江西赣州火车站地下商城项目可行性报告2011

江西赣州火车站地下商城项目可行性2011 江西赣州火车站地下商城项目可行性报告 一.项目描述: 项目位于江西省赣州市火车站站前广场地下，属于人防改造出来的地下商城。 二.项目基本指标: 2.1.项目地址:位于赣州市五洲大道中段火车站站前广场地下一层，离市中心区约三公里。 2.2占地面积:25000平方米 2.3.项目层高:4米左右 三.项目现状: 3.1.项目目前在站前广场上并没有明显的标示，通过水泥台阶与火车站广场连接。项目目前被用来做小旅馆、小饭馆，档次很低。且项目周边目前人流量较少，人气明显不足。 3.2.项目所处火车站站前广场现有21路公交车始发、终到 3.3.赣州火车站目前有76趟客运列车停靠，其中8趟为始发、终到 四.项目基本利益: 4.1.项目预计销售额:25000?*6500元/?=1.625亿 4.2.项目预计代理费:1.625亿*8%=1300万 1.625亿*10%=1625万 五.项目基本操作思路 5.1.高利益=高付出 5.2.代理商需投入保证金50万 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5.3所有的专业由代理方决策(包含基建、装修、广告、规划设计、经营管理、招商等等) 5.4代理商等同于50%的运营开发商 六.项目投资判断(此财务投资为静态测算，实际启动资金约为2000万，实行滚动开发的模式) 总计: 项目 标准 小计 1.土方、基建工程(仅需改造) 400元/? 1000万 预计总投资:2.达到商场需求的装修装饰工程 1500元/? 3750万 7300万 3.消防报批、报建费用 500元/? 1250万 毛利率:122% 4.设备(电梯、中央空调) - 800万 5.销售广告 500万 七.策划基本思路 7.1.商业卖使用权(经营权)，80%投资，20%自营 7.1.1.带租约销售 7.1.2返租(10年或15年返租) 7.1.3.大包租 7.1.4.炒房、自营兼租赁 7.2否定原有代理公司小商品街的策划意见，从以下几点入手 7.2.1结合火车站流动人口相对庞大的特性 7.2.2建议做休闲、餐饮、娱乐、购物的都是综合体 7.2.3在规划业态上，按组团、流线来区分 7.2.4立足火车站，辐射1个行政区，打造次商业中心地位 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (60%-70%来自流动消费，30%来自居民消费) 7.3反推论证价格体系 7.3.1按十年返租进行推算:6500元?/120月=54元/?/月，回报 率:9.9% 7.3.2按十五年返租进行推算:6500元?/180月=36元/?/月，回报 率:6.6% 7.4.招商先行，进一个主力店、大网吧、咖啡屋、足浴城 7.5.设一个3000-5000?的小商品、土特产、旅游特色产品区 7.6.产品定位中高端，环境适宜、中央空调、流通流线要好 7.7自我评估 7.7.1.周期:年后正月十五以前，2月初开始认筹 7.7.2销售时间:最多半年 7.7.3客户群:招商客户(当地占80%)，销售客户不限区域，实 行外围销售。 八.项目周边及赣州主要市场商铺售价、租价情况: 8.1龙鑫华城商铺售价:1.4万/?，租金水平:40元/? 8.2.海通大厦商铺售价:2.4万/?(临街)，1.8万-1.9万/?(背街)， 租金水平:60-70元/? 8.3.赣南市场:租金水平: 80—150元/? 8.4.中联步行街:一层租金水平:150-200元/?;二层租金水平:50— 90元/? 8.5.女人街:租金水平:90—110元/? --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 九.项目业态分析: 9.1赣州市场目前主要的业态空白: 9.1.1具有强辐射的专业批发市场 9.1.2流行业态 9.1.3主题市场 9.1.4高档娱乐 9.1.5高档特色餐饮 9.2项目可选分析: 根据实地考察和项目的认真分析，我们认为本项目具有较大的市场开发潜力和很强的可操作性，其成败的关键在于业态的选择，我们建议业态:化妆品专业市场(体验式)。以厂家、商家、经销商为主，融入美容、美甲、足浴等周边产业。 9.2.1.能将招商范围摆脱赣州的限制，能带动快速销售 9.2.2.化妆品市场兼容性强，什么业态都可以兼容 9.2.3.能创造出中间区域的价值洼地 9.2.4.租户有实力，能支撑市场的发展 9.2.5.业态本身具有一定的高度，能提升市场品质，带动租金水平 的提高 9.2.6.能提高项目的转手率，吸引投资客户 9.2.7.批发零售都可以兼顾，实现市场的多元化发展 十.项目SWOT分析 优势: --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1.地处火车站，容易聚集起人流; 2.项目的成功运作能极大地提高城市形象，能够得到政府的支持; 3.项目的崛起能填补市场空白，能够形成轰动效应; 4. 项目周边有3-4个大型中高端社区，区域消费能力充足; 5. 能与火车站周边目前的低端业态来开差距，成为区域性的商业龙头老大; 6.交通条件顺畅，四通八达，将无塞虞; 7.政府“对接长珠闽，建设新赣州”，把赣州市建设成赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市的战略决策已经开始实施。 劣势: 1.新型商业事物与传统商业截然不同，现在趋向于商场和专业市场的混合体;(如:深圳南山区东滨路富锦服装广场) 2.招商必须面向全国，销售层面赣州占50%，外地投资客占50%; 3.项目属于人防工程，层高足够，但格局需要论证，出入口的设置是项目改造的重大问题; 4.地处地下，项目现状不构成商业格局，需要进行针对性改造; 5.火车站距离市区较远，周边住宅入住率不高，人流较为分散。 机会: 1.赣州位于广州于南昌中间位置，是赣州最大的地级市，辖15县、2市、2区，项目地处火车站，具备作为商品集散地的先天优势; 2.赣州距离南昌和广州都比较远，消费力不容易外流，且周边城市也没有较好的商业中心，也不具备成为商业中心的条件; --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3.赣州商业目前处于比较传统的状态，整体的核心竞争力并不强，而 赣州经济在高速发展，此中存在着巨大的商机; 4.新汽车站、小商品市场、汽配城的规划进驻能够聚集人气业。 5. 一个60多万人口的中型城市却没有一个真正意义上的商业中心，没 有一个能集购物、休闲、美食、娱乐等功能为一体的购物中心，这 是市场的一大空白。 6. 赣州市区有10多万的大中专、、初中的学生，却只有一个不到 2000平方米的女人街，完全不能满足消费的需求，市场的消费力还 没有开发，这也是市场的另一大空白。 威胁: 1.明年即将交楼的小商品市场距离项目距离仅有300米左右，对项目 发展具有直接竞争作用; 2.目前项周边有大量的商铺正在发售，可与本项目形成竞争; 3.人防工程的本身局限性不易被市场接受; 4.地处客家人聚集地，存款意识较强，需要推动消费观念。 十一.结论 经过实地调查发现，赣州目前的商业形式相对落后，与赣州的经济状态极为不对称，商业的形式肯定要有一次大的飞跃和发展，才能与经济高速发展的赣州相匹配，这里面存在着巨大的商机。 一江两岸，南北两城的格局，新区大规模开发、政府、文体中心已经南迁，四大专业批发市场(建材大市场、汽车大市场、南北蔬菜水果大市场、家具大市场)已初具规模，良好的居住环境使人口重心进一步南移。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 目前本项目正处于价值洼地状态，具有很强的开发前景，随着市场空白业态的进驻和专业化的运营管理，必将对赣州商业市场进行新一轮的整合和推动。项目的开发运营，将对周边城市产生极大的辐射作用，能够吸引广泛的消费力合投资需求，具备成为未来赣州商业市场重要组成部分的实力。在可预见的市场发展形势下，该项目也将为开发和运营企业带来可观、可持续的投资回报～ --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------