浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地产交易的影响

浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地 产交易的影响 摘要:今年以来,房产税一直是业内外热议的焦点,先是4月17日新“国十条”公布,随后的5月31日,国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”,再度引发业内猜测。9月29日,国家有关部委推出多项房地产政策,展开第二轮楼市调控。其中,十分引人注目的一项就是,“房产税改革试点将加快推进,并逐步扩大到全国”。相比4月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”,已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了,新形势下的房产税离我们越来越近了。 关键字:房产税; 一、房产税的定义 房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产,所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产,但室内游泳池属于房产。房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区,不包括农村的房屋。 二、房产税的起源 房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段,且名目繁多,如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等,这类房产税大多以房屋的某种外部标 志作为确定负担的。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税,至唐代的问架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。 1949年中华人民共和国建立后,政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。2008年12月31日,国务院公布了第546号令,自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《中华人民共和国暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。 三、房产税的特点 我国的目前开征的房产税有三个特点:1、属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;2、征收范围限于城镇的经营性房屋; 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。 四、房产税对房地产市场的影响 根据我国房产税征收的相关规定,个人所有非营业用的房产免征房产税,简单分析一下在现行的房地产市场,商品房买卖目前涉及到的税费主要有契税、印花税、买卖交易手续费、登记费、公共维修建 设基金和房屋所有权工本费这些。比如说有人(炒房者)购买一套面积为150平米的房子(第七套房),单价是5D00元每平米,那么整个房产购置完毕需要的总费用为:150*50D0(房屋买价)+120*5000*1.5% +30*5000*3%(契税)+150*5000*0.05%(房屋买卖印花 税)+3000(买卖交易手续费)+150*0.3(登记费)+150*5000*2%(公共维修建设基金)+4(房屋所有权工本费)+10(土地使用权证、房产证印花税)=781934元。 假如户主持有该房产5年,每年产生物业费2400元,共计12000元,没有产生其他持有成本,在5年后,该地房地产价格上升到12000元每平方米,将该房屋出售后由于投资该房屋取得的实际收益为: 150*12000(房屋卖价)-781934(购房总费用)-12000(物业 费)-(150*1)*20%(个人所得税)-150*12000*0.05%(印花税)=801552.8元(个人购买住房超过5年转手交易的免征营业税),5年的房产持有换来了相当于当年买人房屋总费用一倍的收益,炒房何以不热? 那么假设我们对该房产每年计征5%的房产税,就会增加持有人的持有成本,还是同样的情况,5年后以价格为12000元每平方米售出,将该房屋出售取得的实际收益为: 150*12000(房屋卖价)-781934(购房总费用)-12000(物业 费)-[150*-150*5000*(1-30%)*5%*5]*20%(个人所得税)-150*12000*0.05%(印花税)-150*5000*(1-30%)*5%*5=696152.8元,通过房产税的调整,5年的房产持有收益相对于前面的情况减少了105000元。对于这两种情况,后一种-情形要少纳个人所得税150*5000*(1-30%)*5%*5*20%=26250元,但多纳房产税 =150*5000*(1-30%)*5%*5=131250元。 对个人所有非营业用的房产开征房产税前后,持有人如果要缴纳房产税,按刚才的假设会比没有开征前多缴纳房产税131250元,也相当于增加了持有人的131250元的持有成本,在这样高风险的情况下,加上如果通过贷款买房的话,还要承担贷款利息,对房产持有人炒房现象的打压应该是会有非常明显的效果。另外通过刚才的两种情况的计算,在开征房产税之后,国家将比不开征之前多取得税收收入10500元,这一部分多出来的税收收入其实就是持有人减少的持有收益,将房地产市场上的投机收益部分的转移到国家税收中,既平抑了房价,又增加了财政收入,看起来应该是一种比较好的对房地产市场采用税收杠杆调控的策略。 参考文献: [1]经济法基础财政部会计资格中心编2010版 [2]税法中国注册会计师协会编2010年版