临汾市锦悦城

临汾市锦悦城区位调查报告人:范杰2013年3月16日临汾市锦悦城区位调查报告调查背景“锦悦城”项目是临汾市尧都区尧庙镇乔村在响应国家推进杜会主义新农村建设，加快城镇化建设步伐背景下实拖的一大举措；同时为挖掘文化潜力打造现代化商业中心，拉动消费需求，提升城市综合竞争力，临汾市欲将此建成集旅游、购物、休闻、娱乐、餐饮为一体的一站式大型综台型商业项目；同时也使它成为临汾市的地标性建筑和多功能商业中心。因此我们将此定为调查地点，对其区位进行一次简明调查。调查目的了解锦悦城商场店面类型及数量，掌握锦悦城的市场及周边的交通状况以及锦悦城的资源耗费和资本投入状况，从而对锦悦城的发展状况及其前景作出判断。调查手段走访调查、抽样调查调查内容：一、锦悦城商户类型与数量锦悦城项目功能概括为“五城十街”。“五城”为时尚服装城、休闲运动城、鞋帽箱包皮具城、针纺城、小商品城。这“五城”包含的商业涉及人们生活中的衣、用，进店面进行实地查看发现商品价格适当，商品种类多样化，足以满足不同消费者的消费需求；“十街”为中高档风味餐厅一条街，全国特色小吃一条街，中西快餐、咖啡、酒吧一条街，茶叶、茶艺、茶楼一条街，山西特产一条街，旅游工艺品一条街，影楼、婚纱、摄影器材一条街，广告设计、印刷、纸品批发一条街，配套服务一条街（银行、邮政、通讯、便利店、物流中心等），娱乐休闲一条街(KTV、按摩、足浴、SPA馆、迪厅、夜总会)等业态。这些业态包含高、中、低档，充分考虑了不同收入状况下的消费人群，尤其对于旅游尧庙、华门的游客，不仅考虑其物质消费，对于游客的精神消费也有所考虑，这将是一个不错的消费地。但目前为止，这“五城十街”仅有一小部分店面被出租，所以目前掌握的仅是临时性。商场店面类型商场店面数量时尚服装城**小商品城3（目前）针纺儿童城**青春活力城15（目前）鞋帽箱包城5（目前）味餐厅**特色小吃**休闲娱乐咖啡酒吧**茶行茶馆**山西特产**婚纱影楼**旅游工艺品**广告设计制作**品牌店**综合配套服务2（目前）注：**为不确定商户数，现在仍然空着。图1图1为锦悦城空间结构布局图二、锦悦城市场与交通据调查发现，锦悦城西边为乔村新开发的新村住宅，东边为郭村，而且与尧庙、华门旅游区相毗连，北边为恒大华府住宅小区（在建）；往北延伸，则离山西师范大学仅一站距离，因此潜在市场比较大，潜在客流量较大，但现实上离市区较远，使其客源与理想中相差较大；锦悦城四周道路纵横，交通便利，为其市场开拓奠定了良好基础，但因作为新兴起的商城，其宣传不到位，宣传仅仅局限于在市内交通公交系统上，宣传面小，因此客流量目前来看较小。图2图2锦悦城在10分钟、30分钟、60分钟内的客流、车流状况统计图三、锦悦城资源损耗及资本投入状况据调查，锦悦城项目总投资高达8.5亿元，占地面积148亩，建筑面积20万平米，该地位于市区南部，紧邻尧庙华门景区，为配合该商城，乔村大力推进新农村建设和农村新型社区建设，先后投资建设了6万平米新村住宅和4000余平米老年公寓。据走访已落户商户的情况统计显示，40平方米的小商铺物业费10000元/年，第一年一律不收租费，从第二年开始视营业状况收取租费。商户称，采取此方式是为了增大锦悦城知名度，吸引商户，招商引资。调查结果：锦悦城环境好，店面设计新颖，商城招商政策吸引人群，对乔村、郭村及恒大华府小区居民的生活需求能得以满足；但锦悦城区位也存在一定的问题：第一、锦悦城离市区及学生客流较远，远离了大客源地，使其客流、车流比理想状况降低，使其将来的营业状况堪忧；第二、，据临汾市市政发展方向，临汾市偏向西北方向发展，锦悦城布局偏离临汾市市区发展方向，其政策支持力度受到影响；第三、从元旦开始招商试营业，到目前为止已3个月，商户较少，据调查，师范大学学生也对其知之甚少，可见其宣传力度缺失。建议：1、由乔村村委与临汾市市委市政府协商，增加通往锦悦城公交线路，改变目前仅有一路的交通现状，为其客源开辟便捷交通2、所属地区加强监管，合力招商引资，努力将临汾南部地区发展，，与临汾市偏向发展区（西北方向）竞争，创造临汾市第二重头发展区，后期或可与西北区形成哑铃状发展形势，从而双向拉动临汾经济增长势头3、加大锦悦城宣传力度，打破单一宣传方式。可在市区繁华区、市广场租用广告滚动屏滚动播报；利用网络、新闻等新兴媒介，打造真正的独具特色的现代化城市商业综合体。调查人：范杰、王洋、韩帅、马芳韩宇航、郭艳飞、屈英豪2013年3月16日