3月份莆田市场的调查
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
目 录:
一、莆田现阶段市场情况。。。。。。。。。。。02
二、三紫盛世华庭现状。。。。。。。。。。。。。12
三、商业推广策略。。。。。。。。。。。。。。。。。22
四、广告排期。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。32
五、广告预算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。32
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
第一部份 莆田现阶段市场情况
【调查目的】
为了解房地产市场的变动趋势,制定公司销售计划,为拟订经营策略提供参考与建议。进行竞争楼盘调查的目的是为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素,识别竞争项目的优势、劣势,分析其成败的原因,从而协助本案相应的价格策略、销售推广策略等,以便做到知已知彼,百战不殆。
【调查楼盘】
对莆田相关楼盘进行“踩盘”,以地域板块划分为四大块:
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
, 东区版块:
天溢嘉园、良奕汉庭、信辉豪园、经济适用房、三信秀水华庭、浅水湾荔菀 , 西区版块:
金威豪园、荔景广场、嘉禾花园、港丰别墅
, 龙桥社区版块
荣华嘉园、西社小区
, 市中心版块
大唐世家
【调查及采样
】
经营部以老带新,男女搭配方式,分为六组对莆田各楼盘的走访,并分别填写各个楼盘市调表。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
东区版块 , 【天益嘉园】
项目位置:天九湾环岛旁
开发商团队:开发商 福建益民林房地产开发有限公司
设 计 北京中华建规划设计研究院、厦门棕榈树
行销企划 上海地标房地产咨询有限公司(实际:莫比广告设计) 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A 项目概况:占地面积37亩,总建筑面积32658平方米,由一幢21层住宅和两幢多层商住楼组成,周边有市场、医
院、实小、一中,车站等
产品构成:三房两厅主力面积为130—140?,四房两厅主力面积为170—180?,复式面积约为250—280?,
裙楼底商的层高5.2米;多层底商部份(两层)层高均为3.9米
销售价格:多层三层起,起价为2438元/?,均价2700/?左右,最高价3200元/?左右,五层至十层层差30元,
十一层起层差50元,东西方向差50元,中间与东面差最多90元
诉求主题:市中心?花园景观豪宅
销售状况:多层已经销售完毕,高层住宅剩下10层以上及130平方左右的小三房,店面已经开始认购,商场招商
还未开始
客源分析:
大多数为中高等收入家庭的二次置业者
销售卖点优势:
小区周边配套齐全,交通便捷,随着福厦路的外移,商业兴旺程度高。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
销售难点劣势:
1、公摊大,绿化小,小区内配套设施非常少
2、户型单调,面积过大。如住宅的搭配销售,购买180平方的四房搭售130平方的三房。
3、处于国道旁,噪音在,空气污染严重,生活质量低下
调研小结:
天益嘉园的主诉点是“观景豪宅”,但景观非常之少,让客户看了不免有点失望。而市中心花园只是流动打工
人员中午或晚上闲逛的聚集地,天益嘉园却把它当作“后花园”,这不免有点夸张。
售楼小姐素质一般,但却非常有耐心
【良弈?汉庭花园】
项目位置:天九湾,延寿南街
开发商团队:开发商 良弈房地产
物业管理顾问 台湾高楼管理顾问 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A 项目概况:用地面积153亩,分A、B、C、D区,有多层、小高层。
产品构成:
一期(A)区:多层共10幢约286套 ,户型面积:140—160平方米,180—200平方米; 户型有二房
二厅、三房二厅、四房三厅、五房二厅、楼中楼。二期(B区)14幢小高层,户型面积:79—140平方
米,8套二房,以130平方米的三房居多。C、D区为小高层尚未公开。
销售价格:售价1900元/平方米至2700元/平方米。
诉求主题:投奔自然 纵情山水 健康生活
销售状况:一期已基本售完,,二期销售过半。二期店面尚未公开销售。
客源分析: 项目一期以二次置业或多次置业者为主,二期在住宅面积上下调,客户群中工薪阶层占较大比例,该
群体看重该项目虽处东区,但却是东区的较成熟区域,配套齐全。
销售卖点优势:
1、楼盘规模大,会所、酒店、幼儿园等配套齐全。
2、户型多样化,可选择户型多。部份小户型,两房和130多平方米左右三房,较适合急需置业的工薪阶层需要,南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
抓住了一定比例的此类购房需求
销售难点劣势:
1、地处福厦线以东新市区,社区整体规划建设尚未形成,区域尚未成熟
2、一期房子空置率高。
调查小结:
良弈?汉庭花园是福厦线以东延寿街新市区最成规模楼盘,规划水平尚可,价格达到新市区的最高水平,二期中间
层的售价已达到2600元/平方米多,项目销售现场布置较好,销售人员服务意识较好,专业素质尚可,但在市中心
文献路的二手房中介分销点,销售水平相对较低,对楼盘整体形象产生较多的负面影响。
【信辉豪园】
项目位置:镇海丰美路信辉开发区
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
开发商团队:
开发商:福建莆田信辉建设开发有限公司
设 计: 福州恒建建筑设计公司
物业管理:信辉物业管理
行销企划:福建信源?东方策划
项目概况: 总占地面积108亩,总建面积为14.8万平方米。
产品构成:分期开发,E、F区由20幢多层、小高层、高层组成。商业店面开间4-5米,进深10-20米,层高3.7
米。多数店面集中在50-100?之间,只有少数面积是在100?以上。 销售价格:起价为2388元/?,层差价为50元/?。
诉求主题: 大型现代景观社区
销售状况:不太理想
客源分析:项目以二次置业或多次置业者为主,客户群中工薪阶层、经商者占较大比例,收入稳定,该群体看重该
项目虽处新区但虽新区的较成熟区域,升值潜力不断上升。 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
销售卖点优势:区域升值潜力,周边配套
销售难点劣势:
1、地处新区,但单价过高,造成一定的压力
2、销售人员专业知识在此次莆田所调楼盘最差
调研小结:
整体的策划有待改进,没有比较明显的推广主题,楼盘没有足够的吸引力;售楼人员素质相对较低,专业知识
掌握不足,对自己本身的产品认识不足。
【三信?秀水华庭】
项目位置:八二一路与东圳路交汇处
项目概况:总占地面积55381平方米,总建面积近13万平米米,绿化率高达40% 产品构成:3栋点式19层高层、5栋板式小高层、17栋叠加洋房
销售价格:二期小高层及高层起价1800元/?多,均价为2080元/?,最高价2650元/?。 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
诉求主题: 定制式养生社区
销售状况:由于价格与品牌的因素,销售情况一路看好,目前只剩下低层1、2层和高层复式楼 客源分析:中等收入家庭及外地来莆工作者,并一部份本市外地经商者、公务员、教师等 销售卖点优势:
1、采用“定制式”这一新型的开发模式,赢得一定的关注率
2、价格上处于优势,且开发商在莆田地区有着雄厚的实力和良好的信誉度。
3、整体规划比较合理,绿化率高
销售难点劣势:
1、地理位置较偏,人气不是很足,对商业推广有一定的难度
2、正常售楼部的选址,售楼部的选址,要不在工地现场,要不在闹市一层。
3、
进度,要等到2007年底才能交房。
调研小结:
1、三信的销售人员服装在莆田所市调的所有楼盘中,服装是最统一的。 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
2、对产品的认识、顾客的引导方面,接待顺序与对销售道具的应用,都值得我们销售人员的借鉴~
【浅水湾荔苑】
项目位置: 六城门浅湾公园旁
开发商:开发商:莆田市金威房地产开发有限公司
项目概况:基地面积是40000多平方米,总共11幢
产品构成:4幢多层、4幢小高层、3幢高层,规划总户数是400多户。商业店面14间,进深10-12米,开间10
米,层高3.9米
销售价格:小高层起价2100元/?左右,均价为2500元/?,高层起价2400元/ ?,均价为2800元/?左右,最
高价,17、18、19层为4000元/?左右。
诉求主题:水主题居住社区
销售状况: 销售情况顺利,小高层目前剩余1、3、4、7层。主要户型为170-180?的大户型 销售卖点优势:
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
1、 公摊相对而言较低、绿化率高达40%,地理优势明显
2、 莆田首市水景住宅社区
3、 销售部所处位置醒目。
销售难点劣势:
1、水景社区,物业管理维护难。
2、水景社区,物业管理费也会相应增加
调研小结:
该案规划设计相对合理,户型设计较优,销售状况尚可,销售现场布置相对较好,现场管理井井有条,给客户
留下较好的印象。
【宝胜豪园】
项目位置:莆田市荔城区拱辰宝胜开发区(市消防支队对面) 项目概况:用地面积17000平方米,共8幢。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
产品构成:一期为多层,主力户型为三房、四房(150—180平方米)二期小高层尚未推出。项目住宅共200套左右。 销售价格:多层住宅均价2100元/平方米。
诉求主题:未来升值空间大 置业得胜
销售状况:销售殆尽
客源分析:以一次置业族为主,主要为莆田市工薪阶层及下属县城进市区经商者,收入水平较一般。 销售卖点优势:
城市发展东进,产品升值潜力大。
销售难点劣势:
1、 所属区域为城市未来新区,各种生活配套设施正在建设当中,区域环境尚未成熟,生活不便。
2、新区人口少,人气不足,商业气氛弱。
调查小结:
宝胜豪园位于莆田城市发展新区,是“宝胜小区”的其中一部分,相比市区项目性价比较好~
西区版块
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
【荔景广场】
项目位置:福厦路城厢区政府旁
开发商:开发商 恒丰房地产
项目概况:用地面积100亩,总建筑面积124300平方米,总共有22栋,600套。小区背靠山,城厢区政府,前面
是福厦路,福厦路对面是规划中的霞林生活区,西临中医院用地。配套建设幼儿园、会所(对外营业),
较小的中庭花园,假山流水。
产品构成:
, 第一期:多层 161、165平方米 188、199平方米 四房及以上
19层高层 2幢 78平方米两房 120平方米三房 148、157、181平方米四房
沿福厦线第一排、第二排底层及会所均为商业店面,尚未正式推出
, 后续:11层小高层 5幢 预计设计面积120,130三房
19层高层 1幢 预计面积较大
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
销售价格:小高层1800,层差30元 均价约2100
诉求主题:阳光?鲜氧?生态健康城
销售状况:多层除沿福厦线剩余部分外多层销售较好
高层销售阻力较大,其中1幢东向120、67平方米全部为某单位团购买 客源分析:140以上多为二次置业为寻求社区生活环境购买群体购买
户型140平方米以下户型多为工薪阶层购买
应较多未买到较小户型客户要求,开发后续120,130平方米户型 销售卖点优势:
, 规模大能够形成中大型社区环境
, 小区配套设施较好三层独立会所,两部专车接送小区小孩上下学
, 靠近城厢区政府,大面积绿地
, 户型定位产品组合较多
销售难点劣势:
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
, 项目距离莆田现市中心距离较远
, 福厦线外迁之前,大车流量影响居住品质
调研小结:
该案规划设计相对合理,户型设计较优,销售状况尚可,广告策划水平较高,销售人员销售服务意识好。
【金威豪园】
项目位置:莆田沟头圆圈旁
开发商:开发商 莆田市香冠建设开发有限公司
项目概况:用地64.3亩,容积率2.3,总建筑面积98908平方米,两幢多层,八幢小高层。 产品构成:户型设计有三房、四房(做小错层、大错层)楼中楼,户型面积120—320平方米不等。主力面积160
—180平方米。
销售价格:售价1900元/平方米至2800元/平方米,楼层及朝向差价大,30—200元/平方米不等,项目均价约2300
元/平方米。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
诉求主题:御泉福第 富豪世家
销售状况: 一期开盘200套,销售约70%,其中100套是国税局预定。店面尚未推出。 客源分析: 项目一期以二次置业或多次置业者为主,主要为莆田当地政府机关相关事业单位工作人员以及在当地
经商或异地经商的莆田人。
销售卖点优势:
楼盘规模相对较大,智能化小区管理。
拥有8000平方米的绿化中庭。
项目引进温泉,在家即可享受温泉浴。
销售难点劣势:
1、项目位于福厦路旁,沿路边住宅噪音较大,另外附近的大型加油站也给住户带来一定的心理压力。
2、销售前期楼盘炒作客户较多,据售楼处负责人介绍在销出去的商品房中约有30,以上是炒房客,给售楼现
场带来了不少的负面影响。
调查小结:
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
金威豪园是莆田沟头一带最成规模的楼盘,销售人员服务意识较好,专业素质尚可。销售现场布置较好,气氛
活跃,但前期销售过程中炒家偏多,销售均价达2300元/平方米,与市中心房价相当。
【嘉禾花园】
项目位置:城厢区府路、区国税局对面
开发商:莆田市荔元房地产
项目概况:一幢25层高层,一至三层为商场。
产品构成:主力户型为三房、四房(160—190平方米),共174套。三层商场,商业店面开间5米(最小)、进深
17米、层高5.3米。
销售价格:住宅均价2400元/平方米,顶楼住宅3088元/平方米。商场一层单价为18000-20000元/?;二层单价
为6000元/?,三层单价为3500元/?
诉求主题:温泉旺地 尊贵首选
销售状况:目前为止只剩5套。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
客源分析: 项目以二次置业或多次置业者为主,主要是在当地经商或异地经商的收入较丰厚的莆田人。
销售卖点优势:
1、户户通温泉、温泉水费全免。
2、附近为莆田一中
销售难点劣势:
1、项目规模较小,无小区配套、无中心绿化景观
2、大户型,高总价,销售速度缓慢。
3、位于城市主干道交通路口,车流量大,居住品质不高。 调查小结:
嘉禾花园位于莆田市沟头附近,区域房地产开发火爆,项目虽规模较小,利用温泉开发打造项目卖点,销售价
格相对市中心房价偏高,但也已经到了尾盘销售阶段。
【港峰别墅】
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A 项目位置: 凤凰山风景区
开发商团队: 开发商:福建港峰房地产开发有限公司
销售价格:主要是别墅出售,地皮为2000元/?,一亩130万元;已盖好的别墅4000元/?,一亩约为260万元 销售卖点优势:
置地于风景区
销售难点劣势:
1、前期的违规建设,对风景区造成破坏,曾在中央电视台一套《焦点访谈》节目中有所披露,对购房者产生
不良影响
2、地近莆田垃圾处理场,削弱别墅区的品位
调研小结:
港峰凤凰山别墅区置地于风景区旁,受到了大众的关注,对于别墅楼盘的推广和销售都是处于有利地位,但是,由于开发商的违规规划,第一个是海拔高度超过了65米,第二是坡度不能超过25度,有的地方是超过了,还有一个就是不能大面积开挖,它局部有大面积开挖现象。这样会造成水土流失,另外就是建了房子也可能造成山体滑坡,南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A 安全性不高,打击了消费者的置业信心。
龙桥社区版块
【荣华嘉园】
项目位置:荔城路与东圳路交叉口
开发商团队:开发商:莆田市荣华房地产开发有限公司
项目概况:总征地面积14259.4?,近临市政中心广场和延寿溪,市第二实验小学和莆田学院。 产品构成:由两幢26层住宅塔楼和三座五层商住楼综合组成。商业店面进深为18米、开间为7.5米,层高3.9米 销售价格: 住宅起价为1890元/?,外围的商住裙楼按幢卖,两个店面为1幢,每幢售价在170万元/幢左右。 诉求主题: 荣华嘉园,富贵人家
销售状况:地靠市政中心广场,地段相对而言较好,环境也佳。加上工程进度进展很快销售情况也进展顺利。 客源分析: 针对一、二次置业者,主要面向的客户为中高阶层的消费者,店面主要针对富裕的经商者。 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
销售卖点优势:
周边的教育资源、新区规划
销售难点劣势:
1、地段还是属于城效,略显偏僻,交通不太方便,人气不足
2、社区配套不够完善
调研小结:
荣华嘉园的推广主题没有充分挖掘,尤其是其丰富的教育资源都是一笔带过。售楼人员对楼盘的介绍相对不
得力。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
市中心版块
【大唐盛世】
项目位置: 文献路,步行街交汇处
开发商团队:
开发商:莆田大唐房地产开发有限公司
销售价格:商业店面进深18m左右,开间3.6m 左右,层高4m,销售单价依次为40000元/平方米、20000元/平方
米、19000元/平方米。
住宅销售价格:一至七层是商场,八层办公,住宅九层开始销售,3480元/平方米起。 销售状况:3#店面已经招“工商银行”进驻
客源分析:高收入家庭兼商业投资商、二次置业者
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
销售卖点优势:
1、地理位置处于市中心区域与商业街、步行街相邻,交通便捷、人流量多,适合投资
2、商业投资价值有利于提高住宅价格
3、市中心绝版地块,身份象征。
销售难点劣势:
居住环境差
调研小结:
大唐盛世主要依据所处地理位置来推广自己的商业价值,而从商业价值的抬升借势来提高住宅的价格。在楼盘
的推广中都切入
。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
第二部份 三紫?盛世华庭 现状
一、销售情况:
三紫•盛世华庭于2005年1月1日开始公开认购,截止到2005-4-1,
6号紫霞楼已售45套,已销售总额为:18155095.29元
7号紫微楼已售33套,已销售总额为;14248868.65元
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
8号紫云楼已售39套,已销售总额为;15026129.58元
总销售额为:47430093.52元
二、去化分析:
6号紫霞楼共有65套房子,已售45套,还剩下20套房子,
其中2跃3的复式楼3套,18跃19的复式楼4套,14层房子4套,其它标准层房子9套。 7号紫微楼共有78套房子,已售33套,除去公司预留的6套复式楼,还剩下39套房子
其中,C户型房子与14层以上房子,占了绝大数。
8号紫云楼共有65套房子,已售39套,还剩下26套房子
但售楼部实际只销售6号楼与7号楼,也就是208套的房子中,售楼部只余房子正待销售。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
三、前一阶段的住宅推广策略
(一)八大价值论
以“运动、健康、新生活”为主题,紧紧的围绕着紧紧围绕着八大价值论,通过报纸广告、户外广告牌、DM、
夹报之类的推广方式,打造2005年莆田最具购买力的健康住宅。
1、宝胜开发区超值板块,未来核心生活圈锻造升值空间
2、毗邻新市体育中心,运动就在家门口
3、坐拥近千亩原生态荔枝林,独享绿色自然健康生活
4、购物中心、社区裙楼专属商场,时尚与品位,休闲与购物一站到齐
5、倾情打造5000多平方米度假景观,家在绿树繁花处
6、首创莆田入户花园,与阳光植物一起呼吸
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
7、3米层高、大阳台、全通透的户型设计,展开风尚生活优美尺度
8、一流的物业配套、国家二级物业服务,让业主住得“安心、舒心、省心”
(二)推售流程
1、04年9月-05年元旦,8号楼紫云楼均价2300元/米开始内部认购;
2、05年元旦三紫?盛世华庭6号楼紫霞楼盛情公开,均价2450元/米,以定金2万定金,一周内补足8万,签认购
方式,当天上午6号楼紫霞楼基本上是抢购过半~
3、1月2日,7号楼紫微阁接受公开认购,均价2600元/米。两天150元/米的价格差,保证了6号楼认购客户欣然补足10万,签定认购协议书,防止大面积退定事件发生~
4、2月6日的情人节,三紫?盛世华庭在步行街举办“情定你我、情定三紫”活动,采取提价反打折的营销策略,活动当天,购买三紫?盛世华庭房子,优惠5888元。一个月内购买者优惠3888元。当月,共售房子10套,总销售额为4529965元。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
5、3月份的广告推广主要集中在DM,以“以错过一次,还能错过第二次吗,这次你坚决不能错过” 为推广主题,借着“为庆祝三紫?盛世华庭成功面市,销售一路飙升,特举行购房优惠活动”为缘由。本月共售房子8套,总销售额为3499148元。
小结:
当住宅的潜在消费群基本拜访过,
当楼盘价格已杜绝了炒房者的利润空间,
当还未拿到预售许可证而一期的景观未成形时,
当提价反打折、DM等推广媒介也都轮翻上阵过
在莆田这段时间的销售淡季里,我们要如何保持每个月300万左右的销售额,如何加快剩余59套房子的销售呢, 我们要跳出住宅卖住宅,以商业来带动住宅~ 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
第三部份 商业的预热,兼顾住宅的销售 一、跳出住宅卖住宅
现在能买三紫?盛世华庭的房子,其购买目的,毫无疑问是自住性质而非炒房。购买性质决定了很难出现公开时那种一窝蜂抢购的局面~当价格达到一定程度时,我们的消费者也渐渐变得理性。地产有条购买法则——令你掏钱的,不是事实而是比较~我们的客户,现只是在浅水湾、信辉、良奕汉亭等之间摇摆比较,这时的购买决定并不是我们再一次广告,再一次宣扬八大价值论就能实现。
二、以商业来带动住宅
1、商业需要预热,积累客户
2、每个来售楼部看店铺的顾客,都可能购买我们的住宅
3、依照工程进度,我们尽可放缓我们的销售力度~
三、商业的销售策略
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
(一) 定位:
提出财富•三紫街概念——挑高5.7米沿街独立黄金店面
5.7m
一层投资 双层回报
(二)定位理由:
人无我有,人有我优~从两点推广财富•三紫街
1、5(7米层高,买一得二,潜力更超值:【财富?三紫街】店面层高5.7米,只需一层成本,即可获得两层的使用空间,一层可当作两层使用,可隔成办公室、储物室或休息室,真正物超所值。
2、问鼎新一代轴心商圈,财富领先一步:宝胜开发区以新世纪的规划,交通设施、生活机能、市政建设互相结合,生活商业圈日益繁华,都市时尚从容掌握。聚集上万有高素质消费群体,莆田新的轴心商圈即将形成,天时南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A 地利,人气更旺。
(三)、销售时机
店面的首付、总房款与普通住宅不同,三紫盛世华庭的预售证可证大约在工程进度为正负零时拿到,因此财富。 三紫街的销售最佳时机应在拿到预售许可证后的一个月内开始开发售~
(四)销售方式——筹码认购
1、活动说明:
(1)在拿到预售许可证前,不公开价格,不公开面积,只宣传我们的5.7米层高与前景展望。
(2)每个店面筹码价格1万元,5月份时开始公开发售,店面筹码的功效在于签《认购协议书》,每个筹码
可以抵3万元房款,仅限于一店一码。而没有参与物业交易的筹码,买家可以1万元/个退还筹码给开发商。
2、策划宗旨:
(1)“认筹”活动易于引起市场关注,积累客户。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
(2)积累意向客户,使后期推广更具有针对性。
第四部份、广告排期
时 间 推广内容 资料准备 备注
售楼部背板:
四月份 商业推广的筹备 背景板、玻璃墙形象广告
户外广告:
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
工地户外广告牌、公司户外广告牌、三福户外广告牌、
罗马旗
其它:
店面筹码卡、海报
五月份 店面筹码卡的公开发售 店面筹码卡
六月份 主要是5.7米层高与投资前景 DM、夹报
七月份 主要是5.7米层高与投资前景 DM、夹报
八月份 店面公开发售 预售许可证下来后的酒会之类活动
第五部份 广告推广费用
一、三紫?盛世华庭的广告推广费用为:
总销售额预计:住宅8000万,商业4000万。
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A 广告费用为总销售额的0.7%,即:
12000万*0.7%=84万
二、【三紫?盛世华庭】广告费用结算表
项目 具体内容 时间 费用(元) 备注
售楼部看板的设计费 2004-12-24 800
售楼部木工装修费用 2004-11-24 16000
售楼部布置
售楼部看板的喷绘 2004-12-29 3984.60
售楼部门口指示牌 2004-1-3 750
海报印刷费 2004-12-31 6000
海报打样费 2004-12-31 1230
1印刷费用
抽奖券印刷费 2004-1-3 117
楼书印刷 2004-12-31 14700 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
楼书设计费 2004-12-31 5000
手提袋制作费 2004-11-6 7050
户型彩平设计 2004-12-18 3360
户型单页印刷费 2004-12-29 3264
模型 沙盘模型与户型费用 2004-12-10 23400
三维动画 三维动画 2004-11-18 30000
湄州日报两期广告费 2004-12-27 36000
莆田晚报两期广告费 2004-12-31 12000
报纸广告
第13期兴化商潮 2004-11-1 9000
第14期兴化商潮 2004-12-28 4000
步行街三福楼上广告牌 2004-10-3 78000
户外广告
工地围墙、户外广告灯箱布 2004-12-26 6474
拱门、气球 市运会三天的拱门、气球费用 2004-11-15 1500
05年2月份广告推广费用 步行街情人节活动 2005-2-14 14360 南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
DM直投 2005-3 11100
05年3月份广告推广费用
7号楼模型修改费用 2005-3 3800 截止到2005-3-31,总计广告推广费用:291889.6元
三、财富•三紫街的的广告推广费用预估
项目 具体内容 数量 费用(元) 总计
背景板 1个 200
售楼部布置 玻璃墙形象广告 1个 2000 35650元
售楼部条幅 4条 600
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A
工地户外广告牌 1个 750
公司户外广告牌 1个 600
户外广告
三福户外广告牌 1个 3000
罗马旗 若干 3000
店面筹码卡 100个 500
印刷品 DM直投 30000份 20000
海报 1000份 5000
三紫地产。经营部
2005-4-12
南方,你穿着黑衣裳
走向天
那些寂寞的花朵
黑的花朵
你是天鹅船唯一的花朵
;pid=AQg4A