物业纠纷材料1、郑州市物业管理条例
(2007年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 2007年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准)
第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前,住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的,经物业所在地的县(市)、区房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
建设单位应当与其选聘的物业服务...
1、郑州市物业管理条例
(2007年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 2007年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准)
第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前,住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的,经物业所在地的县(市)、区房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务
。
第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的,应当按照以下规定时限完成招投标工作:
(一)现售商品房项目在现售前三十日完成;
(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;
(三)非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务,应当遵守下列规定:
(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务
;
(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)确保消防等公共安全设施完好有效;
(四)建立各种突发事件的处理机制和
;
(五)在物业管理区域内公示服务监督电话,定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议;
(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。
市、县(市)、区房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查,并记入企业信用档案。
第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。
第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用,计入物业服务成本,由物业企业承担。
第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。
在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的,是否交纳车位占用费,由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订合同。
经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十一条 物业管理区域内不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重和抗震结构;
(二)未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌;
(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施;
(四)擅自占用、挖掘道路、场地;
(五)侵占绿地、毁坏花草树木;
(六)乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物;
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;
(八)超过规定标准排放噪音;
(九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品;
(十)法律、法规禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当予以制止;制止无效的,可以向有关部门举报或投诉。
郑州市普通住宅区物业服务收费指导价标准
等级
具 备 条 件
收费基准价(元/平方米.月)
备 注
一级
按照一级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务;管理住宅区建筑面积多层30000平方米以上或高层10000平方米以上;住宅区完全按规划设计要求建设,绿化率30%以上,有动态景观,住宅区有完整的安全防范及应急措施,房屋及配套设施齐全并保持状态良好,有完整的规划、房屋、共用设施及业主资料。
多层住宅0.38
高层住宅1.10
1、多层、高层住宅以基准价为基础,上下浮动不超过20%。
2、符合下列条件,可收取不超过0.05元/月.平方米的电子监控设备运行、维护费。(1)楼宇对讲或门禁系统(2)周边红外线报警系统(3)小区内监控系统(4)消防监控系统(5)中控室运行维护系统(6)24小时不间断运行,有运行记录,并按期限保管。
二级
按照二级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务;管理住宅区建筑面积多层30000平方米以上或高层10000平方米以上,住宅区基本按规划设计要求建设,绿化率20%以上,有景观,住宅区有安全防范及应急措施,房屋及配套设施齐全并保持状态良好,有较完整的规划、房屋、共用设施及业主资料。
多层住宅0.32
高层住宅0.87
三级
按照三级物业管理服务等级标准提供服务;管理住宅区建筑面积多层30000平方米以下或高层10000平方米以下,住宅区符合规划设计要求,有绿化,房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好,有规划、房屋、共用设施及业主资料。
多层住宅0.26
高层住宅0.73
四级
按照四级物业管理服务等级标准提供服务;管理住宅区建筑面积多层30000平方米以下,住宅区建房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好,有规划、房屋、共用设施及业主档案。
多层住宅0.20
高层住宅0.64
五级
不具备上述设施设备的其他类型住宅区,按照五级以上物业管理服务等级标准提供物业服务。
多层住宅0.15
2、《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号修订)第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
3、 《中华人民共和国物权法》
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
4、最高人民法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)
第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。
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