整理0712南太武滨海新城战略定位

精品文档南太武滨海新城战略定位讨论纲要第一篇区域走势研判第二篇区域价值研判第三篇定位滨海新城精品文档精品文档第一篇区域走势研判我们对南太武走势的基本研判：南太武，漳州主动都市化的龙头区域南太武，厦门湾被动郊区化的后花园南太武，海峡两岸共同的度假新城精品文档精品文档一、南太武，漳州主动都市化的龙头区域。漳州对外物流最重要的部分：南太武－招银片区作为漳州最重要的港区，在对外物流方面充当着重要的角色。优质的天然深水港和立体式交通网络创造了繁华的漳州港。因此，南太武－招银片区是漳州对外沟通的前哨站。南太武周边乡镇的都市化，是漳州都市化的重要一环。南太武凭借其与厦门毗邻的地理优势及良好的生态资源，将在漳州的都市化进程中扮演黑马的角色。二、南太武，厦门湾被动效区化的后花园从地理位置来看，南太武区域地处厦门湾南岸，做为厦门湾的起点，是沪、台、港三大经济区的中间地带，是海峡西岸经济区的重要组成部分。厦门湾南岸湾区，不仅有秀丽的自然风光、悠闲的田园牧歌——南太武山、南太武高尔夫球场、红山公园、滨海火山地质公园……一个集港口工业、教育、渡假、居住等多功能的现代化新型滨海后花园的面貌逐步清晰起来。精品文档精品文档招银－南太武港区在2006年初并入厦门港实行一体化管理后，在规划、功能上都作了调整，定位进一步明确，未来将直接承载厦门港内贸的港口产业转移，实现港口的专业化发展，实现厦门港对辐射区域的中转枢纽中心点。物流产业在南太武－招银港区将有很大的发展空间。由于相较于厦门其他卫星城更为明显的价格洼地及更优良的人居资源，南太武将随着交通上对厦门的对接，而成为厦门被动郊区化过程上的人居首选区之一。通航：距离厦门岛不足5公里；快艇：15分钟一班。车船渡：60分钟一班。通路：2010年完成福厦漳高速扩建八车道，现有201高速路，通桥：2008年下半年厦漳大桥即将开工，开发区到轮渡的厦漳海底隧道规划建设（十二五规划）三、南太武，海峡两岸共同的度假新城南太武，距离台湾高雄港140海里，距台中港120海里。拥有天然的生态旅游资源及优良港口。其战略位置及众多资源，将使其作为大厦门港起点和厦漳城市联盟及台湾链接带的角色。精品文档精品文档对于海西经济圈而言，南太武将在建设漳州港成为现代化外向型港口中起到关键的作用，同时其港口以闽南金三角为依托，辐射闽西、赣南、粤东、湘南等。因此未来商贸集散基地地位显著。对于台湾而言，三通在即，大厦门将成为台湾的后花园；同时由于港口资源、生态旅游资源、房产价格洼地（不仅对台湾而言，也相对厦门而言），将使厦门南湾的滨海新城凭借新城后天优势及规划意识上的对台服务，成为台湾人“5+2”度假生活的首选目的地。：从人居角度而言，南太武，作为海峡两岸共同的度假新城，定位上是富人度假区；作为厦门被动郊区化的卫星城，南太武滨海新城承接客群是厦门的白领一族，其定位上又必须是性价比高的知识型新城；此外滨海新城在龙海的主动化都市化过程中，必须承担混合型全功能新城的重任；因此综合而言，滨海新城无法发展成五缘湾似的富人区，但从城市运营的最大化价值而言，其必须先拔高档次，将度假等高档区先行建设，再建设知识性新城，承接大厦门的被动效区化及漳州的主动都市化，如此，方能将滨海新城运营价值最大化。精品文档精品文档第二篇区域价值研判通过对项目所处区域的全局分析，我们认为区域核心价值包括以下几点：滨海资源——稀缺资源，引领高尚生活优良生态——人居魅力的磁心，强力吸附其他资源学府区——书香四溢，价值连城旅游资源——生活在旅游区，完美生活汇集精品文档精品文档一、滨海资源——稀缺资源，引领高尚生活南太武具有优美的海岸线和壮观的南太武山，国家地质公园、南太武高尔夫球场。但目前最有优势的资源当属海岸线。南太武海滨旅游区海岸线长60多公里，其中隆教湾、白塘湾、湖前湾三湾相连长12.5公里，是优美的天然海滨浴场。滨海资源，对于城市价值有如下意义：稀缺资源，引领高尚人居；生态旅游、度假养生是海湾资源发挥的最大空间；环境优美，吸引智力型产业群入驻；优良港口，交通优势明显。精品文档精品文档二、优良生态——人居魅力的磁心，有利于吸引其他强势资源山海辉映，区域内原生态未受破坏，国家地质公园、南太武高尔夫球场。优良生态资源，对于提升本区域人居价值以如下意义：一是生态资源犹如一块玉石，经过开发雕琢后，有望成为人居领域的“香格里拉”。二是人居魅力的磁心，吸引着众多资源自发与生态资源整合，提升人居附加值；比如滨海新城良好的生态资源，引入旅游资源，资源整合后成为度假中心。精品文档精品文档三、学府区——书香四溢，价值连城厦门大学漳州校区位于东南沿海闽南金三角的招商局漳州开发区，与校本部隔海相望，相距3.5海里。校区占地2568亩，规划建设教学生活用房60.8万平方米，学生规模2万名。校区面向大海，三面环山，校区内山水相依，校园建设宏伟大气、颇具前瞻性，作为重点大学教学生活园区，各项配套设施较为齐全。此外厦门大学附属中学等名校也座落其中，组成了一个学府区。学府区其对滨海新城的意义在于三点：一是规模的学生消费；一方面是学生消费能力增强，另一方面是区域商业配套的落后，两者的落差存在良好的商业机会。二是充足的人力资源；充足的、高素质的人力资源，也为区域含金量高的产业群兴起提供了原动力。三是对于滨海新城来说，厦大意味着“永不关门的公园”、“四季适宜的体育馆”、“与时俱进的图书馆”、“与世界同步的精品文档精品文档厅”、“继续进步的社会大学”，对着滨海新城围绕核心人文价值，打造全方位的人文之城有重要意义。四、旅游资源——生活在旅游区，完美生活汇集南太武滨海新南面有以“闽南第一峰”著称的巍峨壮丽的南太武山，海拔562米，与金门北太武山遥相呼应，号称姐妹山，是众多漳厦藉海外游子怀念故土“唐山”的象征，南太武的“福兴寺”，四季香火不断，是海内外游子寄托家园感和归属感的圣地，山上有“延寿塔”、“浴仙盆”、“九霄岩”、“弥陀石”、“安乐窝”、“仙人迹”等二十四景传说迷人而神奇，历代文人墨客在此留下了多处诗名碑文、摩崖石刻。风光绮丽的古老名山和朴实神奇的民间传说令游人如临仙境，心旷神怡，乐而忘返，明学士朱精品文档精品文档熙曾咏赞曰：“一山高出万山巅，绝项相传旧有仙，朱草紫芸方外地，碧桃红杏洞中天”。综合而言，旅游资源的价值有四点：首先促进了新城房地产多元化，商业、酒店、度假投资住宅比例提升，降低了新城住宅单一化带来的营运风险。其次旅游区成为旅游度假与周末休闲的目的地，拓宽了新城客群来源渠道，客群不再局限于大厦门，台海两岸，乃至大江南北客群将慕名而来。再次，提升了新城的形象，对于新城内的居民而言，旅游区是一项奢侈的配套，将极大提升人居价值。最后，也是最重要的一点，旅游资源就像磁心资源，有利于吸引其他行业与其结合，从而形成以旅游资源为核心的大产业链。精品文档精品文档第三篇定位滨海新城基于定位对于城市运营的重要性，确定如下定位原则：宏观：紧紧把握三通的时代契机，全方位对接台湾，抓住这一战略机遇。同进配合大厦门“海湾型城市”发展战略，富有前瞻性与权威性。中观：结合区域的旅游资源、人文资源、生态资源，及新城的后发优势，强化其独特性，再造一个“小迪拜“。微观：要从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、商务、商业、工作、休闲旅游、环境建设等多元化需求。精品文档精品文档一、核心演绎台湾人“5+2”度假1）关键词一客运码头三通侨乡新城两岸交流基地2）关键词二滨海区休闲游中国首个团队休闲培训旅厦大培训师资资旅游资源独树一帜游城名山文化系列游3）关键词三佛教文化公共建筑风格中国唯一西式建筑寺庙中国的“小迪拜”大胆创新独特的建筑风格精品文档精品文档4）关键词四城市气质滨海花城漳州花卉产业厦门湾港口海峡两岸花卉批发基地5）关键词五IT/培训/其它厦门大学学城2万师生现代服务业高级人力知识型产业创业新经济精品文档精品文档6）关键词六临港工业优良港口码头仓储机械制造7）关键词七农产品加工三通产业转移水产品加工资金密集型等行业旅游城8）关键词八被动郊区化滨海城人居新城人居天堂生态城主动都市化精品文档花城精品文档二、定位建议1、总体定位根据以上SWOT及应当策略分析，以下项目关键词的演绎，本案项目核心定位如下：厦门南湾·台海生态休闲新城定位诠释：1)厦门南湾：与厦门隔海相望，工作在北岸，生活在南湾的“白+黑”生活模式将为滨海新城的快速开发提供源源不断的原动力。2)台海：南太武滨海新城定位为海峡两岸人居新城，人居住宅上服务于海西经济圈，度假休闲上面向于台湾同胞。3)生态休闲新城：以海港、海岸、海湾为主，构筑绿色生态城，其关键的开发点在于尊重自然，利用现有资源整合，进行高规格定位，体现自然生态和谐，也能体现现代发展与人文的和谐。提倡节能、低耗、绿色健康的理念。创造最适宜创业和人居的现代化海滨新兴城市。精品文档精品文档滨海新城的灵魂和核心是生态人居、休闲经济。通过面向台湾投资客“5+2”度假区的开发，旅游城的商业化开发，迅速提升新城在台海乃至全国的知名度及美誉度，通过“花城”的休闲城市气质的打造，及“迪拜式”公共建筑的大胆试验，打造独一无二的城市风貌，成为海峡西岸一张响当当的城市名片。旅游城、度假村、花城及迪拜式新城的滚动开发，将带动人居价值的持续提升，从而实现城市运营溢价的最大化。南太武·滨海新城——一个台湾人5+2度假生活的“度假之都”；一个中国独一无二的“团体休闲培训旅游城”；一个处处闪耀建筑新思维的“中国小迪拜”；一个“满城处处花纷香”的山海花城；一个回归自然的高度繁荣的“人居天堂”；一个环境优美的“创业商务之都”。精品文档精品文档2、功能定位一、滨海新城中国独一无二的“滨海团体休闲培训旅游城”。专业培训：会议中心、培训中心、厦大培训中心、培训公司、“南中国技术研究转化中心”。培训团队培训：狞猎场、南太武山拓展基地、休室内休闲：台球、灯光网球、篮球、沙壶球、男女宾桑拿、茶艺室、舞厅、KTV包房、闲培棋牌室、燃放烟花、屋顶露天舞池等娱乐设施训旅文室外休闲：A、组织企业间的联谊会、篝火晚会、海边垂钓、海滩烧烤、出海捕鱼等多种休游化休闲活动。闲B、将世界各地的异域文化和民族风情表演中心。C、滨海旅游区：水上运动中心、封闭式露天浴场。疗养中心：健复中心、保健中心。住：度假屋、酒店、宿舍中心其他吃：万国美食中心精品文档精品文档精品文档精品文档3、功能定位二、南太武“5+2”台湾人休闲度假区A、休闲度假区对未来城市发展的影响休闲度假区的建设，一方面提升了项目区域的附加值，另一方面，休闲度假产业作为一个跨区域消费、主题精品文档精品文档性强、体验式新、综合性广、个性独特、带有较强行业特点及区域文化特色的复合性产业对于带动整个南太武区域将有明显的产业带动优势。休闲度假氛围的形成，提升了该区域的知名度和美誉度。从现有的资源出发实现产业先行的开发理念，休闲度假产业是目前该区域最具先天条件的。通过休闲度假产业带动其他产业的后续发展。B、休闲度假的运营模式探讨利用开发区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。时权酒店，将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。养老型酒店，指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。时值度假型酒店，指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以精品文档精品文档使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。高尔夫、游艇等运动度假村，利现有资源，挖掘潜在资源，开发具有高品质的运动项目。C、针对台湾客群的“5+2”度假模式探讨为什么针对台湾客群量身定做：台湾年人均收入已近2万美元，从休闲经济的经验而言，已到达“全民度假”的休闲经济时代；房价的洼地效应及交通上的便捷邻近，都将促使台湾客群将南太武滨海新城做为周末度假的首选地。码头的直达性决定了滨海新城在争取台湾度假客源方面具有先天的优势；台湾与南太武的百海里的距离，“5+2”模式在时间上完全可行；此外滨海新城目前的资源现状及规模还不足以成为旅游目的地，更适合休闲度假；因此综合而言，“5+2”度假模式是南太武最适合台湾客群的休闲模式。4、功能定位三：两岸永久论坛及两岸交流基地两岸三通在即，2008年对海西经济圈而言，是战略机遇期开启元年。因此提前对于台海未来融合进行战略布局的城市，将成为未来的赢家。南太武滨海新城，恰逢其时在这历史机遇的出现，其中隐藏的重大机遇需要深入的思考及挖掘，我司认为可重点关注的机会点如下：精品文档精品文档海峡两岸论坛永久中心：正如博鳌论坛托起了一座举世闻名的博鳌新城，会议论坛不仅能带动城市会展、酒店、商业等上下流产业的发展，而且对一座城市的价值提升起着重要的作用。因此借助滨海新城的滨海资源、生态资源、人文资源，同时利用“滨海团体休闲培训旅游城”已有的硬件资源，在滨海新城上建立永久性的海峡两岸论坛中心，提供政治谈判、经济论坛、学术论坛、文化论坛等等，同时支持台湾与各省间省对省的论坛。海峡两岸交流基地：利用“滨海团体休闲培训旅游城”已有的硬件资源，及周边的教育资源，建立海峡两岸交流基地，支持青少年交流、行业交流、佛教交流等各类型文化交流。（注：建议在拍地时，将论坛中心及交流基地捆绑地块进行拍卖，以解决建设资金来源问题）。5、功能定位四：一个处处闪耀建筑新思维的“中国小迪拜”作为新城，南太武滨海新城俱备了天时地利人和诸多良机，同时后发优势明显。如何充分利用这种后发优势，使滨海新城精品文档精品文档成为一座闻名瑕耳的城市以使土地价值最大化，显然是摆放目前运营中的急迫任务；我司认为通过公共建筑大力的创新，是迅速提升城市知名度与美誉度的良方，同时区域内的普照寺作为中国唯一的欧式寺庙，其使区域具备了公共建筑创新的底蕴。因此完全可以通过各种形式的创新，使新城成为一座令来者过目不忘的城区。创新有几种方式：某种文化载体固有某种建筑形式，通过植入新的建筑风格，从而使载体风貌焕然一新，达到视觉上的冲击力。新式建筑技术及风格的大胆试验，特别是后现代主义风格的运用，通过建筑的标新立异，达到震撼视觉效果的目的。通过公共场所细节的创新，使受众不断接受到新形体的刺激与感动，从而达到不断增加对城市的好感的目的。精品文档精品文档6、功能定位五：一个“满城处处花纷香”的山海花城进入21世纪，城市运营越来越注重城市气质的营造，从而使旅游者达到独特性的体验。）建设“花城”对于滨海新城城市文化品牌的价值具有重要的提升作用，主要体现在：1．对漳州花卉产业的发展有拉动作用！2．“花城”对滨海新城城市建设有树立形象个性的作用，对于志在成为著名旅游城的滨海新城而言，能够迅速提升新城的知名度及美誉度。3．把“花城”作为滨海新城一个文化品牌来开发，有利于创造一个新的、有吸引力的旅游卖点。4。“花城”是滨海新城现代文明建设的一个新内容，成为中国试点和谐新城。根据漳州丰富的花卉资源现状，我们认为“花城”作为漳州城市文化品牌的开发可着重往如下方向发展：“花城”自然环境的建设：A．“花城”的花木布局：在主基调下，各街、区、公园、广场在花卉种植、分布上，要有各自的重点，形成集中、鲜明的效果，避免零乱，无主题。B．社区花园应成为“花城”面貌的基本单元。C．台湾及闽南园林应成为花城自然环境的主体。“花城”文化环境的建设：A．花城文化中心：在绿的海洋、花的世界中，建设“雕塑走廊”等一系列文化设施，极大地提高了花园式城区的品位，同时建设花卉风情园，成为集海内外花卉及相关文化大成的园林。B．建设花城广场，成为海峡两岸花卉集散基地。C．举办每年一次的花卉节，这也是让台海、漳州花卉业走向全国、扩大影响和提高效益的有效途径。“花城”的信息文化建设：A．建立网上“漳州—花城”。B．支持以花卉为题材的文化创意和创作。精品文档精品文档7、功能定位六：高科技产业园区A、高科技产业园发展可行性分析一座新城市的兴起需要以产业作为支撑，而作为一座生态和谐城市，产业的门槛标准直接影响着城市未来的价值体现和城市发展方向。兴建高科技产业园对于促进该区域的和谐发展具有重要的作用。依据目前滨海新城的优势资源来看，定位为高科技产业园区、智力创业中心、加工业中心、花卉中心、物流基地，是较为合适的。B、未来产业预期分布a)海洋科技海洋经济成为沿海各国经济发展的新的增长点，包括海洋药物制造技术、海水直接利用及淡化等精品文档精品文档b)农产品深加工依托漳州丰富的农产品资源，开拓农产品深加工，拉长农业产业链是农业增效、农民增收的重要途径。c)生物制药产业世界生物制药技术的产业化已进入投资收获期，生物制药产业已成为最活跃进展最快的产业之一。d)医疗器械我国医器械制造业呈现进出口双增长的态势，未来走势呈向上态势，前景乐观态度。e)花卉产业依托漳州的花卉产业及滨海新城的花城定位，大力发展花卉加工、批发、花文化创意产业。e)f)港口物流g)资金密集型工业承接厦门和台湾地区的劳动力、资源密集型产业产业转移，是本项目区产业发展重要的驱动力。g)中小企业创业中心依托厦门智能资源，及新城优良的生态资源，大力发展中小企业创业中心。精品文档精品文档C、产业发展配套建设a)基础水电设施b)园区交通配套c)污水处理设施精品文档精品文档精品文档