深圳关内关外学位房分析

深圳关内关外学位房分析 来源:搜狐焦点网 2011年08月19日14:47 深圳重点学校主要分布在关内区域，关外为辅。深圳目前有省一级、市一级的公办小学、初中100所左右，大致统计，深圳目前口碑较好的公办小学有29所，公办初中有28所，其中多数学校集中分布罗湖、福田和南山，行政面积最大的宝安和龙岗两区优质教 育资源十分稀少。 目前深圳省一级学校均是大家心目中的名牌学校，其在教学质量、社会口碑都较理想，如:深圳实验学校、深圳外国语学校、深圳小学、深圳中学等都是大家眼里的名牌学校，主要分布在罗湖、福田、南山几大区，如福田的百花片区、南山的南头、蛇口片 区和罗湖的翠竹、东门片区。 但还有一些物业所带学位虽然不是省一级学校，但其学校的办学质量好，仍受到很多家长、投资者追捧，尤其是升学率居高的学校，均有良好的知名度与美誉度，家长在选择学校时也更倾向于此类品牌学校，如景田片区的深圳外国语学校。除了关内几大区域的重点名校以外，宝安和龙岗也有省级、区级学校，但由于知名度和升学率关系，加上区域经济发展和周边配套关系，家长们还是倾向于关内的学校，因此关内拥有这类品牌学校资源的房产得到更多青睐，自用或投资需求更活跃，我们称这类房产称为重点学位房。 本篇文章重点研究的是上述所涉及的带有重点学位的学位房，并取其中成交活跃的部分楼盘作为样本量，其他具有品牌号召力不强的学位的楼盘，其自用需求或投资需求相对少，市场现与其它类房产并没有太多区别，因而不划入本文所研究的学位房之列。 深圳市重点学校分布情况 图1深圳重点学校分布图 资料来源:深圳中联市场研究中心 表-1 深圳市重点学校分布情况 资料来源:深圳中联市场研究中心 深圳市教育局 二、学位房市场表现 2.1市场需求强劲 市场对于学位房的需求总是会很强劲、很迫切，从而使得学位房无论在市场亢奋或者低迷时，都有不错的表现。纵观深圳近几年学位房情况:学位房的消费群体主要是改善型需求者，购来自用的家长居多，尤其带有重点学位的情况下，加上周边生活配套设施的完善，很受自住型消费者的青睐，如景田、翠竹、莲花村、蛇口等片区，虽然房价居高，但成交仍然活跃。虽然近几年楼市政策调控不断，即使市场处在低糜时，受刚性需求作用，购买学位房的置业群体仍然排起了长龙，一旦有物业挂牌，大家都争先恐后 的去购买，市场对学位房的需求量受政策调控的影响较小。 2.2价格领先，潜力巨大 从近几年市场表现来看，学位房均价一直高于全市二手房成交均价。从2008年成交数据开始统计，2008年学位房(选取关内三区域共18个样本学位房)与全市二手房成交均价的价差为6596元/平方米，随2009、2010年深圳楼市的快速发展，价差不断扩 大，到2011年上半年，价差已达12852元/平方米。 从价格上升幅度来看，学位房的上升幅度也大于全市二手房，深圳学位房的价格从2008年的16687元/平方米到2011年上半年的29797元/平方米，涨幅达79%，相比全市二手房物业上涨68%而言，多11个百分点。学位房不但在市场好时领涨，而且在市场调整时也能抗跌，因此不但家长偏好此物业，连投资客也喜欢，如福田的百花片区，虽然房龄偏老，但周边学位房均价已上涨到5 万元/平方米，相比周边非重点学位的物业溢价空间已超过了30%。 表-2各学位房片区样本学位房均价与片区均价具体表现 数据来源:深圳中联市场研究中心 3.3目前消费者仍偏好关内学位房 由深圳房地产信息网与中联地产联合，于2011年6月15日-6月30日发起关于“消费者购买学位”的网络调查(收回有效样本600余份)，当前有购买学位房需求的家长倾向于选择关内区域置业，因为学校知名度和资源集中的关系，愿意去龙岗、宝安的仅是凤毛麟角，其中处在高速发展的南山区由于重点学校集中，消费者选择的比重也偏大，达46%。购买学位房的此类消费群体一般是改善型居多，在他们的购买意愿中，愿意支付的总价集中在100-180万元间，达43%，其中还有25%的群体愿意支付180万元以上来购买学位房。此类群体在购买学位房时主要出于学位的需要，投资客较少。在众多影响因素中，看重学校教育质量的达76%。 图2您关注哪个片区的学位房, 图3您可以接受的学位房价位, 图4您计划何时购买学位房, 图5您在购买学位房时最看重什么, 总结:深圳作为一座年轻的城市，随着经济的不断增长，外来人口的不断涌入，市场对学位房的需求短期内很难有缓解，近几年学位房的溢价空间不断上升就是一个很好的证明。深圳当前优质学校资源主要集中在罗湖、福田和南山区，尽管2010年7月以来宝安、龙岗已经取得了同样的行政地位，但由于经济发展的相对落后和配套上的不完善，使得这两区域在品牌学校资源上仍显匮乏，这与31年来深圳社会的发展模式有关，与特区内外政策待遇的差别有关。今后，在特区外扩的环境下，和政府资源不断向其两区域倾斜的情况来看，未来几大新兴片区，如:宝安中心区、龙华新城、龙岗中心等片区将迅速崛起，尤其在地铁时代和大运会来临下，随着各项交通设施的改善和周边配套的完善，人流、物流的快速汇聚，将吸引更多资金和资源前往，也包括教育资源的巩固与加强， 因此置业关外学位房将是未来楼市发展的一大趋势。 附表 深圳市重点学校对应的楼盘列表