土地使用权资产置换是否按差额征税？

土地使用权资产置换是否按差额征税？ 房屋资产置换涉税事项分析 王大祥 龚厚平 税务报: 中国 我公司有两处房屋，一幢系2000年12月公司成立时由股东吉祥公司出资投入，2002年12月转让给现在股东宏图公司。现我公司要将此房屋与宏图公司进行资产置换;另一宗系2004年05月由公司自建办公楼，现与如意公司进行资产置换。 请问专家:我公司与股东进行资产置换是否要纳税，如果要交营业税，是按公允价值全额纳税，还是按财税(2003)16号文的差额(扣除原来投入价值)纳税,另外自建办公楼与如意公司进行资产置换应该如何纳营业税, 另外我公司进行房屋置换还涉及哪些税种以及相关的法规依据有哪些, 四川摩天建筑工程公司财务总监 李明玉 答:一、针对贵公司和股东宏图公司房屋资产置换的营业税方面: 1、根据《营业税暂行条例》(国务院令[1993]第136号第一条的规定“在中华人民共和国国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和《营业税暂行条例实施细则》财法字[1993]40号)第四条规定“条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。”规定可知:贵公司转让房屋虽然未获取货币，但是如获取实物或者其他经济利益也视同有偿转让无形资产。贵公司与股东宏图公司进行资产交换需要缴纳营业税的。 2、根据《关于印发<营业税税目注释>[试行稿]的通知》(国税发[1993]149号)第九条:“销售不动产 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税”。和《关于股权转让有关营业税问的通知》(财税[2002]191号)规定:“一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。三、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。本通知自2003年1月1日起执行。” 规定可知:在2002年12月(财税[2002]191号文件规定的自2003年1月1日起执行“对股权转让不征收营业税”。)吉祥公司转让股权与宏图公司时按税目“销售不动产”缴纳了营业税。 3、根据《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)中规定“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”和《关于营业税若干政 1 策问题的批复》(国税函[2005]83号)“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第(二十)项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额;同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行” 条:“关于营业以及《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第四额减除项目凭证管理问题 营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证;支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。”规定可知:贵公司的股东宏图公司受让股权时缴纳了相应的营业税税款以及取得了相应的发票，贵公司可以按差额(置换出房地产的公允价和按受投资时的双方确认的金额之差)计算应缴纳的营业税。 二、针对公司自建办公楼与如意公司资产置换营业税事项: 1、贵公司与如意公司进行资产交换应该缴纳营业税，因自建自用的房地产不是因销售或转让而来的，未缴纳相应的营业税，计税基数应按转出房屋的公允价全额征税。 2、值得说明的是:根据《营业税暂行条例实施细则》(财法字[1993]40号) 单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其自建行为视同规定:“四、 提供应税劳务:十九、本细则第四条所称自建行为的营业额, 比照本细则第十五条的规定确定: 第十五条 纳税人提供应税劳务, 转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定:(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定: (三)按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)?(1-营业税税率) ”规定可知:贵公司销售房屋时要将自建行为按“建筑业”缴纳营业税，计税基数按(财法字[1993]40号)第十五条执行。 三、最后房屋资产置换还涉及印花税、土地增值税、契税和企业所得税四个税种: 1、印花税:根据《印花税暂行条例》和《印花税暂行条例施行细则》规定:“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为0.05%。”和《关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)规定“对土地使用权出让、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。”规定可知:贵公司换入和换出的房地产均需按“产权转移书据”税目缴纳印花税。 2、土地增值税:根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定:“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家 2 统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。”规定计征土地增值税。 3、契税:根据《契税暂行条例》(国务院令[1997]第224号)第四条:“契税的计税依据:(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。”规定可知:贵公司应按差价按差价征税。 4、企业所得税:对于换出的房屋，贵公司应按公允价作为转让收入，扣除房屋账面账值和缴纳的相关税费和差额作为应纳税所得额;对于换入的房屋，以换入资产的公允价作为新房屋的计税成本。 3