江垭汽车客运站二期工程可行性研究报告

江垭汽车客运站二期工程可行性研究报告第一章总论一、项目背景张家界位于中国湖南省的西北边陲，方圆9356平方公里，它是“扩大的盆景，缩小的仙境”、“人间的天堂”，它是世界自然遗产、是世界地质公园，它以其独特的自然风光闻名于世。江垭镇位于湖南省张家界市溇江流域中游，地理坐标东径110°22’33”~110°41’15”，北纬29°16’25”~29°24’25”。距世界自然遗产——张家界市武陵源自然保护区约30公里，东临慈利县城零阳镇48公里，西距桑植县城50公里。二、项目的市场定位“江垭汽车客运站二期工程”项目（司乘公寓）的建设，其市场目标定位于汽车站配套工程，集住宿、餐饮、休闲、娱乐、文博、表演为一体，她的建成是江垭旅游休闲度假商务区的标志性建筑，是张家界旅游休闲产业的重要内容。三、投资规模及资金筹措项目建设需投资金1800万元，其中固定资产投资160O万元，建设期利息万元，铺底流动资金200万元。投资所需资金，拟定其来源如下：申请银行扶贫贷款130O万元，建设单位自筹资金500万元。四、项目建成后的预计财务指标项目建成后，营业第3年营业收入达8403.68万元，年利润总额3327.87万元，投资利润率为14.64％，投资利税率为16.53％，在项目计算期内，所得税后的财务内部收益率为17.03％，财务净值为5596.43万元，静态投资回收期(含建设期3年)为8.1年。五、结论本项目的建设，是张家界旅游文化产业建设的一个重要组成部分，是江垭旅游休闲度假商务区的标志性建筑。它的建成可以弥补张家界拥有世界奇特的自然风光，而人文景观略显不足的缺陷，它符合国家产业政策和行业发展规划，其远期效益更为看好。就本报告所列示的经济效益计算结果，其预计的财务指标均高出行业平均水平。因此，本项目是一个收益高、风险小、资金回收快的优良项目，关键点为市场销售，高起点的项目需要高起点的策划和运作。第二章可行性研究报告编制依据、原则及水文、气象和工程地质概况 一、编制依据1.《慈利县江垭汽车客运站项目建议书》；2.慈利县发展物价局慈计投（2004）10号《关于建设江垭汽车站项目立项的批复》；3.《中华人民共和国交通行业标准》之《汽车客运站级别划分和建设要求》；4.《慈利县城市建设与发展总体规划》；5.《江垭旅游休闲度假商务区总体规划》；6.《慈利县江垭镇控制性详规图》；7.慈利县规划管理办提供的建设用地现状电子地形图和用地红线图；8.国家发展和改革委员会委托中国国际工程咨询公司编制的《投资项目可行性研究指南》；9.建设单位——张家界市交通投资有限责任公司10.慈利县江垭汽车站规划图和初步设计纲要、可行性研究报告编制大纲、主管部门有关慈利县江垭汽车站工程建设的相关文件规定；11.国家、地方制定的相关法规、规范、标准及项目建设单位提供的其他相关资料。二、编制原则1、为促进城镇建设，贯彻“统一规划，合理布局''的原则；2、按照《江垭旅游休闲度假商务区总体规划》要求，规划设计好建设项目；3、从可持续发展战略的要求出发，力求达到社会效益，环境效益和经济效益的统一；4、综合项目特点，按现行政策，进行较为完善的工程经济。三、水文、气象概况慈利县江垭镇位于武陵山脉东部末端，多崇山峻岭，水资源丰富，主要属于长江水系支流澧水水系，另有其他水系少数支流，溇水干流在江垭镇境里总流程为78公里，年注入洞庭湖径流量18亿立方米，控制流域面积3711平方公里，干流江垭水文站址多年平均流量126m3/s，年侵蚀模数451T/km2，其中5-8月份为汛期，输沙量约占全年总输沙量的90%。溇水源自湖北省鹤峰县，流经张家界市桑植县后，在慈利县零阳镇注入澧水，尔后取道慈利、石门、澧县、津市，由小渡口注入西洞庭湖之七星湖。水文条件能满足拟建项目工程建设对水文地质条件的要求。张家界市全境地处北中纬度，属中亚热带山原型季风性湿润气候，总的气候特点是：四季分明，雨量充沛，无霜期长，严寒期短。江垭镇境内风向随季节转换变化较明显，秋、冬、春三季多为偏北风，夏季盛行东风和东北风。全年全镇平均气温为15℃左右，一年中元月份气温最低，平均气温为2.5～3.4℃,极端最低气温为-7.5℃,七月份气温最高，平均气温为25℃～28℃，极端最高气温为41.5℃，全年最高和最低温差达49℃。区域内日照时间在全市属中等水平，无霜期约260天，且在各行政村分布不太均匀，降雨量较为充沛，年平均降雨量为1516mm，多集中在4-7月，降雨量在时间和空间上的分布明显不均，雨量多随气候变化而变化，随海拔升高而增加。四、工程地质概况项目所在地——慈利县江垭镇境内经历过多次大地构造运动，尤其是第四纪新构造运动对该区的地层岩性、地质构造、地貌景观形成的作用和影响最为深刻巨大。城区及周边出露的地层自老而新依次为：元古界的板溪群、古生界的震旦系和白垩系、新生界的第四系和泥盆系等。区域褶皱极为发育，主要褶皱有桑植——石门复式相斜和武陵山脉复式背斜。断裂主要有慈利——永定——保靖断裂带，该断裂带总体作逆时针水平移动。镇境地貌以山地为主，地势西北高，沿溇水倾斜，中部沿溇水两岸，南就山地向澧水递降。武陵山脉自贵州云雾山分支入张家界市、慈利县、江垭镇，又分三支东到洞庭湖平源消失。山区石灰层在城区及周边分布甚广，岩溶地貌发育堪称全省之冠。流水沿层节理缝隙溶留溶蚀，多形在犬牙奇突的峰脊，进而成峰林和石灰岩孤峰。另发育有石林、漏斗、落水洞、地下暗河等，共同构成复杂的峰林丛谷地形与丘陵漏斗地形溶蚀山原地貌。山地岩层倾角不大，形成单面山状态，且山地、山源的西北角不大，形成单斜面山形态，山地、山原的西北坡与北坡分别缓于东南坡与南坡。山原边缘部分为近似壁立的悬崖峭壁，山高谷深，气势雄伟，风景甚佳。镇城区地势为两侧高中间低，属中低山区。总趋势为东低西高，地层只有寒武系、志留系下统、白垩系、第四系冲积等。能满足拟建项目对工程地质条件的要求。第三章市场分析 一、江垭镇情(一)基本情况江垭镇位于国内外知名的旅游胜地—湖南省张家界市慈利县西北部，处于慈利县、武陵源区、桑植县、湖北鹤峰四区县交汇地带，历代是湘西北地区交通、商贸、文化重镇和兵家必争地；现在的江垭是由原龙潭湾乡、熊家庄乡、江垭乡和江垭镇四个乡镇合并而来的，总面积298平方公里，人口5万，辖46个村5个居委会，2005年国民生产总值2亿元，农民人均纯收入达到2215元；是全县第二大建制镇、张家界城市总体规划的旅游型城镇、全省小城镇建设重点镇。江垭资源丰富，山水秀丽。境内物产丰富，盛产柑橘、金香柚、烤烟、杜仲、银鱼等。其中尤以柑橘、烤烟最为丰产，年产柑橘8000吨，年产烤烟10000余担，素有“烟果之乡”的美誉。近年来，随着张家界东线旅游开发和慈利县“旅游带动，工业强县”战略的实施，江垭的旅游资源优势日益凸现，旅游产业不断发展。目前，以国家水利风景区、AAAA景点、“百姓最喜爱的湖南百景”江垭温泉度假中心、龙王洞、娄索漂流、江垭水库平湖游、九溪卫城等为主的东线旅游产业已颇具规模，中外游客纷至沓来，2005年接待中外游客45万人次，创旅游收入5000余万元。一大批重点项目如关门岩电站、九溪古城恢复与开发、杜心五武术文化园、龙潭天堂水上休闲度假中心等也正在建设与开发之中。江垭历史悠久，人杰地灵。境内的九溪古城始建于唐代，明洪武23年在此设卫，是明、清两代著名卫城和荆楚重镇。南北大侠杜心五、“两弹一星”元勋陈能宽院士、著名学者吴恭亨等著名人物就出生于斯，故居旧居尚存。(二)地理与交通江垭镇位于湖南省张家界市溇江流域中游，地理坐标东径110°22’33”~110°41’15”，北纬29°16’25”~29°24’25”。距世界自然遗产——张家界市武陵源自然保护区约30公里，东临慈利县城零阳镇48公里，西距桑植县城50公里。境内山峰林立，溪流交错，最高海拔1890米，最低海拔154米。全县总面积3476.23km。属亚热带季风气候，四季分明，年平均气温10～16.7℃。江垭镇的外部交通条件较为便利，距张家界荷花机场约50公里，乘车约一个半小时，可以便捷地从全国各地直达旅游，乘火车可以从慈利火车站下车后转汽车一个小时到达，从张家界火车站下车后转汽车一个半小时到达，通过张常高速公路从长沙乘车三个小时可以到达江垭。江垭旅游休闲度假商务区通过张清公里与武陵源相连，从武陵源到江垭镇只需30分钟车程。慈桑、慈索公路均通过规划区内，使旅游区和慈利、桑植县城有直接联系。(三)历史沿革远古时期，江垭属西南古蛮夷地，春秋属楚巫中郡，秦统一后称黔中郡，西汉五年(公元前201年)改黔中郡置充县。西晋武帝四年(公元283年)并入娄中县，北周建德四年(公元575年)并入崇义县，南朝归属充县，后并入慈利县。明设立九溪卫；清雍正七年(公元1729年)改土归流。1949年至今，隶属慈利县管辖。(四)经济发展江垭镇，是张家界市所辖之慈利县的重要组成部分，是慈利县西北部的区域性中心城镇。它地处张家界市东北部、慈利县西北部、澧水最大支流溇水的中下游、云贵高原隆起与洞庭湖沉降区结合部的武陵山区。是我国中部地区与西部大开发地区的过渡地带和湘鄂川黔渝五省（市）交界的边陲重镇，紧临我国第一个国家森林公园——张家界国家森林公园和世界自然遗产——武陵源风景名胜区。也是一个正在大力开发建设且发展迅速的具有浓厚旅游特征的张家界市卫星城。受历史和地缘改治与经济等的多方面因素影响，在过去数以千年计的漫长岁月里，这里因地处边陲、信息闭塞、基础薄弱、崎岖难行、交通滞后。使这座与张家界市一样聚天地之灵气、吸日月之精华的“华夏明珠”养在深闺人未识。江垭镇自1988年张家界建市以来，在市委市政府、县委县政府的带领下，依托得天独厚的旅游资源和丰富的自然资源，始终坚持以经济建设为中心，稳步实施“工业化、城镇化和旅游”带动战略，通过大力营造“以人为本，教育立镇，工业兴镇，科技强镇，基础设施建设先行，向创建文明卫生和优秀旅游目的地要效益”的人居和旅游环境，有针对性地采取改善投资的软硬件条件等措施，让全镇特别是镇治所在地，基础设施不断完善，人口数量稳中有升，人口质量明显提高，投资环境根本改观，投资结构更趋合理。不可否认，这里不仅是典型的老、少、边、穷、山地区，在全镇三万多人口中，少数民族人口达半数以上，在总面积200多平方公里的地域中，古人早就有“八山半水半分田，一分道路和庄园”的地形地貌描述。时至今日，自然条件差，基础设施薄弱，交通和信息闭塞，文教卫和城乡基础设施建设滞后，坐拥丰富资源而在贫困与落后中煎熬仍是其最真实的写照。2004年，全镇共实现国内生产总值1.2亿元，人均GDP3428元，仅为全市人均GDP的40%，该镇至今还有国家级贫困村，绝对贫困人数（年收入800元人民币以下）近千人。这些都是与党中央、国务院提出的“科学发展观、城乡协调发展、全面建设和谐社会和小康社会”的目标不相适应的。与武陵源风景名胜区一样，作为张家界核心景区的外围游览线和西线旅游开发重点区域的江垭镇，受到了张家界市旅游带动战略的强烈辐射。张家界市自上个世纪七十年代末期开始，伴随着改革开放政策的实施和向纵深的推进，因独特的砂岩峰林地貌和丰富的动植物资源而拥有我国第一个国家森林公园；1992年被联合国教科文组织列入“世界自然遗产”名录；1995年时任中共中央总书记的江泽民同志视察张家界时更是对150多万张家界市人提出了“把张家界市建设成为国内外知名的旅游胜地”的奋斗目标。近年来，张家界市已成为国内外游客观光、休闲的热点地区，接待能力和观光人数呈几何级数增长，2006年包括江垭镇在内全市大小景点创下了接待游客逾1674万人次的历史新高，江垭镇旅游人次达到75万人次，比上年增加25%以上。二、项目建设的必要性和有利条件1、建设条件优越，符合产业发展的方向。为了保护旅游资源和旅游活动的便利行，避免旅游活动对环境和旅游资源造成的破坏，主要旅游服务设施集中布置，形成一个较大的旅游服务中心来辐射旅游腹地，当地政府决定将江垭镇规划为江垭旅游休闲度假商务区的旅游服务中心。规划旅游服务用地400ha，床位数5000床，主要是以宾馆、酒店、度假村和商务会议中心为主的中高档的接待服务设施；配套完善的商业购物、餐饮娱乐等服务设施和康体娱乐中心、夜总会、歌舞厅等。其中，预测2010年本规划区床位规模需求为：C=（600000×1.5）÷（240×0.9）=4200（床）。拟建的司乘公寓是江垭汽车客运站的第二期建设项目，位于江垭旅游休闲度假商务区旅游接待服务中心的核心地带，地理位置优越，是建设宾馆、酒店的极佳去处。2、旅游资源丰富，交通四通八达。境内资源丰富，山川秀丽，汇集了众多景色优美的山峰、峡谷、湖泊、岛屿、溪流、瀑布、地下溶洞等独具特色的自然山水资源，历来享有“诗画经典，山水之源”的美誉；同时，境内还有九溪古城遗迹、梅花殿、钟鼓楼等极具考古价值的历史人文景观，闻名遐尔的“南北大侠”杜心五故居和“两弹一星”元勋陈能宽旧居等爱国主义教育题材的人文景观。整个景区资源丰富集中，熔山水一炉，集人文一体，极具开发价值。境内交通条件好，地处慈利、武陵源、桑植、湖北鹤峰四区县交汇处，距武陵源风景区仅30公里，升级后的S305、S306等交通主干线穿境而过，荷花机场、枝柳铁路离古镇仅1—1.5小时车程。3、客源稳定，市场前景乐观。随着武陵源这一世界自然遗产在国内外知名度大增和近年旅游的蓬勃发展，给与之仅半小时车程的江垭旅游休闲度假区带来巨大的机遇和希望。据统计，2006年江垭旅游休闲度假区旅游人次达到75万人次，比上年增加25%以上。随着旅游资源的进一步开发，景区容量进一步增加，游客数量有望进一步上升。但是，江垭整个宾馆行业对于这种突然升温的市场热情应接能力不足，能够提供条件和服务的容量和档次不够。目前，镇内仅温泉大酒店1家星级酒店，其他均为招待所和家庭宾馆，规模小、档次不高。根据市场调查，温泉大酒店的客房入住率为93%，旺季达300%。在江垭建一座设备齐全、功能配套的三星级酒店是非常必要和有利的。既是为江垭汽车客运站实施配套的客观要求、改变江垭汽车客运站赢利能力不佳状况的“希望工程”，也是改变江垭旅游接待设施建设滞后、不能满足国内外游客对宾馆酒店设施要求现状的“必需工程”。三、江垭旅游资源概况江垭旅游区“以山为骨骼，以水为血液”，孕育了溇江、索水流域的幽湖、峡谷、奇山、古木和危崖等独具特色的自然风光，具有“山得水而活，水得山而幽；山得林则妍，林因山而茂；景随俗而丽，俗由景而魅”的特点。1、秀丽的溇江、索水江垭水库大坝和正在兴建的关门岩电站的建立造就了丰富的水上风光，水态丰富，以阔、幽、静而著称，既有浩淼的库区湖面，险峻的九渊关等峡谷，又有幽深如脱离尘世外的五里溪、倍子溪等溪流峡谷。⑴红佳岭：离开大坝约五公里的红佳岭半隐于水中，清山绿水相映成趣。红佳岭四面环山，东有九渊关，峡长十里，高峰对峙，古为九溪卫的四大险关之一，北有枫垭山海拔高达1200米，西有四方台，南有青龙岭，后山雄嶂马鬃岭，为华阳王洞所在地逃驾峪村，相传华阳王洞是明末封蕃直隶华阳王朱敬一藏宝之处。明末，华阳王携九溪卫指挥李元亮避祸此村。华阳王被押送进京前夜，天降大雨，华王洞口山崩，洞口被掩埋，至今未探明洞口的详细所在。倘能掘出洞口，不仅可证实民间传说，对李自成晚年隐居夹山寺的资料，也许都可找出更新的佐证。⑵龙潭湾：水库在这里形成一处水面极为宽阔的湖面，30平方公里的水面镶嵌在群山之中，波光粼粼，倒映着白云，倒映着山影且时有水鸟沉没，使人顿生“水鸟浮还没，山云断复连”之意。⑶潭口：水面转为峡口，两岸高山耸起，古木倒垂，遮天蔽日。时有乌蓬船撤网于岩下，也有冲锋舟穿梭于中游，宁静的峡谷水面，浓缩几个世纪的形影。若遇暴雨季节，两岩山崖上倒挂下来的瀑布，悬练百丈，令人称奇。⑷阴门山：位于溇水南岸柳阳溪。一山突兀，宛如女人羞处，它北岸的吊儿溪，绝壁上横出一圆石，长十尺许，状若男性阳物。二物对应，阴门山飘过去的云雾，连接着这两个圣物，堪称天下绝景。可惜的是，大坝蓄水后，吊儿溪的这个阳物已没入湖里，阴门山成了一个寡女，不少游客还为之婉惜哩！⑸穿眼洞：位于竹叶坪三神潭出口处，巨大的石山下，拱起一宽约50余米高约80余米的石孔，石孔扭曲数折，长达100余米，水库达正常水位后，淹去石孔的四分之三。目前游艇从孔口曲折开进，穿过石孔后又是一群山环抱的小湖，四周石壁皆为古木，宛如进入与世隔绝的世外桃源，偶尔四岸鸟声呜起，方知是人间。2、惊险的索水索水发源于武陵源的磨子峪和朝天，二水至张家界森林公园东侧汇成金鞭溪，金鞭溪至水绕四门汇合矿洞溪、楠木溪、龙尾溪水，始名索溪。索溪全长70公里到江垭注入溇水。它的下游即赵家岗至江垭一段22公里，水量增大，水流湍急，是漂流的理想之地。沿线景点有谷罗寺、圣池、洗衣滩、鬼门关、猪槽潭、野猪滩、三门岩、蛟龙出峡、仙女绣花、万丈石壁、骏马跳潭等几十处自然景观，还有贺龙钓鱼台、堆金寺、玩月亭、一览亭、撤旗亭等人文景观供人玩味。人文景观与自然景观并存，山光水色相互辉映，传说故事与神话故事交融，既惊险剌激又充满野趣。3、怡人的田园风光境内的田园风光，令人赏心悦目，终生难忘。春天，满坡整理得平整有序的梯土上，油菜花金黄耀眼，游人称之为黄金地带。夏日的梯田土都换上了绿装。秋日柏林红了，给天空添上了一抹红霞，桔林里枝枝挂上了金黄的硕果，稻田象铺在大地上的床床金毡，置身此间，仿佛进入了神圣的金銮宝殿，顿增几分豪壮。冬日是冰封雪冻，极目琼瑶，此时，走进农家，围炉守火，坐谈家常，家家都是蜜桔、香柚、板粟、花生摆上一桌，有特色的炒米泡上一碗，紧接着又烤上香喷喷的糯米粑粑招待客人。吃饭时，香肠、腊肉、血豆腐、腊鱼、腊野味，一碗一碗地端上席来，又辣又香，这等时光，是了解土家族人的风土人情最恰当的时机。4、全国最大的杜仲林基地北山乃九溪北面雄嶂，海拔千米，山顶有天池，方圆百亩，常有水满溢。北山山麓，广植杜仲，荫蔽4000余亩，是中国最大的杜仲林场，也是世界第二大杜仲林基地。杜仲，为落叶乔木，名贵药材，性甘微辛温，皮叶均可入药，系补肝肾、强筋骨、降血压之良药，有神药之称。基地内常年气候适宜，冬暖夏凉，是休闲度假避暑的旅游胜地。5、水质优良的地下温泉位于江垭水库大坝脚下热水坑，是张家界地区已勘明的最具有开发价值的温泉资源。常年水温达五十多度，经测定完全符合生活用水和景观娱乐用水的要求，且富含多种矿物质和微量元素，拥有饮用、保健、康乐等方面的广泛用途，同时对保健、护肤具有一般药物、化妆品不可比拟的作用。不仅可以为旅游度假增添新的时尚消费，吸引更多的游客，更能够围绕温泉资源的开发利用招商引资，吸引更多的资金，促进本地经济以发展，目前已开发成为国家级AAAA级温泉度假疗养区，每年接待中外游客达数十万人次之多。6、历史悠久的九溪古城九溪古城是江垭旅游度假区重要的人文景点，与江垭镇溇江而相望。溇江西来绕南半周后向东象一张弯弓将古城拥抱，由于溇江自七眼泉发源，沿途至此汇合了洞溪、淋溪、五里溪、棓子溪、人潮溪、吊儿溪、柳阳溪、索溪九条溪水，故名九溪。九溪传说唐代尉迟敬德就修筑了城池，现存留南、北两个古城门，有兴国寺残碑梅花殿等古迹。宋代，九溪更名为索口寨，因为它处于索水入溇江之处，当局者在此用巨木围城，修成了兵寨。明洪武22年，为镇压当地少数民族反抗，明王朝在此高置九溪卫城，命指挥吕成、韩忠督工筑城，次年卫城完工。城墙高1.8丈，长9里零13步，分设4门。东曰朝天，南曰迎曛，西曰镇边，北曰拱极。东南以河为壕，西北挖有人工堑壕。今南北二门尚存。城中有十字街，街中心建有钟鼓楼，又名文昌阁，八角安有风铃。   兴国寺据传兴建于唐，规模宏大，如今它的大部分基地，已变成慈利二中校舍。在二中教学大楼后面现尚存有唐代兴国寺里的梅花殿、殿柱为楠木，两端稍细，中段略粗，其特点完全与唐代建筑相吻合，殿内的部分青砖，上面烧制有梅花图案，殿名的由来，恐与此相关。殿前曾有两个大铜钟，一为宋钟，一为明钟，宋钟已毁，现存的明钟为时任九溪卫指挥乐睿夫妇捐赠。殿后有八人合围的古樟及六人合围的古柏，传为建殿时培植，年近千载，今已被同时列为省文物保护之列。7、“南北大侠”杜心五故居岩板田村的武术文化名声远播，其土家族居民历来有尚勇好武的传统，是“南北大侠”、“天下第一保镖”、“中华英豪”杜心五的故里，杜心五吸取各武术流派之长，独创自然门功夫，深受海内外华人及习武人士崇拜。   杜心五在留学日本期间加入了同盟会，主动保卫过孙中山、黄兴、宋教仁、柳亚子等革命人士安全，曾和日本著名相朴士斋藤一郎在东京比谷公园比武，并取得胜利，后来因疾愤军阀的黑暗统治毅然弃官浪迹江湖，成为青红两帮的双龙头，解放后曾任中南军政委员会参事，湖南省政协委员。8、“两弹一星”元勋陈能宽旧居。9、“小重庆”江垭老街江垭古镇历来是湘西北的贸易和物资集散之地。旧街因山势而建，由溇江岸边码头一直延锦数公里的石板街完好的保存着，人称“小重庆”。古街两边建筑保存较为完好，都是两三层的临街铺面，均为木结构，风火墙仍保存完好，可以想象当年人潮壤壤、商贸繁荣的景象。江垭镇历史上曾一度繁荣，人户超过慈利县城，昔日天天有船向津市、澧县运送柚油、木籽油、苎麻、中药材、茶叶、柑桔、板粟等山区特产，运回布匹、煤油、盐、瓷器等日用百货。10、巍峨的江垭大坝与地下电厂江垭水库大坝高131米，是世界上最高的碾压混凝土大坝。大坝巍然耸立，腰斩溇水，就像一道亮丽的风景矗立在峡谷当中，不由得对人类的智慧能创造如此宏伟的工程而感到骄傲。当大坝开闸泄洪时情景更为壮观，库水由三道闸门中冲闯而出，白浪滔天，汹涌澎湃，咆哮着向南奔流而去，雨雾可以一直飘到坝下桥，这时可以看到一道彩虹凌空飞架在大坝两山之间，如在人间天上，真是：“红橙黄绿青兰紫，谁持彩练当空舞”。同时正在建设的关门岩电站建成后，将形成独具特色的宽约20平方公里的江心洲水上公园。水利枢纽工程的主体——电厂，掩藏在大坝旁的地底下，由交通沿口进出。洞内既有巨大的水轮机在隆隆的转动声音，也有安静的完全现代化的控制中心，游人可以感受地下工程的宏伟，同时可以参观水轮机、发电组组、变压器等发电的基本原理，满足人们的求知欲。11、丰富的物产规划区物产丰富，品种繁多。如杜仲，系补肝肾、强筋骨、降血压之良药，有神药之称，以杜仲、首鸟等中药为主要原料的杜仲酒更是享誉国内外。九溪的特产金香柚，比一般柚子要早孰一个月，每年国庆节即可上市。此柚形长而皮色金黄，香气馥郁，味甜可口，堪称柚中皇后。二十世纪六十年代，毛主席曾吃过九溪的金香柚，因口味好，毛主席还特别奖励给九溪村人民三百元，以资鼓励开发。12、浓郁的民俗风情溇江流域民风淳朴，每当有远道的客人来访，憨实好客的村民总是奉献上当地最具特色的地方小吃——红薯烧烤、坛子菜、腊肉火锅，斟上吸进溇水精华的美酒，让客人充分领略土家苗族人的热情和大方。溇江流域民俗奇特，民族风情浓郁醇厚，民族文化多姿多彩。土家青年男女相亲的“女儿会”，对情歌；女儿出嫁时要“哭嫁”；土家族的土地戏、摆手舞、板凳灯，热烈欢快；土家苗族玩龙灯、耍狮子，喜气洋洋，热闹非凡。第四章建设单位基本情况 张家界市交通投资有限责任公司，是由张家界市人民政府授权张家界市交通局于2003年组建的国有独资公司，注册资金10O0万元，注册地址：张家界市永定区崇文路32号，法定代表人：罗晓晴。公司主要从事交通设施建设的投资，先后自筹和引资10000万元，以独资、参股等方式建设江垭汽车客运站、张家界汽车东站、张家界汽车南站、慈利县汽车东站和西站。目前，正在积极筹划张沅公路三岔隧道、澧水风貌带半边街、张家界旅游交通集散中心、老道湾生态休闲旅游景区等项目。第五章项目概述一、指导思想总的指导思想是围绕把江垭建设成为旅游休闲度假商务区为目标，以文化为支撑，遵循“大旅游、高起点、有特色、可持续”的原则，以创新发展机制，整合旅游资源，培育品牌特色，增强竞争实力为主线，按3星级标准建设，动员和协调社会各方面力量，构筑张家界东线特色旅游格局。二、设计要求建筑设计以适用、经济、美观、功能合理为原则，同时控制建筑体量，不易过大，建筑立面造型新颖，外装饰采用新型材料，色彩应与空间环境相协调，主要建筑控制如下：(1)客房楼：按三星级酒店评定标准建设，90间左右客房，总建筑面积约为2700平方米。(2)宴舞厅：以满足100人同时用餐和参观演出，占地约300平方米。(3)休闲室，以满足休闲功能为主，总建筑面积为200平方米。(4)别墅：共3栋，总建筑面积约为600平方米，建筑主体为3层。其中一栋为杜心五武术博物馆。(5)办公商务中心：以满足办公、培训、开会、购物等功能为主，总建筑面积为1000平方米。(6)职工宿舍楼：以满足居住功能为主，总建筑面积为20O平方米。三、工程主要经济技术指标总占地面积：23亩总建筑面积：500O平方米容积率：0.1道路广场用地面积：平方米绿地面积：平方米绿地率：％四、项目实施的依据1、是江垭汽车客运站的第二期建设项目，是江垭镇重点招商引资开发项目。2、中国加入WTO和旅游业的大发展为项目建设给予了强大的推动，国家相续出台了国发[2001]9号《关于进一步加快旅游业发展的通知》，明确规定了酒店享受一般工商企业同等水、电、气价格的政策，这是对酒店业发展最有效、最实际价值的支持。3、近年来江垭旅游业发展迅猛，每年以15万人次的速度增长，作为旅游城市发达与否的标志，城市象征的星级酒店严重欠缺，江垭镇现仅有星级酒店一家，规模小、设施不齐，其他均为家庭旅馆、小招待所。江垭镇的酒店建设还是空白，均为本公寓式酒店留下较大的发展空间。4、本公寓除享受国家、省、市、县一系列优惠政策外，还享有江垭镇人民政府授予的有关招商引资特殊优惠政策。六、项目建设的意义(一)有利于加快当地脱贫致富奔小康步伐就客观上讲，江垭历史悠久，幅员辽阔，人口众多，资源丰富。时值全国人民正忙于经济发展、奔向小康的今日，生活在如此资源丰富的江垭人民还有相当一部分置身于贫困线以下，大部分农民很难解决稳定脱贫问题，究其原因，除了基础差、底子薄、自然环境影响之外，一个主要原因，就是丰富的资源没有得到开发利用，特别是民族文化资源和生态旅游资源没有得到很好的开发利用。随着人类社会物质、精神文明建设的高度发展，旅游事业尤如洪波大潮，大有不可阻挡之势，旅游业已成为一地经济的支柱产业，现在省、市、县各级政府都已确立江垭要以旅游为龙头，发展全镇的旅游农业、旅游工业、旅游商贸、旅游产业已是全镇经济中的重中之重。启动本工程建设可以使本地丰富的民族文化和独特的自然旅游资源发挥可观的社会效益和经济效益，使更多的农民得到就业机会，创造更好的社会财富。(二)对张家界旅游产业的重要补充一位专家断言，没有文化的民族是愚昧落后的民族，没有文化内涵的旅游是没有发展的旅游。张家界目前虽有《秀华山馆》、《土家风情园》、《普光禅寺》等一些文化旅游景点，但和历史悠久的张家界民族文化内涵和博采流长的江垭卫城文化和武术文化底蕴比较，还是沧海中的一滴。自然门武术大师杜心五的特殊地位在张家界乃至全国都是独树一帜，任何地方、任何内容都无法比拟和代替。筹建江垭汽车站二期工程之杜心五武术博物馆开发建设工程，可以更好地弘扬张家界民族文化，使江垭镇的历史文化遗产得以走出深闺，发扬光大，对全市的旅游文化产业是一个重要补充。(三)支持江垭汽车站持久发挥社会公益作用江垭汽车站是公益性交通基础设施和城市基础设施，由于江垭地区人流车流辆较少，站务经营收入十分有限，单纯通过收取站务服务费，很难维持车站的正常运营，必须立足车站处于人流中心这个优势条件，进行综合开发，拓展多种经营，挖掘商业价值，通过综合收益弥补站务经营亏损，实现总体收支平衡，从而达到支持江垭汽车站持久发挥社会公益作用的目的。第六章项目建设管理与施工组织设计 一、工程条件该项目位于江垭旅游休闲度假商务区规划区内，南侧临道路，对外交通联系较为方便。二、技术供应条件1、建筑材料：砖可就近采购，水泥从本县采购，木材从县木材公司采购，钢筋从市内采购，砂石从附近娄水河开采，外装修材料可以就近采购。2、水电供应：工程位于城区，施工用水、电可就近接线。3、其它设施：施工临时用房可在空闲地上搭建。三、工程实施计划2008年1月至2O08年6月，完成道路建设，围墙建设。2008年7月至2008年12月，完成基建工程建设。2009年1月至2O09年12月，完成园内园艺区花木苗圃栽植，并改善园内绿化环境。四、项目建设管理1、工程建设项目的实施必须符合园内基本建设项目的建设和审批程序。2、工程建设必须建立健全质量#管理#，实行工程质量终身负责制度，施工企业必须具备相应的施工资质等级及相应的工程技术人员和机械设备，且施工严格按照有关程序施工，工程施工不能以次充好，必须杜绝“豆腐渣”工程，各责任单位应签订书面合同，做到职责分明，有章可循。严格履行各自义务。第七章项目投资概算 一、投资概算依据及1、国家计委、建设部联合颁布的((建设项目经济评价方法与参考)；2、项目所需的配套设备，按生产厂家报价资料进行计算；3、项目建设工程费按张家界现行建筑造价扩大指标进行估算；4、项目安装工程按各单项工程、安装工程费率进行计算；5、基本预备费按工程费用的8％计取(涨价预备费按现行政策暂停)。二、项目建设投资估算按三星级商务酒店规划设计。由主楼、裙楼、辅楼等组成，包括停车场、前厅、大堂、夜总会、演艺吧、中西餐厅、咖啡厅、KTV包厢、100间标准客房、豪华客房及各式套房、会务中心、健身中心、商务中心、购物中心等设施。该酒店占地23亩，建筑面积5000m2。项目投资概算为0.18亿元，其中：土地价300万元；土建部分造价：600万元；设备工程：200万元；内部装修：200万元；预备费用：100万元1、建设项目固定资产投资为1800万元，其中：建筑工程费用600万元，设备购置费200万元，安装工程费200万元，工程建设其他费用100万元，预备费100万元(详见附表1)。2、建设期利息项目固定资产投资中，申请银行扶贫贷款1500万元，年利率按％计，建设期利息为万元。3、流动资金参照类似项目流动资金投放、周转状况，按照分项详细估算法进行估算，项目正常营业需投放铺底流动资金200万元。4、项目总投资建设项目总投资为1800万元。第八章资金筹措及还贷计划 一、资金来源建设项目所需1800万元资金，拟定其来源如下：(1)建设单位自筹资金500万元，其中用于固定资产投资300万元，用作铺底流动资金20O万元。(2)申请银行扶贫贷款13O0万元，用于固定资产投资。二、还贷计划申请银行贷款1300万元，分5年偿还。第九章财务评价 一、财务评价的依据1、根据国家现行财税制度和国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参考二》，确定基础数据。2、安装工程费按照设备购置费的5％计算，并构成设备原始价值；固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费、建设期利息分摊到各折旧类别中。房屋按20年折旧，残值按5％计算；设备按10年折旧，残值按5％计算，车船及电子设备按5年折旧，残值按5％计算；构筑物按15年折旧，残值为O。3、人事费用按张家界地区平均消费水平计提，并考虑了招聘高级酒店管理人才的例外情况，其他费率按行业平均费率计提，期间费用根据张家界目前行业标准和将来酒店开业后的实际，逐项进行估算。4、项目建设期3年，计算期13年，财务基准收益率12％，其中通货膨胀率为5％。5、按每5年一个周期进行循环装修，在一个装修周内营业收入按5％、3％、1.5％的增长率进行逐年估算。二、营业收入和营业税金与附加估算。1、预计在正常经营年份，年收入可达万元，其中：门票收入万元，客房收入万元（100间260元/天×360天×85%）；餐饮收入万元（万元/天×360天）；娱乐收入万元（万元/天×360天）；购物收入万元。2、营业税金及附加万元。三、总成本费用估算营业第1年总成本费用万元，其中付现成本及费用万元。四、财务效益分析该项目是张家界第一个主题文化酒店，她的建成将成为张家界文化旅游的标志性景区，其效益是长期性的，尤其是远期效益更为看好。(一)财务盈利能力分析通过财务现金流量计算，在项目计算期内，各年净现金流量累计为32639.49万元，按此计算的各项评价指标见下表。财务盈利评价指标序号指标单位所得税后所得税前备注1财务内部收益率％17.0319.53含建设期2静态投资回收期年8.17.83年3财务净现值ic=12％万元5596.439211.65由上表可见项目建成营业后，税后内部收益率达到17.03％，高于行业基准收益率，投资回收期为8.1年(含建设期3年)，财务净现值(ic=12％)为5596.43万元，项目有较强的盈利能力。(二)利润分析预计年利润利润总额万元，税后净利润万元，投资利润率为％，投资利税率％。第十章环境影响评价一、环境现状该项目位于江垭商务旅游度假区规划区内，目前区内工业较少，污染尚轻，环境质量据环保部门监测情况如下：1、水质基本符合国家“地面水环境质量标准”的II类水标准。2、区内环境噪声符合国家“城市区域噪声”标准的II混合区标准。3、该区域四面环山，地理环境优越。二、项目实施对环境影响的预测及预防措施该项目的建设虽不会对环境造成较大影响，但应全面分析，综合考虑，尽可能将负面影响降至最低。1、项目对水质的影响该项目虽距河流较近，但工程初步设计中污水经三级地埋式化粪池处理后排放，因此对水质影响甚微。2、项目对环境的影响(1)气候：项目建成后，提高了该区的绿化面积，对项目所在地的气候起到了一个调节和改善的作用。(2)噪声影响：项目施工时采用人工和机械相结合的方法，这些机械噪声对附近居民有一定影响，但对整体的影响很小。项目建成后接待区及文化娱乐区与周围空间做好绿化隔离，可将噪声影响降低到很小的程度。(3)大气污染：该项目含接待区等公共设施，建成后可能对大气造成一定影响，但因园内公共设施规模不大，对周围的大气污染也不十分明显。3、项目对景观影响该项目实施时应尽可能把工程建设与绿化、美化紧密结合，既给人们文化娱乐、活动场所，又为人们提供休闲游玩的空间，这样不但不会给景观产生不利影响，而且还为整个城区增添景观。三、环境影响评价本项目设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前，建筑形态行云如水，曲线流畅，造型优美，新颖时尚、线条和细部处理简洁明快，独具一格，符合当前建设设计总体潮流。总平面布置设一公共垃圾站，每天安排专人清运。项目建成后可以彻底改变当地低矮平房密集，设施简陋，环境恶劣的现象，形成一个环境优美，配套设施齐全，注重生态效益的市场环境。项目建成后，可满足市场要求，带动周边地区餐饮、商品零售、休闲等产业发展，改善城市形象和投资环境，促进城市总体规划早日实现，社会效益巨大。1、环境保护及防治措施(1)、设计中环保A、通风系统均安装消声器。B、厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到园内排水系统。(2)施工中环保A、现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润、以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。B、施工中做到无高噪声及爆炸声，不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。C、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。D、混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。E、环保措施与工程进度做到“三同时”；F、施工中不产生超标准的空气污染；G、建筑垃圾及时清理、文明施工。2、环境保护设施及投资A、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管，污水经化粪池处理后与废水一并排入污水管网。B、废水处置产生的恶臭废气，采取活性炭过滤处理。C、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入雨水管。污水排入化粪池，采用地埋式无动力化粪池。D、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。E、厨房油烟废气采取油烟净化处理。F、大楼及其他的生活垃圾由清洁车搬运到指定堆放点。3、市政配套水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足要求。四、综合性评价结论该项目的建设，不会给环境带来不良影响，反而提高了城市的环境景观效果。第十一章经营管理组织及管理措施为加强对该项目的经营和管理，提高经济效益，促进张家界旅游业的健康发展。围绕“着眼东线景点，提高服务质量，加强科学管理”的经营思路，以有限责任公司的模式明确投资人的责、权、利关系，在用人制度上采取聘任制，并以劳动合同的形式建立公司与员工的劳动关系；在管理及运行机制上采用董事长领导下的总经理负责制。公司共设立八部一室，负责组织酒店的经营和管理。1、工程建设部：暂配人员3名，由总经理负责酒店的前期设计、开发及工程建设。2、公关部：配备经理1名，工作人员3名，专门负责客源联系等。3、博物馆：配备馆长1名，管理人员4名，其中票务2人，讲解2人。4、餐饮部：经理1名，管理人员2名，服务员2O人，负责客人的饮食服务及员工的饮食服务。5、休闲部：经理1名，管理人员3名，专门负责对别墅、住宿、桑拿健身、舞厅的管理，配备专业健身员8名，服务员1O人。6、财务部：经理1名，出纳1名，助理会计1名，负责酒店经营核算、资金运作、账款清收。7、保安部：经理1名，保安员3人，专门负责酒店的安全管理。8、文艺部：经理1名，专业民俗歌舞表演1O人，专职辅导教师1人。9、办公室：主任1名，专职文员1名，专门负责文字材料的撰写及内部综合管理。酒店建成后，暂定员工人，待其业务发展情况，聘任员工数再行调整。第十二章结论 张家界作为中国优秀的旅游城市，丰富的旅游资源与独具特色的少数民族文化相互交融，构成湖南旅游圈的黄金地带。江垭汽车客运站二期工程（司乘公寓）的建设，其主体独特与外型美观，可创造成为张家界的一个标志建筑，并可填补张家界文化主体酒店的空白，促进张家界旅游文化产业的发展；公寓内的特色博物馆、各餐饮场所与康体娱乐设施均含创新特色设计及最新营运理念，可提高当地居民的生活素质；具有良好的经济效益，并且抗风险能力甚强。整体而言，无论从经济效益上或从社会效益上作考虑，本项目均为一个收益高、风险小、资金回收快，合乎“天时、地利、人和”的优良项目。固定资产投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值占固定资产投资总额的比例建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1固定资产投资2418932201612154.429724.4 2土建工程（含装修工程）24189   2418980.21%3机械设备 3220161 338111.21%3.1工程建设其他费用   7707702.55%3.2土地使用费   90  3.3勘查设计费   80  3.4工程监理费   60  3.5建设单位管理费   150  3.6前期工作费   150  3.7临时设施费   60  3.8办公及生活家具购置费   10  3.9拆迁费   20  3城市规划费   120  3.10项目检测及验收费   30  4预备费   1384.41384.44.6%4.1基本预备费   1384.4  4.2涨价预备费      二固定资产投资方向调节税      三建设期利息   550.8550.81.82%四固定资产投资2418932201612705.230155.2 土建工程投资明细表 序号工程名称工程量单位造价（元/㎡㎞）投资额（万元）1白族迷宫8000㎡25002002综合服务楼2000㎡15003003白族风情馆2500㎡15003754娱乐城2000㎡15003005表演厅2000㎡15003006庙会区（含祭堂）2000㎡15003007办公商务中心5000㎡10005008欧式别墅8000㎡350028009休闲疗养室2000㎡150030010四星级酒店客房楼18000㎡3500630011白族特色雕塑30座1030012民族文化长城4000m3825153013时光隧道380m1800068414水库改造38亩200076015钓台修建38座150005716道路改造2km1000002017防护栏2km15000318道路及绿化  15019苗圃80亩 5020大门修建  4021娱乐运动场及设施  120022水产养殖池38亩 5023动物观赏园  10024职工宿舍1500㎡100015025家祠  30026土司王行宫8座 5300合计   24189注：单位造价内含装修工程造价设备投资明细表序号设备名称数量（台/套）单价（万元/台套）设备购置费（万元）1中央空调14004002电梯6603603发电机组  804康乐设备  3005消防设备  1606环保设备  2607冷冻设备  608餐饮设备  3009厨房设备  20010洗衣设备  8011音响设备  30012车辆  13013智能管理系统  20014强电系统  6015弱电系统  3016游艇  1017锅炉  5018给排水系统  18019其他设备  60合计   3220营业收入及营业税金及附加估算表——2008单位：元    项目日收入额（元）年收入额（元）备注一、营业收入 77703972门票收入按张家界平均旅游接待人次（1000万人次）的10％，门票每人次40元计算。1、门票收入 400000002、客房收入 151092033、餐饮收入30163.9110098244、康体娱乐收入2520591998255、其他收入67902385120二、营业税金及附加 41960151、营业税 38851992、城建税 1942603、教育附加费 116556客房收入分析表——2008单位：元项目月份123456789101112天数3128313031303131303130311客房设计类别房数房次房次房次房次房次房次房次房次房次房次房次房次1.1标准房2206160682066006820682066006820682066006820660068201.2欧式别墅65201518202015195020151950201520151950201519502015小计2858835798088358550883585508835883585508835855088352预留维修保养房次             2.1标准房 3434343434343434343434342.2欧式别墅 666666666666小计 4040404040404040404040403每月可供出租房次             3.1标准房 6786612667866566678665666786678665666786656667863.2欧式别墅 200918142009194420091944200920091944200919442009小计 8795794087958510879585108795879585108795851087954.每月预计出租率             4.1标准房 35％50％75％80％80％80％80％80％80％80％70％35％4.2欧式别墅 30％30％55％60％60％60％60％60％60％60％55％30％5.每月预计出租房次             5.1标准房 23753063509052535429525354295429525352494596237