（最新）工程维修部管理制度

（最新）工程维修部#管理# 工程维修部岗位职责 工程部经理岗位职责 1、贯彻落实国家有关法律、法规、操作规程和公司的各项规章制度; 2、负责部门日常管理工作，制定部门工作、维保计划、培训计划等，并组织实施; 3、编制共用部位、共用设施设备年度大、中修计划，并组织实施; 4、做好共用部位和设施设备的日常维护工作，发现问及时组织处理; 5、负责组织对突发时间的及时处理，并做好相关记录; 6、审查住户装修，组织装修巡视，处理违章装修; 7、主持召开部门例会，合理安排员工工作并跟踪检查、考核; 8、负责水、电、气、暖等能源的日常管理，组织员工定时抄录水、电等仪表，及时分析数据，做好节能降耗工作;并配合其他部门做好费用催缴工作; 9、编制日常维修材料需求计划，做好工具、设备、维修材料等的日常管理; 10、组织部门员工做好项目接管验收工作; 11、组织落实住户的各类报修服务工作;按规定进行调查、处理与本部门相关的投诉; 12、建立共用设施设备台帐、做好各类技术资料等的管理工作; 13、对专项维修养护项目进行监督检查; 14、完成领导交办的其他工作。 工程部班长岗位职责 1、学习执行国家有关物业管理的法律法规和公司的各项规章制度; 2、协助经理做好部门的日常管理及员工考核工作; 3、协助经理制定设施设备的更新、改造和大、中修计划，并做好各维修项目的现场管理工作; 4、组织落实公共部位、共用设施设备的日常巡视检查工作;并做好公共部位、公共区域设施设备的管理、维修和养护工作; 5、协助经理积极推广新方法、新技术，落实水、电等仪表的抄录工作，按经理要求进行数据分析，做好节能降耗工作; 1 6、负责部门工具、设备、维修材料等的日常管理; 7、落实各项报修服务工作;协助经理做好本部门 的投诉处理; 8、参与新项目的接管及验收工作; 9、完成领导交办的其他工作 电气维修工岗位职责 1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度; 2、熟悉本项目所有电气设备的性能、线路走向、开关控制范围，做好公共区域电气及设备的巡视检查工作; 3、做好安防、消防、通信设施设备的检修维护，并做好检修、维护记录; 4、对专项设施的维修保养情况进行跟踪检查; 5、做好住户装修巡视及装修验收工作; 6、根据工作安排，做好各类仪表的抄录工作，并配合其他部门做好各项费用的催缴工作; 7、完成领导交办的其他工作。 水暖维修工岗位职责 1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度; 2、熟悉辖区给排水系统、水暖系统设施设备，熟练掌握和操作设备的规程、方法及紧急情况处理; 3、定期检查维护供水、排水、采暖设施设备，做好检修维护记录; 4、做好消防设施的检修维护，确保消防供水设施处于完好状态; 5、做好住户装修巡视及装修验收工作; 6、根据工作安排，做好各类仪表的抄录工作，并配合其他部门做好各项费用的催缴工作; 7、完成领导交办的其他工作。 综合维修工岗位职责 1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度; 2、巡视物业共用部位，公共设施，发现问题及时维修，并做好记录; 3、做好区域内综合维修工作; 4、做好住户装修巡视工作，制止违章装修;做好装修验收工作; 2 5、根据工作安排，做好各类仪表的抄录工作，并配合其他部门做好各项费用的催缴工作; 6、做好领导交办的其他工作。 泵房值班员岗位职责 1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度; 2、按照水、气、暖供应方案和应急预案，做好节能降耗工作; 3、严格按照设备运行操作和安全管理制度，按要求做好设备的日常运行工作; 4、认真观察设备运行情况，发现异常情况及时报告，处理; 5、熟悉掌握泵房设备的性能、参数和状况，准确抄录各种数据，做好设备运行记录及值班记录; 6、定期对泵房进行手动、自动操作检查，保证自动切换; 7、保持泵房设施设备和场地的卫生清洁，保持标识牌完好无损; 8、按规定对设施设备进行维护保养，协助进行设备检修工作; 9、完成领导交办的其他工作。 高压运行管理员岗位职责 1、学习掌握有关操作规程，遵守公司规章制度; 2、执行用电管理规定、应急预案、按规定进行停、送电、倒闸操作; 3、巡视供配电设施设备，发现问题及时报告、处理; 4、密切监视仪器仪表工作情况，准确抄录各项数据，做好运行记录; 5、定期维护检修高压变电设施设备，做好维护记录; 6、保持高压值班室和设备的卫生清洁，做好防范鼠类小动物等工作; 7、完成领导交办的其他工作。 工程维修部服务规定 一、仪容仪表规范 (一)着装 1、上岗时，维修人员应统一穿着公司配发的制服。 2、制服要求尽量保持干净、整洁。 3、制服纽扣必须全部扣齐，不挽袖、不卷裤腿，不穿拖鞋。 3 4、工号牌统一佩戴于左胸口袋边缘，工号牌要求完好无损。 5、上岗的维修人员，着装应一致:如全部人员穿着夏装/冬装。 (二) 仪容 1(头发发丝要求前额不得齐眉，鬓角不得盖耳或超出耳根，后不得齐领。发式总体整洁、自然。 2(面部要求整洁自然，不得留长胡须。 3(手部要求不得留长指甲，不得佩戴外观鲜艳、夸张的饰品。 4(另外凡佩戴有项链、挂件等的饰物一律要求放入制服内，不得暴露在外。 二、语言规范 1、在工作中，应使用文明语言，如“您好”，“谢谢”，“再见”，“对不起”等，不得使用粗言秽语。 2、见到公司的领导和小区住户主动打招呼问好，如:早上好，您好。如知道姓名和职位时，需称呼职位，如:早上好，陈总;您好，陈总。 3、在制止(劝阻)违规行为时服务用语示例: “对不起，小区物业管理制度中有规定，不能*******，请您*******” 4、与客户交谈时，双眼平视对方，语调适中，语气中肯，做到不卑不亢。 5、不与住户争执，不得以任何借口顶撞、讽刺住户。 6、上下楼梯或通过狭窄过道与住户相遇时，应立刻侧身，做出让道的表示，请住户先过，切不可与住户争道。 7、尊重小区业主、住户，尊重上级，团结同事。不得在私下流传任何有损于他人的谣言及做其他有损他人隐私、尊严的行为。 8、凡由住户、参观人员、公司领导等询问有关事宜时，应尽力做出明白无误的回答。若遇到无法回答或不知道的问题，不得以任何原因回避或以“不知道/不清楚/你去问其他人/我工作太多，帮不了你”等语气回答。应用“我是***专业的，你提的问题我可以找相关专业人员回答，你看需要吗,” 三、行为规范 1、在工作区域和时间内，不得出现下列行为:串岗、闲聊、脱岗、闲逛、吃零食、唱歌、吹口哨、大声喧哗、打架斗殴、谩骂、下棋或玩牌(麻将)、赌博、看书报(电视)、听收录机、MP3、MP4、手机等、随地吐痰、乱扔杂物、做有 4 损公司形象的或易使他人误会的行为。 2、在工作区域和时间内必须精神饱满、脚步轻快，不得饮用酒精类饮品，或在酒精影响下工作。 3、在操作使用工具、设备室应该了解其功能、用途，不得盲目使用、故意破坏，工具、设备应定期保养，以保证其使用寿命。 4、保管好自己使用的工具，不得丢失、人为损坏。 5、如需外借部门公共工具，需经领导同意，并做好登记。 6、每天下班，必须整理清洁自己的工具，机器，工作间后，方可下班。 7、对领导分配的工作应努力及时完成，如因客观原因无法按时完成，应立即主动向上级领导解释原因，征得同意，并听从上级领导的进一步指示。 8、不得擅自查阅机密文件或不当使用公司的公有财产，不得向无关人员泄露有关公司的商业秘密。 9、不得以任何形式损坏、偷盗公司及业主的公用工具、器材、设备及其他财产。 10、未经上级允许，不得擅自迟到、缺席公司或项目及部门组织的培训、会议和其他团队活动。 11、未经上级允许，不得私自收取小区业主或住户的任何礼品、钱物，不得私自参加由小区业主或住户组织的联谊活动或其他赞助活动。 12、不得在工作区域内持有危险品及国家法律要求的管制刀具等。 13、有配合其他部门工作的义务，对发现公共设施设备故障有及时上报的义务，对安全等突发事件有及时处理和报告义务; 工程部工作制度 维修材料及工具管理制度 1、根据工作需要，配置个人常用工具和部门公用工具;个人工具由本人负责保管，公用工具由部门经理指定专人负责保管。 2、所有工具都要进行建账管理，部门建立《工具(器材)台账》，做到账物相符。 3、个人领用工具必须在部门《工具(器材)领用登记表》上登记。 5 4、所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。 5、对价值较高的机动、机械工具定期进行合理维护和保养，并认真填写《工具(器材)维修保养记录》。 6、所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。 7、专业工具未经培训不得随意使用。 8、较大型的专业工具应随用随借，当日归还。 9、所有工具实行丢失赔偿的原则。 10、领用维修材料需经部门领导批准方可去仓库领取或事后告知部门领导补签字。 11、维修人员领取材料后及时在部门《月份耗材使用情况汇总表》上登记。 12、维修完毕后多余材料应及时退回部门仓库，部门统一保管。 13、有回收价值的旧件应及时回收退库。 14、员工在调离公司时，全部工具必须如数交回。 入户维修管理规定 1、维修人员按《维修派工单》安排项目进行维修工作，除紧急情况外，不得接受住户邀请私自前往维修。 2、维修人员接到《维修派工单》后10分钟内准备好工具包，凭派工单领取材料、配件，带上必备的工具及干净毛巾一条、工作手套一副，塑料带一个，垫布一块、鞋套。 3、维修人员接单后带齐工具、配件和维修费用收据，穿着干净统一的工装制服，佩带胸卡按预约维修时间提前5分钟到达维修现场。 4、维修人员持维修单前往，敲门要轻轻地、有节奏的敲三下，按门铃时隔10秒按一次，然后后退半步静候，住户开门后先问“您好，我是物业公司的维修工，现在维修方便吗,”在得到住户许可后，穿上自备的鞋套，方可进入住户家中。 6 5、维修人员向住户出示收费标准，或根据维修工程量、维修难度现场确定收费标准，如住户同意，开票收费后开始维修;如住户不同意，应在维修单上注明原因，返还客户服务部销单。 6、将垫布铺在维修现场地上，取出工具材料放在垫布上，对要维修的部位进行检修。 7、如果维修材料、备件是住户提供的，维修人员应对材质进行验证，应主动提示住户使用不合格材料、备件可能造成的后果，但应尊重住户的选择。 8、如住户提出派工单以外且超过保修期的维修要求，维修人员应及时判断;如能随手解决不用收费的简单项目，在维修前应要求住户在派工单上注明在维修过程中的免责承诺，并签字;如果属于收费的复杂维修项目，应及时通知客服前台。如果超出自身技术范围，应礼貌拒绝。 9、维修人员非维修工作需要，不得在室内闲串走动;不得坐沙发、不得翻阅住户书刊等物品，不得接受收取住户的馈赠、小费、酬谢。避免与住户交谈维修工作以外的话题，不得与住户发生任何争执和冲突。 10、维修人员必须在较短的时间内完成维修工作，若工作量较大，可向住户解释，以求谅解，并向前台报告。 11、维修完毕，必须清理现场，将维修垃圾装入塑料袋带走，并将新维修部件和周围环境擦拭干净。 12、用户试用验收后，请用户在维修单上签名。 13、回客服前台销单，对未用完的材料及时归库。 设备账卡物管理规定 通过对设备的规范化管理，保证设备档案资料的准确完整，特制定本规定; 1、统计共用设备，对设备进行分类、编号、登记，建立《设备台账》; 2、依据《设备台账》逐一建立《设备台卡》; 3、在《设备台卡》后应附有该设备的《设备维修养护记录》。 4、在设备视觉明显处悬挂《设备标识卡》，并悬挂《设备巡查本》。 5、按照规定，对设备进行巡视，巡视人员在《设备巡查本》上签字，巡视结果填写在《巡查记录》中。 6、依据设备的维保计划对设备进行维修养护，并填写《设备维修养护记录》。 7 7、台账、台卡、标识、记录要规范填写，内容应保持一致。台账、台卡应妥善保管，设备标识如有损坏，及时更换。 8、设备标志固定于设备上便于识别的位置。 给排水管理规定 1、给水系统包括自市自来水公司供水总表以内至单元供水表井的各种给水泵、供水管网、阀门、消防栓、水表、小区公用上水管阀等; 2、排水系统是指各种排水泵、排污(雨)水管网、化粪池、污(雨)水井、屋面天沟、落水口、落水管、积水坑等; 3、工程部按照工作检查标准及要求对给排水系统进行巡视检查，发现异常情况及时维修或处理。 4、对外漏管道、阀门、栓件，每年春季除锈刷漆一次;冬季来临之前应采取防冻措施; 5、对外排污管网、化粪池、污(雨)水井每季检查一次，在每年春、冬季根据实际情况有计划的清污疏通; 泵房安全管理制度 1、泵房运行管理员必须经培训合格后方能上岗。 2、泵房内应按要求配置消防器材，按期检查消防设施的完好性。 3、严禁非泵房运行管理人员进入泵房，如有需要，需经领导批准并登记在人员来访登记本上，方可入内;严禁非泵房运行管理人员进行操作。 4、泵房管理员严禁酒后上岗，严禁在泵房内吸烟。 5、未接到指令，严禁随意启动或关闭阀门。 6、设备出现故障时，必须判断准确方可处理，并及时上报主管。 7、上岗人员必须熟悉各系统原理，按照操作规范执行，严禁违章操作。 8、值班人员应坚守岗位，尽职尽责，禁止任何玩忽职守之行为。 泵房设备维护保养制度 1、消防泵每个月点动一次，确保系统处于正常运行状态。 2、每月对各种水泵进行一次自动和手动控制检查，观察能否正常切换，并做好记录。 8 3、系统管道上的各种阀、过滤器定期进行巡视检查，每季度进行维护保养一次。 4、对供暖板式热交换器在每年供暖前、供暖后，要进行彻底检查和保养。 5、对各种水泵机组进行日常巡视检查包括噪音、震动、固定螺栓、油封等，每月进行维护保养一次。 泵房设施设备巡视检查制度 泵房值班人员每天必须按规定时间对泵房设施设备进行巡视检查，并做好相关记录。巡视检查内容: 1、泵房环境整洁情况; 2、手动切换是否正常; 3、各计量仪器(仪表)是否达到正常参数; 4、设备运行有无高温现象; 5、泵运转方向是否正确; 6、泵运行时盘根处滴水速度是否在正常范围内; 7、设备运行是否有异味、异声; 8、控制柜内外清洁度如何; 9、控制柜仪表、指示灯等元器件是否完好正常，柜内导线是否老化松动; 10、管道是否有堵塞、泄露现象; 11、阀门是否处于正常工作状态，状态标识是否与阀门的工作状态一致; 12、管道橡胶软管接头是否有龟裂现象; 13、止回阀是否完好; 14、水箱(池)检修出入口是否关门上锁，溢水口是否有水溢出，管口防小动物网罩是否完好; 15、集水井防护盖有无缺损，井内是否有垃圾，排水速度是否正常; 16、压力表是否完好; 17、设施设备是否有锈蚀、损坏等。 泵房交接班管理规定 1、值班人员应提前10分钟到岗，由上班人员详细介绍本班运行情况和存在问题，值班人员听取介绍后，应做到四查看:查看各系统运行情况、查看值班记 9 录、查看设备工具数量、查看卫生状况，无异常后，双方在交接记录上签字，接班后发现问题，由当班人员负责解决。 2、值班人员接班时必须检查各项设备的运行状态，如发现设备有故障应立即查看原因，做好记录，并及时报告主管领导。 3、值班人员对连续运行设备应不停机交接。 4、交班者必须详细交接存在隐患的设备，处理过程及相关注意事项应填写在交接班设备维修记录中。 5、当班人员工作时要认真做好值班记录，经常巡视设备运转和辅助设备运转情况，发现问题及时处理。 6、值班人员应管理好泵房内的所有工具和其它辅助设施，工具不得外借，在交班时，向接班人员交接清楚。 7、值班人员在交班前应把环境卫生打扫干净。 8、值班人员不得擅自离开工作岗位，未经同意，严禁委托他人管理，不允许在值班期间从事与岗位职责无关的事情。 9、在接班人员未到岗之前，原值班人员暂时不得下班。 10、部门主管领导应定期检查交接班执行情况。 供配电系统管理规定 1、供电系统是指小区箱式变压器、供电线路、庭院照明系统、楼梯照明系统及智能化系统。 2、对箱式变压器以后的供配电线路进行维护: (1)、每月对公共照明、楼道照明、景观照明等巡查一次; (2)、每月对安防、消防监控系统、车辆管理系统进行巡查一次，确保系统供电正常。 3、对于巡视中发现的问题，巡查人员应及时查明原因予以解决，处理不了的问题及时如实地上报负责人处理或解决。 4、如属直供电问题，应立即通知供电部门进行解决。 5、对配电柜及配电箱每月进行一次巡查，巡查内容包括: 序号 检查保养内容 检查保养要求 1 配电柜(箱)外观 锁具完好、防护措施完好、无锈蚀损坏等现象 10 2 检查接点 接点牢固、无灼伤痕迹及打火现象 3 检查柜(箱)内 无积尘、异味等现象 4 检查控制器件 反应灵敏 5 检查柜(箱)内线路 绝缘部分良好、无老化脱落现象 6 配电屏 清洁、显示清晰 7 电器仪表 外表清洁、显示正常、固定可靠 8 继电器、交流接触器 外表清洁、触点完好、无过热现象、无噪声 9 指示灯、按钮、转换开关 外表清洁、标志清晰、固定可靠、转动灵活 10 电容无功补偿 功率因素达0.9以上，电容接触器完好、电容三相平衡 11 柜箱、母排 连接螺钉压紧、色相清晰、绝缘良好 12 配电屏对地测试 接地良好、设备绝缘测试应为0.5MΩ以上为宜 13 控制回路 接触良好、标志清晰、绝缘无老化变色 14 母排线 排上试温片无融化或脱落现象 15 断路器 进出线端螺钉无松动、无发热或灼烧痕迹 备注:对设备巡查，做好巡查记录;对于巡查发现的问题，及时查明原因、予以解决或及时采取整改措施;处理不了的问题及时如实地汇报主管领导，在主管领导的指挥下予以解决;如属供电部门的问题，应立即通知供电部门进行解决。 6、定期维护保养 (1)、制定维护保养计划，按计划定期进行维护保养; (2)、每季度对柜(箱)内、外除尘，适时保洁(停电检修时); (3)、每年对防护设施进行除锈、刷漆、保养; 供配电设备安全操作规程 1、操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉的工作服、使用绝缘操作杆。 2、操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。 3、严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件: (1)、有监护人; (2)、工作场地有足够的空间和光线; 11 (3)、所有工具材料齐全(绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等); (4)、工作人员必需穿戴绝缘手套、棉工作服、绝缘鞋。 4、自动开启开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。 5、电流互感器不得开露、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。 6、变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。 7、配电变压器停电的操作要领: (1)、拉开各低压出线开关; (2)、拉开低压总开关; (3)、拉开配电变压器高压侧开关。 8、配电变压器送电操作要领: (1)、合上配电变压器高压侧开关; (2)、合上低压总开关; (3)、合上各低压出线开关; 9、在配电柜开关上工作前，操作要领如下: (1)、拉开开关、有明显的开路点; (2)、验电、确认无电; (3)、挂三相短路接地线; (4)、设置绝缘隔板(与邻近带电体距离在6cm以下者) ; (5)、挂上:“有人工作，禁止合闸”标志牌于停电开关处; (6)、站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。 高压值班室管理规定 为了加强高压值班室管理工作，预防和减少各类事故的发生，特制订如下规定: 一 值班室实行24小时值班制，值班期间工作人员不得擅自离岗(设备巡视除外)或从事于本岗位无关的事情。 二 工作人员必须持证上岗。 12 三 工作人员必须不定时对各配电设施进行巡视，发现问题及时处理;如有问题，及时向上级部门汇报、并做好记录。 四 如遇突发事件应沉着冷静，及时向有关部门请示汇报，做好记录，并保存相关资料以备存档。 五 做好值班室卫生及设备的养护工作。 六 严格按照设备操作规范进行操作，杜绝擅自操作，避免设备的损坏及人员的伤害。 七 配电室属小区供电重地，工作人员不得私自允许无关人员进入，如遇他人进入，需经领导批准，否则有权对其制止。 八 发生异常情况时，工作人员必须按程序进行联络、汇报。并及时采取措施进行排除。 高压值班操作规范 一、高压电工必须持证上岗，熟悉安全操作规程，熟悉供电系统和配电所各种设备的性能和操作方法。并具备在异常情况下采取措施的能力。 二、高压电工要有高度的工作责任心，严格执行值班巡视制度，道闸操作制度、工作票制度、安全用具及消防管理制度和出入制度等各项制度规定。 三、巡视配电装置，进出高压室，必须随手关门。 四、与供电单位调度员或用户联系，进行停电、送电倒闸操作时，工作负责人必须复核确认无误，并将联系内容和联系人姓名做好记录。 五、停电拉闸必须按真空开关或负荷开关、负荷侧刀闸、母线侧刀闸的顺序依次操作。 六、电气设备停电后，在未拉开闸刀和做好安全措施以前应视为有电不得触及设备，以防突然来电。 七、施工和检修需要停电时，高压操作人员应按照工作票要求做好安全措施，包括停电、验电、装设遮拦和悬挂标志牌，会同工作负责人现场检查确认无电，并交待附近带电设备位置和注意事项后，方可开始工作。 八、工作结束时，工作负责人向高压操作人员交待清楚，并共同检查确认后，工作人员方可拆除安全设施，恢复送电。 九、高压设备验电必须戴绝缘手套、穿绝缘靴。 13 十、当验明设备确已去电压并放电后，应立即将检修设备导体接地并互相短路，对可能送电至停电设备的各方或可能产生感应电压的部分都要装设接地线;接地线必须使用专用的线夹固定在导体上，拆除时的顺序与此相反;装拆接地线都应使用绝缘手套，装拆工作必须由两人进行，不允许检修人员自行装拆和变动接地线;接地线应编号并放在固定地点，装拆接地线应做好记录，并在交接班时交待清楚。 十一、在已经合闸送电的工作地点，开关和刀闸操作把手处都应悬挂“禁止合闸，有人工作”的标志牌;工作地点两旁和对面的带电设备遮拦上和禁止通行的过道上悬挂“止步、高压危险”的标志牌。 十二、线路或用户检修要求停电时，高压操作人员应采取安全措施，然后通知对方负责人开始工作并进行登记;工作结束后必须接到原负责人通知方可恢复送电;严禁约时停、送电。 十三、在带电设备附近工作时，必须设专人监护;带电设备只能在工作人员的前面或一侧，否则应停电进行。 十四、在带电的电流互感器二次回路上工作时，要严防电流互感器二次侧开路产生高电压;断开电流回路时，必须使用短路线在电流互感器二次专用端子上短路;严禁用导线缠绕，工作中不得将回路的永久接地点断开;工作时必须有专人监护，使用绝缘工具，并站在绝缘垫上。 十五、发生人身触电事故和火灾事故， 高压操作人员应不经联系立即断开有关设备的电源，以进行抢救。 十六、电器设备发生火灾时，应用四氯化碳或二氧化碳灭火器或1211灭火器扑救。变压器着火时，只有在周围“五安”不停电后才能用泡沫灭火器扑救。配电室应加设网栏，防止鼠害。 十七、在停送电情况下的操作必须高低压工作人员严格配合。 十八、突然停电查明原因后及时通知前台和上级领导并做好相关记录。 消防系统管理规定 消防系统的构成 一、火灾自动报警系统 1、系统的组成 14 (1)、控制器:感烟探测器、感温探测器、火焰探测器 (2)、手动报警装置:手动报警按钮 (3)、报警控制器:区域报警器、集中报警器、控制中心报警器 2、系统完成的主要功能 火灾发生时，探测器将火灾信号传输到报警控制器，通过声光信号表现出来，并在控制面板上显示火灾发生的部位，从而达到预报火警的目的。同时，也可以通过手动报警按钮来完成手动报警的功能。 3、系统容易出现的问题、产生的原因、简单的处理方法: (1)、探测器误报警、探测器故障报警。原因:探测器灵敏度选择不合理，环境湿度过大，风速过大，粉尘过大，机械振动，探测器使用时间过长，器件参数下降等。处理方法:根据环境选择适当的灵敏度的探测器，安装时应避开风口及风速较大的通道，定期检查，根据情况清洗和更换探测器。 (2)、手动按钮误报警、手动按钮故障报警。原因:按钮使用时间过长，参数下降，或按钮人为损坏。处理办法:定期检查，损坏的及时更换，以免影响系统运行。 (3)、报警控制器故障。原因:机械本身器件损坏报故障或外接探测器、手动按钮问题引起报警控制器报故障、报火警。处理办法:用表或自身诊断程序判断检查机器本身，排除故障，或按(1)(2)处理方法，检查故障是否由外界引起。 (4)、线路故障。原因:绝缘层损坏，接头松动，环境湿度过大，造成绝缘下降。处理方法:用表检查绝缘程度，检查接头情况，接线时采用焊接、塑封等工艺。 二、消防栓系统 1、系统组成 消防泵、稳压泵(或稳压罐)、消防栓箱、消火栓阀门、接口水枪、水带、消防栓报警按钮、消防栓系统控制柜。 2、系统完成的主要功能 消火栓系统管道中充满有压力的水，如系统有微量泄露，可以靠稳压泵或稳压灌来保持系统的水和压力。当火灾发生时，首先打开消火栓箱，按要求接好接口、水带，将水枪对准火源，打开消火栓阀门，水枪立即有水喷出，按下消火栓 15 按钮时，通过消火栓启动消防泵向管道中供水。 3、系统容易出现的问题、产生的原因、简单的处理方法: (1)、打开消火栓阀门无水。原因:可能管道中有泄露点，使管道无水，且压力表损坏，稳压系统不起作用。处理方法:检查泄漏点、压力表，修复或安上稳压装置，保证消火栓有水; (2)、按下手动按钮，不能联动启动消防泵。原因:手动按钮本身损坏，联动控制柜本身故障，消防泵启动柜故障或链接松动，消防泵本身故障。处理办法:检查各设备接线、设备本身器件、检查泵本身电气、机械部分有无故障并进行排除。 三、自动喷淋灭火系统 1、系统的组成 闭式的喷头、水流指示器、湿式报警阀、压力开关、稳压泵、喷淋泵、喷淋控制柜。 2、系统完成的主要功能 系统处于正常工作状态时，管道内有一定压力的水，当有火灾发生，火场温度达到闭式喷头的温度时，玻璃泡破碎，喷头喷水，管道中的水由静态变为动态，水流指示器动作，信号传输到消防中心的消防控制柜上报警，当湿式报警装置报警，压力开关动作后，通过控制柜启动的喷淋泵为管道供水，完成系统的灭火功能。 3、系统容易出现的问题、产生的原因、简单的处理方法: (1)、稳压装置频繁启动。原因:主要为湿式装置前端有泄露，还会有水暖件或链接处泄露、闭式喷头泄露、末端泄放装置没有关好。处理办法:检查各水暖件、喷头和末端泄放装置，找出泄露点进行处理。 (2)、水流指示器在水流动作后不报信号。原因:除电气线路及端子压线问题外，主要是水流指示器本身问题，包括浆片不动、浆片损坏、微动开关损坏或干簧管等器件。 (3)、喷头动作后或末端泄放装置打开，联动泵后管道前端无水。原因:主要为湿式报警装置的蝶阀不动作，湿式报警装置不能将水送到前端管道。处理办法:检查湿式报警装置，主要是蝶阀，指导灵活翻转，再检查湿式装置的其他部 16 件。 (4)、喷头信号发出，喷淋泵不动作。原因:可能为控制装置及消防泵启动柜连线松动或器件失灵，也可能是喷淋泵本身机械故障。处理方法:检查各连线及水泵本身。 四、防排烟系统 1、系统的组成 排烟阀、手动控制装置、排烟机、防排烟控制柜 2、系统完成的主要功能 火灾发生时，防排烟控制柜接到火灾信号，发出打开排烟机的指令，或灾区开始排烟，也可人为地通过手动控制装置进行人工操作，完成排烟功能。 3、系统容易出现的问题、产生的原因、简单的处理办法: (1)、排烟阀打不开。原因:排烟阀控制机械失灵，电磁铁不动作或机械锈蚀引起防排烟阀打不开。处理方法:经常检查操作机构是否锈蚀，是否有卡住的现象，检查电磁铁是否工作正常。 (2)、排烟阀手动打不开。原因:手动控制装置卡死或拉筋线松动。处理办法:检查手动操作机构。 (3)、排烟机不启动。原因:排烟机控制系统器件失灵或连线松动、机械故障。处理方法:检查机械系统及控制部分各器件系统连线等。 五、防火卷帘门系统 1、系统的组成 感烟探测器、感温探测器、控制按钮、电机、限位开关、卷帘门控制柜。 2、系统完成的主要功能 在火灾发生时起防火分区隔断作用。在火灾发生时，感烟探测器报警，火灾信号送到卷帘门控制柜，控制柜发出启动信号，卷帘门自动降至到距地1.8米的位置(特殊部位的卷帘门也可一步到底)，如果感温探测器再报警，卷帘门才降到底。 3、系统容易出现的问题，产生的原因及处理方法: (1)、防火卷帘门不能上升下降。原因:可能为电源故障、电机故障或门本身卡住。处理办法:检查主电源、控制电源及电机，检查门自身。 (2)、防火卷帘门有上升无下降或有下降无上升。原因:下降或上升按钮问 17 题，接触器触头及线圈问题，限位开关问题，限位器联锁常闭触点问题。处理办法:检查下降或上升按钮，下降或上升接触器触头开关及线圈，查限位开关，查下降或上升接触器联锁常闭接点; (3)、在控制中心无法联动防火卷帘门。原因:控制中心控制装置本身故障，控制模块故障，联动传输线路故障。处理方法:检查控制中心控制装置本身，检查控制模块，检查传输线路。 六、消防事故广播及对讲系统 1、系统组成 扩音机、扬声器、切换模块、消防广播控制柜 2、系统完成的主要功能 当消防值班人员得到火情后，可以通过电话与各防火分区通话了解火灾情况，用以处理火灾事故，也可通过广播及时通知有关人员采取相应措施，进行疏散。 3、容易出现的问题及原因和简单的处理方法 (1)、广播无声。原因:一般为扩音机无输出。处理方法:检查扩音机本身。 (2)、个别部位广播无声。原因:扬声器有损坏或连线有松动。处理办法:检查扬声器及接线。 (3)、不能强制切换到事故广播。原因:一般为切换模块的继电器不动作引起。处理方法:检查继电器线圈及触点。 (4)、无法实现分层广播。原因:分层广播切换装置故障。处理方法:检查切换装置及接线。 (5)、对讲电话不能正常通话。原因:对讲电话本身故障，对讲电话插孔接线松动或线路损坏。处理办法:检查对讲电话机插孔本身，检查线路。 消防给水泵系统维护保养 1、喷淋维护保养(清除喷淋头上的油污、涂料等): 每月(不少于10%)应对喷头进行一次外观检查，当发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头有异物时应及时清除，更换。 2、管理系统的维护保养: (1)、观察稳压泵的启动频率，确定管网有无渗漏现象。 (2)、外观检查:检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是 18 否牢固，发现问题应及时处理。 (3)、消除堵塞:系统管道中，可能因施工疏忽残留有沙石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成堵头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等。 3、报警阀的维护保养: 对报警阀应进行开阀实验，观察阀门开启性能和密封性能，以及报警阀各部件的工作状态是否正常;每季度应对报警阀旁的放水阀进行一次放水实验，验证系统的供水能力，压力开关的报警功能是否正常。对安装的压力表要定期检查。检查报警前后压力表指示是否正常。 4、气压罐的维护保养: (1)、打开排气阀，检查是否能够自动加压。 (2)、打开试验排水阀，检查减水时能否自动供水，加压装置及供水装置压力表是否显示正常。 (3) 、打开排气阀或试验排水阀时，为防止气压罐内的压力较高，容易造成 危险，应该慢慢将阀门打开。 5、水源及消防水泵房的维护保养: (1)、消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全、接口与盖板链接牢固。 (2)、检查消防水池的水位是否能保持消防用水量;水位标尺是否正常工作;水池各种阀门是否处于正常状态;有无受冻的可能。 (3)、检查消防水箱的水量能否满足要求;消防气压给水装置能否保证水量和水压;自动控制系统能否正常工作，并应对保证消防用水不被挪作他用的措施进行检查，发现故障，应及时进行处理。 (4)、水位计、压力表工作是否正常，压力表指针是否正确。 (5)、每年应对水源的供水能力进行一次测定;室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每个季度检查一次，核实是否处于全开启状态。 (6)、每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新刷油漆。 6、对消防水泵的维护保养: 1、检查消防水泵动力运行是否可靠，水泵能否正常运转，流量和压力能否保 19 证;电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好; 2、消防水泵应每月启动运转1-3次;当消防水泵为自动控制启动时，应每月模拟自动控制的条件启动运转1-3次。 3、手动、自动控制水泵1-3次，查信号有否反馈，水压是否上升，电机转动是否正常。有无变形、发热等状况。轴与电机、链接部件是否有松动、锈蚀、变形、发热，是否要加油。 4、主、备泵能否自动切换。 5、启动水泵，打开试验阀，利用流量表检查压力和流量，启动前应注意各个阀门的启闭状态。 6、压力表是否变形、水泵启动后动作是否正常。 7、每年对消防水泵检修一次，添加润滑油，清洗内部杂质。 7、电控柜的维护保养: 1、控制柜有无变形、损坏、腐蚀。 2、线路图及操作说明是否齐全。 3、电压、电流表的指针是否在规定的范围内。开关是否有变形、损伤、标识脱落、是否处在正常状态。继电器是否脱落、松动，接点是否伤损、转换开关应处于自动状态。 4、控制盘的指示灯是否正常。 5、各导线链接处是否松脱，包皮是否损伤。 8、对水泵电动机的维护保养: 1、电动机轴承润滑油是否加足，有无严重脏污、变质现象。转动转轴，检查旋转是否正常。 2、电动机是否变形、损伤、锈蚀，机械性能是否良好(电动机在运行时应不发热、无异常振动及杂音)。水泵轴与电机的连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀。填料是否明显漏水，有无变形损伤，螺栓螺母是否松动。 消防控制中心巡视检查 1、集中显示屏显示操作功能是否正常; 2、打印设备打印的字迹是否清晰完整，是否符合现状; 3、蓄电池电压等是否在正常范围内，电池是否有渗液等异常现象; 20 4、主机各调节按钮、报警按钮的功能是否完好。 5、设备有无积灰、锈蚀现象;接线是否有松动、脱落现象; 6、灭火器是否合格。 电梯系统管理规定 乘电梯须知 一 电梯候梯厅有“?”和“?”请按下所到楼层方向的按键; 二 电梯抵达该楼层后自动开门，乘客进入电梯后请按下所达楼层数字按键，电梯将自动关门并运行到该楼层; 三 若乘坐人数较多时，请用手按住安全触板防止梯门关闭，待乘客全部进入轿厢后再松开; 四 轿厢内超过额定人数时，超载灯亮，蜂鸣器响，梯门不能关闭，请最后上梯的乘客退出; 五 请勿在轿厢内剧烈运动，否则有可能使电梯的安全装置启动，使电梯在途中停止运行造成故障; 六 请勿乱按候梯厅或轿厢内按键，以减少乘梯时间，提高电梯的使用率; 七 保持电梯轿厢内清洁，禁止在梯内吸烟; 八 禁止携带危险品及超长、超高物品使用电梯; 九 电梯开闭门时有危险，请勿依靠梯门站立; 十 请勿用货物挡住梯门，以免造成设备故障; 十一 请勿在厅外和轿厢之间长时间站立，以免造成伤害; 十二 儿童乘坐电梯时，必须有监护人监护; 十三 发生火灾、地震及其他紧急情况时，禁止使用电梯。 电梯系统安全操作规范 一 总则 1、电梯维修、安装人员必须经过专业技术培训取得洛阳市特种作业操作证后方可从事此项工作。 2、维修作业必须由二人以上方能进行，做到有主有副，有呼有应，谨慎认真。 3、维修时必须服从现场负责人的统一指挥，统一安排。并执行具体的安全措施，确保安全。 21 4、操作时应精神集中，不得说笑打闹、擅离工作岗位或从事与工作无关的事情，严禁酒后操作。 5、操作人员必须戴好防护用品并正确使用集体备用的防护用品(绝缘靴、鞋、手套、安全带等)。 6、检查时应悬挂检修工具牌。 7、一般不准带电工作，必须带电工作时一定要有人监护，有可靠的安全措施，并由有经验的技工操作。 8、维修人员必须学会触电急救方法，并最少掌握一种急救方法。 9、发生重大设备或人身事故时，应及时抢救受伤人员，并保护好现场，迅速向上级主管部门汇报。 二 机房维修作业 1、严禁在曳引机运转时进行保养和检修。用手轮盘车时、必须将电源断开，盘车完毕立即将手轮拿下来。 2、保养维修电器设备时必须断开电源，并在电源开关上悬挂“有人工作，禁止合闸”的警告牌。 3、检修时用的跨接线完工后必须及时拆除。 4、更换电器开关必须与原规格相同，不得随意添加开关容量。 5、在通电电路附近工作不得用卷尺进行尺寸测量。 6、工作地点应有足够的照明。 三 轿顶作业 1、必须站稳扶好、袖口、裤口要紧好。 2、不准开快车，并由轿顶控制开停。 3、轿顶行驶时，不准将身体探出轿顶范围外。 4、轿厢行驶中，轿顶操作人员不应超过三人。 5、轿内操作人员必须听从轿顶操作人员指挥。上呼下应，复述指令。 6、维修轿顶设备时应将轿顶急停开关断开。 7、检修未完时轿内操作人员不得离开轿厢，非检修人员不得进入轿厢。 8、检修时各层厅门必须关好，不能关时要设专人看守或采取遮挡措施。离开轿厢时，应将门关好锁好。再进入时注意轿厢是否在原出处。 22 四 地坑作业 1、在地坑内工作必须戴好防护用具，穿软底鞋。工具应放在袋内，大工具要用保险绳扎好，不得放在架子上或梯子上。不准上、下投掷工具。严禁穿背心、短裤、拖鞋、高跟鞋工作。 2、轿厢距厅坎60cm以上时，禁止从轿内跳到厅外地板上。 3、严禁双脚分别跨在层楼门口和轿厢内工作与双脚在地板上，身在轿顶工作。 4、经医生鉴定患有严重高血压、心脏或癫痫等疾病者，禁止井道内工作。 5、在底坑内工作应把底坑急停开关断开。 说明:电梯大、中修工程以及维修保养过程的安全操作规程参照本规程执行 电梯系统巡视检查 每天对电梯系统进行以下内容的巡视检查并做好记录: 1、机房环境整洁度，正常照明和应急照明是否完好; 2、主机运行是否正常;钢丝绳是否有起毛断丝现象; 3、润滑油油位是否在标准范围内; 4、控制柜内外整洁度，电气控制元器件是否正常; 5、灭火器是否合格;轿厢照明通风是否正常; 6、轿厢控制按钮是否完好;轿厢平层是否良好; 7、轿门开启、关闭是否正常。 发现上述问题，及时与专业维保单位联系维修。 电梯日常管理规定 1、遇电梯发生一般故障的，及时通知专业维修人员在2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助; 2、每天应进行检查，检查记录存档。 3、保证电梯24小时完好，轿厢内按钮、灯具等配件保持良好，轿厢整洁; 4、定期抽检紧急呼救装置，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。 23 5、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。 6、确定合格的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务;经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井;做好值班监督，防止违章使用电梯;记录每日电梯运行情况，建档备案。 7、定期对机房、轿厢顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。 8、电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。 9、建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。 24 房屋及共用设施设备管理维护标准 序号 项目 工作标准 工作要求 1 房屋结构、重点部位 进行检查，做好记录 每年二次 1 楼层地面 平整、无裂缝、无起翘、无下沉 每年检查一次 2 踢脚线 接缝应紧密、平整 3 踏步 平整、无裂缝 4 台阶 平整完好、无起翘 5 楼梯扶手 无损坏、无脱落、无裂缝 6 门、窗 门、窗开关灵活，玻璃完好 每月检查一次 7 外墙面 平整、无脱落、不倾斜、不弯凸 每半年检查一次 8 屋顶女儿墙 墙面无裂缝、灰缝饱满、不倾斜 9 屋顶隔热层/防水层 完好，屋面无渗漏 10 屋顶泻水沟 无堵塞 每月检查一次 11 水箱 完好，无渗漏、滴水、爬梯无锈蚀 12 屋顶通风口 网罩无脱落 13 雨水总管 无堵塞 每月检查一次 14 污水总管 无堵塞，检修孔螺钉紧固件完好 15 给水总管 无堵塞，接口处无渗漏 16 雨、污水井及盖 畅通、井盖无破损 每周检查一次 17 屋顶避雷针 无破损、变形，无明显锈蚀 每半年检查一次 18 单元门 门牌齐全，开关灵活 每月检查一次 19 道路、侧石、停车场 路面平整、无缺损、无开裂 每周检查一次 20 垃圾箱 完好、无破损 每季度检查一次 21 完好，夜间明亮 夜间巡视发现路 路灯、楼道灯 灯、楼道灯不亮， 及时更换。灯杆每 年刷漆一次。 25 22 室外消防栓 无滴漏、无损坏、无锈蚀 每月检查一次，每 年油漆一次 23 围墙 不倾斜、不弯凸、灰缝饱满 每月检查一次 24 化粪池 无堵塞，无溢出 25 地面排水沟 无堵塞，无溢出 26 楼梯间、公用走廊的无粉刷层剥落、不起翘 每月检查一次 室内墙地面 27 安全标志 牢固、无破损、丢失，在指定位置 每月巡检一次 28 小区大门 门脚及四周嵌粉密实 每半年巡检一次 29 地下室积水坑 无积水 雨季前、后检查一 次 31 户外宣传栏 无破损、锈蚀 每月检查一次 32 各类标志牌 无破损、锈蚀，字迹清晰、无脱漆 每月检查一次 计量器具管理规定 1、工程部负责管理区域内所有计量器具的管理维护工作; 2、计量器具的范围:公用区域用的水表、电表、供暖设备配套的压力表、温 度表以及部门自用的各种计量器具; 3、工程部根据计量器具的性质、使用频率和国家计量管理部门的有关规定， 制定年度检定计划; 4、列入检定计划的计量器具应包括:国家规定的强检器具和一般的自检器具; 5、属于国家强制检定的器具鉴定周期应按国家有关规定执行; 6、其他器具检定周期按相应的检定最长周期执行; 1)压力表、温度表为12个月; 2)水表、电表首次为强检，其他根据实际需要进行检定; 7、自检的计量器具，应严格按检定规程进行，并做好记录，检定合格的贴上 合格标志，不合格的调修，调修后精度仍达不到要求的申请报废。 8、送检和自检的计算器具，检定合格后，合格证应及时存档，防止遗失; 1)、工程部每年对计量器具进行抽查检定:抽检数量为检测器具总数量的 10,，少于3件，全部检查; 26 2)、抽检时应做好检定记录，填写在《计量监测记录表》; 3)、抽检的合格率应达到98,以上;抽检中发现计量器具损坏或零件丢失，应立即更换。 9、压力表自检规程: 1)、准备两块经过质量技术监督局检验合格的压力表，妥善保存，只用于校验其他压力表，不用于使用。 2)、准备好管路，将两块合格的压力表，放在管路两端，需要检测的压力表放在中间，看着三块压力表读数是否一致，如一致则证明所检测的压力表是合格的。 10、压力表一般检查: 1)、压力表的表盘应平整清洁，分度线、数字以及符号等应完整、清晰; 2)、表盘玻璃完好清洁、嵌装严密; 3)、压力表接头螺纹无滑扣、错扣、紧固螺母无滑丝现象; 4)、压力表指针平整完好，轴嵌装端正，与铜套铆接牢固，与表盘或玻璃面不碰擦。 11、压力表日常维护: 1)、经常保持仪表及其附件清洁; 2)、经常检查管路及阀门接头处有无渗漏; 3)、定期检查信号报警情况、保持报警动作正确; 路灯、夜间景观灯 1、路灯、夜间景观灯系统由工程部负责日常的管理; 2、路灯管理人员按规定的时间开放路灯; 3、工程部值班人员负责路灯照明情况的日常巡视检查; 4、及时对路灯系统的设施设备进行维护保养和调试; 5、值班人员发现设施设备故障或损毁，及时上报，部门及时安排维修; 6、日常巡视内容: 1)、是否能够正常照明; 2)、照明设施是否锈蚀或损坏; 3)、 配套设施是否完好; 27 7、路灯、景观灯完好率不低于96%; 8、开启、关闭时间: 春季:视季节变化、天气情况而定，一周调整一次 夏季:视季节变化、天气情况而定，一周调整一次 工程部应急预案 电梯困人应急预案 1、任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知公共秩序消防监控室，同时记录接报和发现时间。 2、公共秩序消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向秩序部经理及前台汇报，请求联系工程部专业技术人员前往解救。 3、秩序部经理或前台接报后，立即联系工程部相关工作人员即刻赶赴现场进行解救，同时派人或亲自到达现场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待救援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向上级领导汇报。 4、工程部经理或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司专业技术人员前来解救。 5、若工程部和电梯维修公司都无能力解救或短时间内解救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助(应说明求助原因和情况)。向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或值班领导的同意。 6、在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩)，应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。 7、被困者救出后，秩序部经理或当班领导应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。 28 8、被困者救出后，工程部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。 9、秩序部经理或当班领导应详细记录事件经过、情况，包括接报时间、维护员和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码;被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。 10、工程部经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。 突发停电应急预案 1、在接到停电通知的情况下，服务中心应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口发布停电通告;同时，工程部应做好停电前的应变工作。 2、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大;若系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知服务中心。 3、秩序部立即会同工程部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。 4、服务中心立即将停电情况通知小区内住户和商户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。 5、若突发停电时，正值晚上商场营业，秩序部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾。 6、安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，公共秩序部加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。 液化气泄漏应急预案 1、接到业主报警或发现液化气泄漏后，公司员工应立即通知秩序部经理或当班领导，并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备(包括手 29 机、电话和对讲机)。 2、秩序部经理或当班领导接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知工程部，另一方面视情况通知液化气公司和消防支队。 3、工程部接到通知后，急速赶赴现场，协助秩序部施救。 4、若液化气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备。 5、若液化气泄漏发生在室内，要保持冷静，谨慎行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体。 6、施救人员进入室内前，应采取一定的防范措施，戴上防毒面具;没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸;进入室内后，应立即切断液化气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散现场范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序。 7、发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救。 8、秩序部和工程部应详细记录液化气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。 9、秩序维护员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握液化器总闸的位置和关闭方法。 水浸应急预案 1、员工接到报警或发现小区范围内出现水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当班领导、工程部值班人员和当班秩序部负责人，并在支援人员到达以前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。 2、相关人员接报后，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损;若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。 3、立即查明水浸原因，采取措施(包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等)，切断水源，并关闭受浸区域之电闸， 30 防止人员触电。若水源来自供水总管或工程部无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。 4、在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。 5、组织力量采用各种手段，包括采用扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。 6、水源中断后，工程部应立即派人尽快修复受损设施;秩序部、客服部应设法维持小区内秩序，并耐心做好住户的安慰解释工作，尽力解决水浸给住户带来的实际困难，并注意维护物业公司的形象。 7、如在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会相关业主或在小区各主要出入口设置告示，知会全体业主;如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。 8、召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故。 9、详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。 10、 一些常见水浸事故的预防措施: 1)、秩序维护员巡逻和设备巡检时，应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通;清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。 2)、加强对消防喷淋系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸; 3)、灾害性天气(台风、暴雨、大雪)来临前，工程部人员应对小区内门窗、天台、排水沟渠、积水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复。 4)、管道工在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。 5)、对业主/用户装修要加强管理，防止由于业主/用户在进行管道安装、尤其是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故。 6)、平时应备足沙包作为应急用。 31 32