上海新梅绿岛物业管理方案

新梅绿岛物业管理方案一、前言新梅绿岛苑是由上海新竺实业发展有限公司建设的商品住所小区，位于上海市宝山区东茭泾5号地块，场北路399弄。小区总占地面积：60102平方米，总建筑面积：104437.4平方米，绿化面积：24230平方米。小区内陆上建筑共20栋，地上总建筑面积为93171.7平方米，此中住宅19栋，建筑面积91371.1平方米，俱乐部1385平方米。居住住户数1064户，总人口达3405人左右，容积率为1.55，绿化率达到40.3%。此次我司特别有幸遇到上海新竺实业发展有限公司之邀参加新梅绿岛苑物业管理市场部招标。依据招标书的要求，我司各有关部门业务骨干构成竞标小组，精心策划、精美核算编制此份《新梅绿岛苑物业管理招标书》旨经过此次招标，正确、完好地表述我司对新梅绿岛苑物业管理思想，诚盼新梅绿岛苑物业招标小组及主管领导和评委予以重视。二、公司简介上海兴隆物业有限公司成立于1996年初，是上海兴隆公司旗下全资子公司，是特意从事物业管理及有关服务的独立法人公司，注册资本250万元，是拥有三级资质的物业管理的公司。九年来，兴隆物业由小变大、从弱变强、发展到今日管理总面积已达44万M2，管理种类包含：一般商品房住所小区和高档公寓，管理小区有新梅花苑、新梅公寓、新梅商住楼、新梅广场、新梅莘苑、兴隆公寓。理念：不时以一流要求自己，事事用服务观点对待业主主旨：业主至上、服务第一、寓服务于管理之中思想：业主永久是第一位要求：不可以带“不”字作结束语目标：知足和超越业主合理希望精神：业精于勤、行成于思、发展于搏、兴隆于和公司完好依照市场化原则和现代公司管理模式运作，以高起点、高标准的原则落实公司管理各个环节，追求高效管理和优良的服务，体系健全、体制灵巧。公司所管理的新梅花苑荣获2000年度市级优异住所小区、2003、2004年度市级文明小区，新梅公寓、新梅广场分别于2000年2002年荣获闵行区优异住所小区。兴隆物业现有在册人职工140余名，职工匀持证上岗。大专以上学历职工占6%，中级职称职工5人。公司依赖兴隆公司的无形财产和兴隆物业的优异名誉稳步发展。公司在管理中恪守国家政策、法律、法例，坚持“合法、合理、合情”地办理全部事务是我公司的一向原则。我司在业委会组建从前按期召开业主会议议论物业管理事宜的好方法获取业主们很高的评论。我司将管理物业作为物业管理的主要工作内容，特别关注对房子、设备、设备的保护保养。在恪守规范的前提下，为不一样业主供给人性化的感情服务。我司倡议先做好服务，让再挑剔的业主也没法挑剔。我司经过与沪上专业的保安、保洁公司合作获得了特别好的成效，提高专业化管理水平，增强控制和督查，降低了公司运转成本，使整体管理水平又提高了一大步。经过几年的实践和累积，我司的管理特点可归纳为四个字即：“新、严、精、细”新—管理中不停融入新理念，探究新思路、接受新经验、运用新方法、成立新体制、公司在发展过程，不停提高和完美管理思想，学习先进管理经验，力求在管理与服务上有所打破、有所创新。精—坚持品牌意识，在提高管理水平的同时，不停提高服务质量，服务技术以及服务意识，对每一件工作都精心设计，精心策划。细—对每个环节都想得细、做到位，对每一位顾客都仔细周祥尽全部所能，并最大限度地知足和超越顾客合理的要求与希望。严—在公司管理中充分表现高效、精壮、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励体制，倡议优越劣汰、奖惩分明的竞争体制。以严格的管理、严正的纪律、严肃的态度、谨慎的规范、严实的举措保证各项管理工作落到实处，使拜托方和全体被服务对象满意。三、新梅绿岛苑物业管理整体思虑新梅绿岛苑的特点是：面积大、地区广、业主多、花费低在此特定的状况下，我们希望经过此次小区物业管理招标作为一次学习时机。如我司中标，兴隆物业将牢牢依赖广大业主，在宝山区房地局及街道做事处参加和指导下，以踊跃仔细求实的态度与街道、开发商、业主进行交流，保护广大业主合法权益，使各项管理工作能有效地睁开。小区的房子、设备、设备刚投入使用，兴隆物业将在分等定级收费标准下严格控制管理成本，在不降低管理水平的前提下，拟订合理的保养方案，利用我司的资源优势和高水平的管理、及技术力量的优势采纳一系列确实可行的举措，让业主享遇到“超值服务”。为使小区业主的居家生活方便、舒坦，将在原有的服务项目上依据新梅绿岛苑业主构造的特点，增设一些免费及有偿的菜单式服务项目。推行明码标价，使小区业主能充分享遇到服务到位、价值公正的居家服务，在生活中能获取知足。我司将采纳多种形式踊跃与业主进行交流，并与业主一同踊跃参加小区的社区精神文明建设以及娱乐活动，提高业主的文化情操，丰富业主的业余生活，和睦业主之间的关系。四、管理优势1、信用保证兴隆公司是上海市房地产开发公司排名前50强单位，特别注意公司的形象和名誉，兴隆公司董事长张兴标劝告我们“老百姓的事无小事”。作为以公司品牌和社会效益为首要目标的兴隆物业决不会失期于业主，必定会竭尽所能把全部做得更好、更完满。2、组织保证兴隆物业为一家独立的专业的物业管理公司，依赖我们对物业管理服务领域多年的管理经验和各个方面详细的专业能力，本公司可以从开发商及业主的利益出发协调好两方的关系，以保障小区物业管理的质量。兴隆物业拥有整套完好的管理体系，机构设置明确，各部门职责清楚，确保上司命令在各级机构中做到畅达无阻，防止多首领导、多头指挥。使所有项目的管理质量、管理水平达到最正确状态。兴隆物业坚持市场化运作，公司内部倡议责任目标查核制，引入优越劣汰的竞争体制，重视公司文化，鼓舞一专多能，为职工创立多方面的培训机会，倡议岗位竞聘，重申团队协作精神，使公司人员的修养大大提高，从而保障物业管理服务水平。3、技术保证本公司在各级管理人员中有相当数目的经验丰富的各级专业管理、技术人员，为小区的各项管理正常运作和各样设备正常运转供给了有力保障。五、管理假想、目标举措及突发事件的办理新梅绿岛苑的管理目标为：一年内达到区级优异小区的标准，为此本公司为这一目标的实现，提出以下假想和许诺。1、管理假想新梅绿岛苑的物业管理可分为二大时段即：先期物业管理服务时期和项目交托使用后的物业管理服务。1）先期物业管理工作时间：于接受先期物业管理至项目交托使用本公司于此阶段，将踊跃参加房子建设、查收、资料采集等工作。同时定期参加发展商工程部及总包方之工程会议并随时与各有关单位保持联系，以便熟习项目开发建设状况，保证项目的顺利移交。详细内容包含以下几个方面：（1）项目建设中的改良建议（2）项目建设资料采集（3）项目建设各隐蔽工程的认识（4）职工招聘：（5）对外联系（6）用户手册（7）业户接收/装璜指南（8）项目查收（9）规章制度2）落成后物业管理服务：时间：于项目正式交托使用后本公司对这一阶段的平时物业管理服务内容详列以下：（1）项目接收本公司将派出拥有丰富查收经验的队伍与发展商配合，有效地由各承包公司处接收项目及各种设备设备，并将负责全部瑕疵、遗漏之记录以及跟进整顿工作。别的，本公司管理部亦将与业主密切配合，做好向业主的移交工作及整顿工作的跟进，保证各用户或准用户能有效地接收、检查或视察各单元，使各住户能对新梅绿岛苑保持优异的印象。（2）平时运营管理本公司将直接聘任各级管理职工负责小区的平时管理、保安、保洁、保绿、维修及设备设备的保养，以保证供给高水平的服务。本公司将派拥有丰富的小区管理经验的小区经理到管理中心负责小区的平时运转管理。并按期由总部派人对小区管理进行督察，以保障新梅绿岛苑的高水平管理服务。本公司将制定全部设备之将来维修，作为将来工作之蓝本，以保证所有设备遇到充分的保护。保修期内的设备，本公司亦会严实督查保修单位充分执行职责；关于保修商未能供给保养工作，本公司亦会安排管理中心的管理队伍妥当办理。制定项目洁净要求条款，经过进行招标选聘质优价廉的保洁公司为小区提供保洁服务及采集垃圾和办理废物垃圾事项。并对所选聘的保洁公司的平时工作进行督查管理。本公司高级职员将负责代表新梅绿岛苑与各有关政府部门、公共机构及住户之联系工作。（3）平时财务管理本公司的财务管理系统完好表现了本公司中央控制的工作目标。本公司财务经理将对管理中心的财务操作进行一致监控，有效的控制花费开销关于物业来说是极其重要的。特别是像贵项目此类的高档住所小区，更是需要拥有相般配的财务管理系统。本公司供给的财务是在很多同类项目中经过多年实践、改良后，针对本项目实质状况而度身定制。本公司将于贵项目交托使用后的每一个财务年度到来从前，制定一份详细的下一年度小区估算方案，作为管理花费账户运作及财务控制的依照，而且在此基础上从头评估各项收费的标准，以便为业主供给质优价廉的服务。在正确的财务指导下，平时管理中的财务运作本公司采纳中央财务控制制度。（4）人员培训管理本公司向来特别重视职工的培育，为任职职工供给岗前培训、岗位培训及针对个人的专项培训。2、管理目标1）总目标年度业主/租借户综合满意度检查满意率≥95%年度房子及设备设备完满率95%以上年度无重要责任事故发生2）目标分解（1）财务部财务剖析覆盖率100%财务进出优异，略有盈余（2）办公室职工培训覆盖率/合格率100%职工配置优化率比上年提高≥25%职工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%内外文件草拟合格率≥90%内外面文件资料采集完好率及保留完满率≥95%公司本部洁净卫诞辰检查合格率100%公司公共/法律关系事务办理实时率/满意率≥90%达成公司领导交做事务的成功率/实时率100%评审率100%公司各种刊物,小区内板报出刊达成年计划率≥98%,校正差错率≤1%。合格供方评定率/在合格供方采买率≥95%,入库物件查验合格率100%库房管理帐、卡、物符合率/库管物件完满率100%库管物件年差错率≤0.1%（3）管理处整年365天业务招待业主/租借户有效投诉办理率100%限时服务许诺实现率≥95%内外关系交流成功率≥80%内外关系信息传达正确率/实时率100%收费困难原由采集剖析实时率100%,正确率≥98%,正确传达100%物管费收取率≥90%收费金额差错率≤1‰小区物业管理费半年进出通告率100%小区物业较为重要事项发生/办理通告率100%业主/租借户动向档案建档率100%环绕物业所进行的多种中介服务、特约服务用户满意率≥85%社区服务管理策划成功率100%小区经营性项目盈余率≥80%业主/租借户对社区服务工作满意率≥80%。物业管理年盈余率比上年增添≥10%力求创立区级优异住所小区和区级文明小区（4）绿化保洁：环境管理按规定实行日检/周检/月检/季检覆盖率100%环境卫诞辰检查合格率≥95%绿化检查合格率≥85%小区绿化年活率>98%（5）保安保安管理按规定实行月检/季检覆盖率100%一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%年度重要火灾/刑事和交通事故发生率=0灵巧车辆管理纠葛发生率≤1%限时巡逻覆盖(房子建筑/设备设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传达正确率/实时率100%对外租借仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%（6）工程维修：设备设备保护查收合格率100%，修葺/整顿合格率96%设备设备管理按规定实行月检/季检覆盖率100%设备设备保持完满率≥95%机电设备检修实时率100%设备设备检修一次合格率≥95%保障设备设备安全运转率100%重要设备设备平时保护覆盖率/保养率100%设备设备表记标牌正确率100%，完满率98%每日24小时受理报修3、各项管理举措：序号项目管理举措1先期工程施工管理专业工程师到项目现场从物业管理的角度为项目的物业设备空间合理有效利用及配套供给建议及建议从物业使用、保护、维修的角度供给改良建议追踪施工现场，记录施工缺点、遗漏项目，对隐蔽工程予以看管并参加隐蔽工程查收，辅助发展商把住施工质量关，以保证工程质量分步向发展商供给设备设备缺点报告经发展商受权后辅助敦促承建单位对不合格项整顿，待整顿达成后予以再查收，直至合格对一时没法到位的项目，记录在案对没法整顿的缺点项目，从物业角度供给相应的填补举措的管理建议采集、统计工程设备、设备的有关技术数据为高质量的工程管理做准备参加物业工程设备、设备分部、分项的查收对物业设备机房及其设备进行开荒式的洁净保护工程部技工熟习机电系统的管线、管路阀位等走向地点掌握设备性能/特点工程部绘制、表记机电系统走向图（强电/弱电/消防/给排水等）采集工程设备图纸等资料，为成立规范化的工程档案管理做准备成立初步的设备台帐、工具台帐跟进工程施工进度，按期巡视举行例会向发展商供给专业建议2房子保护与修葺管理房子平时巡逻、保护管理方法房子修葺管理方法及操作规程（房子沉降/防水/屋顶/外立面/墙柱面/楼地面/门窗/油漆工程）违章搭建控制管理方法房子表记管理规定房子按期巡逻记录表工程维修单房子修葺申请/审批表房子修葺花费记录表3辖区市政设备及道路管理市政公共设备保护管理方法辖区道路保护（保养）管理方法保护记录表4违章搭建控制管理房子管理条约（发展商供给）房子使用说明书（发展商供给）违章搭建控制管理方法房子配套设备地点图二次装饰管理程序辖区物件进出管理工程/保安巡逻记录表与政府有关职能部保持优异交流序号项目管理举措5二次装饰管理二次装饰管理规定二次装饰管理流程图二次装饰申请/审批表二次装饰安全协议书6便民有偿服务管理有偿服务管理方法有偿服务项目收费表7机电设备运转/保护管理工程设备管理总则各机电系统设备上墙操作规范机电设备惯例项目操作一览表设备机房及机房钥匙管理规定公共照明系统设备管理方法电梯设备管理方法电梯巡逻项目表消防系统设备管理方法及操作规程安保监控设备系统管理方法及操作规程泊车场设备管理方法及操作规程给/排系统设备管理方法及操作规程物件申购/仓保/领用/清点管理程序机电设备年度安全检测管理物业设备系统设备年度预防性举措保养计划表物业设备系统设备月度预防性举措保养计划表工程部值班日记设备机房进出登记表平时报修管理程序工程报修单、报修分类统计剖析月度汇总表8能源控制管理水、电能源记录表能源耗费月度剖析表9物业设备外包项目管理承包商评估表外包项目合同/协议签订审批表外包项目看管一览表10工程档案管理工程档案管理方法图纸目录清册设备资料清单图纸/资料借阅登记表设备、设备台帐设备台帐卡房子修葺记录表（本）序号项目管理举措11物业设备应急办理方案供电故障应急办理方案爆管漏水应急办理方案电梯故障应急办理方案消防灭火应急办理方案12督查查核工作依照管理质量目标值针对设备设备每季一次随机抽样回接见卷征询表客户满意率检查表职工查核管理方法（含查核内容/查核标准/查核频次）职工月尾查核表按期、不按期职工培训及查核13连续改良工作管理制度有效评估及改良每半年一次14安保留理消防及安保制度的成立安保人员之持证上岗培训内部不一样时期的服务培训（年度培训计划）应急突发事件办理方案的成立小区安防设备巡逻表安保巡逻督查表车辆管理制度及进出收费登记表进出访客登记表进出物件登记表15洁净服务专业洁净公司的选定洁净服务标准的定位专人督查洁净公司平时工作以保证服务的质量，做到稳而求高年关外包商评估表16绿化服务绿化保养管理规定绿化管理方案及其改良按期巡逻、跟进办理17档案管理业户档案成立各种制度汇总及分类收发文件的档案各种记录表分类归档小区管理文本汇编（包含：管理合同、合约、用户手册、各次管理分包合约）二次装饰档案工程类档案成立管理文件汇编（包含：月度、年度财务报告/年度、月度估算/年度、月度/特别事件记录）18客户服务有偿便民服务业户走访满意率检查表投诉办理记录4、突发事件的办理）发现报警一定确认报警的部位和性质，如燃气、烟感、高低水位、防盗、电梯困人等。）通知各部门主管和有关工程管理人员快速赶赴现场，并按各样应急办理方案和程序办理。）实时请示上司主管及经理，必需时通知政府有关部门参加。）实时做好全过程的记录工作。）做好广播系统的待命工作，接到指令，实时对需要地区进行广播，如分散人群、宽慰关入电梯的客人等。）如属误报警，也需有关人员到现场确认，无任何状况后再除去报警，并须察看一段时间本公司经过长久物业管理累积的丰富经验，制定了一整套应急突发事件办理程序，如：电梯困人、水管爆裂及水箱溢水、电力故障、偷窃、交通不测、打斗事件、业主医疗救援或受伤、拾到财物、防火、灭火、善后工作等。六、物业管理规章制度依赖多年来在管理小区所累积的实质经验，本公司已成立了一整套卓有成效的物业管理规章制度，本公司要求管理处及管理中心职工在平时工作中严格恪守、执行这些规章制度及各自的岗位职责，以保证为小区业主供给高标准的服务。现将本公司有关规章制度举要以下表：项目内容新梅绿岛苑物业管理目标物业管理质量目标值物业管理的许诺新梅绿岛苑物业管理架构物业管理处基本工作要求物业管理处职工工作纪律物业管理处职工工作服务规范物业管理处值班/考勤管理规定物业管理处工作报告管理规定物业管理岗位职责驻场物业经理工作职责物业管理处文员岗位职责物业管理各岗位职位要求物业管理处工作规程管理处工作质量目标管理处岗位职责前台招待岗位职责管理处工作规程服务工作流程投诉办理流程管理处工作守则管理处档案管理会所工作规范会所岗位职责会所主管工作职责会所领班岗位职责会所工作规程财务部工作规范财务部岗位职责财务会计岗位职责财务出纳岗位职责收银员岗位职责物件采买领用管理规定保安部工作规范保安工作质量目标保安部岗位职责保安主管工作职责保安领班工作职责保安门岗岗位职责保安流动岗岗位职责保安监控岗岗位职责保安部工作规程保安部门岗工作规程（上墙制度）保安流动岗工作规程（上墙制度）保安监控岗工作规程（上墙制度）项目内容保安部工作规范车库管理工作规程车辆进出工作管理规定物件进出管理规定人员进出管理规定保安部工作守则保洁绿化部工作规范保洁绿化部工作质量目标保洁绿化部岗位职责保洁绿化总领班工作职责保洁工岗位职责绿化工岗位职责保洁绿化部工作规范保洁绿化部工作规程保洁工操作规程（上墙制度）保洁绿化部工作守则工程部工作规范工程部质量目标工程部岗位职责工程部主管工作职责工程部机电技工岗位职责工程部泥木匠岗位职责工程部管路工岗位职责完工查收需供给的竣薪资料物业查收移交程序二次装饰报批/施工/查收管理程序二次装饰查完工作要点物业设备设备外包合同协议评估管理规定外包合同协议签订程序设备台帐管理规定设备编号管理规定特种设备及监督和丈量装置按期检测规定设备机房进出管理规定（上墙制度）停/送电管理规定设备巡回检查管理规定（上墙制度）报修管理程序（上墙制度）水泵操作规程水箱冲洗消毒管理规定水箱冲洗消毒操作程序能源管理规定设备按期保护保养管理规定照明设备保养管理规定水泵保护管理规定项目内容工程部工作规范工程部工作守则应急方案办理程序治安防盗应急方案（上墙制度）消防报警应急方案（上墙制度）停电故障应急方案（上墙制度）爆管溢水应急方案（上墙制度）电梯故障困人应急方案（上墙制度）七、人员架构管理处经理公司资源保障与督导考核客户服务主管服务招待工程主管保安主管保洁领班招待班收费保洁组长水电及杂工绿化工保安领队员保洁组员八、估算：[新梅绿岛苑]年度财政估算一、职工成本部门岗位职工数目月薪薪金合计员福利奖金/年固定节假日加班费/年合计备注（元）（年）43.5%/年（双薪）管理处小区经理13000360001566060004000.0061660.001、福利43.5%（养老金22.5%+医保金12%+公积金7%+待业金2%）2、固定节假日加班按每年10天计，每日叁倍薪资。管理员4200096000417601600010666.67164426.67前台接待员21500360001566060004000.0061660.00工程部领班1200024000206440002666.632730.67工程部人员福利以综合保险计：172元/人?月维修技工101500180000206403000020000.00250640.00保安部保安队长1150018000206430002000.025064.00工程部人员福利以综合保险计：172元/人?月保安领班4100048000825680005333.3369589.33保安员20850204000412803400022666.67301946.67年薪金支出合计:（合计职工44人）967717.33二、其余支出项目项目数目单价合价备注职工制服费43100043000以每人1000元/人*年计职工制服冲洗费431004300以每人120元/人*年计职工餐费43154866564以6元/人?天计操作职工劳防用品43803440按每人100元/人计洁净灭虫91371.10.2522842.78按分等收费标准为依照暂估为：0.25元/平方米绿化242303.584805按分等收费标准为依照测算电费1168000.7182928公共部位照明合计功率80KW，按每日4小时计水费123804560公共部位用水按每个月380元计给排设备保养费1295011400惯例维修、保养材料费、检测费按每个月950元计电气设备128009600惯例维修、保养资料费拉每月800元计消防花费122603120灭火器换药等设备保养费每月按260元计监控1200设备保养费第一年保修，故不产生花费电梯12192523100年检费，加平时保养辅料费暂估1925元/月行政办公然支12150018000办公用费，暂估1500元/月垃圾清运费20480096000生活垃圾清运费以20个桶位计，400元/月*桶其余维修保养及改良工程126007200公用部位维修保养费暂估：600元/月年其余支出项目花费合计:480859.775年度税前总支出：1448577.11三、营业税金：年度税前总支出*5.03%72863.43四、年度税后总支出为：1521440.54五、物业管理单价：（四/12/91371.1）1.39元/平方米