武汉网上签购房合同全新流程解析

武汉网上签购房全新流程解析 篇一:武汉市商品房(最新版本) [案例] 张女士购买了某楼盘一套商品房，该客户与房地产开发公司签定的《武汉市商品房买卖合同》中将合同第五条“面积确认及面积差异处理”划去，双方在合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该合同约定面积为出卖人暂测面积，以房地局测量为准”。现张女士和开发商对该项条款内容理解产生分歧，问该商品房面积发生误差时应如何处理, [解答] 由于目前市场上销售的商品房大多是期房，签定购房合同时约定的房屋面积是暂测面积，它和房屋竣工后的实测面积(即权属登记面积)会发生误差，因此，在购房合同中约定好面积误差的处理方式非常重要。 根据合同意思自治原则，商品房买卖双方可以在合同中自行约定面积出现误差的处理方式。如果合同双方没有约定面积误差的处理办法，则依据法律的相关规定处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释,2003,7号)第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在,,以内(含,,)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同 的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出,,，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在,,以内(含,,)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出,,部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在,,以内(含,,)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过,,部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。 由于张女士与房地产开发公司签定的《武汉市商品房买卖合同》中划掉了第五条“面积确认及面积差异处理”条款，并且双方约定的“该合同约定面积为出卖人暂测面积，以房地局测量为准”条款不能确定面积误差处理方式，当其所购房屋面积发生误差时，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。 本案例意在提醒消费者在购买期房时，最好将合同约定面积与产权登记面积出现误差时的处理方式明确写入购房合同中，避免出现类似纠纷。 案例] 张先生在汉口以支付首期购房款，余款按揭的方式购买了一套商品房，本月房屋交付时，开发商要求张先 生先向其缴纳契税、公共维修基金，然后才能交房。张先生问是否合理, [解答] 开发商在交房时要求购房户交纳契税和公共维修基金，其主要原因是为了尽快为购房户办理权属证书以解除开发商的担保责任。购房户在购房时，以贷款方式支付部分房价款，开发商对贷款银行承担贷款人(购房户)的阶段性担保责任。房屋交付后，如果不能及时办理产权证，开发商的担保责任就不能及时解除。国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)明确指出，房地产契税管理先缴纳税款、后办理产权证书(即“先税后证”)，因此，开发商要求在交房时要求贷款人(购房户)缴纳契税和维修基金是有依据的。 如果张先生在与开发商签定的《武汉市商品房买卖合同》中约定了在房屋交付时向开发商缴纳契税和维修基金，本着意思自治的原则，开发商就有权向张先生代收以上费用，张先生在收房时也应本着诚实信用的原则及时缴纳。 如果张先生与开发商签定的《武汉市商品房买卖合同》中未对此作出约定，则应依据实际情况分别处理。如果张先生已经交付了全额购房款，又准备自己办理房屋所有权证和土地使用证，则不存在开发商的担保责任问题，房屋交接时可以不向开发商缴纳维修基金、契税，开发商不得强求代收。如果张先生是以贷款方式购房，在办理房屋交接时开发商要求张先生缴纳税费的，建议张先生与开发商就缴纳税费后多长时间内开发商应将所收取的税费交到相关部门并取得发票，并办好两证，以及开发商不能依照约定向购房户出示所交税费发票和两证应承担的违约责任等问题 进行协商，签订补充。这样，既可以防止开发商代收了贷款人(购房户)的税费后不办理两证，也可以避免因此影响及时办理房屋交接手续。 天气热，楼市火。在这股购房热潮中，难免有些购房者一时头脑发热:前脚交了订金，签了认购协议书，后脚就开始后悔。每天打电话询问如何退订的人也随着楼市火热在不断增长。但是，下订容易退订难，想退回订金的人通常四处折腾后，最后仍不得不为自己的一时冲动“埋单”。市开发办严宽处长提醒:老百姓应该把下订当成一件严肃的法律事情来看待，如想避免此类事情的发生，一定要保持冷静的头脑，除与家人认真商量外，还要注意以下相关事宜。 看五证，“预售许可证”为重 买房时，开发商应在销售楼部出具五个证件。即:《武汉市商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。通过查看上述五个证件，购房者可以了解到自己欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自己欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式和所购商品房所占土地的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。 而这其中，《武汉市商品房预售许可证》是最为重要的。购房者要注意三种情况。首先，如果预售许可证上标明有效期的，现在均已过期，此《武汉市商品房预售许可证》已无效，此商品房不 能购买。其次，未标明有效期的，购房者不妨记住预售证证号，上开发办政务网查询，确保自己的楼号在预售许可证范围内。其三，未取得预售许可证的，切切不要购买，否则自身的合法权益难以得到维护。 四份样本看仔细 四份样本即:《武汉市商品房认购书》样本，《武汉市商品房买卖合同》样本《前期物业服务合同》样本及《业主临时公约》。这个环节是大多数购房者所忽视的，也是交了订金后或签署了认购协议后产生纠纷 的主要原因。《武汉市商品房认购书》上约定了购房人正式签《武汉市商品房买卖合同》的时间，购房人一定要在约定的时间之前去签《武汉市商品房买卖合同》。 《武汉市商品房买卖合同》样本指的是经房地产开发企业将公司的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本上。购房者可以通过精读《武汉市商品房买卖合同》样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，看有没有双方达成共识的可能。通过看《业主临时公约》和《前期物业服务合同》可了解到若购买了这处房屋购房者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。 退订需在规定时间内书面申请 购房者如果遇到各种情况，考虑放弃买房，想把订金拿回来，一定要在认购协议书规定的签合同之前的时间内提出，并取得相关证据。如:购房者要以书面形式向开发商提出退房申请，请求 开发企业如数退还订金，并要求对方出具收到书面申请的回复。如果对方拒绝接受，可用挂号信的形式将书面申请寄给开发商，同时，邮局给您的挂号信回单，能证明购房者提出退房要求的具体时间，一定要妥善保管。如果超过规定时间再提出放弃买房，购房者想拿回订金可就相当难了。 自留一份《武汉市商品房买卖合同》 为避免双方所签合同约定的条款内容被修改而引发纠纷，双方在当日签定合同后，购房者应保留一份，如果不能如愿，至少应该保存一份复印件，并在合同复印件上注明“本复印件与待备案合同的条款内容完全一致。”记得要双方签名，并署上日期。待正式合同交给购房者时，购房者应在合同复印件上注明“本合同与已备案合同条款内容完全一致”，同样需要双方签字并署上日期。购房者收取已备案合同，将合同复印件交给开发企业。一旦合同条款内容产生疑义，这些“注明”就能提供有力证据。 一、消费者在交购房定金或签署《武汉市商品房买卖合同》前必须经历“三个环节”。 2000年市开发办针对武汉市商品房买卖活动提出在买房要看“五证”。随着房地产市场的进一步完善和，无证销售的房地产开发项目越来越少，但同时房地产市场出现了新情况新问题，主要集中在定金协议和购房合同纠纷上。针对这种现状，市开发办从2003年12月起就要求全市在售的房地产开发项目，必须在售楼部中公示六个内容，同时这六个内容也是消费者在正式交纳 购房定金和签署《武汉市商品房买卖合同》前需要看明白的六个内容，分门别类称之为“三个环节”: 1、看两部法规。即《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》。这两部法律对于正欲购房和正在购房环节中的消费者来说是至关重要的。通过看这两部法规，消费者可以大体的了解国家的有关规定，易于掌握国家政策，才能做到心中有底。才能利用好法律这一武器保护自已的合法权益。 2、看五个证件。即:《武汉市商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。通过查看上述五个证件，消费者可以了解到自已欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自已欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式，购买后商品房合法的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。 3、看三份样本。即:《武汉市商品房买卖合同》样本、《前期物业服务合同》样本及《业主临时公约》。这个环节是大多数消费者所急视的，也是交了定金后或签署了购房合同后产生纠纷的主要原因。《武汉市商品房买卖合同》样本指的是经房地产开发企业将公司的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本。消费者 可以通过精读《武汉市商品房买卖合同》样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，同时对照自已的想法，有没有双方达成 共识的可能。通过看《业主临时公约》和《前期物业服务合同》可了解到若购买了这处房屋消费者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。 在通过对以上三个环节的认真查看的情况下，消费者才能真正的做到明明白白地消费，才不会因为知识信息的不对称，使自身蒙受损失。 二、乡村集体所有用地所自建房屋不能购买。 根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，城市规划区集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发“经营”。显然，在集体所有土地上建的房屋不得对外销售。目前，在房地产市场上有的消费者为贪一时便宜，购买了集体所有土地上建设的房屋，结果长期办不了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，不仅影响了居住，更不能进入流通环节，从而陷入长期的烦恼之中。签署集体所有土地住宅购买合同，是无效合同，是不受国家法律保护的。此类房屋看似相对便宜，其实消费者购买后产生一大堆烦恼，最终利益受损的还是消费者自已。市开发办在进行房地产开发经营行为抽查中，对于此类情况依法移交土地管理部门进行查处，同时，市开发办提醒光大购房者不要购买集体所有土地上的房屋。 三、超过《武汉市商品房预售许可证》有效期的商品房，消费者不要购买。 位于汉阳区的一个项目，在2001年办过《武汉市商品房预售许 可证》，后因为项目的开发企业与投资方陷入法律纠纷，连续多年未换过《武汉市商品房预售许可证》。有部分消费者看到有证，未认真看清是什么时候的证书就因为价格相对便宜而付款，导致目前房子还拿不到，交的房款也退不回的境地。所以，我办再次提醒消费者在购房时一定要看清合法有效的《武汉市商品房预售许可证》，只有这样才能有效地保护自身的合法利益不受侵害。 余先生问:我与某开发商签订《武汉市商品房买卖合同》，按合同约定，首付房价款后，余款委托某开发商办理按揭贷款手续。同时，合同还约定交房时间为2005年3月28日。但交房时出卖人必须付清房价款后方可交房。日前，我看到别的客户陆续进房，我要求某开发商不仅将房交给我，还要承担延期交房的违约责任。某开发商说:你的按揭贷款手续现在才办完，待款进公司帐上后才能交房给你，公司不承担延期交房责任。请问开发商的说法对吗, 答:余先生与某开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定。宋先生首付款缴纳后，因某开发商未在交房前将宋先生的房款尾款办妥按揭贷款手续，不向宋先生交付房屋的行为，是符合双方合同约定的。因此某开发商就不存在延期交房的责任。 那么如何避免此类事情的发生呢, 一、买受人在签订合同时，涉及房款余额按揭贷款的，建议在合同贷款方式空格中约定“XX年X月X日前，XXX元房价款由买 受人在XX银行办理完按揭贷款手续”。同时在合同附件六中约定“因买受人原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买受人应按本合同第六条第一种处理方式的约定向出卖人支付违约金;因出卖人的原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，出卖人应按本合同第六条第一种处理方式的约定向买受人支付违约金;因银行原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买卖双方协商，另签补充协议”。 二、若买受人委托出卖人办理按揭贷款手续，建议对贷款金额、办理按揭贷款时限、逾期或不能办理按揭贷款的违约责任等问题在合同附件六合同补充协议中进行约定。 三、办理完按揭贷款手续是指按揭贷款额进入出卖人帐户;约定按揭贷款时间建议在一个月以上。 买受人在签订合同时，只要考虑充分，条文内容严谨，就可避免纠纷发生，即使发生了纠纷，有相应的条款约定进行处理。 王先生与一开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定2005年6月20日交房，王先生如期去办理交房手续，被告知，除交清购房尾款外，要交“配套费”3800元。王先生称，签合同后，因要办理银行按揭和合同备案手续，所有的合同均在开发商手中，当拿到合同后，发现合同的第五条处贴了一张要交纳“配套费”的纸条。购房户应交“配套费”吗, [解答] 经查看，王先生与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》，发 现在合同第五条处贴有一个字条，上面写有“交房时，除交清购房尾款外，要交“配套费”3800元，分别是管道煤气2500元，可视对讲机500元，水表电表安装400元，有线电视安装费280元，一年有线电视使用费120元。”但双方均未签名盖章;第五条计价方式与价款的第三项中“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用”的内容仍保留.依据《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款的规定，王先生应支付“配套费”3800元。问题在于写有“配套费”的纸条是否合法，是否合法有效，是否为双方意思表达，难以认定。 这是因为，一是，“配套费”是商品房价格的组成部分。“配套费”是以价内的形式收取，还是以价外的形式收取，应当在合同中约定。在2004年新版的《武汉市商品房买卖合同》第五条中增加了“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。”的内容，是为了避免交房时因“配套费”收取问题而产生纠纷，提醒购房人注意价外费用收取的问题，同时，引导开发商在签合同时将配套费采用包含在房价内收取。 二是合同签订后，因合同备案或购房户要办理银行按揭，《武汉市商品房买卖合同》均由开发企业拿走。为了避免合同内容增减，购房人应将已签合同复印，要求开发商在复印件上签署“该复印件与本复印件内容原件完全一致”，并双方签字盖章，署明日期。待开发商办妥相关手续后(包括合同备案，办理贷款)将合同原 件退回时，购房人应将退回合同原件和复印件进行核对无误后，在复印件上签署“该复印件与备案合同内容完全一致”，并双方签字盖章，署名日期，将复印件退还开发商，收取合同原件。王先生所反映的问题就出在此环节。 三是配套费中的使用性质的费用(如有线电视的收视费等)，除开发商书面承诺或在合同中约定了不收使用费的情况之外，使用费均应由购房人支付。 黄女士与某开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定2005年5月1日交房，直到6月24日开发商才电话通知黄女士去办理交房手续。黄女士称，到售楼部后，开发商未按合同约定出示商品房交付使用的证件或文书，同时在查看房屋时发现门窗均已损坏，水电是否通、厨房和卫生间是否漏水还不知晓.开发商说你来看了房，就视同交房，开发商以此方式办理交接商品房合法吗, [解答] 经查看，黄女士与某开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条交接的规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条 篇二:2017最新签订购房合同八大注意事项 签订购房合同八大注意事项 第一项:关于五证 陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策:1、复印件要注意看原件。 2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。 3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款:出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项:关于公摊面积 陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。 2、在附件二中列明公摊面积的构成。 3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款:双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理: 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买 受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项:关于房产证 陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。 2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款:如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理: 1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第 (1)项的违约金计算承担责任。 2、买受人退房的，出卖人按 照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按 照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能 为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。 第四项:关于书面通知 陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。 对策:1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。 2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。 律师建议增加补充条款:本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。 第五项:关于所售房屋的坐落位置 陷阱:开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 篇三:购房网签合同基本流程三部曲 广州楼盘网 购房网签合同基本流程三部曲 随着互联网的高速发展，购房网合同签定的数量也日见增多，很多购房者或许对网上签约并不熟悉，下面为大家简单介绍购房网签合同的基本流程。 1. 购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的 平等协商，购房者和开发商共同将正式的 合同条款输入合同备案软件，进行网上签约。 2. 开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续， 打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。 3. 开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和 购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。 ? 如需要修改合同信息，在上报信息之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后， 电子合同的核心内容(核心内容:购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。 ? 在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开 发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地 产交易管理部门办理相关手续。 青岛房产网 唐山房产网 益阳房产网http:/yy.loupan.com