XXX工业园区土地集约利用评价技术报告

XXX工业园区土地集约利用评价技术报告 XXX工业园区土地集约利用评价 技 术 报 告 河北农业大学 二0一二年五月 目 录 前 言 .......................................................1 第一章 XXX工业园区概况........................................2 一、自然地理位置.....................................................................................2 二、社会经济发展.....................................................................................4 三、开发区发展规划 .................................................................................4 四、开发区发展类型 .................................................................................6 五、评价范围概况.....................................................................................8 第二章 评价概论 ..............................................9 一、评价依据 ............................................................................................9 二、评价时点 .......................................................................................... 10 三、评价原则 .......................................................................................... 11 四、评价的技术路线及方法 ................................................................... 12 五、需要特别说明事项 ........................................................................... 13 第三章 开发区土地利用状况调查 ...............................15 一、调查组织及收集资料情况 ............................................................... 15 二、开发区基本信息调查 ....................................................................... 18 三、开发区土地利用状况调查 ............................................................... 19 四、开发区用地效益调查 ....................................................................... 25 五、开发区土地管理绩效调查 ............................................................... 25 六、开发区土地供应与保障情况调查 ................................................... 27 第四章 开发区用地状况定性分析 ...............................29 一、用地结构和功能定位协调状况分析................................................ 29 二、土地开发和建设情况分析 ............................................................... 34 三、土地开发利用效益分析 ................................................................... 36 四、开发区土地管理绩效分析 ............................................................... 36 第五章 开发区数据处理、图件编制及建库 .......................38 一、数据处理 .......................................................................................... 38 二、图件编制及数据建库 ....................................................................... 38 第六章 开发区土地集约利用程度评价 ...........................42 一、评价指标体系................................................................................... 42 二、评价方法 .......................................................................................... 52 三、评价结果 .......................................................................................... 53 四、评价结果分析................................................................................... 56 五、评价结果建议................................................................................... 59 第七章 开发区土地集约利用潜力测算 ...........................61 一、土地集约利用潜力构成 ................................................................... 61 二、潜力测算 .......................................................................................... 62 三、潜力测算结果分析 ........................................................................... 66 四、挖潜方向与措施 ............................................................................... 67 第八章 XXX工业园区土地集约利用评价成果及应用建议 .............69 一、开发区土地集约利用评价成果 ....................................................... 69 二、开发区土地集约利用评价结论 ....................................................... 71 三、开发区土地集约利用评价应用建议................................................ 71 附 表 .......................................................75 附录一 工作领导小组 ....................... 错误～未定义书签。87 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 前 言 作为城镇发展和土地利用的重点区域～开发区在促进经济高速发展中发挥了举足轻重的作用～已经成为产业升级、区域发展的推动器和科技创新基地。但是～我国人口、工业化和城镇化高峰相继逼近～土地资源利用的空间和环境压力越来越大,土地供需矛盾日益突出～开发区在带动地方经济增长的同时～在土地利用过程中仍然存在重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重引资轻规划等问题。为保证经济社会可持续发展、提高土地资源持续保障能力、缓解土地供需矛盾～必须按照落实科学发展观和建立资源节约型社会的要求～着力改变开发区外延扩张、用地粗放的局面～建立集约高效的开发区用地模式。 河北唐山XXX工业园区成立于2004年～审核规划面积1537.13公顷。作为地处环渤海经济圈和津冀都市圈的经济大市～XXX是河北省域经济体系中的重要组成部分～加速工业园区的开发建设～将提升河北省北部地区的工业化水平和综合经济实力。 本次开发区土地集约利用评价～旨在通过对开发区审批范围内的土地、社会经济状况等进行基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力～全面掌握开发区土地集约利用状况～发现土地利用过程中存在的问题～并针对性地提出开发区未来土地利用的建议～以推动开发区土地利用管理基础信息建设～为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据～使节约集约用地的共同责任落到实处。 1 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 第一章 XXX工业园区概况 一、自然地理位置 (一)地理位置 XXX工业园区位于XXX区西～大秦铁路线、邦宽公路两侧～西临XXX西三环～向东可与112国道、在建唐承高速公路相接。XXX位于河北省东北部燕山南麓～北倚长城～西顾北京～南临津唐～东通辽沈～属京津唐承秦腹地～西距北京158公里～西南距天津,滨海新区,175公里～南距唐山75公里,曹妃甸155公里,～北距承德175公里～东南距XXX150公里。素有“畿东第一城”之称。 (二)自然资源 1、地势地貌 地处半山区～境内地貌呈“三山两川”之势～平原、丘陵、山地各占三分之一,面积1521平方公里～东西长约53公里～南北宽约43公里,有大小河流37条～一条引滦入津的黎河由东向西穿境而过。素有“三山不到头～河水向西流”之称。 2、气候 属温带半湿润季风气候～四季分明～常年平均日照时数2608.2小时～气温10.9?～最低气温-25.7?。无霜期182天～降水量724.7毫米。有大小河流37条～中小型水库22座～总库容1亿立方米。 (三)区域发展条件 区位优势:XXX地处京津唐经济三角区和环渤海经济圈～是唐山西北部承接京津经济辐射的平台～是就近吸纳接受京津唐都市圈产业、人口、经济梯度转移的重要场所之一。XXX工业园区则地处承德—XXX—唐山—曹妃甸经济发展主轴和三抚—帮宽城镇发展轴的重要节点上～随着曹妃甸深水港口在京津唐经济圈地位的提升和唐承高速公路的开通～以及拟建设 2 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 的北京—蓟县—XXX—XXX快速路的开通～XXX的区位优势十分明显。因而～XXX也是唐山地区乃至唐山西北部地区承接京津资金西移、企业外迁、产业辐射的重要桥头堡。 交通优势:XXX历史上是京东军事重镇～位于河北省东北部燕山南麓～北倚长城～素有“畿东第一城”之称～工业园区位于XXX城西～交通运输网络发达～地处京、津、唐、承、秦腹地核心位臵～距北京125公里～天津170公里～唐山70公里～均有公路相通。国道112线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过～电气化大秦铁路横贯东西～拟建的唐承高速公路与北京东环、天津外环、京沈高速、京津铁路联网。工业园区距京唐港、天津港、XXX港以及在建唐山曹妃甸港均有公路抵达～车程约1，2小时,距首都机场、天津机场车程近2小时。因而～XXX是京东地区重要的陆路交通枢纽之一。 资源优势:XXX具有丰富的矿产资源～主要为铁、金、锰、铬、白云石等30多种～其中铁矿储量达4.2亿吨,白云石矿储量达2亿吨,金矿储量为147万吨。另据关资料～自1999 年全国地质大调查以来～铁矿资源调查在河北XXX,建昌地区经钻探验证磁异常～发现深部厚大隐伏铁矿～这对于重新认识我国铁矿资源潜力具有重要意义～XXX也被列入国家级资源基地之一。 工业基础优势:XXX工业产业基础雄厚～企业布局合理～门类齐全～已经发展形成了冶金矿山、电力能源、食品加工、机械制造、医药化工、建筑建材、纺织服装七大行业～其中冶金、机械、食品、建材为四大支柱产业～电力能源、医药化工为两大优势产业～冶金矿山业已成为全市经济发展的重要支柱产业。2007年全市实现规模以上工业增加值91.39亿元～同比增长8.4%。以建龙、港陆两大钢铁联合企业为龙头的冶金矿山业～以栗源、广野公司为龙头的农业食品加工业～以热电厂、黎河梯级电站为龙头的能源工业～已经成为XXX经济快速发展的重要支撑。 3 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 总之～随着XXX基础设施的建设～工业园区对外公路及铁路交通联系将十分通畅便利～基本上构建了连接南北、横贯东西的立体交通运输网络体系～区位优势明显～加之市政基础设施和公共服务设施配套完备～并可依托毗邻的城区～因而具有良好的投资环境和开发建设前景。 二、社会经济发展 工业园区启动区基本上在邦宽公路以北～西三环北路以南～地势比较平坦～启动区规划占地有效面积约3300亩。本次工业园区规划范围在大秦铁路线两侧、清水河以西～西三环路以东～南三环西路围合的区域内。工业园区规划范围内现有赵庄子、辛庄子、鄂庄子、西十里铺、后铺、前铺、大蒲池河、小蒲池河、武庄子、胡庄子、巩山、肖庄子、下府、后府、东房子等15个自然村～涉及村庄人口约12430人。 目前～工业园区现状启动区内～除原有的栗源公司、广野集团两大公司外～在建项目和已入园前期项目主要有:河北宝钢制罐北方有限公司、河北华安天泰防爆科技有限公司HAN项目、北京艾尔集团铝制容器盖生产线项目、香港泓宇心合制药项目、北京普镭挺低辐射真空镀膜玻璃生产线项目、广野山楂深加工项目等27个～涉及生物制药、食品加工、先进制造业、建材等多种行业～协议投资总额已突破40亿元。 三、开发区发展规划 (一)园区定位 根据国家和河北省的产业发展政策～结合开发区的现状产业和XXX的资源以及基础产业特点～本着利于加速产业集聚～利于可持续发展～利于高新技术应用的原则～重视生态、重视环境保护～同时实现又好又快发展～制定开发区的发展战略和产业定位。 (二)产业发展 作为XXX承接全市新兴产业和高新技术产业发展的平台～工业园区未 4 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 来将把先进装备制造、生物制药、新材料等高新技术产业列为优先发展的领域～并将按照国家最近制订的十大产业振兴调整规划的要求～进行招商引资、全面提升园区的竞争力。同时～作为一个综合性的生态环保型工业园区～工业园区今后的发展也将遵从循环经济的减量化、再利用、再循环的3R原则进行建设～其目标是尽量减少区域废物～一是尽可能地将园区内一些工厂产生的副产品用作另一些工厂的投入或原材料～通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段～最终实现园区的污染物“零排放”,二是使园区成为整个XXX、乃至于包括周边县市在内的更大范围循环经济体的核心一环～园区企业要通过引进和研发各种废物利用技术、尽可能地利用园区内外企业提供的副产品～同时要在按照减量化原则减少生产过程中废物排放的基础上、尽可能地将所产生的废物集中起来供园区内外的其他企业使用。因此～在园区的产业布局上～也将按照建设生态环保型工业园的要求～在北部工业小区、中部工业小区、南部工业小区之间实现适度的合理分工。 (三)区域经济环境分析 1、河北省、京津冀区域经济发展战略研究对唐山地区的定位 2005年河北省委省政府提出了“加快发展中间一线～积极推进南北两厢”的区域经济发展战略～即以石家庄、保定、廊坊、唐山、XXX五市为“中间一线”～建设全省经济发展的隆起带。充分发挥“一线”地区区位条件优越、产业基础雄厚、技术创新能力强、中心城市地位突出等比较优势～打造经济发展的战略高地。培育壮大对各市具有支撑作用的主导产业～用高新技术改造传统产业～促进产业结构升级。加快港口和临港工业园区建设～推进工业园区向多功能、综合性产业区发展～推动生产要素向沿海转移。 2、XXX在唐山区域城镇空间布局的位臵 XXX是唐山市域城镇体系规划中提出的三抚—邦宽城镇发展轴中的重要交通节点。从唐山市域经济分区、市域空间发展和产业集群布局分析～ 5 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 XXX处于两条二级城镇发展轴的交汇点～同时是钢铁、水泥和农产品加工产业集群发展的区域～是唐山重要的原材料工业基地之一。•唐山市城市总体规划?确定XXX以建成北部区域经济社会发展中心为目标～逐步成为北部地区重要的制造业基地和商贸流通、旅游服务中心。 随着唐承高速公路、曹妃甸港区的建设开通～以及拟建设的由北京经蓟县至XXX、XXX的快速路的开通～XXX在唐山大十字交通主轴上,东西向:北京—蓟县—XXX—XXX,南北向:承德—唐山—天津、塘沽,居于重要交通地位～与周边玉田、迁西、迁安～乃至宽城、兴隆等县级市县相比～是唐山以北区域唯一的交通节点～区位度将大大提升～区位交通优势明显。 另一方面～XXX近几年来GDP总量、人均GDP、第二产业、地方财政收入、全社会固定资产投资等主要指标上～一直位列唐山地区8个县级市县前列。2007年全市生产总值完成293.6亿元～全市财政收入达到23.03亿元～全社会固定资产投资完成68.5亿元。 自2002年起～XXX在全国县域经济基本竞争力百强县,市,评比中一直保持前77位。2006年在全国中小城市综合实力百强县评比中名列第64位～并首次进入全国社会经济综合发展指数百强县,市,～名列第75位。在首届环渤海县市百强评选活动中～入选循环经济竞争力百强、最具投资潜力百强和最具综合实力百强～分列第2位、第3位和第7位。可以预计～未来南北向的承德—XXX—唐山市区—曹妃甸港区这条经济主轴将会非常活跃～带来极为有利的发展机遇～并将使XXX社会经济发展跃上新台阶。 四、开发区发展类型 对开发区发展进行研究的学者普遍引用辨证唯物主义关于物质诞生、发展(存在)、消亡(再生) 的周期性理论～阐述开发区发展周期的观点。一般认为～开发区是一个随时间发展而不断演化的客观存在, 其演化过程表现出 6 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 明显的周期性和阶段性特点。如将开发区自创建到衰亡分为创建期、成长期、转换期、成熟期和回归期～从的视角将开发区分为强制度优势阶 开发区的生命周期分为要素段、弱制度化阶段和后制度化阶段三个阶段,将 驱动、产业主导、创新突破和财富凝聚四个阶段。也有国外学者～在1966年就对制造业区域的发展规律进行了专门研究～从区域生命周期角度把工业区发展划分为年轻期、成熟期和老年期三个阶段。 综合以上观点～结合我国开发区发展历程及目前开发区发展现状～将我国现有开发区按产业发展水平及空间开发规模等划分成起步型、成长型、成熟型三类。 1、起步型 自开发区建立到产业格局基本形成～一般需要5年时间。 其基本特征: ?开发区批准规划面积小～已开发土地规模和基础设施保障程度低, ?开发区部门设臵和不完善～开发区发展方向、目标未明确, ?入区企业数量少～单体企业规模一般较小。 2、成长型 产业格局形成～主导产业快速发展～开发空间充足～处于开发区良性发展阶段～一般需要5-10年。 7 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 其基本特征: ?开发区批准规划面积进一步扩大～各项公用设施、基础设施完善, ?开发区部门设臵科学合理～管理制度完善～开发区发展定位和主导产业明确, ?入区企业数量不断增多～单体企业具备一定规模。 3、成熟型 “硬件”、软件环境具备成长型开发区所有特征～进区企业布臵合理～经济贡献突出～但发展空间不足。该类型开发区在扩区获得充足土地资源后～经过科学规划、合理定位～可能回归为成长型开发区或转变为综合型城市。 依据XXX工业园区发展现状～截止评价时点经审核批准的1537公顷土地～工业园区已经入驻的27个企业～并且还在不断的引进。从园区具备的各项特征分析～XXX工业园区应属于成长型。 五、评价范围概况 此次开发区土地集约利用评价的范围为经河北省人民政府批准～批准XXX工业园区规划建设用地面积1537公顷。 评价范围:工业园区规划区位于XXX区 西～大秦铁路线、邦宽公路两侧～西临XXX 西三环～向东可与112国道、在建唐承高速 公路相接。工业园区界桩坐标点号:J1、J2、 J3、J4、J5、J6、J7、J8、J9、J10、J11、J12、 J13、J14、J15、J16、J17、J18、J19、J20、 J21、J22、J23、J24、J25、J26、J27、J28、 J29、J30、J31、J32、J33、J34、J35、J36、 J37、J38、J39、J40、J41、J42、J43、J44、 J45、J46、J47、J48、J49、J50、J51、J52、 8 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 J53、J54、J55、J56、J57、J58、J59、J60、J61、J62、J63、J64、J65、J66、J67、J68、J69、J70、J71、J72、J73、J74、J75、J76、J77、J78、J79、J80、 J83、J84、J85、J86、J87、J88、J89、J99、J100、J101、J102、J81、J82、 J103、J104、J105、J106、J107、J108、J109、J110、J111、J112、J113、J114、J115、J116、J117、J118、J119、J120、J121、J122、J123。 目前～工业园区现状启动区内～除原有的栗源公司、广野集团两大公司外～在建项目和已入园前期项目主要有:河北宝钢制罐北方有限公司、河北华安天泰防爆科技有限公司HAN项目、北京艾尔集团铝制容器盖生产线项目、香港泓宇心合制药项目、北京普镭挺低辐射真空镀膜玻璃生产线项目、广野山楂深加工项目等17个～涉及生物制药、食品加工、先进制造业、建材等多种行业～协议投资总额已突破40亿元。 第二章 评价概论 一、评价依据 (一)法律法规 1、•中华人民共和国土地管理法?, 2、国务院•关于促进节约集约用地的通知?,国发„2008?3号,文件, 3、国土资源部•关于开展2012年度开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知?国土资电发„2011?143号,文件, 4、国土资源部•关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知?,国土资发„2008?16号,, 5、•国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知?,国办发„2003?70号,, 9 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 6、•开发区规划管理办法?,建设部43号令,, 7、•中华人民共和国国土资源部公告?,2006年第14号令,, 、国土资源部•招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?,2002年78 月1日起施行,, 9、国土资源部、监察部•关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知?,国土资发[2007]78号,, 10、•闲臵土地处臵办法?,国土资源部„1999?第5号令,, 11、关于发布和实施•工业项目建设用地控制指标?的通知国土资发„2008?24号。 (二)技术标准 1、•开发区土地集约利用评价规程,试行,?,2010年度,, 2、•开发区土地集约利用评价数据库标准?,2010年度,, 4、•城市用地分类与规划建设用地标准?,GBJ 127-90,, 5、•村镇规划标准?,GB 5-188-93,, 6、•土地利用现状分类?,GB/T 21010-2007,。 (三)其他规定 1、•河北省人民政府关于促进节约集约用地的通知?,冀政,2008,59号,, 2、•河北唐山XXX工业园区控制性详细规划,2008,?, 3、•XXX工业园区总体规划,2008-2020,?。 二、评价时点 开发区土地集约利用评价工作涉及经济、社会等各方面～为保障评价结果具有准确性、可比性和规范性～根据国土资源部和河北省国土资源厅的统一部署并结合已发表公布的相关资料～将评价时点设定为2011年12月31日。开发区土地集约利用评价工作中涉及的经济、社会、土地、建设 10 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 等数据～均统一以2011年12月31日为截止时间。 三、评价原则 开展开发区土地集约利用评价工作～主要遵循综合性、主导性、政策导向性、可操作性、因地制宜、点面结合原则。 、综合性原则 1 评价工作所选择的评价方法和指标必须从多方面反映开发区土地集约利用的内涵。开发区土地集约利用的本质以符合土地利用总体规划、城市规划及相关法规为导向～通过增加对土地的投入～不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式～目的在于挖掘土地使用潜力～节约宝贵的土地资源。因此～指标体系的设计必须包括土地利用状况、经济效益、管理绩效等多方面内容～全面考察和评价开发区土地利用集约程度。 2、主导性原则 评价工作重点分析对土地集约利用起支配作用的主导因素～并将其作为评价指标选取的重要依据。 3、政策导向性原则 评价工作充分反映开发区的定位、发展方向及其在区域经济中发挥的作用～体现国家相关政策导向。 4、因地制宜原则 由于各开发区的区位条件、地理状况、园区类型、发展阶段等不同～土地集约利用评价标准会有所差异。评价工作应充分考虑经济、社会发展的时空差异～根据开发区自身实际～确定土地集约利用程度评价指标的理想值和权重值。 5、点面结合原则 评价工作应针对开发区经批准并依法公告界限范围内的全部土地进行。为深化调查评价结果～分析开发区内企业用地状况～评价工作应在整 11 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 体评价的基础上～选择典型样点开展深入分析。整体评价与典型分析相互结合～相互验证。 四、评价的技术路线及方法 开发区土地集约利用评价～以定量评价为主～注重定性分析与定量评价相结合～整体评价与典型分析相结合～实地调查与统计分析相结合。在用地调查中～采用实地调查与空间影像判识相结合的方法。在程度评价中～采用多因素综合评价法。其中～评价指标权重值的确定采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行～指标标准化处理采用理想值比例推算法。在潜力测算中～采用目标逼近法和专家咨询法。 开发区土地集约利用评价工作体系内容主要由土地利用状况调查、土地集约利用程度评价、土地集约利用潜力测算三部分组成。 具体评价技术路线见图2-1。 开发区土地集约利用评价 开发区土地集约利用评价调查 土开土典地发 地用管型供区其利工应地理基 他用效绩业保查本 障调状益效企 信况业情查调调 息调调况查查 调查查调 查 查 资料的整理与分析 确定评价指标～计算现状值 确定评价指标权重 12 确定评价指标理想值 进行指标标准化处理 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 图2-1 开发区评价技术路线图 五、需要特别说明事项 1、关于评价成果应用条件的说明 本评价成果是根据•规程,试行,?的技术标准～对截止2011年年底XXX工业园区经过审核公告的四至范围内的土地利用和社会经济发展状况进行调查、分析、集约利用程度评价和潜力测算的～因此～用地分类、指标含义、潜力含义等技术要点与•规程,试行,?相关内容保持一致～其中不同之处在报告中已作特别说明。评价成果的对应时点为2011年12月31日～用地调查数据根据评价需要进行了边界、实际利用等方面的相应处理～与地籍管理原始数据、规划建设统计数据存在差异。在应用中～本成果仅适用于土地集约利用评价～其他管理工作需要应用本成果时～需要考虑内涵和口径等方面的差异。 2、关于资料来源的说明 13 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 本评价所依据的基础资料主要来自XXX工业园区管委会及相关管理部门～由河北农业大学课题组进行分析和测算。对于数据不全的～进行了实地调研、补充、核实和分析～并反馈给园区相关管理部门核实确认。典型企业调查主要由企业填写调查表。 14 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 第三章 开发区土地利用状况调查 开发区土地利用状况调查是开发区土地利用集约评价的基础性工作～是按照工作任务书的任务内容开展的工作。根据•开发区土地集约利用评价规程,试行,?的相关要求～具体需要调查的内容主要包括: 1,开发区基本信息调查, 2,开发区土地利用状况调查, 3,开发区用地效益调查, 4,开发区土地管理绩效调查, 5,典型工业企业调查, 6,土地供应与保障情况调查, 7,其他调查。 根据XXX工业园区的实际用地情况～以及评价任务书对评价工作的具体要求～本次XXX工业园区土地利用状况调查涉及以上前六项调查内容～其中典型工业企业调查在“典型企业调查分析专题报告”中单独进行阐述。 一、调查组织及收集资料情况 根据•开发区土地集约利用评价规程,试行,?的要求～以及对XXX工业园区的初步了解～调查所需要的各项资料涉及到的部门包括:党政办公室、招商部、企业部、规划建设部、财务部、劳动人事和社会保障部等部门。调查的重点在于工业园区经济数据和企业用地情况～难点在于为保证统计数据口径与评价范围保持一致～需要对工业园区经济统计数据进行选择剥离～只对注册和生产均在评价范围内的工业企业用地和经济数据进行统计。 (一)调查内容及成果 调查主要包括:开发区基本信息、土地利用状况、用地效益、管理绩效、典型工业企业、土地供应与保障情况等方面。 15 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 其中开发区基本信息调查包括开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、开发区经济社会及相关规划资料等。 土地利用状况调查包括开发区范围内的土地用途、面积、位臵、供地状况、开发状况以及规划信息等。开发区土地利用状况调查中宗地划分、编码～土地用途分类等应与北京市第二次土地调查技术要求相一致。 用地效益调查主要针对开发区范围内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的投入产出情况开展调查～包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额等。调查所涉及的工业企业～其注册情况和生产情况均应在调查范围内。 管理绩效调查主要针对开发区范围内已供应国有建设用地的管理成效开展调查～包括开发区建区以来累计已到期土地及其中已处臵土地、累计闲臵土地及其中已处臵土地、以及至评价时点应收回闲臵土地等土地利用监管绩效,以及开发区建区以来累计有偿使用土地面积～通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地面积及其中的工矿仓储用地面积等土地供应市场化程度。 典型工业企业调查是在基础调查上～根据销售收入或工业产值等指标～选取若干家典型工业企业和典型非工业企业～对企业的基本情况、投入、产出、用地状况、建设情况等开展调查。 土地供应与保障情况调查主要针对开发区范围内尚可供应土地中的尚可有偿使用土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积～前三年年均供应土地面积～前三年年均有偿使用土地面积～前三年年均供应工矿仓储用地面积等开展调查。 主要调查成果为•规程?所附的有关表格内容及图件。 (二)调查步骤及方法 、调查步骤 1 16 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 调查步骤是指本次资料收集过程中所展开工作的程序～本次开发区土地利用调查～项目组主要按如下五个步骤进行: 1,确定技术小组～拟定调查。 , 为更好的开展工作～技术承担单位结合开发区实际情况～设立了工作小组～而土地集约利用评价工作领导小组在开发区管委会专门安排了两位联络人～以便更好的协调相关工作,技术承担单位根据•规程?要求～专门拟定了调查方案～在方案中～明确调查内容、调查程序、方法和调查的时间进度～同时拟定资料收集清单。 ,2,对调查人员开展技术培训。 为保证调查的资料准确、真实、及时～技术负责人专门给调查人员展开了培训～还发放了培训教材。在培训过程中～对资料名称、调查内容、资料对应时点或时段、调查空间范围、数据要求、表格填写要求、以及图件格式、比例尺、内容要求等进行了细致的说明。技术小组根据实际工作的需要～在•规程?规定的工作表的基础上～还专门设臵了两张典型企业调查表。 ,3,收集资料。 工作小组根据资料清单和工作表格～到工业园区管委会、XXX国土资源局相关部门及企事业单位收集资料。在收集资料的过程中～对于出现资料缺失或填写表格不完整的情况～调查人员耐心解释并进行补充调查。 ,4,外业实地调查。 为保证反映的情况客观真实～根据•规程?要求～技术小组专门派技术人员到开发区进行了现场踏勘并进行了拍摄～为开发区的评价工作提供了重要依据。 2、调查方法 园区土地集约利用评价的调查工作采取实地调查与已有资料相结合～内业数据处理与外业调查相结合的方法～外业调查主要是实地踏勘～内业 17 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 处理主要是在实地踏勘基础上结合航空影像图判识～重点调查开发区土地 利用现状、用地效益及管理绩效等。 三)收集资料情况 ( 经过各相关单位的协助收集～主要得到以下资料: ,1,报告类 1,XXX工业园区控制性详细规划,2008,文本说明书, 2,•中共XXX委XXX人民政府关于加快工业园区建设的意见?, 3,•XXX国土资源局年度工作总结,2007-2008,?, 4,•XXX工业园区入园企业简介?, 5,XXX工业园区总体规划文本和说明书,2008-2020,。 ,2,表格类 此次调查收集到的表格类主要为规程规定的若干表格～主要内容为: 1,开发区基本信息调查表, 2,开发区用地审批情况调查表, 3,开发区土地利用状况统计表,I,—按建设状况划分, 4,开发区土地利用状况统计表,II,—按供应状况划分, 5,开发区建筑工程状况统计表, 6,开发区土地供应市场化情况统计表, 7,开发区土地供应情况统计表, 8,开发区典型工业企业情况调查表。 ,3,图件类 1, XXX工业园区控制性详细规划,2008,图集, 2, XXX工业园区地籍图, 3,XXX工业园区总体规划图集,2008-2020,。 二、开发区基本信息调查 18 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 河北省唐山市XXX工业园区成立于2004年～总规划面积1537公顷～批准面积1537公顷。园区基本信息调查包括开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、园区经济社会及相关规划资料等。详见表3-1 表3-1 开发区基本信息调查表 项目 内容 备注 开发区名称 XXX工业园区 开发区级别 省级 开发区类型 工业园区 开发区设立时间 2004年 开发区审批单位 河北省政府 开发区管理机构 XXX政府 开发区管理机构地址 XXX海都道2号 22开发区依法审批土地总面积,hm, 1537 图上量算面积,hm,:1537.13 土地开发率,%, 14.33, 开发区工业,物流,企业固定资产投资总额,万元, 550000 650000 开发区工业,物流,企业总收入,万元, 开发区高新技术产业总收入,万元, 165000 XXX工业园区2004年经河北省人民政府批准设立～批准面积1537.13公顷～至评价时点未经历扩区。 表3-2 开发区用地审批情况调查表 单位:公顷 项目 时间 批准面积,公顷, 批准设立 2004年 1537 三、开发区土地利用状况调查 (一)调查内容 开发区土地利用状况调查是程度评价和潜力测算的基础性工作～主要是针对开发区评价范围内的土地开发利用和建设情况进行调查～调查内容包括: 19 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 1、开发区土地利用类型分类～对已建成土地、未建成土地和不可建设土地的用地情况开展调查。 ,1,已建成土地分为已建成城镇建设用地和已建成农村建设用地。明确已建成城镇建设用地的位臵、范围、土地面积、权属、土地用途等～以及已建成农村建设用地的位臵、范围、土地面积等。 ,2,明确未建成土地的位臵、范围、土地面积、供地状况、规划用途和开发状况等～以及其中应收回闲臵土地的位臵、范围和土地面积。 ,3,明确不可建设土地中的江河湖泊泄洪、滞洪区土地～自然、生态保护区等土地的确认依据、用地范围和土地面积。 2、开发区土地供应方式分类～对已供应国有建设用地、尚可供应土地和不可供应土地的用地情况开展调查。 ,1,已供应国有建设用地分为划拨土地和有偿使用土地。明确土地位臵、范围、土地面积、权属、供地时间、土地用途等～以及其中已到期但未处臵的有偿使用土地的相关情况。 ,2,明确尚可供应土地的用地位臵、范围、土地面积和规划用途等。 ,3,不可供应土地对应土地利用类型分类中的不可建设用地。 3、已建成城镇建设用地内的总建筑面积和建筑基底总面积、工矿仓储总建筑面积和建筑基底总面积等。 (二)调查程序 开发区土地利用状况调查工作主要是在XXX国土局的配合下完成～具体程序: 1,在工作底图上划定评价范围。 2,明确评价范围内的不可建设土地范围、面积～并收集确认依据。 3,明确已建成农村建设用地的范围和面积。 4,明确已达到供地条件的土地范围和面积。 20 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 5,明确已供应国有建设用地和尚可供应土地的范围和面积。 6,以上所有调查数据在地籍资料等基础上～进行实地调查～根据现状实际利用情况进行核实、修正。 7,将以上数据资料录入评价系统～建立土地利用基础信息数据库～并进行有关数据整理汇总。 8,调查评价范围内已建成城镇建设用地内的总建筑面积和建筑基底总面积、工矿仓储总建筑面积和建筑基底总面积等。 根据土地已建成城镇建设用地 建设 情况划分 已 已经供应尚未建成土地 供 应 闲臵土地 应收回闲臵土地 国 有 建 根据土地设 划拨土地 用供应方式 地 划分 有偿使用且未到期土地 有偿使用土地 有偿使用且已到期但未 处臵土地 尚可划拨土地 尚 可 供 应 土 地 尚可有偿使用土地 尚可供应的工矿仓储用地 图3-2 已供应和尚可供应土地调查内容序列图 (三)调查结果 1、开发区土地利用状况 按照开发区界桩点坐标～导入MAPGIS系统～测算出开发区面积 21 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 1537.13公顷～与国土部公告面积1537公顷误差在允许范围之内。确定分析过程中面积为1537.13公顷。 1,开发区土地利用类型状况 , 根据工业园区国土和建设部门统计～将工业园区规划范围内1537.13公顷内的土地进行分类统计～详细情况如下: 已建成城镇建设用地～指已建成的住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、商服用地、公共管理与公共服务用地～以及其他城镇建设用地等～该部分用地面积217.12公顷～占工业园区土地总面积的14.12%～其中～工矿仓储用地131.38公顷～交通运输用地85.73公顷～两项占工业园区土地总面积的14.12%～交通运输用地中街巷用地面积为56.96公顷。 未建成土地包括已经供应尚未建成土地、已达到供地条件未供应土地和未达到供地条件的土地。XXX工业园区未建成土地面积1298.56公顷～占工业园区土地总面积的84.48%。 不可建设用地～指按照规划要求～或由于某些特殊原因,自然原因或已形成且短期内无法改变的人为原因,而不可进行开发建设的土地。根据XXX工业园区评价范围内的土地资源状况～本次评价确定不可建设用地为区内河流用地～统计面积为21.46公顷～占工业园区土地总面积的1.40%。 详细情况见表3-3。 表3-3 开发区土地利用状况统计表,?,——按建设状况划分 单位:hm2、% 占开发区土地 类别 编码 面积 总面积比例 Z 1537.13 100.00 开发区土地 1.已建成城镇建设用地 A 217.12 14.12 A1 0.00 0.00 住宅用地 A2 131.38 8.55 工矿仓储用地 A3 85.73 5.58 交通运输用地 #其中:街巷用地 A31 56.96 3.71 商服用地 A4 0.00 0.00 公共管理与公共服务用地 A5 0.00 0.00 22 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 #其中:公园与绿地 A51 0.00 0.00 其他城镇建设用地 A6 0.00 0.00 2.未建成城镇建设用地 B 1298.56 84.48 已建成农村建设用地 B1 219.63 14.29 #其中:已建成农村工矿仓储用地 B11 0.00 0.00 其他未建成城镇建设用地 B2 0.00 0.00 #其中:已达到供地条件的其他土地 B21 0.00 0.00 未达到供地条件的其他土地 B22 1078.92 70.19 3.不可建设土地 C 21.46 1.40 C1 21.46 1.40 河湖及其蓄滞洪区土地 C2 0.00 0.00 自然、生态保护区土地 C3 0.00 0.00 其他不可建设土地 注:数据为截至评价时点数据。 2、工业园区土地供应状况 已供应国有建设用地是指通过划拨和有偿使用方式供应的国有建设用地～包括已建成城镇建设用地和已供应尚未建成土地。尚可供应土地是指在已供应国有建设用地以外～按照规划要求可以供应用于开发建设的土地～包括已建成农村建设用地、未建成土地中的已达到供地条件未供应土地和未达到供地条件的土地。不可供应土地指按照规划要求不可供应用于开发建设的土地～对应不可建设土地。 截止至评价时点～XXX工业园区已供应国有建设用地面积、尚可供应土地面积、不可供应土地面积分别为217.12公顷、1298.56公顷、21.46公顷～分别占工业园区土地总面积的14.12%、84.48%、1.40%。已供应国有建设用地面积中有偿使用土地面积131.38公顷～占工业园区土地总面积的8.55%～全部为各产业项目用地～主要为工业项目,其余的划拨土地85.73公顷～占工业园区土地总面积的5.58%～主要为交通用地。 根据有关规划～尚可供应土地中尚可划拨和尚可有偿使用土地面积分别为486.12公顷和812.43公顷～分别占工业园区土地总面积的31.63%和52.85%。现状全部为集体农用地和建设用地～这部分土地最终要转为国有建设用地。实行集体土地国有化～实现土地使用权配臵市场化。按照规划要求～尚可划拨土地主要为规划道路用地,由于工业园区紧邻县城区～借 23 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 助城区部分功能优势～规划尚可供应有偿土地为尚可供应工矿仓储用地和其他尚可有偿使用土地。具体土地分类情况见下表3-4。 表3-4 开发区土地利用状况统计表,?,——按供应状况划分 单位:hm2、% 占开发区土地 类别 编码 面积 总面积比例 开发区土地 Z 1537.13 100.00 1.已供应国有建设用地 D 217.12 14.12 划拨土地 D1 85.73 5.58 有偿使用土地 D2 131.38 8.55 #其中:有偿使用且未到期土地 D21 131.38 8.55 有偿使用且已到期但未处臵土地 D22 0.00 0.00 2.尚可供应土地 E 1298.56 84.48 尚可划拨土地 E1 486.12 31.63 E2 812.43 52.85 尚可有偿使用土地 E21 578.32 37.62 #其中:尚可供应工矿仓储用地 E22 234.11 15.23 其他尚可有偿使用土地 F 21.46 1.40 3.不可供应土地 注:数据为截至评价时点数据。 3、工业园区建设状况 XXX工业园区设立于2004年～是河北省重点建设的工业园区之一。截至评价时点～工业园区法定范围内已建成建设用地内的总建筑面积为280万平方米～其中工矿仓储用地上的总建筑面积280万平方米,已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积131.38万平方米～其中工矿仓储用地上的建筑基底总面积131.38万平方米。详细情况见表3-6。 表3-5 开发区建筑工程状况统计表 单位:万平方米 项目 面积 备注 已建成城镇建设用地内的280 - 总建筑面积 其中:工矿仓储用地上的总280 - 建筑面积 24 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 已建成城镇建设用地内的131.38 - 建筑基底总面积 其中:工矿仓储用地上的建131.38 - 筑基底总面积 四、开发区用地效益调查 土地是重要的资产性资源～“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国的基本国策～因此国家相关部门制订了工业项目建设用地控制指标～对工业项目投资强度、容积率、工业项目的建筑系数、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积占工业项目总用地面积的比例作出了详细的规定。土地的投资强度～在促进建设用地的集约利用和优化配臵～提高工业项目建设用地的管理水平起着非常重要的作用～而土地产出效益是在投入人力、物力再进行生产的产品。 开发区用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的投入产出情况开展调查～主要包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额和高新技术产业总产值。具体操作流程先由国土部门确定评价范围内的企业名称～再由统计部门根据企业目录汇总相应固定资产投资额和工业产值～调查涉及工业企业必须保证其注册地和生产地均在评价范围内。根据开发区基本信息调查表,表3-1,～开发区工业总产值为650000万元～工业企业固定资产投资额为550000万元。 五、开发区土地管理绩效调查 XXX国土资源局是管理、保护与合理利用开发区土地资源的主管部门。主要负责依法办理新增建设用地逐级上报审批,办理国有土地使用权出让、转让、抵押、入股、名称变更的审查报批等工作。 土地管理工作是开发区持续性建设发展的重要保障性工作～在开发区土地利用状况调查基础上～针对开发区建区以来累计已到期土地及其中已处臵土地、累计闲臵土地及其中已处臵土地、以及至评价时点应收回闲臵土地等情况的调查～以此来反映开发区土地利用监管绩效。 25 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 ,1,开发区到期土地处臵情况 根据1989年•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定～法定最高出让年限商业用地40年、住宅70年、工业和其他土地使用年限50年。 截止到开发区土地集约利用评价时点2011年12月31日XXX工业园区有偿供应土地中一般按土地用途的最高年限出让～虽有个别项目出让年限低于最高出让年限～但截止评价时点～XXX工业园区尚无有偿使用且已到期土地。 表3-6 开发区有偿使用且已到期土地处臵情况统计表 单位:公顷 项目 面积 说明 有偿使用且已到期土地 0 其中:已处臵土地 0 尚未处臵土地 0 ,2,开发区闲臵土地处臵情况 按照国土资源部1999年5号令•闲臵土地处臵办法?规定～闲臵土地是指“土地使用者依法取得土地使用权后～未经原批准用地的人民政府同意～超过规定的期限未动工开发建设的建设用地”或“1、国有土地有偿使用或者建设用地批准书未规定动工开发日期～自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的,2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的,3、法律、行政法规规定的其他情形。” 根据XXX国土资源局提供数据～截止到评价时点～园区尚无闲臵土地。具体情况见下表。 表3-7 开发区闲臵土地处臵情况调查表 单位:公顷 项目 面积 备注 26 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 0 闲臵土地 0 其中:已处臵闲臵土地 0 尚未处臵闲臵土地 其中:应收回闲臵土地 0 ,3,开发区土地市场化供应情况 开发区土地市场化供应情况主要是针对开发区建区以来累计有偿使用土地面积～通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地面积及其中的工矿仓储用地面积开展调查～以此反映开发区土地供应市场化程度。 XXX工业园区自建区至评价时点～工业园区的有偿使用土地均通过招标、拍卖、挂牌方式出让。 表3-8 工业园区土地市场化供应情况统计表 单位:公顷 有偿使通过招拍挂方式出供应土通过招拍挂方式已供应工矿年份 用土地让工矿仓储用地面地面积 出让土地面积 仓储面积 面积 积 2004 52.13 23.64 23.64 23.64 23.64 2005 35.28 16.47 16.47 16.47 16.47 2006 24.32 13.21 13.21 13.21 13.21 2007 42.65 15.27 15.27 15.27 15.27 2008 32.17 32.17 32.17 32.17 32.17 2009 13.52 13.52 13.52 13.52 13.52 2010 17.05 17.05 17.05 17.05 17.05 合计 217.12 131.38 131.38 131.38 131.38 六、开发区土地供应与保障情况调查 土地供应与保障情况调查～主要是确定工业园区已供应的国有建设用地外～按照规划要求可以供应用于开发建设的土地～包括已建成农村建设用地、未建成土地中的已达到供地条件未供应的土地和未达到供地条件的土地～即尚可供应土地的面积。 表3-9 开发区土地供应与保障情况调查表 单位:公顷 项目 面积 27 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 尚可供应土地 1298.56 尚可供应工矿仓储用地 578.32 其他尚可有偿使用的土地 234.11 根据调查～尚可供应土地主要为工业园区内的未达到供地条件的农用地和已建成农村建设用地。根据工业园区最新规划确定其中尚可划拨土地为486.12公顷～主要规划用于道路建设～公共管理与公共服务用地,尚可有偿使用土地812.43公顷～占尚可供应土地面积的62.57%～其中尚可供应工矿仓储用地面积为578.32公顷～其他尚可有偿使用土地土地面积为234.11公顷。 为真实反映XXX工业园区土地的实际需求状况～技术承担单位对工业园区范围内土地供应情况进行了详细调查～得到近几年工业园区全部土地供应情况～以此确定工业园区前三年年均供应土地情况～作为测算XXX经济工业园区的用地潜力和尚可供地年数的依据。 具体数据见表3-10 表3-10 工业园区已供应土地情况统计表 单位:公顷 年份 供应土地面积 供应工矿仓储用地面积 2004 52.13 23.64 2005 35.28 16.47 2006 24.32 13.21 2007 42.65 15.27 2008 32.17 32.17 2009 13.52 13.52 2010 17.05 17.05 合计 217.12 131.38 28 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 第四章 开发区用地状况定性分析 一、用地结构和功能定位协调状况分析 (一)土地资源特点分析 XXX工业园区土质多为壤土～土薄缺水～收获甚微。丘陵土地靠降水～抗旱能力低～宜植果树,属暖温带半湿润季风气候～具有四季分明、光照充足、雨热同季、昼夜温差大等气候特点～适合于北方各种农作物、果林的生长。 XXX工业园区依托城区而建。工业园区的建设在起步阶段借助城区的基础设施、公共设施等～利用较少的资金能够尽快形成规模～取得较快发展。另外～国道112线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过～电气化大秦铁路横贯东西～拟建的唐承高速公路与北京东环、天津外环、京沈高速、京津铁路联网～使XXX工业园区对外交通十分快捷～方便工业产品运输的需要。 项目区有清水河流经～按照•规程?～河湖及其蓄滞洪区土地属于不可建设土地。清水河流域属于不可建设土地～主要分布在项目北部和东部地区～共计21.46公顷～占项目区总面积的1.40,。 (二)现状土地利用结构分析 XXX工业园区经过8年的发展～截止本次土地集约利用评价时点2011年12月31日～在工业园区批准范围,1537.13公顷,内～已经达到供地条件土地面积为217.12公顷～土地开发率达到14.33%。已建成城镇建设用地面积达到217.12公顷～占工业园区土地总面积的14.12%～土地建成率为100%。 29 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 1.40% 14.12% 已建成城镇建设用地 未建成城镇建设用地 不可建设土地 84.48% 图4-1 工业园区土地利用现状比例图 1、已建成土地利用状况分析 在已建成城镇建设用地中～工矿仓储用地面积所占比例最高～达到 60.51%～即131.38公顷,其次是交通运输用地～面积85.73公顷～占已建 成城镇建设用地面积的39.49%.详细情况见表4-1。 表4-1 工业园区已建成城镇建设用地土地利用状况表 单位:公顷,% 占已建成城占工业园区 类别 编码 面积 镇建设用地土地总面积 面积比例 比例 1、已建成城镇建设用地 A 217.12 100 14.12 #其中 0.00 0.00 0.00 A1 0.00 0.00 0.00. 住宅用地 工矿仓储用地 A2 131.38 60.51 8.55 交通运输用地 A3 85.73 39.49 5.58 #其中:街巷用地 A31 56.96 26.24 3.70 商服用地 A4 0.00 0.00 0.00 公共管理与公共服务A5 0.00 0.00 0.00 用地 A51 0.00 0.00 0.00 #其中:公园与绿地 A6 0.00 0.00 0.00 其他城镇建设用地 30 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 39.49% 工矿仓储用地 交通运输用地 60.51% 图4-2 工业园区已建成城镇建设用地比例图 由上图表可以看出～工业园区内工矿仓储用地占已建成城镇建设用地比例最高～达到60.51%～因XXX工业园区为工业聚集区～在建设过程中～按照XXX城市总体规划～主要为工业集聚功能,交通运输用地为85.73公顷～占已建成城镇建设用地比例的39.49%。XXX工业园区的工业用地率略低～但其交通运输用地比例较合理～说明工业园区的道路等基础设施覆盖是根据土地出让进行规划～从而使得园区的土地能得到更有效的利用。随着入区企业增多～工业园区的工业用地率也会得到提升。 道路在城市发展过程中有着非常重要的作用～是重要的基础设施。目前～工业园区方格状路网系统已经形成～主干道均与城区联结。 道路的主要功能可以概括为交通功能(Traffic)和空间功能,Space,～交通功能主要是为城市提供通行和进出功能,而空间功能～主要是形成城市的轮廓和景观～道路两侧的绿化可以确保城市有良好的环境～同时还要包容着各种电力管线、上下水管道～通讯线路等公共设施。在工业园区已建成城镇建设用地中～交通运输用地占已建成建设用地的8.57%。根据•开发区土地集约利用评价规程,试行,?中对交通运输用地的解释～交通运输用地包括街巷用地和其他交通运输用地。街巷用地主要是指公用道路及行道树用地～包括一些公共停车场、汽车客货运输站点及停车场等用地～除街 31 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 巷用地以外的为其他交通运输用地。XXX工业园区内的交通运输用地全部为街巷用地～保证了工业产品运输需要。 从总体上来说～工业园区用地结构相对合理～区内经济协调发展。 2、未建成土地利用状况分析 未建成土地指已建成城镇建设用地、已建成农村建设用地和不可建设土地以外的土地。 XXX工业园区于2004年经河北省人民政府批准设立～至工业园区评价时点2011年12月31日～工业园区尚未经历扩区～工业园区法定范围内有未建成土地1298.56公顷。 3、不可建设用地 依据土地利用现状调查和城市规划～XXX工业园区批准范围内不可建设用地主要为河流～其面积为21.46公顷。 (三)规划用地结构及规划实施情况分析 1、规划用地结构 根据工业园区的地形特点、工业产业布局和功能要求～从总体布局结构上划分为:北部工业小区、中部工业小区、南部工业小区、综合管理区、工业研发区、商业娱乐服务区、迁建居民区～共七个功能区～其中～综合管理区包括:行政管理中心、区级商业中心、职工生活区和迁建居民小区,工业研发区包括:研发中心、研发试验区,商业娱乐服务区包括:商务酒店区、娱乐城、购物超市区。 各功能区之间通过快速路、工业园区主、次干路连接～并充分利用工业园区东部的清水河自然水系～规划带形滨河绿地～并与沿主、次干路两侧带形绿地连接～穿插于工业园区之中～以形成工业园区的绿色景观生态环境 整个园区土地利用规划用途有居住用地、公共设施用地、商住综合用 32 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施 用地、和绿地～土地面积分别为182.51公顷、86.63公顷、6.12公顷、695.31 247.12公顷、27.36公顷、236.22公顷。 公顷、22.26公顷、33.40公顷、 表 工业园区规划用地结构表 单位:公顷、% 规 划 用 地 序 用地 用地性质 代码 号 面积,公顷, 比例,%, 182.51 11.87 居住用地 R 168.13 10.94 1 二类居住用地 R2 其 14.38 中 中、小学用地 R22 0.93 86.83 公共设施用地 C 5.65 6.11 0.40 行政办公用地 C1 其 63.47 4.13 2 商业金融用地 C2 1.50 0.10 文化娱乐用地 C3 中 15.75 1.02 教育科研用地 C6 6.12 0.40 3 商住综合用地 C2R2 695.31 45.23 工业用地 M 497.70 32.38 4 一类工业用地 M1 其 197.61 12.86 中 二类工业用地 M2 22.26 1.45 5 仓储用地 W 33.40 2.17 6 对外交通用地 T 247.12 16.08 道路广场用地 S 238.02 15.48 道路用地 S1 其 7 9.10 0.60 中 广场用地 S2/S3 27.36 1.78 市政公用设施用地 U 20.63 1.34 市政设施用地 U1 其 8 6.73 0.44 中 交通设施用地 U2 236.22 15.37 绿地 G 202.12 13.15 9 公共绿地 G1 其 34.10 2.22 中 防护绿地 G2 33 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 XXX工业园区 合计 1537.13 100.00 2、规划实施情况 根据调查数据～XXX工业园区已建成城镇建设用地中～各土地利用类型的实际用途均与土地部门批准用途、规划部门批准用途一致～XXX工业园区在开发建设过程中严格遵循规划～规划实施情况很好。 此外～XXX工业园区无闲臵土地～无有偿使用且已到期土地～土地利用监管良好～土地开发利用都严格按照规划实施。 从目前XXX工业园区实际建设情况来看～基本与规划用地布局一致。随着评价范围内用地空间逐步缩小～工业园区正在寻求向外发展空间。 二、土地开发和建设情况分析 (一)土地的开发建设情况 XXX工业园区实际测算面积为1537.13公顷～其中不可建设用地面积为21.46公顷～已建成城镇建设用地面积为217.12公顷～剩余1298.56公顷土地均可放臵项目。土地开发率达到14.33%。 土地是国家不可再生的重要资源～工业园区土地则是被投入了基础设施的资源～具有更高的经济价值。合理使用工业园区土地有很大的经济意义～同时还有重要的社会意义和环境意义。工业园区土地是否能得到合理利用～主要应从两方面着手:一是依靠科学的工业园区总体规划和各个层次的～具体的规划设计,二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其中～用地管理直接影响土地利用效率。土地利用效率即正确处理地块上建筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。目的是使地块得到有效而合理的利用～其集中的指标表述就是“容积率”和“建筑密度”～因此～容积率和建筑密度是评价工业园区土地开发利用合理程度的重要指标。 表4-2 工业园区土地利用强度指标表 34 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 指标 现状值 1.29 综合容积率 60.51(%) 建筑密度 2.13 工业用地综合容积率 100(%) 工业用地建筑系数 综合容积率和建筑密度是反映土地承载强度的两个方面～一般存在反向关系～即容积率高～建筑密度就相应较低,反之～容积率低～建筑密度会偏向较高。而对于土地承载强度来说～容积率更能直接地反映土地上社会经济活动的强度。同时～容积率和建筑密度又与土地利用类型相关联。一般～居住、商业服务等用地的容积率较高～建筑密度较低,一般的工业用地容积率相对较低～建筑密度或建筑系数较高。所以～评价容积率和建筑密度水平的高低～应结合土地利用结构进行分析。 从上表可以看出～工业园区综合容积率为1.29～小于工业用地综合容积率2.13。说明:XXX工业园区主要为工矿仓储用地。 (二)工业园区土地供应和保障情况 1.40% 14.12% 已供应国有建设用地 尚可供应土地 不可供应土地 84.48% 图4-3 工业园区土地供应情况比例图 根据工业园区土地利用状况统计表,II,～园区评价范围内已供应国有建设用地217.12公顷～占工业园区土地总面积的14.12%。其中划拨土地85.73公顷～有偿使用土地131.38公顷～分别占已供应国有建设用地面积的 35 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 39.49%和60.51%。其中划拨用地中全部为道路用地～表明工业园区重视基础设施建设～为企业入驻提供了优越便利条件。有偿使用土地以工矿仓储用地为主～面积为131.38公顷。 园区评价范围内还有尚可供应土地1298.56公顷～占工业园区土地总面积84.48%。根据工业园区未来规划～其中尚可划拨土地486.12公顷～主要用于工业园区规划道路建设及公共管理与公共服务用地,尚可有偿使用土地812.43公顷～可用于布臵入区企业。从企业一般占地规模来看～工业园区尚有一定的可供应土地资源。 三、土地开发利用效益分析 用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地工矿仓储用地投入产出情况开展调查～主要包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额等。调查所涉及的工业企业～其注册和生产均在评价范围内。 调查结果显示～XXX工业园区历年工业企业固定资产投资额累计55亿元～工业总产值65亿元。由此测算～工业用地固定资产投入强度为4186.27万元/公顷～工业用地产出强度为4947.41万元/公顷。 四、开发区土地管理绩效分析 (一)管理措施 随着XXX工业园区的逐步建设开发～园区建设和发展积极向 “布局集中、产业集聚、用地集约”的总体要求靠拢～园区管委会制定出台多效措施提高区域土地集约利用水平。 1、区内控制商业、住宅性用地～项目内部的行政办公辅助用地面积不能超过项目总用地面积的7%。 2、禁止在工业、公用设施、公共建筑项目用地范围内建设经营性项目。 3、园区提倡建设多层厂房～引导厂房向空中发展～增加容积率～控制厂区绿地面积比例。 36 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 (二)土地供应市场化程度 2002年5月•招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?出台～明确规定2002年7月1日以后的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地必须采取招标拍卖挂牌出让。此日期之前的开发区大部分项目用地采取协议方式出让～部分市政公共设施、公用设施用地采取划拨方式供地。2007年9月•招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定?颁布实施～规定自2007年11月1日起“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的～应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 据统计～工业园区已经供地中超过50%以上土地采用有偿方式供应～这些土地主要用于区内工矿仓储用地建设。而划拨土地主要用于工业园区道路、公共设施和公用设施建设～保障工业园区基础设施条件不断提升。2004年以后至评价时点～XXX工业园区有偿使用中以招拍挂方式出让的土地为131.38公顷～多为经营性用地～招拍挂率达到100%。说明工业园区严格执行国家用地政策～供地模式快速向市场化转变～且效果显著。 (三)土地利用监管绩效 根据•河北省经济技术开发区土地管理规定,修正,?规定～出让合同年限届满～开发区土地管理部门有权无偿收回土地使用权～同时注销土地使用证。其地上建筑物及其他附着物的所有权由开发区管理委员会无偿取得,受让人需要延长土地使用年限的～应在出让期届前六个月向开发区管理委员会提出申请～经批准后～办理有关登记～续签土地使用权出让合同～并按当时的土地出让价格与合同规定的币种缴纳出让金。 XXX工业园区有偿使用土地一般满年限供应～至评价时点不存在有偿供应已到期土地。园区对入区企业用地出台一系列管理措施～严格监督入区企业开工时间～杜绝了闲臵浪费土地现象的发生。根据国土部门提供数据～至评价时点园区内无闲臵土地。 37 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 第五章 开发区数据处理、图件编制及建库 一、数据处理 (一)经济数据处理 对于出现开发区用地界线切割宗地的状况～项目组根据具体情况处理。XXX工业园区界线分割宗地的情况较少～且被分割的宗地其大部分面积在园区之外～该类宗地经济数据不计入评价范围。对于总部经济或者投资、产值并非区内对应地块产生的情况～进行了数据剥离～分离出区内地块相应的投入和产出。本次调查评价范围与管理范围一致～数据与法定用地相对应。 (二)用地数据处理 XXX工业园区土地集约利用评价工作采用园区土地利用现状图～以此作为工作底图。然后再结合规划、供地等相关资料补充和修正地块属性～对于无法确认和缺失的数据通过实地调查进行了补充确认。其中针对一个企业对应多个地块的状况～存在有些地块数据缺失～也进行了检查～核对～补充～避免用地数据重复计算或缺失。 二、图件编制及数据建库 开发区土地集约利用评价图是本评价项目的重要成果。编制的图件须直观反映开发区土地利用现状信息和土地集约利用评价的结果～从而为地方政府和国土资源管理部门更科学合理的利用土地、确定土地利用政策、指导各企事业单位科学决策提供依据。 (一)图件编制的特点和要求 土地集约利用评价图件具有四大特点。其一现势性强～即编制的图件须反映评价时点最新的信息,其二信息量丰富～各宗地须涵盖多个用地信息～如宗地位臵、形状、名称、产值等信息都包括在内,其三图件须直观 38 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 明了～要通过多种方式、不同层面来体现项目评价成果,其四图件编制过程中须以“ 科学、精确、清晰、美观”为指导思想～严格按•规程?对制图的各项要求编制图件。 (二)图件编制及数据建库的流程 根据工作需要～项目组派出技术人员～历时一个多月时间～收集了土地利用现状图、范围图、控制性规划图等～还收集了开发区内企业的地籍资料、经济资料、典型企业资料等。在此基础上～技术人员编制了开发区成果图并对各基础信息进行建库。具体过程如下: ,1,工作底图转换 本次土地集约利用评价采用的工作底图是XXX工业园土地利用现状图,CAD图,～根据需要将CAD图各图层导入Mapgis软件进行文件转换～并建立点、线、面文件。 在转化的过程中～不同的地类要素通过建立不同的图层来体现～并初步建立评价图的共用图层～创建的图层共有:园区法定界线、道路名称、其他重要标注、图框、图例、区位图、风玫瑰和比例尺等。 ,2,建立评价系统库 由于本次开发区评价工作没有统一的系统库使用～因此为了制图工作顺利开展～我们根据•规程?上图例的颜色参数和标识～通过利用Mapgis编辑颜色和编辑符号库功能～创建了本次评价工作的系统库。 3,编制开发区评价图 , 在已转换的工作底图基础上～编制本次开发区评价所需的图件。根据调查到的宗地资料～以宗地图斑形式体现～图斑的颜色及标注按照规程上规定执行。编制的评价图有:土地利用状况图,按建设状况划分,、土地利用状况图,按供应状况划分,、典型企业分布图、土地集约利用扩展潜力分布图。 39 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 ,4,建立土地利用基础信息数据库 编制好评价图后～根据•规程?上要求～建立各评价子图的属性结构～把整理好的宗地资料录入到属性库中。 各评价子图所需入库的属性有: ?土地利用状况图,按建设状况划分, 在用地单位图层上～按照宗地图斑为单位录入宗地资料～具体有:KFQMC,开发区名称,、KFQDM,开发区代码,、KFQLX,开发区类型,、KFQJB,开发区级别,、TBBH,图斑编号,、DLMC,地类名称,、DLDM,地类代码,、DLMJ,地类面积,、QS,权属,、SPSJ,用地审批时间,、SYNX,使用年限,、TDSYZ,土地使用者,、JZMJ,建筑面积,、JDMJ,建筑基底面积,。 ?土地利用状况图,按供应状况划分, 在用地单位图层上～按照宗地图斑为单位录入宗地资料～具体有:土地利用类型及用地单位宗地形状图层:GYLX,供应类型,、TDZPG,土地招拍挂情况,、GHYT,规划用途,、GHDM,规划用途代码,。 ?典型工业企业分布图 在典型工业企业图层上～按照典型企业图斑为单位录入企业资料～具体有:DLDM,地类代码,、QYMC,企业名称,、HYLB,行业类别,、HYDM,行业代码,、QYRS,企业人数,、YJZTZ,预计总投资,、WCTZ,实际完成投资,、GYCZ,工业产值,、XSSR,销售收入,、LSZE,利税总额,、CFPT,厂房及配套用地面积,、XZBG,企业内部行政办公及生活服务设施用地面积,、NBYLD,厂区内部预留地面积,、LTCD,露天堆场及露天操作场地面积,、BZ,备注,。 ?土地集约利用扩展潜力分布图 在用地单位图层上～按照宗地图斑为单位录入宗地资料～具体有:GYLX,供应类型,、TDZPG,土地招拍挂情况,、GHYT,规划用途,、GHDM,规 40 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 划用途代码,。 ,5,评价图及属性库自检 从属性库中导出已录入的属性资料～进行整理～对空字段进行核查～补充调查相关数据～然后再次录入属性库,把汇总的总面积、分地类的面积、典型企业的统计资料等与收集的资料作对比检查～如出现不一致之处～查明原因～进行修正处理。 41 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 第六章 开发区土地集约利用程度评价 一、评价指标体系 (一)指标体系 根据•规程,试行,?～开发区土地集约利用程度评价应从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面开展。程度评价指标体系包括目标、子 -1。 目标和指标三个层次。指标体系见表6 表6-1 开发区土地集约利用程度评价指标体系 目标 子目标 指标 说明 土地供应率 截至评价时点 土地开发程度 土地建成率 截至评价时点 用地结构状况 工业用地率 截至评价时点 土地利用状况 综合容积率 截至评价时点 建筑密度 截至评价时点 土地利用强度 工业用地综合容积率 截至评价时点 工业用地建筑系数 截至评价时点 工业用地固定资产投入强度 取历年累计值 产业用地投入用地效益 工业用地产出强度 截至评价时点 产出效益 高新技术产业用地产出强度 到期项目用地处臵率 截至评价时点 土地利用监管 绩效 闲臵土地处臵率 截至评价时点 管理绩效,C, 土地有偿使用实现率 截至评价时点 土地供应市场2002年7月1化程度 土地招拍挂实现率 日至评价时点 1、土地利用状况指标含义 土地利用状况目标反映截至评价时点开发区土地利用现状情况。包含土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度等三个子目标。土地开发程度涉及土地供应率和土地建成率等两个指标,用地结构状况涉及工业用地率,土地利用强度涉及综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率、工业用地建筑系数等四个指标。 土地供应率是指已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比～单位为%。反映开发区已达到供地条件土地的供应情况。 土地建成率是指已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积 42 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 之比～单位为%。反映开发区已供应国有建设用地的建成状况。 工业用地率是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比～单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的比重。用于工业生产、物资存放场所的土地。对应•土地利用现状分类,GB/T 21010-2007,?中的,06,工矿仓储用地～但不包括已建成的农村建设用地中的工矿仓储用地。 综合容积率是指已建成城镇建设用地上的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值～无量纲。反映开发区已建成城镇建设用地的综合利用强度。 建筑密度是指已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积的比值～单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地的平面利用状况。 工业用地综合容积率是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的总建筑面积与工矿仓储用地面积之比～无量纲。反映开发区工矿仓储用地的综合利用强度。 工业用地建筑系数是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积与工矿仓储用地面积之比～单位为%。反映开发区工矿仓储用地的平面利用状况。 2、用地效益指标含义 用地效益反映开发区已建成城镇建设用地的效益情况。包含产业用地投入产出效益一个子目标～反映评价时点的开发区工矿仓储用地的投入和产出状况。 产业用地投入产出效益涉及工业用地固定资产投入强度和工业用地产出强度 工业用地固定资产投入强度是指已建成城镇建设用地范围内的工业,物流,企业累计固定资产投资总额与工矿仓储用地面积之比～单位为万 43 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 元/ hm2。反映开发区工矿仓储用地的投入强度。 工业用地产出强度是指已建成城镇建设用地范围内的工业,物流,企业总收入与工矿仓储用地面积之比～单位为万元/ hm2。反映开发区工矿仓储用地的产出效益。 3、管理绩效指标含义 管理绩效反映开发区土地管理水平和效果。包含土地利用监管绩效、土地供应市场化程度等两个子目标。土地利用监管绩效涉及到期项目用地处臵率、闲臵土地处臵率等两个指标,土地供应市场化程度包含土地有偿使用率、土地招拍挂率等两个指标。 到期项目用地处臵率是指截至评价时点累计有偿使用且已到期并已处臵土地面积与累计有偿使用且已到期土地面积之比～单位为%。反映开发区到期项目用地的处臵情况。 闲臵土地处臵率是指截至评价时点累计已处臵的闲臵土地面积与累计闲臵土地面积之比～单位为%。反映开发区闲臵土地的处臵情况。 土地有偿使用实现率是指在累计应有偿使用土地中～累计实际有偿使用土地所占面积比例～单位为%。反映开发区有偿供地的实现情况。应有偿使用土地按照当地相关规定确认。 土地招拍挂实现率是指在累计应通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地中～累计实际通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地所占面积比例～单位为%。反映开发区土地供应市场化的实现情况。应通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地的起始时间宜为2002年7月1日。 (二)指标权重值 1、权重确定原则 ,1,评价指标的权重应依据评价的目标、子目标、指标对开发区土地集约利用的影响程度确定。 ,2,评价目标、子目标、指标的权重值在0，1之间～各目标权重值 44 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 之和、同一目标下的各子目标权重值之和、同一子目标下的各指标权重值之和都应为1。 ,3,根据•规程,试行,?的要求～评价目标、子目标的权重值应符合表6-2要求。 表6-2 开发区土地集约利用评价指标权重区间表 权重区间 权重区间 目标 子目标 下限 上限 下限 上限 土地利用程度,A1, 0.25 0.30 土地利用状况,A, 0.45 0.50 用地结构状况,A2, 0.24 0.31 土地利用强度,A3, 0.41 0.48 用地效益,B, 0.28 0.35 产业用地投入产出效益,B1, 1.00 1.00 土地利用监管绩效,C1, 0.47 0.53 0.19 0.23 管理绩效,C, 土地供应市场化程度,C2, 0.47 0.53 2、权重确定方法 XXX工业园区评价采用特尔菲法确定指标权重值。 ,1,权重值测算过程 特尔菲法是一种使专家集体在各个成员互不沟通的情况下对某一项指标的重要性程度达成一致看法的方法～它被广泛应用于各种评价方案中进行加权时的权重确定～是政策制定、规划指标确定过程中经常使用的一种方法。 应用特尔菲法分配权重值的步骤如下: 1, 设计意见征询表 设计意见征询表时～要求专家首先对评价指标进行重要性等级赋值。其次分别要求专家对两个因素层指标确定权重～权重值在0-1之间赋值～权重值和等于1。然后再在每个因素下的指标之间进行权重判断。同样～每个指标的权重在0-1之间赋值～同一因素下的指标权重之和等于1。 2,选择专家并填写咨询表格 45 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 选择专家时应考虑专家既要有权威性又要有代表性～即所选择的专家应是对所要咨询的问题有深入了解和研究的人士～熟悉开发区经济社会发展和土地利用状况～所持的观点具有权威性,同时所选择的专家应涉及到和要咨询问题有关的各个方面。 3,整理和反馈专家意见 所有专家将意见征询表格填好交回后～组织者要整理专家们的意见～求出某一项指标的权重值平均数～同时求出每一项指标的权重值的标准差～反映专家对该项指标打分的离散程度。然后将求出的权重值平均数和标准差反馈给各位专家～接着开始第二轮意见征询～以便确定专家们对这个权重值平均数同意和不同意的程度。 在这一步骤中～需要对下面两项内容作统计处理: ?计算每一指标权重值的平均数。 n E,ij j,1w,in wi式中: ——第i个目标、子目标或指标的权重值平均数, Eij ——专家j对于第i个目标、子目标或指标的打分, n ——专家总数。 ?计算每一指标打分的标准差～标准差愈接近于0～说明专家打分的离散程度愈小～专家意见愈趋于一致。 n12,,(E,w),ijin,1j , 其中:——专家对第i个目标、子目标或指标打分的标准差, wi——第i个目标、子目标或指标的权重值平均数, Eij——专家j对于第i个目标、子目标或指标的打分, n ——专家总数。 XXX工业园区评价专家打分表是在工业园区土地集约利用评价调度会时下发的～确定的专家为工业园区管委会党政办公室、招商部、企业部、 46 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 规划建设部、财务部、劳动人事和社会保障部等部门的领导～专家人数共计 10人。打分共分两轮～第一轮打分后～技术人员将收集的打分结果录入评价软件进行计算～然后将打分结果及每项指标的平均值和标准差反馈给专家,每位专家再根据第一轮打分结果进行第二轮打分。这样进行两次后～各位专家对某一指标权重值的看法趋向一致～由此得出比较可靠的权重值结果。 ,2,权重测算结果 最终评价体系各项指标权重测算结果见下表6-3。 表6-3开发区土地集约利用程度评价指标权重结果 目标 权重值 子目标 权重值 指标 权重值 土地供应率 0.34 土地利用程度 0.28 土地建成率 0.66 用地结构状况 0.25 工业用地率 1.00 土地利用 0.47 综合容积率 0.21 状况 建筑密度 0.24 土地利用强度 0.47 0.32 工业用地综合容积率 工业用地建筑系数 0.23 工业用地固定资产 0.48 工业用地 投入强度 0.32 1.00 用地效益 投入产出效益 工业用地产出强度 0.52 0.38 到期项目用地处臵率 土地利用 0.48 监管绩效 0.62 闲臵土地处臵率 0.21 管理绩效 土地有偿使用率 0.63 土地供应 0.52 市场化程度 土地招拍挂率 0.37 (三)指标理想值 1、理想值确定原则 ,1,理想值应依照节约集约用地原则～在符合有关法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下～结合开发区实际确定。 ,2,当采用相关技术标准作为确定理想值的依据时～应注意评价对象 47 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 涉及的指标理想值与相关技术标准在数据口径等方面的对应关系。 ,3,理想值原则上应不小于现状值。 、理想值确定方法 2 ,1,目标值法 结合国家、区域、开发区等国民经济和社会发展规划等目标～结合土地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等～确定指标理想值, ,2,发展趋势估计法 在遵循节约集约、合法合规用地原则的前提下～结合开发区社会经济发展状况和趋势估测指标理想值～趋势估计期限宜为3，5年, ,3,先进经验逼近法 借鉴国内外开发区土地节约集约利用经验～确定指标理想值, ,4,专家咨询法 选择一定数量的专家咨询确定指标理想值～咨询专家数量为10，40人。 3、XXX开发区评价指标理想值确定过程 通过深入分析～我们认为:“理想～也就是合理的想象～是奋斗的目标～是人们对未来的一种有可能实现的想象”。开发区评价指标的理想值～也就是在一段时期内～基于开发区所在区域一定的社会人文、自然生态等条件～通过开发区用地结构调整、基础公用设施完善、企业升级改造、管理水平提高等途径～在科学、合理的范畴内～开发区土地利用水平能达到的高度,标准,。指标理想值应该是一个动态变化的数值～其关键点是在符合当地习惯习俗,生态要求,基础上达到科学合理高效用地～决不是单纯要求高产出而破坏当地的环境和干扰人们的生活习惯～确定的理想值必须遵循经济规律和自然规律。 基于以上考虑～我们搜集了全国开发区建设的有关数据资料～并对评价的开发区用地特点进行针对性研究～然后综合先进经验逼近法、目标值 48 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 法和专家咨询法等方法～确定指标理想值。其基本作法是:将查找到的相关指标数值～提供给有关专家～专家结合本地开发区的规划和现状～经过多轮讨论后～各自确定理想值～然后通过取专家数值的众数或平均数确定出最终评价采用的理想值。 按照•规程,试行,?的要求～所选评价指标在我们搜集掌握的其他开发区资料中很难寻找到口径和内涵一致的数据～数据可比性极差。通过搜集整理～我们在相关资料中仅查找到工业用地率、工业用地产出强度、工业用地固定资产投资强度等指标的有关数值。 1、“十五”期末～国家级开发区单位面积工业用地产生工业产值,工业用地产出强度,39.56亿元/平方公里,2010年～国家级开发区单位面积工业用地产生工业产值,工业用地产出强度,预期达到63亿元/平方公里。 ——数据源自•商务部、国土资源部关于印发†国家经济技术开发区经济社会发展“十一五”规划纲要‡的通知?,商资发[2006]257号,。 2、2006年度～54家国家级开发区平均每平方公里工业用地工业总产值,工业用地产出强度,为52.86亿元。 截至2006年底～54个国家级开发区累计已开发土地面积为1024.04平方公里～其中已建工业用地项目用地面积为571.65平方公里～占已开发土地面积的55.82%,工业用地率,。 ——数据源自•2007中国开发区年鉴?,中国财政经济出版社, 3、河北省各类工业区,园区,～新上工业项目用地的固定资产投资强度～国家级开发区不得低于3750万元/公顷～省级开发区,园区,不得低于3000万元/公顷。 ——源自•河北省人民政府关于促进节约集约用地的实施意见?,冀政[2008]59号, 4、国土资发„2008?24号文件发布实施的•工业项目建设用地控制指标?。 49 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 在本报告第一章第三节的“开发区发展类型”部分已经论述～XXX工业园区属于成长型开发区～故在确定指标理想值时应考虑开发区合理的开发 -5年能达到的目进度～尤其在确定土地利用状况各指标理想值时～以未来3标作为标准较适宜。 借鉴以上数据～又经过多名专家、技术组成员的咨询论证～最终确定XXX工业园区土地集约利用评价的指标理想值见表6-4。 表6-4 开发区土地集约利用评价指标理想值确定表 单位:%、万元/公顷 目标 子目标 指标 理想值 理想值确定依据 土地供应率 100% 专家咨询法 土地利用程度 土地建成率 100% 目标值法 用地结构状况 工业用地率 75% 目标值法 土地利用状况 1.5 综合容积率 专家咨询法 建筑密度 80% 专家咨询法 土地利用强度 工业用地综合容积率 2.5 专家咨询法 工业用地建筑系数 100% 专家咨询法 工业用地固定资产 5000 专家咨询法 工业用地 投入强度 用地效益 投入产出效益 工业用地产出强度 6000 专家咨询法 100% 到期项目用地处臵率 目标值法 土地利用 监管绩效 闲臵土地处臵率 100% 目标值法 管理绩效 土地有偿使用率 100% 目标值法 土地供应 市场化程度 土地招拍挂率 100% 目标值法 有关分析如下: ?土地利用程度 包括土地供应率、土地建成率两项指标。土地供应率反映开发区土地供应程度～该项指标值低～说明开发区需要加大招商引资力度～吸引企业入驻。土地建成率～反映开发区进区企业的建设完工程度～该项指标值低～ 50 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 说明开发区企业需要加快建设速度～尽快使投入产生效益。如果该两项指标数值均较高～说明开发区已较成熟～亟待开拓新的发展空间。 图6-1 开发区各地类结构关系图 根据实际发展水平～开发区上述两项指标的现状值分别达到100%、100%～结合开发区近年来的发展速度～确定该三项指标的理想值分别为100%、100%。 ?用地结构状况 包括工业用地率一项指标～这项指标理想值应借鉴先进开发区的经验确定～开发区工业用地率应保持在一个合理范围内～如果工业用地率过高～也会导致开发区配套设施不完善～从而降低开发区的功能。 ?土地利用强度 包括综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率和工业用地建筑系数四项指标～其理想值应借鉴先进开发区的经验确定～应保持在一个合理范围内～并且应依据开发区主导产业类型确定合理的理想值水平。 工业用地投入产出效益:包括工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度。两项指标～在现阶段～这两项指标值应是越高越好～其理想值主要依据开发区实际情况确定。 ?土地利用监管绩效 包括到期项目用地处臵率、闲臵土地处臵率两项指标～其理想值定为 51 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 100%。按照目前相关法律法规的规定～这两项指标值达到100%是完全能够实现的～反映了开发区土地管理的绩效水平。 土地供应市场化程度 ? 包括土地有偿使用率、土地招拍挂率两项指标。按照国家有关文件规定～除了交通用地、广场用地等基础设施用地和行政办公用地、军事设施用地等～其他各类经营性用地都要采取出让方式供应。所以～考虑开发区基础设施建设的需要以及未来规划发展的要求～应保留部分划拨供应土地。因此～土地有偿使用率理想值也依据开发区实际情况确定。而土地招拍挂率～则假设开发区未来尚可有偿使用土地全部实现招拍挂供应～依此计算得出理想值。 二、评价方法 (一)指标标准化 1、指标标准化方法 评价指标标准化应采用理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度量～按以下公式计算: Xijk,，S100%ijkTijk Sijk式中:——i目标j子目标k指标的实现度分值, Xijk——i目标j子目标k指标的现状值, Tijk——i目标j子目标k指标的理想值。 2、指标实现度分值确定原则 评价指标实现度分值应在0，100%之间～当大于100%时～该项指标的实现度分值记为100%。 (二)集约度综合分值计算 1、子目标分值计算 52 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 开发区土地利用集约度各子目标分值按照以下公式计算: n FSw,，，，,ijijkijk 1k, Fij式中:——i目标j子目标的土地利用集约度分值, Sijk——i目标j子目标k指标的实现度分值, wijk——i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值, n ——指标个数。 2、目标分值计算 开发区土地利用集约度目标分值按照以下公式计算: n FFw,，，，,iijij 1j, Fi式中:——i目标的土地利用集约度分值, Fij——i目标j子目标的土地利用集约度分值, wij——i目标j子目标相对i目标的权重值, n ——子目标个数。 3、集约度综合分值计算 开发区土地利用集约度综合分值按照以下公式计算: n FFw,，，，,ii i,1 F式中:——土地利用集约度综合分值, Fi——i目标的集约度分值, wi——i目标相对总目标的权重值, n ——目标个数。 三、评价结果 根据评价体系中各项指标标准化结果～分别测算子目标和目标的土地 53 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 利用集约度分值～再综合目标集约度分值得出开发区土地利用集约度综合分值。 具体测算过程及结果见表6-5。 54 遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告 表6-5 开发区土地集约利用程度评价测算过程及结果表 权集约度分权集约度分实现度分权目标 子目标 指标 现状值 理想值 重 值i 重 值 值 重 100.00% 100.00% 100.00% 0.34 土地供应率 土地利用程度 0.28 100.00% 土地建成率 100.00% 100.00% 100.00% 0.66 用地结构状况 0.25 80.68% 工业用地率 60.51% 75.00% 80.68% 1 土地利用状综合容积率 1.29 1.5 85.98% 0.21 0.47 88.82% 况 建筑密度 60.51% 80.00% 75.64% 0.24 土地利用强度 0.47 86.49% 工业用地综合容积2.13 2.50 85.28% 0.32 率 工业用地建筑系数 100.00% 100.00% 100.00% 0.23 工业用地固定资产4186.27 5000.00 83.73% 0.48 工业用地投入产出0.32 83.07% 1 83.07% 投入强度 用地效益 效益 4947.41 6000.00 82.46% 0.52 工业用地产出强度 到期项目用地处臵100.00% 100.00% 100.00% 0.38 率 土地利用监管绩效 0.48 100.00% 闲臵土地处臵率 100.00% 100.00% 100.00% 0.62 管理绩效 0.21 100.00% 土地有偿使用率 100.00% 100.00% 100.00% 0.63 土地供应市场化程0.52 100.00% 度 土地招拍挂率 100.00% 100.00% 100.00% 0.37 集约度综合分值 89.33% 注:工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度指标的单位是万元/公顷 55 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 四、评价结果分析 (一)土地利用状况 1、土地利用程度 ,1,土地供应率 XXX工业园区评价范围内～土地供应率达到100.00%～达到理想水平～无已达到供地条件未供应的土地。 ,2,土地建成率 XXX工业园区土地建成率达到100%～达到理想水平～实现了土地“开发即利用”的预期目标。 2、用地结构 ,1,工业用地率 XXX工业园区中工矿仓储用地面积为131.38公顷～工业用地率为60.51%～与理想值,75.00%,有一定差距～实现度分值达到80.68%。 3、土地利用强度 ,1,综合容积率及建筑密度 XXX工业园区已建成城镇建设用地217.12公顷～已建成城镇建设用地内的总建筑面积280万平方米～综合容积率现状值为129%～与理想值,1.50,差距较小～实现度分值达到85.98%,已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积131.38万平方米～建筑密度现状值为60.51%～与理想值,80.00%,差距较小～实现度分值为75.64%。 ,2,工业用地容积率及建筑系数 XXX工业园区已建成城镇工矿仓储用地131.38公顷～已建成工矿仓储用地上的总建筑面积280万平方米～工业用地综合容积率现状值为2.13～基本达到理想值,2.5,水平～实现度分值达到85.25%,已建成工矿仓储用 56 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 地上的建筑基底、露天堆场和露天操作场地的总面积131.38万平方米～工业用地建筑系数现状值为100%～与理想值,100%,一致～实现度分值达到100%。 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 土地供应率 土地建成率现状值理想值 工业用地率图6-2 开发区土地利用状况现状值与理想值对比图 综合容积率(二)用地效益 反映开发区已建成工矿仓储用地的投入强度和产出效益。开发区工业建筑密度 企业固定资产投资550000万元～开发区工业,物流,企业总收入650000工业用地综合容积率 万元～已建成工矿仓储用地面积131.38公顷。工业用地固定资产投入强度工业用地建筑系数 实现度分值达到83.73%,工业用地产出强度实现度分值为82.46%。 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 工业用地固定资产投入强度工业用地产出强度 现状值理想值 图6-3 开发区用地效益指标现状值与理想值比较 用地效益集约度分值为72.08%。从各子目标来看～开发区的工业用地产出强度高于工业用地固定资产投入强度。这说明经过十几年建设～沙城 57 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 经济开发区内企业建设达到一定规模～相应的固定资产投入产生出巨大的经济贡献～使开发区经济产出能力得到明显提升。 三)管理绩效 ( 1、土地利用监管绩效 至评价时点2011年12月31日～XXX工业园区内无到期项目用地,工业园区闲臵土地处臵率现状值为100%～已达到理想值要求的水平。土地管理部门对到期项目用地及闲臵土地的处臵情况监管有效～保证了土地资源的科学配臵。 2、土地供应市场化程度 ,1,土地有偿使用实现率 XXX工业园区累计实际有偿使用土地面积为131.38公顷～占累计应有偿使用土地的100.00%～该项指标的理想值为100.00%～实现度分值达到100.00%。已供应国有建设用地中采用划拨方式供应的交通运输用地和公园与绿地所占比例较高～直接影响了土地有偿使用率。 ,2,土地招拍挂实现率 土地招拍挂率现状值为100.00%～与理想值100.00%相比～其实现度分值为100.00%。招拍挂制度要求在2002年7月1日后以招拍挂方式出让经营性用地～国土资源部在2007年11月1日要求工业用地以招拍挂方式出让国有建设用地使用权～XXX工业园区自开发建设以来～经营性用地均以招拍挂方式供。 (四)集约度综合分值 土地集约度分值图(目标)土地集约度分值图(子目标) 土地供应市场化程度管理绩效土地利用监管绩效 用地效益工业用地投入产出效益 土地利用强度土地利用状况用地结构状况 土地利用程度0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00% 58 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 评价指标实现度分值图 土地招拍挂率 土地有偿使用率 闲置土地处置率 到期项目用地处置率 工业用地产出强度 工业用地固定资产投入强度 工业用地建筑系数 工业用地综合容积率 建筑密度 综合容积率 工业用地率 土地建成率 土地供应率 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00% 图6-4 工业园区土地集约利用程度评价结果汇总图 工业园区土地集约度综合分值为89.33%～XXX工业园区的土地利用状况和用地效益两个目标的集约度分值相对较低～而管理绩效目标的集约度分值相对较高～综合集约度分值为100.00%～表明土地管理部门监管有效。 土地利用状况综合集约度分值为88.82%。主要原因在用地结构方面。XXX工业园区紧邻县城区～按照县城总体规划～分担了城区部分职能～工业园区内主要为工业用地～工业用地率为60.51%。现状工业园区内可供应的成片土地已十分有限～形状不规则～不宜企业开发利用。由于临近县城区～土地价格相对外围土地而言较高～另外～企业在选址落户时～一般愿意将企业布臵在相关产业附近～以发挥集聚效应～故工业园区内后续供地难度较大。 工业园区用地效益集约综合分值为83.07%。区内企业规模较大～分布集中～企业固定资产投入和产出都比较大～园区在引进企业时充分考虑各个方面～使园区的用地综合效益较高。 五、评价结果建议 从评价结果来看～第一～要提高工业用地的固定资产投入强度～提高整个园区的投资入园门槛,第二～要提高用地强度中建筑密度和工业用地 59 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 建筑系数～尤其是新建项目要严格执行相关标准对各产业用地的集约利用标准的规定～同时提高整个园区的标准,第三～要严格执行划拨目录以及土地招拍挂政策～提高土地供应市场化程度,第四～要结合园区的定位及发展规划～向高新技术产业用地调整～优化产业用地结构～实现产业发展目标。 60 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 第七章 开发区土地集约利用潜力测算 开发区土地集约利用潜力测算是在用地调查和程度评价的基础上开展的。 一、土地集约利用潜力构成 根据•规程,试行,?～开发区土地集约利用潜力包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力。其定义分别为: 1,扩展潜力是指截至评价时点～开发区评价范围内尚可供应土地的面积。开展扩展潜力测算时～应对尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积分别进行测算～推算相应的尚可供地年数。 2,结构潜力是指开发区评价范围内已建成城镇建设用地中～通过用地结构调整可增加的工矿仓储用地面积。 3,强度潜力是指开发区评价范围内已建成城镇建设用地中～现状工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度与相应理想值的差距换算形成的用地面积。 4,管理潜力是指通过处臵到期项目用地和应收回闲臵土地～可增加的土地供应面积。 尚可供应工矿仓 扩展潜力 尚可供应土地面积 储用地面积 开 发结构潜力 可增加工矿仓储用地面积 区 土 提高工业用地综合容积率挖潜土地面积 地 集 约 提高工业用地建筑系数挖潜土地面积 强度潜力 利 用提高工业用地固定资产投入强度挖潜土地面积 潜 力 提高工业用地产出强度挖潜土地面积 有偿使用且已到期但未处臵土地面积 管理潜力 应收回闲臵土地面积 61 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 图7-1 开发区土地集约利用潜力测算序列图 二、潜力测算 (一)扩展潜力测算 1、尚可供应土地面积测算 尚可供应土地面积根据以下公式计算: QQ-Q-Q,EPZED QEP式中:——开发区尚可供应土地面积, QZ——开发区评价范围面积, QE——开发区截至评价时点已供应国有建设用地面积, QD——开发区不可建设土地面积。 根据本报告第三章节中“开发区土地利用状况调查”的调查结果～XXX工业园区评价范围面积1537.13公顷～截至评价时点工业园区已供应国有建设用地面积217.12公顷～根据有关规划文件及相关部门提供资料～确定工业园区不可建设土地面积21.46公顷。依据以上公式～确定XXX工业园区评价范围内尚可供应土地面积为1298.56公顷。 2、尚可供应工矿仓储用地面积测算 根据XXX工业园区土地利用现状～工业园区内尚可供应的土地主要是已建成的农村建设用地和农用地。根据工业园区用地规划～考虑集体土地征收转用后的用途～经过工业园区有关部门认真研究～确定尚可供应工矿仓储用地面积为578.32公顷。 (二)结构潜力测算 结构潜力根据以下公式计算: QQ(P-P),，SPAIP QSP式中:——开发区土地集约利用结构潜力～单位为公顷, QA——截至评价时点开发区已建成城镇建设用地面积～单位为公顷, 62 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 PI——开发区工业用地率的理想值, PP——开发区工业用地率的现状值。 根据本报告第三章节中“开发区土地利用状况调查”的调查结果～以及第五章节中关于评价体系各项指标现状值和理想值的内容～可以确定XXX工业园区截至评价时点已建成城镇建设用地面积217.12公顷～工业园区工业用地率理想值为75.00%～工业园区工业用地率的现状值为60.51%～最后依据以上公式可以计算得到～XXX工业园区评价范围内的土地集约利用结构潜力为31.45公顷。 (三)强度潜力测算 强度潜力根据以下公式计算: QQ(I-I)/I,，IPA2IPI QIP式中:——开发区土地集约利用强度潜力～单位为公顷, QA2——截至评价时点开发区已建成工矿仓储用地面积～单位为公顷, II ——开发区工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度的理想值, IP——开发区工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度的现状值。 根据本报告第三章节中“开发区土地利用状况调查”的调查结果～以及第五章节中关于评价体系各项指标现状值和理想值的内容～XXX工业园区土地集约利用强度潜力测算过程及结果见表7-1。 63 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 表7-1开发区土地集约利用强度潜力测算过程及结果表 单位:万元/公顷、公顷 项目 现状值 理想值 强度潜力 工业用地综合容积率 2.13 2.50 19.38 工业用地建筑系数 1.00 1.00 0.00 工业用地固定资产投入强度 4186.27 5000.00 21.38 工业用地产出强度 4947.41 6000.00 23.05 (四)管理潜力测算 管理潜力根据以下公式计算: QQQ,，APE22C111 式中:——开发区土地集约利用管理潜力, QAP ——开发区有偿使用且已到期但未处臵土地面积, QE22 ——开发区应收回闲臵土地面积。 QC111 根据本报告第三章节中“开发区土地管理绩效调查”的调查结果～确定XXX工业园区评价范围内无已到期和确认为闲臵尚未收回的土地～确定应收回闲臵土地面积为0公顷。依据以上公式～确定XXX工业园区土地集约利用管理潜力为0。 (五)尚可供地年数测算 开发区尚可供地年数分为尚可供地年数?和尚可供地年数? 1、尚可供地年数?应根据尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、前三年年均供应土地面积、前三年年均供应工矿仓储用地面积测算得出。尚可供地年数?根据公式: YQS,Iiii YIi式中:—— i类用地尚可供地年数?～单位为年, Qi——开发区i类用地扩展潜力面积～单位为公顷, Si——前三年年均供应i类用地面积～开发区设立不足三年的～按照实际供地年份的年均供应i类用地面积计算～单位为公顷, i ——供地类型～分别指尚可供应土地、尚可供应工矿仓储用地。 64 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 ,、尚可供地年数?应根据尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、前五年年供应土地面积最大值、前五年年供应工矿仓储用地面积 公式计算: 最大值测算得出。尚可供地年数?根据以下 YQE,IIiii YIIi式中:—— i类用地尚可供地年数?～单位为年, Qi—— i类用地扩展潜力～单位为公顷, Ei—— 前五年年供应i类用地面积最大值～单位为公顷, i —— 供地类型～分别指尚可供应土地、尚可供应工矿仓储用地。 为了便于阐述测算过程～按照计算的逻辑关系先对尚可供应工矿仓储用地年数进行测算。 1、尚可供应工矿仓储用地年数测算 按照以上公式～测算的关键是确定开发区尚可供应工矿仓储用地扩展潜力面积和年均供应工矿仓储用地面积两个数值。 根据本章节 “,一,扩展潜力测算”～XXX工业园区评价范围内的尚可供应工矿仓储用地扩展潜力面积为578.32公顷～此处直接引用。 根据本报告第三章节“开发区土地供应与保障情况调查”～确定开发区前三年年均供应工矿仓储用地面积为17.79公顷～前五年供应用地面积最大值为32.17公顷。 依据公式～XXX工业园区尚可供应工矿仓储用地年数测算过程及结果见表7-2。 表7-2 开发区尚可供应工矿仓储用地年数结果表 单位:公顷、年 前三年年均供应用地面积 用地类型 扩展潜力 ,前五年供应用地面积最大值, 尚可供地年数?/? 尚可供应工矿仓储土地 17.79,32.17, 578.32 32.51/17.98 2、尚可供应土地年数测算 根据本章节 “,一,扩展潜力测算”～XXX工业园区评价范围内的尚可 65 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 供应工矿仓储用地扩展潜力面积为1298.56公顷～此处直接引用。 根据本报告第三章节“开发区土地供应与保障情况调查”～确定开发区前五年年供土地面积最大值为32.17公顷。 表7-3 开发区尚可供应土地年数结果表 单位:公顷、年 前三年年均供应用地面积 用地类型 扩展潜力 ,前五年供应用地面积最大值, 尚可供地年数?/? 尚可供应土地 37.24 ,52.13, 1298.56 34.87/24.91 综上～按照•规程?要求～测算得出XXX工业园区尚可供应工矿仓储用地年数?和尚可供应工矿仓储用地年数?分别为32.51年和17.98年,上合供应土地年数?和尚可供应土地年数?分别为34.87年和24.91年。 表7-4 开发区土地集约利用潜力汇总表 单位:公顷、年 潜力类型 潜力构成 潜力规模 备注 尚可供应土地面积 1298.56 扩展潜力 尚可供应工矿仓储用地面积 578.32 结构潜力 用地结构调整可增加工矿仓储用地面积 31.45 提高工业用地综合容积率挖潜土地面积 19.38 - 提高工业用地建筑系数挖潜土地面积 0.00 - 提高工业用地固定资产投入强度挖潜土地面积 21.38 - 强度潜力 提高工业用地产出强度挖潜土地面积 23.05 - 有偿使用且已到期但未处臵土地面积 0.00 - 管理潜力 应收回闲臵土地面积 0.00 - 尚可供应用地年数?/? 34.87/24.91 尚可供应用地年数 尚可供应工矿仓储用地年数?/? 32.51/17.98 三、潜力测算结果分析 1、具有较大的土地供应潜力 XXX工业园区累计土地集约利用潜力数量可观～主要分布在北部地区 66 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 和西南部地区。按照近三年的土地供应平均水平～尚可供应土地、尚可供应工矿仓储用地年数分别为35年和25年～XXX工业园区未来具有较大的土地供应潜力。 2、土地集约利用潜力主要为扩展潜力 XXX工业园扩展潜力为1298.56公顷～主要集中在北部和南部地区～在集中建成区的西部也有零散分布～是未来土地集约利用潜力挖潜的主要方向。究其内部结构来看～工业用地可扩展潜力为578.32公顷～占扩展潜力的44.54%～其余主要土地利用类型有城镇住宅用地、商服用地、科教用地、公园与绿地等。 3、结构潜力和强度潜力仍可挖潜 园区现状土地利用强度较高～结构较合理～强度潜力和结构潜力相对较小～分别为63.81公顷和31.45公顷～虽然数量较小～且在空间上不具有实际意义～但仍是未来土地集约利用潜力挖潜的重要方向。其中通过提高工业用地强度～即容积率和工业用地建筑系数可挖潜潜力相对较大,通过提高工业用地效益和用地结构状况～即工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度和工业用地率可挖潜潜力相对较大。 4、不存在管理潜力 园区没有“有偿使用且已到期但未处臵土地”和“应收回闲臵土地”～不存在管理潜力。 四、挖潜方向与措施 通过对园区土地扩展潜力、结构潜力、强度潜力、管理潜力分析可知～XXX工业园区土地集约利用水平已处于较高水平～由于园区规模大～目前尚有较大规模的土地可供开发利用～因此未来土地集约利用的主要挖潜方向为扩展潜力～同时已开发利用土地的强度潜力也是一个重要的挖潜方向。 1、运用市场机制～调控土地供应量 67 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 XXX工业园区尚可供应土地主要集中园区北部和南部地区。其中集中建成区内主要是已建成农村建设用地～运用市场机制盘活存量土地～鼓励企业通过依法转让、租赁或回购、改建等方式充分利用现有厂房设备～使得园区土地利用迸发出新的活力～实现土地的二次开发和有效利用。 北部产业基础相对入园时间晚～需按照“十二五”规划、城市规划及其他发展规划等～结合年度供地～强化土地的市场化供应～全面启动北部专业园区及产业基地的开发工作～加快推进园区开发建设。 2、加强园区土地管制～提高园区用地强度 XXX工业园区工业用地利用强度尚有提升空间～其中提高建筑密度可实现挖潜潜力较大。对未开发建设用地比较集中的北部地区～应积极的招商引资～招商时以投资项目的各项指标满足地块规划容积率和规划建筑密度等为标准进行招商～以最少量的土地吸纳最大的投资～谋求最大的产出和最好的效益～同时加强园区的实时动态监测及批后监管～将土地节约和集约利用提高到新水平。 3、积极推行产业用地臵换～提高园区用地效益 目前园区企业发展差异化程度大～非主导产业企业经济效益差～且分布相对零散。因此可通过产业用地臵换～一方面对于集中建成区内占地面积大、经济效益不好的老企业用地制定收购或臵换管理办法～采取“腾笼换鸟”的方式～引入符合园区产业发展方向的优质企业～进行土地的整合利用～提高用地效益。另一方面～对于非主导产业鼓励其相对集中～有利于主导产业形成规模～提高用地效益。 68 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 第八章 XXX工业园区土地集约利用评价成果及应用建议 一、开发区土地集约利用评价成果 (一)开发区评价结果 ,1,摸清了开发区的用地现状 截至评价时点～国家公告范围内～XXX工业园区土地总面积为1537.13公顷～其中已建成城镇建设用地217.12公顷～占工业园区土地总面积的14.12%。目前已经供应的国有建设用地217.12公顷～占工业园区土地总面积14.12%～尚可供应土地1298.56公顷。在已供应的国有建设用地中～有偿使用土地131.38公顷～有偿使用率为60.51%。 ,2,测算了土地产出效益 园区工业企业固定资产累计投资550000万元～工矿仓储用地投资强度为4186.27万元/公顷～园区工业总产值为650000万元～工业用地产出强度为4947.41万元/公顷～园区的工业用地投入-产出比为1.18。 ,3,测算了土地利用潜力 经测算可知～园区土地集约利用潜力合计为1393.82公顷。其中扩展潜力最大～达到1298.56公顷～占土地集约利用总潜力的93.17%～其次为强度潜力63.81公顷～占4.57%～结构潜力为31.45公顷～管理潜力为0。园区最终易于转化为新增建设用地来源的潜力类型主要为扩展潜力和管理潜力～两者之和为1298.56公顷。若以园区供地年间前三年年均供应土地面积、前三年年均供应工矿仓储用地为标准测算～园区尚可供地年数为34.87年～尚可供应工矿仓储用地为32.51年。 ,4,构建了开发区土地利用基础信息数据库 在对园区用地全面铺开调查的基础上～采用MAPGIS软件建立了开发区土地利用数据库～数据库涵盖了开发区各宗用地的所有调查信息～这可 69 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 为全面、科学的管理开发区土地提供基础～并可根据开发区未来发展情况及各企事业单位变化情况及时更新土地利用数据库 (二)评价成果主要内容 依据•开发区土地集约利用潜力评价规程?,试行,对成果编制的要求～项目组对XXX开发区土地集约利用评价的成果进行了汇总～规范了成果形式～完成了资料数据入库管理。形成的成果如下: ,1,文字报告 ?XXX工业园区土地集约利用评价工作报告 ?XXX工业园区土地集约利用评价技术报告 ?XXX工业园区典型工业企业调查分析专题报告 ?XXX工业园区土地集约利用评价基础资料汇编 ,2,图件成果 ?XXX工业园区土地利用状况图(?)-按建设状况划分 ?XXX工业园区土地利用状况图(?)-按供应方式划分 ?XXX工业园区典型工业企业分布图 ?XXX工业园区土地集约利用扩展潜力分布图 (三)成果特点 XXX工业园区土地集约利用评价工作在时间紧～任务重的情况下～充分发挥各方面的优势～根据•规程?要求～结合工业园区特点～制订了比较完善的土地集约利用评价的工作方案和技术方案。在对工业园区资料的充分收集和实际调研的基础上～依据完善的指标体系～评价了工业园区的土地集约利用程度和土地利用潜力。其成果具有如下特点: 1,评价的技术方法科学 , 严格依据•土地集约利用评价规程,试行,?和该领域的研究成果～同时结合工业园区实际～确定评价的技术方法。 70 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 ,2,采集的基础资料真实、可靠 为更客观的反映工业园区的实际情况～项目组采用各种方法调查了工业园区成立以来的各方面数据～包括相关部门提供的数据和技术人员现场踏勘数据。 ,3,评价结果客观真实 为合理确定指标权重值～根据•规程?和和园区的产业特点～项目组充分咨询有关专家及该领域的学者～采用特尔菲法确定各指标的权重值,评价指标的理想值符合要求。故～本次评价结果客观真实地反映了园区土地集约利用的实际情况。 ,4,成果表达方式直观～操作性强 本次评价成果体系非常全面。成果表达的形式上既有文本数据也有图件资料～图文并茂～尤其是图件资料～能够将直观明了的反映工业园区评价结果。建立的数据库～内容翔实～属性全面～操作简便快捷。 二、开发区土地集约利用评价结论 通过构建三个层次的指标体系～选取13个具体指标～全面评价了开发区土地的集约利用状况。经测算～XXX工业园区土地利用集约度目标分值分别为土地利用状况0.8882、用地效益0.8307、管理效益1.0000～XXX工业园区土地利用集约度一般～其综合分值为0.8933。 三、开发区土地集约利用评价应用建议 本次开发区评价成果具有重要的实践意义～其一是通过对开发区土地利用现状的调查分析～可促进开发区进一步明确未来土地集约利用方向和内部挖潜方式,其二是为开发区制定土地管理政策措施提供指导、建议,其三是为开发区土地利用动态监测、监管提供技术支持,其四是为土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划等相关规划的编制提供依据等。 评价的目的一方面是为了充分了解开发区用地现状和经济发展情况～ 71 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 更重要的是在土地资源越来越紧缺的情况下～探讨如何集约利用土地。开发区在今后的土地利用过程中～应主要从如下几个方面切实加强土地的集约利用水平。 1、制定产业用地规划～鼓励产业规模化发展 XXX开发区北部及南部地区大部分为未供应土地～从园区长远发展及土地集约利用潜力挖潜来看～根据园区“十二五”发展规划及城市规划等对园区的发展定位及战略规划～制定产业用地规划～鼓励主导产业集中、合理布局～为产业用地臵换提供依据～在促进主导产业集聚的同时～促进非主导产业集中以减少对主导产业规模化的影响～提高土地资源利用效率。 ,二,积极鼓励集中建成区的产业用地臵换 园区的产业结构优化和产业层次的提升可以带动土地集约化发展。积极鼓励产业用地臵换～对零散产业用地的集中给予支持和奖励～可考虑集中建成区内非主导产业的企业的相对集中～减少对科技型高新技术企业发展和入驻的不利影响～从而也间接地促进园区整体用地强度和用地效益的提高。 ,三,促进土地供给市场化供应 一方面～集中建成区内可运用市场机制盘活存量土地～鼓励企业通过依法转让、租赁或回购、改建等方式充分利用现有厂房设备～实现土地的二次利用。另一方面～北部地区相对入园企业较少～开发建设程度相对较低～是未来扩展潜力挖潜的主要方向～需按照“十二五”规划等发展规划～结合园区土地年度供应计划～促进土地的市场化供应程度的提高～有序供应土地～促进园区的科学合理开发建设。 ,四,提高园区入门门槛～有效挖潜强度潜力 对于北部地区和南部地区以及集中建成区的已建成农村建设用地～在招商引资时～须逐步提高园区的进入门槛。招商中～坚持严格的产业导向～对进入园区企业和供地企业设臵了较为严格的产业标准、投入标准、产出 72 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 标准等准入标准。通过抬高准入门槛～引进了一批优质企业～使土地的投资强度和产出效应明显提高～以便使未建成土地在挖潜扩展潜力的同时～有效挖潜强度潜力。 ,五,建立切实可行的企业评估指标体系～实时进行评价 从XXX开发区情况来看～对于已进入园区的企业～必须从严管理～其中重要的就是要建立切实可行的企业评估指标体系。建立节约集约企业评估指标体系～要从分析影响XXX工业园区土地节约集约利用水平的因素入手～从XXX工业园区的长远发展考虑～从土地利用的投入强度、产出效果、利用程度以及可持续利用等方面着眼～从建设“节约型社会”的战略高度出发～提倡“三低一高”型经济发展模式～即低投入、低消耗、低排放、高效率～还需考虑增加生态效益指标。根据园区管理策略、土地利用现状及土地动态监测系统及时更新园区的地籍数据、企业发展数据等～实时进行园区企业的土地集约利用评价。 ,六,加强经济手段的宏观调控～合理利用双轨税费政策 按照市场规律通过土地价格和税收等经济手段对土地进行宏观调控～制定特别性的奖励和惩罚两类不同的双轨税费政策或其他优惠措施促使企业节约和集约利用土地～加快土地运营效率。可以考虑从经济上激励企业的土地集约利用～对严格按照各产业用地相关标准建设～土地利用强度大、用地效益高的企业在税费上给与一定的优惠～而对于土地利用强度小～用地效益低的企业在税费上给与惩罚。通过经济手段的宏观调控～从而间接地促进土地的规范化和集约利用。 ,七,运用信息化手段～加强土地动态监管 依托国土资源管理信息系统～利用“3S”,GPS、RS、GIS,等科技手段～建立包括产业用地在内的地籍档案与地籍管理信息系统～同时实时监测园区内各行业、各企业及园区整体的土地利用状况～找出占地面积大且利用效益低的企业进行处理～为产业用地臵换和园区土地批后监管考核提 73 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 供重要依据。 74 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附 表 附表1 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 河北宝钢制罐北方有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 金属制品业 行业代码 34 企业人数,人, 130 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 72000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 32000 三、企业产出情况 总收入,万元, 40000 总产值,万元, 41000 利税总额,万元, 4000 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 12.6 其中:1.厂房及配套用地面积 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 0.2805 3.露天堆场、露天操作场地面 积 0.42 4.厂区内部预留地面积 3.335 5.企业内部道路停车场面积 1.5 6.绿地面积 4.3 7.其他用地面积 2.7645 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 5.471 容积率 0.4349 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 3.1555 建筑系数,%, 18.8, 75 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表2 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 河北华安天泰防爆科技有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 6031200005 行业类别 专用设备制造 行业代码 36 企业人数,人, 350 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 26000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 30000 三、企业产出情况 总收入,万元, 45000 总产值,万元, 45500 利税总额,万元, 4600 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 13.4 其中:1.厂房及配套用地面积 7.92 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 0.634 3.露天堆场、露天操作场地面 积 1.568 4.厂区内部预留地面积 0.005 5.企业内部道路停车场面积 2.4872 6.绿地面积 3.3152 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 4 容积率 0.56 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 5.5056 建筑系数,%, 39.1, 76 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表3 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 河北栗源食品有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 食品加工 行业代码 14 企业人数,人, 2168 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 30000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 30000 三、企业产出情况 总收入,万元, 45700 总产值,万元, 46000 利税总额,万元, 4500 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 10 其中:1.厂房及配套用地面积 4.2 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 3.6 3.露天堆场、露天操作场地面 积 4.厂区内部预留地面积 5.企业内部道路停车场面积 1.2 6.绿地面积 0.26 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 7.8 容积率 0.8 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 5.1 建筑系数,%, 32, 77 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表4 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 唐山广野食品集团有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 食品加工 行业代码 14 企业人数,人, 110 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 15000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 13500 三、企业产出情况 总收入,万元, 4660 总产值,万元, 4720 利税总额,万元, 500 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 4.76 其中:1.厂房及配套用地面积 1.6362 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 0.42 3.露天堆场、露天操作场地面 积 0.4001 4.厂区内部预留地面积 5.企业内部道路停车场面积 1.1176 6.绿地面积 1.2234 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 2.5521 容积率 0.54 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 2.1417 建筑系数,%, 45% 78 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表5 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 XXX六合美客多食品有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 食品加工 行业代码 14 企业人数,人, 316 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 24000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 18000 三、企业产出情况 总收入,万元, 21700 总产值,万元, 22300 利税总额,万元, 2100 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 7.49 其中:1.厂房及配套用地面积 4.841 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 1.6 3.露天堆场、露天操作场地面 积 4.厂区内部预留地面积 5.企业内部道路停车场面积 6.绿地面积 1.4241 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 4.841 容积率 0.646 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 2.7365 建筑系数,%, 36.50% 79 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表6 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 河北栗珍坊酒业有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 饮料制造 行业代码 15 企业人数,人, 120 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 24000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 18000 三、企业产出情况 总收入,万元, 160000 总产值,万元, 165000 利税总额,万元, 15000 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 6.396 其中:1.厂房及配套用地面积 1.5119 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 0.5308 3.露天堆场、露天操作场地面 积 4.厂区内部预留地面积 5.企业内部道路停车场面积 6.绿地面积 1.279 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 2.0427 容积率 0.64 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 1.6302 建筑系数,%, 30.26% 80 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表7 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 唐山帅成机械制造有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 交通运输设备 行业代码 37 企业人数,人, 120 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 13000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 12000 三、企业产出情况 总收入,万元, 16000 总产值,万元, 16500 利税总额,万元, 1500 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 7 其中:1.厂房及配套用地面积 4.05 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 0.46 3.露天堆场、露天操作场地面 积 4.厂区内部预留地面积 5.企业内部道路停车场面积 0.73 6.绿地面积 1.4 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 4.51 容积率 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 1.6236 建筑系数,%, 36% 81 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表8 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 北京艾尔集团唐山容器有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 金属制品 行业代码 34 企业人数,人, 90 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 18000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 15000 三、企业产出情况 总收入,万元, 6120 总产值,万元, 6200 利税总额,万元, 700 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 7.47 其中:1.厂房及配套用地面积 2.718 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 0.18 3.露天堆场、露天操作场地面 积 0.07 4.厂区内部预留地面积 0.834 5.企业内部道路停车场面积 0.768 6.绿地面积 1.5 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 3.84 容积率 0.6 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 1.4208 建筑系数,%, 37% 82 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表9 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 圣大,唐山,药业有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 医药制造业 行业代码 27 企业人数,人, 170 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 15000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 14000 三、企业产出情况 总收入,万元, 5810 总产值,万元, 6000 利税总额,万元, 600 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 10.5 其中:1.厂房及配套用地面积 1.3496 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 0.28 3.露天堆场、露天操作场地面 积 0.04 4.厂区内部预留地面积 5.企业内部道路停车场面积 0.74 6.绿地面积 2.0933 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 5.7064 容积率 0.6 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 3.264 建筑系数,%, 34% 83 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 附表10 开发区典型工业企业情况调查表 填报单位,盖章, 内容 备注 项目 一、企业基本情况 企业名称 唐山金三顺装饰材料有限公司 企业地址 XXX工业园区 宗地编号 行业类别 废弃资源回收加工 行业代码 43 企业人数,人, 180 二、企业投入情况 预计固定资产总投资,万元, 30000 实际完成累计固定资产投资 ,万元, 23000 三、企业产出情况 总收入,万元, 25000 总产值,万元, 26000 利税总额,万元, 3000 四、企业用地情况 2企业用地面积,hm, 12.46 其中:1.厂房及配套用地面积 6.48 2.企业内部行政办公及生活服 务设施用地面积 0.5 3.露天堆场、露天操作场地面 积 0.5 4.厂区内部预留地面积 5.企业内部道路停车场面积 1.4 6.绿地面积 2.49 7.其他用地面积 五、企业建设情况 2总建筑面积,万m, 7.396 容积率 0.6 建筑物构筑物基底、露天堆场 和露天操作场地的总面积,万2m, 3.8 建筑系数,%, 30% 84 河北遵化经济开发区土地集约利用评价技术报告 85