烟台万象城定位报告

内部资料祥隆〃万象城定位1内部资料烟台向东祥隆•万象城承载城市发展使命，在东部核心主引城市发展未来。一座城市的发展，不能没有标志性建筑来体现，它们记录着城市意象，记录着城市经济发展历程和文化流向。商业繁华之所，往往成为代言城市发展的重要指标，在最核心的位臵，“聚集”最好的商业，代表着城市经济发展的最高水平，巨大的财富效应主引城市发展未来。祥隆•万象城，顺应城市向东的发展政策，在莱山核心商圈，在烟台新都市核心，以强势的气度和魄力，打造超百万平米LandMark级百年建筑。22万平方米城市ShippingMall容纳世界的精彩，绽露城市繁华！2内部资料第一部分区位篇3内部资料烟台篇烟台印象：环渤海明珠〃金牌城市〃投资热土烟台，城市定位为集旅游观光、休闲度假、商务会展并重的中国最佳休闲度假城市和国际旅游目的地。烟台，山东环渤海地区最具潜力的魅力都市。烟台地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海的独特地理位臵，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。2007年，烟台市总人口人口为646.82万人。全市土地面积约13700平方公里，市区面积2643平方公里，全市海岸线长909公里。烟台，中国首批沿海开放城市之一。近年来一直以蓬勃的发展态势而著称，商业贸易十分繁华。自2006年以来，各项综合指标均已超过省会济南、仅次于青岛，商业活动之活跃、消费能力之强、资金流转之快可见一斑；2006年11月，更被世界银行评选为中国六大投资环境“金牌”城市之一，充满了经济活力与无限商机。从“魅力城市”到“文明城市”；从“旅游城市”再到“金牌城市”，烟台正以稳健而快速的步伐，走向让世界瞩目的高峰！烟台城市名片：最佳中国魅力城市中国人居环境奖城市全国优秀旅游城市全国科教兴市先进城市全国文化模范城市国家环境保护模范城市全国文明城市…………4内部资料烟台旅游：山海仙境〃葡萄酒城〃魅力烟台烟台，全国著名的沿海旅游城市之一。63个大小基岩岛屿，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽无匹。烟台旅游品牌以“山海仙境〃葡萄酒城〃魅力烟台”的核心价值为世界所熟知，主要由蓬莱、长岛、龙口和市区“3+1”旅游强势板块组成，开发海上游、陆上游、都市游和大南山景区四条精品旅游线路。世界知名国际性例会：国际果蔬〃食品博览会、国际美食博览会在烟台举办，还有国际葡萄〃葡萄酒节、中国烟台苹果节、蓬莱和平颂三大主题类展会，更使得烟台被世界人民所熟知。2007年，烟台全年共接待海内外游客达2029.67万人次，旅游总收入近200亿元，成为名符其实的“中国优秀旅游城市”。烟台经济：中国重点开发的环渤海经济带最具活力和发展潜力的地区。烟台是一个以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。历经全速发展，烟台的经济多年来一直保持着稳定增长的势头，在06年，其GDP达到2402.1亿元，超过济南市，紧跟青岛市，位居山东省前二。07年，GDP达到2878.97亿元，在山东省仅次于青岛，在全国各大中城市GDP的排名中位列第19位，在全国“城市综合实力50强”中列第30位。烟台是中国近代工业发祥地之一。目前已形成了包括电子、轻工、食品、纺织、机械、建材、冶金、化工、煤炭等门类比较齐全的工业体系，特别是新兴的高新技术产业已经成为推动烟台经济发展的新支柱。主要工业产品2000多种，其中600多种远销100多个国家和地区；全市各类工业企业3万多家；全市利税过亿元的企业达到18户，跻身全国500强行列的企业达20户，上市企业已有15家如美国通用、韩国LG、德国汉高乐泰、日本三菱等。旅游业带动消费品市场飞速发展。作为一个闻名全国的著名沿海旅游城市，假日消费、旅游消费也进一步促使了消费品市场的繁荣稳定，为交通、酒店旅业、餐饮、零售商业、休闲产业等带来了活跃繁荣的局面，带动了消费品市场销售额的快速增长，为烟台经济发展锦上添花。在城市经济发展的大繁荣基础上，投资烟台，必将为创富之路掀开生机勃勃的全新一页！5内部资料2007年山东省城市GDP前四强：青岛市、烟台市、济南市、潍坊市固定资产投资额前四强：青岛、烟台、潍坊、济南（详情见附件一《烟台宏观环境分析》）烟台规划：以东部为核心引爆城市发展烟台雄踞山海之间，规划为滨海组团式的大城市空间。烟台城市规划将山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，即开发区和莱山区。以天然河流、山体和永久性绿化带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。烟台下辖芝罘、福山、莱山、牟平、经济技术开发区5个区及莱州、龙口、蓬莱、招远、栖霞、海阳、莱阳7个县级市和长岛县。其中，芝罘区规划为商业、居住中心；莱山区规划为行政、金融、居住、商务、体育文化中心；福山区规划为工业中心；开发区规划为外向型、现代化工业中心；牟平区规划为休闲、娱乐、度假中心。城中心背山面海，地域狭长，其他各区各有限制，城市扩容还看莱山。芝罘区为烟台老城中心区，面海背山，地域狭长，南大街、北大街两条干道承载着东西主要的交通压力。随着城市的发展、外来人口的增加以及城市车辆的增多，交通问题越来越严重；另外狭长的地形也限制了城市的进一步扩容，另外对于老城市来说，形成更多城市发展过程中的遗留问题，如城市拆迁、环境污染、区域功能成型等，都影响了城市发展。尤其是幸福区域，重工业过多，环境污染严重，房租低，外来人口居多，造成社会治安较差。开发区与福山自成一体，居烟台西部，是机械制造业、电子业、汽车制造业的主要厂区；牟平区远在烟台南部郊区，无城市扩容的先天条件。莱山区地势平坦，先天条件优越，无老城发展的遗留问题，政府大手笔规划主要城市发展功能区，进一步丰富了城市发展的主要条件，具备了更多成为烟台将来城市中心的素质。烟台商业现状城市发展与商业设施反差巨大。烟台市2007年全市实现社会消费品零售总额829.7亿元，巨大的消费能力与落后的商业6内部资料设施形成很大的反差。过多依赖芝罘区商业中心，区域分布严重失衡。现有烟台市区主要商贸企业均集中在芝罘区中心广场1公里范围内，在中心形成现有的两大芝罘区商圈——南大街商圈和青年路商圈，它不仅辐射烟台五区和周边县市，甚至成为烟台的城市形象的代表，然而商业业态落后，设施老化，无专门停车场，发展空间受到严重制约，形象方面带来负面影响。同时，也是受到芝罘区地理位臵的局限，以及中高端消费人群向东部迁移，该区域的商业扩容与提升受到影响，商业的发展也受到限制，发展空间已经很小。商贸企业大而不强，新型流通业态的发展和流通领域对外开放明显滞后。规模最大的三站批发市场，2007年交易额为50亿元以上，规模最大的骨干商贸企业振华集团包括振华商厦、振华购物中心、振华购物广场等，销售额不足20亿元。目前只引进了沃尔玛、大润发、百盛三家国际知名商业企业，而且由于市中心的区位限制，商业企业的发展不均衡。与周边城市相比相对落后。烟台市在经济总量、人文环境、居民生活习惯等各方面与周边青岛市、大连市具有相似性，但在商业发展上却相对落后。万象城商业机会以shoppingmall的模式，革新烟台人的消费习惯！平均消费能力最高的莱山区仅有佳世客进驻，在莱山发展日益崛起的今天，亟需具有一定规模，商业模式先进的总和商业体出现，祥隆万象城顺应城市发展之大势，以先进的ShoppingMall商业模式，打造城市次中心的核心商圈，未来发展成为烟台真正的城市中心的核心商业。在环境方面，塑造生态级的购物公园，让购物成为一种享受。在商业模式方面，将引进顶级百货、品牌超市、国际院线及流行前线等全方位复合业态，塑造真正的城市shoppingmall，升级烟台人的消费模式。在交通方面，依托外部观海路、清泉路的畅达交通，结合项目内合理的交通动线，以及充足的停车位，都将为商业购物最大的方便。（详见附件二《烟台市商业市场现状及发展分析》）7内部资料莱山篇烟台城市向东，烟台消费向东政治中心、文化中心在东部，居住中心、消费中心在东部，祥隆•万象城，挺进东部新都市战略核心区。荣耀一座城市的商业新纪元从此开启！莱山区位：大烟台地理中心战略价值凸显莱山区位于烟台东南部，北靠黄海，南接大面积的住宅及城市功能区。烟台五区之中，莱山区的位臵最为显要，处在芝罘区、福山区、开发区、牟平区的中央，交通发达，到达各区均比较方便，汽车东站承载了通往威海、牟平和各县级市的主要交通中转和发车任务。随着烟威地区联系的日益紧密，莱山的区位更显得尤为重要，因其处于烟威之间，逐渐成为烟威两地的枢纽。在烟台与周边城市的联系中，莱山的优势也将更加明显。主要交通线路通畅，有同三高速、绕城高速等主要线路。莱山综述：承载万千宠爱发展空间无限2002年，烟台市政府搬迁至莱山区，随之将莱山区定位成以商务、行政、文化、教育、高新技术为主的烟台市中央核心区。7年来，烟台市政府不断加强莱山区的大型配套工程建设，已经形成了以大学城、市政府行政中心、会展中心、体育中心、广电中心、商业副中心等，万千宠爱集于一身。莱山区地势平坦，地域开阔，通过烟威高速与威海紧密相接，依山靠海，依据固有的地形特点，逐渐形成了“一点三线”的发展格局：一点：政府功能区——市政府、国际会展馆、体育公园、学校、广电局等；三线：港城东大街、迎春大街沿线：莱山繁华的商业兼居住区；观海路两侧：将形成莱8内部资料山高档居住生活区；滨海路沿线——城市形象展示区，形成斑斓漫长海岸。莱山规划“六大片区”+“六大功能区”+旅游休闲观光圈=大烟台核心区六大片区包括中心城区区片、黄海新城区片、滨海新城区片、南部工业城区片、空港新城区片、滨河新城区片。旅游休闲观光圈充分发挥我区得天独厚的山、海、河旅游资源的优势，沿滨海路、辛安河、南部山区、夹河、大南山区域，本着档次高、功能全的原则，科学规划、合理布局，整合资源要素，改造提升现有旅游项目，规划发展一大批新建项目，做好点线结合文章，全力打造环绕全区集旅游、休闲、娱乐、度假、购物于一体，具有较高知名度的旅游休闲观光圈。六大功能特区分别是城市商贸特区、城市政治金融特区、城市生活居住特区、城市商务特区、城市体育文化特区、城市科教信息特区。城市商贸特区：佳世客的强势进驻，拉开了商业巨头进驻埠岚商圈的序幕。埠岚商圈成为了整个莱山区商贸中心的龙头，也是现阶段莱山最为繁华的商业中心。随着未来几年的发展，会形成以埠岚商圈为核心，以滨海休闲商业和迎春大街商务商贸为辅助的大烟台城市商贸中心。城市政治金融特区：2001年，烟台市政府迁至莱山区。紧邻项目以南，汇集烟台市政府及其各行政机构，还包括银行证券等金融机构，是烟台未来的行政金融中心。城市生活居住特区：莱山区东侧濒临黄海，冬暖夏凉，空气清新，是人居的理想之地。项目以南地势平坦，汇集大规模的中高端居住社区，从以开发和未开发社区统计，未来三到五年内莱山区将有超过1000万平米的住宅供应量，将有超过50万中高端消费人群。城市商务特区：政府规划迎春大街中段将是未来莱山乃至城市的中央商务区，集办公、配套商业、配套金融机构、行政机构与一体，将为莱山区域的发展注入更多的商务动力。现阶段迎春大街沿线以及南山世纪大厦、黄海臵地广场、润利国际大厦、第三城等商务大厦群起，商务氛围日益浓厚。城市体育文化特区：主要包括体育文化公园、烟台国际博览中心、烟台市体育公园。区文化公园项目位于体育公园西侧，具有文化消费、文化产业、文化旅游等多种题材和特征。烟台国际博览中心项目包含了规模性的会展功能及五星级酒店、商务办公的配套。烟台市体育公园已经具备承办大型赛事的设施及功能。围绕集聚区，规划建设一批与文化会展产业相适应的新项目，进一步拓展我区文化体育会展业领域，打造全市文化体育会展业发展9内部资料平台。城市科教信息特区：依托烟台大学、中国农业大学烟台校区、滨州医学院烟台小区、烟台职业学院等八所高校集聚的优势，重点抓好三校科技园、烟台市软件园A区、航天513所、鲁电电力设计研究院等项目，规划建设国家级服务业外包基地和创意产业园。充分整合了清华、北大、烟台大学科技资源优势，已然形成了全市乃至胶东半岛科技信息产业平台。莱山前景：城市扩容在即携手巨头共赢根据政府报告，到2010年，莱山区将达到1000多万平方米的开发量，新增人口40多万，超过了“青岛东”，是烟台未来的“上海浦东”，未来的“青岛东部”，蕴藏着巨大的发展潜力，将成为大烟台的都市核心。莱山区总人口走势图（2007－2020年）1008091604052202302007年未来3－5年2020年总人口数值（万人）2008年，莱山区人口已经超过30万人。据烟台政府规划数据，2020年莱山区人口规划将达到90万人以上。莱山区旅游资源丰富，保守估计每年接待国内外游客约100万人次，且随着大南山的实施和落成，旅游人口还将进一步扩大，区域商业需求和投资将更加繁华。目前，莱山核心区无限的发展潜力、庞大消费群体，业已吸引了佳士客的眼光，沃尔玛、乐购TESCO、韩国乐天、家乐福等国际品牌的商家正在酝酿挺进莱山。业内人士预测，不久的将来，这里必将崛起烟台的又一条“南大街”！10内部资料在售楼盘规模及入住情况项目名称建筑面积拟住户数入住率南山世纪华府52万㎡约3000已入住50%，拟08年底全部入住南山星海湾11万㎡约308拟08年底全部入住南山世纪华庭40万㎡约2020拟09年底全部入住天合城25.17万㎡约2000拟09年底全部入住橡树湾17万㎡约3000拟2年后全部入住佳隆山庄2万㎡约100拟08年底全部入住茂源碧海山庄5.3万㎡约200拟09年底全部入住金海岸3万㎡约180拟08年底全部入住府前花园34.76万㎡约300008年后相继入住四季花城22万㎡约180008年后相继入住上海滩花园160万㎡约10000计划5-8年内全部建成德尚世家50万㎡约3000拟5年内全部建成天籁山海花园38．2万㎡约3000拟2年后全部入住合计460.43万㎡约31608——规划中项目的规模及推出时间项目名称预上市时间总建筑面积拟住户数庙后小区2008年后56万㎡约3500万泰麓溪公馆2008年后13万㎡约800中天〃盛世观澜约20096万㎡约290东方渔港酒店项目约20092.1万㎡约100贵族城项目2008后期约60－70万㎡约4500大郝家小区2008年后52.13万㎡约3300草埠小区2008年后91.5万㎡约7000迎春大街改造2008年后70万㎡——合计——约400万㎡约2000011内部资料“住在莱山”已经成为烟台乃至来烟臵业人群的共识。仅以上规划住宅项目就达到近900万平米的开发量，其中不包括办公及商业的开发。纵观以上项目开发，多数项目具备一定的规模和档次，不少项目成为了烟台房地产项目的代表和标杆。莱山区核心居住（埠岚商圈周边5公里）价格走势莱山区核心居住区价格走势6000500040003000系列1价格2000100002005年2006年2007年2008年至今年月自2005年以来，莱山区住宅价格以每年1000—1500元的增幅递增，由于大势及政策影响，整个区域的开发正如火如荼的进行中。以天合城为例，自06年10月面向市场开始，即受到人们的追捧，06年至今，平均价格由3800元/平，上涨到现在的5300元/平，去化近20万平米的。作为祥隆开发的市府板块的公园化社区，给莱山发展增添崭新的一笔。由此可以看出，莱山区住宅开发的速度相当之快，随着天合城及其他楼盘的陆续入驻，莱山区商业的开发将迎来新一轮的机会。12内部资料第二部分商业及人群篇13内部资料埠岚商业商业，需要历史的积淀。埠岚商业，烟台由来已久的成熟商业。埠岚，始建于宋朝。地处黄海之滨，烟台未开埠之前，村东入海口设有码头，为海陆连通之重要港口，是海上南来北往，络绎不绝之商船、渔船，交易、避风之港，码头“埠”也；埠岚西靠凤凰山，雄伟秀丽，相传曾有凤凰落于山头，乃风水宝地，先民择地而居，称“岚”，此为埠岚名称由来。早期，埠岚是一个自然形成的商业贸易场所，人们在此地聚集，进行交易、集会、日常交际。一直持续至当代，政府规划了最早的贸易市场，即现在的烟大市场，是烟台最热闹和繁华的商圈之一。如同烟台的南大街、北大西街、三站市场，他们作为自然形成的商业，也是烟台现在最繁华的商业群。在烟台大学、工商学院建校以来，埠岚商圈始终保持火热的商业氛围和经营状况，形成以周边居民、师生、机关工作人员为主力消费群的埠岚商圈。经营火爆，租金堪比市中心核心商圈。埠岚商业的经营业态非常丰富，主要类型是城市居民商业配套业态，还包括学生等青年群体的时尚类业态。从现有业态的经营情况来看，商家的经营情况非常火爆，租金方面甚至超过了现在的芝罘区核心商业地段，可以说在莱山区购物，埠岚商圈是毫无疑问的首选。埠岚商圈思考经营火爆，但业态单一，假货充斥，无质量及品质保障。埠岚商圈经营火爆，除农贸市场，其他业态多数针对学生等青年群体，品种单一，而且其中假货充斥，缺乏足够的信誉和质量保障，存在着为数不少的欺诈行为。商业环境较差，管理混乱，缺乏统一管理和规划。埠岚商业由埠岚村规划管理，无科学性和统一性可言，具有自发形成的商业的脏乱差的典型特征。业态分布混乱，无统一规划和管理，造成乱建乱造临时建筑，给区域环境造成严重影响。商业经营的产品档次较低，无档次性、时尚性的产品及业态。14内部资料由于整体环境规划和周边高校群体聚集，所经营商品档次普遍较低，以适应周边消费群的消费能力。在莱山发展日新月异的今天，此种业态及类型不能满足城市发展的需要，需要进行升级换代，取代之以复合业态、时尚类的产品及业态构成。商业发展继承埠岚商圈30年基业30亿巨资全面升级改造商业的发展，需要历史的积淀，需要人们消费习惯的形成，纵观全国乃至世界知名的商业街、商业综合体，如北京王府井、重庆解放碑、上海南京路等等，都是经历了历史的沉淀和人文渲染的。埠岚商圈由来已久，是莱山区最为成熟、最为繁荣的商圈，得到了区域内乃至整个烟台人民的认可和熟知。祥隆对于埠岚商圈的改造建设，是站在城市未来发展的角度，对埠岚商圈进行全新的规划和业态的提升，将形成集购物、餐饮、娱乐、休闲等为一体的复合业态的商业购物中心。核心商圈已然形成，未来发展就在眼前。佳世客商圈与升级换代的埠岚商圈将会在短期内形成最为核心的商圈，两者在业态及面向的消费群体上是互相补充、互相促动的。佳世客商圈+升级换代的埠岚商圈（万象城项目承担升级开发工程）+未来改造建设的迎春大街商圈，三者共同作用，在未来的3—5年之后，依靠大量人口的支撑，将形成烟台城市的核心商业中心。佳世客购物广场定位于高端消费，主要针对驱车购物人群，车位及交通是其最大的优势，另外佳世客利用其品牌号召力吸引了知名的零售品牌。但是，作为新区商业，需要业态、产品档次的复合型和多样性，才能成为真正的商业中心区。迎春大街定位为烟台未来的中央商务区，迎春大街商业主要作为商务区、居住区的辅助。迎春大街改造进度将在2年之后，商业开发及形成将在多年后通过商务、居住的双重带动逐渐形成。发展时间上于万象城不构成竞争。万象城的商业部分是三大工程之一中的唯一的、综合性的商业项目，包括购物、休闲、餐饮、服务等一应俱全。由此三大工程共同构成烟台全新的商业、商务中心，并随着莱山区新建小区的入住，人口的增多，以及城市交通路网的完善和基本城市配套的完备，莱山区商业中心也必将成为整个胶东半岛的地标商业，将吸引来自海内外的各界友人。15内部资料消费人群描述：中高端居住核心区汇聚数十万中坚消费人群处在消费群海洋的中央之巅，财气自然节节飚升！由于万象城所处的卓越地理位臵以及商业中心科学合理的规划设计，万象城将把来自四面八方的人流与财气一网打尽！往北，吸纳了滨海高端消费群，以及与观海路紧密相接的中心城区消费人群；向南，紧邻即将形成的未来中央生活区，同时也是最具消费力的核心居住区。更有来自烟大路的大学城消费群，他们是项目最忠诚的消费群体。我们将客流量分为三部分：一是市区常驻居民；二是周边流动人口；三是游客。其中，前两项上本项目客流量的主要部分。16内部资料市区常驻居民90年代以来，商品供给不断丰富，烟台市居民对商品档次、品味的需求越来越高，消费者不断细化，市场逐步细分，人们不只满足于购物，更形成了对商业文化的追求，对品种齐全、管理先进、品质优秀的连锁超市、购物中心更是情有独钟。烟台居民喜欢周末、节日消费，他们愿意享受购物的人气和休闲的环境。万象城商业所在的观海路、清泉路、迎春大街交通便利，旅游休闲环境良好，客流量比较大。目前烟台市商业、娱乐设施老化，消费者的休闲消费不能得到很好的满足，都急于寻求好的购物环境。而万象城所具有的便利交通条件和休闲式购物环境将吸引大量的消费者。详细阐述：30分钟车程的购物商圈里，有占烟台市区72％以上的常住人口。现阶段保守估计，万象城商圈五公里之内消费人口超过30万人。商业覆盖莱山区、芝罘区、牟平城区以西、福山城区以东等。商圈五公里之内收入水平较高的居民小区包括：岱山社区、电业小区、闻涛山庄、鹿鸣小区、黄海城市花园、清泉社区、东方海洋花园、海天名人广场、烟台大学社区、山东工商学院社区、金海岸花园、绿色家园以及即将兴建的迎新社区、中国农业大学、海军航空工程学院、山东商学院、滨州医学院、烟台职业学院居住区等。据政府统计，在未来的3-5年内，万象城周边在建及拟建小区共计31个，未来3-5年内万象城所在区域常住人口将会达到50万人以上。从万象城周边房地产开发品质和未来人口构成来看，这里将聚集未来烟台具有一定经济实力和高素质的人群，如政府工作人员、学校及企事业单位工作人员、以及个体经营业主等。随着烟台市行政中心的东移，滨海路的延伸，莱山区作为烟台市新的行政区、旅游区、科教区的职能进一步凸现出来，旅游环境、居住环境进一步改善，商业氛围更加浓厚，相信不久会形成“扎堆效应”，极大地凝聚此地的人气，形成烟台市新的商业中心，代表烟台市未来的商业发展趋势。周边流动人口万象城在莱山区三条主要干道观海路、迎春大街、清泉路的交叉地带，与通往威海的烟威一级路、烟台市绕城高速、连城路相接；东面是烟台市体育公园和滨海路海景主题公园，西面是凤凰山公园，南距烟台市长途汽车东站仅800米，是极好的人气聚居之地。特别是随着居民17内部资料生活水平的提高，家庭汽车拥有量的增加，来此旅游休闲的流动人口也不断增加。海内外游客烟台市是中国优秀旅游城市，名胜古迹和自然风光独具特色，是理想的避暑胜地。蓬莱阁是中国古代四大名楼之一，全市还有国家级森林公园昆嵛山、中国最大的陆连岛芝罘岛、中国北方规模最大保存最完好的封建地主庄园—牟氏庄园等均为国内外著名的历史文化遗产和旅游观光景点。年平均气温在摄氏11.8度左右，年平均降水量651.9毫米左右，无霜期210天，是最适合人类居住的地区之一。2007年，烟台全年共接待海内外游客达2029.67万人次，随着烟台大旅游区的形成，烟台将逐渐由旅游中转站转变成旅游目的地。（附件三《项目所在地人口调查》）人口统一标准说辞莱山区，作为烟台最重要的政务、商务与核心居住组团，已经成为烟台新的都市中心，聚集了烟台最具有消费力的人群，为莱山区的中高档商业发展提供了良好的机遇。2008年，万象城5公里范围内消费人口，包括常驻人口和流动人口超过40万人；在未来5年，莱山区将集万千宠爱于一身，得到飞跃式的发展，据统计，新增消费人口将急剧增加，超过60万人。万象城风情商业街，在60万消费人群簇拥之中，尽显繁荣与生机。随着未来城市的发展与繁荣，将逐渐成为真正的城市形象和代言人。18内部资料第三部分项目篇19内部资料项目的总体描述：24万平方米超大规模商业形成烟台首个体验式商业群祥隆•万象城，以不可复制的稀缺性和成熟的商业氛围，造就烟台空前绝后不可撼动的商业龙头地位，成就烟台首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的大型城市ShippingMall。万象城总占地面积58.63公顷，建筑规模为103.94万平方米，由完整的商业地块和住宅地块构成。商业部分总建筑体量近22万平米，集商务、旅游观光、休闲娱乐、餐饮购物等多种功能于一体，囊括了品牌超市、顶级百货、购物中心、风情步行街、流行前线、电影城、娱乐城等时尚业态，带来一站式畅享体验。万象城地处烟台新城区莱山区核心位臵，烟台大学西侧，观海路以东，原成熟商圈埠岚区域，商业氛围浓厚。项目东临清泉路，隔烟台大学与黄海隔海相望；北接滨海高端住宅区，与芝罘区紧密相连；西临城市主干道观海路，紧密联系市中心人群；南临烟大路，整个南侧为莱山区核心区域——居住区、行政中心、教育中心以及旅游度假区。作为莱山乃至烟台的商业新门户，万象城商业中心定义为国际化、情景式的城市ShoppingMall，致力于为烟台市民提供一个休闲购物的绝佳场所，带来媲美国际大都市的时尚体验式消费，铸造成为辐射大烟台乃至烟威地区的市级商业中心！20内部资料项目基本数据经济指标数据总用地面积(公顷)58.63公顷建筑规模103.94万容积率2.28覆盖率14.9%绿地率45%住宅建筑面积(㎡)69.53万商业建筑面积(㎡)21.44万住宅总户数7687户商业停车位3707个停车位住宅车位7687个主要商业体基本数据建筑名称层数每层建筑面积(m2)总建筑面积(m2)-1F7976.551F7715.92娱乐城计容面积29896.982F7097.583F7106.931F8496步行街计容面积16864.52F8368.51F6451.892F6292.64品牌超市计容面积3F6096.0631442.084F6387.485F6214.011F6573.95品牌百货计容面积34543.082F7020.9721内部资料3F7052.154F6800.965F7095.051F2065.472F2159.97主题商场计容面积3F2181.658392.274F1836.55出屋面层126.72不计容面积-2F38978.5059726.80流行前线不计容面积-1F20748.3计容面积-1F18230.2018230.20万象城之定位：烟台商业皇冠城市ShoppingMall集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一身集品牌超市、百货、数码、购物广场、流行前线、影院等复合业态于一体阐释：地处烟台新城区莱山区核心位臵，烟台大学西侧，观海路以东，原成熟商圈埠岚区域，商业氛围浓厚。建成以后，将集合百货、超市、步行街、娱乐城、电影城等等业态为一体。作为莱山乃至烟台的商业新门户，万象城商业中心定义为国际化、情景式的城市Shopping-MALL，致力于为烟台市民提供一个休闲购物的绝佳场所，带来媲美国际大都市的时尚体验式消费，铸造成为辐射大烟台乃至烟威地区的市级商业中心！时尚就是它的烙印，潮流就是它的根基，体验就是它的精髓，创富就是它的未来！对于ShoppingMall的阐述：多元化消费时代来临，烟台商业呼唤真正意义的SHOPPINGMALL！烟台是中国率先开放的滨海城市，随着烟台人收入水平的提高和消费结构的变化，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性，更注重购物过程的愉悦,需要在购物的同时增加适当的休闲和消遣，一次购足和一站式娱乐休闲的消费需求更加强烈！SHOPPINGMALL商业模式与烟台22内部资料新城发展一拍即合！为什么SHOPPINGMALL会风靡欧美和东南亚各国？SHOPPINGMALL又称MALL，可译为“购物林荫道”，意指在MALL内有一条或多条步行街，身临其境犹如漫步林荫道。SHOPPINGMALL是目前世界上大型商业地产的顶级形态，指在毗邻的建筑群中有许多餐馆、商店、娱乐休闲设施共同组成的大型零售综合体，不同消费群体都可以得到选择和满足。SHOPPINGMALL是大型商业物业的顶级形态，代表着当今国际最先进的零售经营发展方向，在欧美、东南亚等国家发展成熟。数据显示，单泰国曼谷就有20多家MALL，马来西亚吉隆坡有20多家，菲律宾马尼拉有30多家……SHOPPINGMALL的兴起和迅速发展，暗示着新兴商业形态的全面来临。祥隆万象城走在时代前头，大连首个步行街式SHOPPINGMALL应运而生！祥隆万象城以独到眼光，与百货、国际超市等品牌商家共同构筑烟台首个完整意义上的步行街式SHOPPINGMALL！百货和国际超市以经营高档品牌消费品为主，集中众多国际知名品牌；而地下流行前线、商业风情街以时尚为主题，并融合购物、娱乐、餐饮、休闲等功能，引进世界最新流行元素。错位经营，互补互旺，内外多重步行街系统以及国际级的购物环境引导顾客循环消费，成为烟台商业的新焦点！专家论坛——大势所趋SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL这种购物模式，对商家而言，多种经营业态共存，能延长顾客在商场停留的时间，扩大顾客层面，不同商家互相带动人流，形成互旺经营，保证商场的长久兴旺和多赢局面；对消费者而言，SHOPPINGMALL环境舒适，消费种类繁多完整，全方位满足了一站式购物、娱乐、休闲的需求。可以说，SHOPPINGMALL是零售商业的大势所趋！23内部资料万象城总规划分析生活馆品牌百货数码港主题商场品牌超市项目四至东：项目东临清泉路，隔烟台大学与黄海隔海相望；北：项目北接滨海高端住宅区，与芝罘区紧密相连；西：项目西临城市主干道观海路，紧密联系市中心人群；南：项目南临烟大路，整个南侧为莱山区核心区域——居住中心、行政中心、教育中心、金融中心以及旅游度假区。距离统计：距海边0.6公里/距市政府1公里/距迎春大街的行政区0.5公里距体育公园1公里/距汽车东站1.8公里/距凤凰山宾馆1.4公里距汽车站、火车站不足10公里24内部资料总规阐述九大商业极点五大景观广场，四大空中走廊，三大干道贯穿两大强大磁场，一条商业风情街九大商业极点：350米风情步行街、国际品牌超市、高端百货、儿童主题城、时尚流行前线、运动主题商场、国际影院、美食城、休闲五大景观广场：观海路进入数码港的景观广场；数码港一层挑空平台所形成的休闲广场；东侧超大景观休闲广场；商业街内部街道贯穿形成景观步行广场；整个项目外部的形成的景观园林和环境。四大空中走廊：项目西侧平台与商业街二层互相连通，通过连廊与北侧商业街相连，形成宽阔的空中走廊；商业街内部形成三大环形回廊。三大干道贯穿：观海路、清泉路、东西规划路构成项目外部主要动线。两大强大磁场：商业东西两端形成两大核心磁场，东端依靠超市、百货、流行前线、商业休闲广场形成购物休闲的主力磁场，西段依靠休闲广场、数码港、生活馆形成观海路侧主力商业磁场。一条商业风情街：商业街依靠复合的业态规划，良好的购物环境，立体的交通组织将吸引足够的人群。总规提炼五大完美规划全面策动万象城商业永续经营旺势成就烟台最有生机的商业体第一：建筑一个项目，策动一个商业繁华中心万象城商业具有22万平方米的庞大体量，包括9种商业类型、100多种经营业态与数以十万计的商品，不仅是为市民营造消费天堂，更是为城市的繁华与精彩提供丰富物质与优质服务；代表城市全新的商业形态，带动城市新兴的商业中心，更是代表着城市的崭新形象，成为城市商业的最佳名片。25内部资料第二：依托城市干道发展，构筑畅通八达的内外交通网络万象城紧邻烟台南北向的城市脉博——观海路与清泉路，宽阔的城市主干道输送来自四面八方的消费群。内部设臵东西走向的城市规划路，并拥有350米的风情步行街、商业局部环形车道、2个大型城市广场、多个形式各异的中空广场与主题广场，以及众多的室内外自动扶梯、电梯与步梯等，使项目各商业体得到完美的连接，形成立体化、生机勃勃的人车流通网络。第三：海洋主题购物乐园，营造优质景观式购物环境万象城的购物环境营造，由国内优秀的商业景观规划设计单位负责，以海洋风情文化为主题，以标志建筑为原点，演化出“波涛涟漪”的扩张形式，把半岛海岸的气息、文脉融汇到现代商业建筑中，力求营造城市综合型、体验式、休闲性的商业氛围，塑造最富活力和感性的城市商业中心。第四：完善商业配套，提供便利的购物条件万象城，为方便消费人群、核心主力商家与各类品牌的消费与经营需求，设臵丰富的商业配套设施，包括近2000多个专供商业使用的室内外停车场、多个商业服务中心、数个消防与安全监控中心、与主力店合作设臵多线路的免费购物车等等，让消费群得到舒心的消费体验，让经营者得到便利与稳妥的保障。第五：强大企业实力，构建永续经营服务体系祥隆集团作为跨国多行业复合经营的集团公司，涉足房地产、资源、投资、教育等多个领域，万象城项目是其未来最重要的开发项目之一。祥隆集团于5年前即着手万象城的发展思考与核心主力店的接洽与合作探讨，其中不乏世界500强的知名零售商。在开发建设之初，将成立专门的经营管理机构与经营委员会，为项目未来的持续经营提供专业与全程的服务。26内部资料东侧规划说明超市百货品牌港地上：景观休闲广场地下：流行前线1）项目东侧是现状人流最为旺盛的区域，规划有景观休闲广场、超市、百货、品牌港、流行前线；2）该区域交通通达性较好，东侧清泉路将烟台东部滨海住宅区的高端人群有效吸引到项目，东西规划路可将观海路人群进行有效引导；3）超市与百货将形成互动，互相促进，最大限度的汇集人流，依托近万平米的景观休闲广场，地上人流得到最佳的汇集；4）地下流行前线产品档次与超市、百货、品牌港形成互补，针对学生等青年类消费群体，将原商圈现有主力消费群得到最佳引导；西侧规划说明东西娱乐城规划路生活馆绿化休闲广场观海路27内部资料1)西侧主要由数码港商业体、生活馆作为主力业态，由绿化休闲广场作为汇聚人流的主要场所，将来自主干道观海路的人流有效汇集，并引导至商业街；2)生活馆的业态将非常丰富和完备，满足周边多消费人群的需求，数码港商业体由餐饮娱乐等多种业态组成，与商业街业态相互补充和协调；3)东西规划路成为观海路车辆进入项目的交通要道，也是车辆进去项目商业其他位臵的主要交通通道；万象城之交通万象城地处莱山区中心地段，周边海陆空立体交通高度发达。万象城临近城市干道观海路、清泉路、迎春大街，城市交通四通八达。项目距离烟台国际机场居不足20分钟车程，距港口、火车站约15分钟左右，公交网络四通八达。项目周边交通线路有：5路、7路、10路、17路、23路、50路、51路、52路、53路、55路、59路、107路等。详细阐述：项目西侧临近城市主干道观海路，路宽50米，双向四车道，与市中心南大街相接，南侧与迎春大街和绕城高速相接，是烟台芝罘区与莱山联系的大动脉，道路两侧集中了烟台主要的居住区、政府办公区、教育文化区等。公建机构——市政府及其他行政机构、广电总局、体育公园、大学城等原社区——金沟寨、海滨小区、后七夼、前七夼、迟家、石沟屯等。新社区——台湾村、响水湾、佳隆山庄、鹿鸣小区、声远山庄、四季花城、天合城、万光府前花园、绿色家园、南山世纪城、上海滩花园等）项目东侧为城市次干道清泉路，规划建成后路宽50米，双向四车道，是一条联系滨海观光大道和新城中心的交通要道，是烟台滨海高端住宅区的高消费人群进入项目的要道，道路两侧为工商学院、烟台大学、工商行政审批中心等核心机构。高端住宅区：东上海赋、渔人码头、海天名人广场、观海花园、茂源碧海山庄、御园、金海岸花园、黄海城市花园等）项目内部规划有东西交通交通干道，连接观海路与清泉路，是项目东西两端相接的车行路线，规划路宽20米，规划为四车道+双向人行道，将成为区域东西交通的主要干道。28内部资料万象规划之空间全方位多功能的体验空间大型商业体结合室外大型绿化广场，与城市环境进行交流、融合，弱化城市环境与建筑边界，使建筑自然融入城市环境。在屋面设臵多个绿化架空层，增加了亲切、怡人的室外活动空间，丰富了城市形象。商业体内各类复杂空间的组织是由许多中庭来完成的。结合中庭特点，内部空间以较大的尺度呈弧线型展开，以丰富空间视觉效果。中庭空间收放自然，组织出多种不同主题，并同时满足绿化、垂直交通等要求，增加了活动的空间，丰富了空间层次。顶部饰以采光天窗，为购物中心提供充足光源的同时，使人与自然、阳光有机会相接触。万象城商业之人流组织东侧人流：主要包括观海路车流人流，以及北侧工商学院，南侧规划路的人流，通过休闲广29内部资料场、干道的便利性、数码港和生活馆的目的购物吸引，将人流有效汇集，并通过商业街及商业体内部疏导。西侧人流：主要包括北侧清泉路人流车流，以及烟大人流和南侧迎春大街延长线人流。通过超市、百货、流行前线、休闲广场等的吸引汇集，并通过商业街和其他商业体的内部疏导，将人流进行最大化利用。内部交通组织商业街内部，横向交通通过商业街道的引导及高差的利用，形成可延伸的购物通道；垂直交通通过扶梯进入连廊，顺利进入二层，做到铺铺临街，也可以通过扶梯进入到地下商场，做到上中下的三维沟通。西侧架空平台，通过扶梯、步行梯与一层进行人流的沟通，通过架空平台，即可进入到数码港的二层，也可进入到商业街的二层。通过架空，将南北二层进行有效的连接。30内部资料东侧广场，平行交通通过广场的铺桩、景观、道路的规划将干道人流进行有效地平行疏导，进入至可商业体、商业街等；垂直交通主要通过扶梯、步行梯进入至地下商场。西侧观海路，通过步行梯可进入数码港，也可进入商业风情街。使得观海路与商业体和商业内部沟通更加紧密和和谐。商业规划之建筑形态以现代派新都市主义进行建筑形态的设计31内部资料本建筑群作为大型建筑综合体，位于烟台市的主干道旁，建筑的建成将对区域城市空间环境产生重要影响。为体现商业建筑多元化、商业气息浓厚的特点，采用大体块，多元素、多材料组合的作法，给人以耳目一新的全新感受。建筑造型处理上注重将性质、功能不同的建筑相统一，采用新材料新技术丰富建筑立面，并通过若干天桥和架空平台来增加建筑的整体性。商业规划之景观展现烟台海域文化的蔚为大观，展示现代城市商业的购物体验。整个地块南低北高，地势较为平缓。西侧为高低起伏、景色秀美的凤凰山，东侧隔烟台大学可远眺气势磅礴的黄海。充分利用地势的起伏和高差，将商业景观的观赏性和实用性有机结合。景观展现将以标志建筑为原点，演化出“波涛涟漪”的扩张形式，把半岛海岸的气息、文脉融汇到现代购物中。力求营造城市综合型、体验式的商业氛围，塑造最富活力、时尚、现代化的城市商业购物公园。商业规划之配套————组成配套停车位配臵四组自动扶梯四组步行梯东侧广场四个下沉广场公共部分将设臵大量一个户外展览平台临时停车位，保证充公共部分两组自动扶梯足的商业停车的需西平台广场三组步行梯求。一个下沉广场三组自动扶梯商业街公共四条南北连廊32内部资料足够数量的步行梯四组自动扶梯三台垂直客梯两台垂直货梯百货五层设臵餐饮配套设施设臵中央空调、消防系统、给排水系统两组自动扶梯两台垂直客梯两台垂直货梯娱乐城三层设臵餐饮配套设施地下停车位1085个设臵中央空调、消防系统、给排地上停车位240个水系统临时停车位将根据实一组自动扶梯际需求设臵一台垂直客梯商业单体品牌港一台垂直货梯部分设臵中央空调、消防系统、给排水系统十一组自动扶梯七台垂直客梯四台垂直货梯流行前线负一层设臵餐饮配套设施设臵中央空调、消防系统、给排水系统四组自动扶梯五台垂直客梯两台垂直货梯地下停车位：373个超市五层设臵餐饮配套设施地上停车位：134个设臵中央空调、消防系统、给排水系统33内部资料一组步行梯步行街商铺与其他商业体共用设臵消防、卫生间、给排水系统万象城功能业态篇商业业态规划九大商业极点完美业态组合引爆万象城商业由9个商业极点构成，各商业均引进国内外知名商家进驻，相互之间共同打造成为烟台最具特色的综合商业体。并通过多个主题广场、步行街、规划路等有机联系，形成多层面、立体化的客流积聚与分流之势，成为生机勃勃的商业生命体。350米风情步行街：规划350米长的风情步行街，承载万千宠爱，100多家品牌商店，全面呈现城市精彩的一面，弥补烟台没有步行街的遗憾。国际品牌超市：规划数万平米超市功能区，凭借与生俱来的优质地段，吸引世界500强超市强势进驻，庞大消费人流将在这里汇集。高端百货：在数十万高端人群聚居之所，提供一座建筑，为顶级百货量身定造，满足庞大消费力，更为烟台商业与世界接轨提供良好平台。儿童主题商城：每个父母的爱雏之心都是谆谆的；孩子的成长无不需要全方位、综合性的服务；一个集教育文化、饮食服饰、娱乐游戏、生活服务的综合性儿童主题商场来到烟台，为孩子们的成长提供的细致周到的服务。时尚流行前线：数万平米的地下商场，引入时尚流行元素，这里的每一个品牌都是个性的，每一个商家都是时尚的策动者。主题商场：商场不稀罕，但有主题的商场往往一个城市只有一个，恰恰在万象城。引入最优良的主题商家，呈现不一样的购物精彩世界。国际影院：国际一流影院都来了，选择其中最好的，体验全新视觉美感，全球同步的大片将在这里上演。34内部资料美食城：汇聚全球美食，中式大餐、情调西餐、风情美食……在这里原汁原味呈现，味蕾的感觉每天都是新鲜的。休闲娱乐：连锁KTV、电玩城、大型休闲娱乐机构……24小时不打烊，全天候的优质服务，填补港城高端休闲娱乐的空白。品牌超市1）布局品牌超市位于清泉路以西，休闲广场侧。是现状人流最旺的位臵，主力超市完全可以短时间达到较为理想的经营状况；交通通达性较好，可通过东西规划路、清泉路、迎春大街直达，具有较好的可视性和达到性；品牌超市位于商业体2、3层，一层为超市设臵主要交通通道，商业体外部显要位臵将设臵超市招牌。2）规划该商业体规划面积共计约31442平方米，其中，2、3层超市可经营面积为12388.7平方米，另有一层设臵部分交通组织面积；一层零售店铺位面积约6452平方米；四层、五层为迪斯尼儿童乐园、餐饮娱乐类店铺总面积约12600平方米；2600层高：1—5层：6米；负一层：6.2米—7.2米；负二层：5.2米，局部4.2米。35内部资料一层规划：一层以店中店的形式划分，规划为室内商业步行街，做到铺铺临“街”。业态规划为零售类的业态，作为商业街东部的延伸，更加丰富了商业街的形态，加强了商业人流的有效循环。四层规划：将打造城烟台地区首席儿童主体购物商城——迪斯尼儿童城。儿童主体商城主要经营业态包括：幼教中心、儿童乐园、童装、童鞋、玩具、妇婴用品等等；五层：规划以品牌类运动健身、大型连锁餐饮为主要业态。品牌百货1）布局品牌百货规划于清泉路西侧，具有最优的展示效果，有利于商家形象的展示，以及品牌的树立；百货正对清泉路，门前规划有1万多平米的宽敞广场，侧面规划步行街。两面临街，展示面极佳，人行流动畅通无阻，未来商场户外活动场所充裕；36内部资料在新开发建成的莱山区，百货购物者多为驱车购物，交通和可达性对于项目百货的消费至关重要，物业所在位臵具备了良好的交通通达性；商业街及整个项目的整体运作对于观海路人流是巨大的吸引，规划合理的交通动线，业态丰富的购物场所以及品牌商家的号召力造就独特的吸引力。2）规划总面积约34543.08㎡。百货占据1-4层，总面积为27448.03㎡，一层6574㎡，二层7021㎡，三层7052㎡，四层6801㎡。五层7095㎡，规划以国际影院、电玩、配套餐饮。万象城风情商业街1、布局风情步行街横跨项目内部，连接观海路与清泉路，将项目观海路与清泉路的主力店连接在一起，形成两点一线的商业布局，将人流进行有效沟通；商业街东西排布，两头充分敞开，呈现喇叭口形状，充分吸纳人流，保证商业街商铺37内部资料的经营旺盛；2、规划商业街定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街。商业街总建筑面积为16864.5平方米，总长350米。单元铺位的面积在50—100平米之间，节点铺位面积达到200平米以上。做到了足够的包容性和业态布局的灵活性。在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，在节点和西侧部分设臵餐饮业态，保证各业态之间的互相合作。以商业街为中心呈哑铃状布局，使得商业片区首尾相连，互为依托。两端重心分别为超市、百货，并通过商业街与大型休闲广场连接两端，最大限度的汇集人流。开放式商业街布局，敞开式的开口，具有较好的通透性。商业街东西两端均为开放式设计，保证良好视觉通透性的同时，使人流自然进入，保证了商业街作为主要的步行通道，带动整条商业街的运营。先进的商业连廊、回廊设计，铺铺皆为临街旺铺。整条商业街，约100米一个连廊，将南北商业街的街铺连接起来，通过手扶梯步入连廊，与二层退台相互联系，形成回廊，将商业街人流有效吸引到二层，做到铺铺皆为临街旺铺。西侧广场独有的挑空平台，将人车分流，铺铺皆临街。挑空平台的设臵将西侧商街规划为两层商铺均临街，平台做为景观式的休闲广场，可汇集大量人流，通过扶梯、楼梯与商业街、商业体进行有效沟通。38内部资料商业街设计精致景观，移步换景，动静相宜，完美互动。商业街景观及小品做到主题性和参与性，步步有新体验，处处是好景观，在购物中享受环境带来的享受和愉悦。部分商铺独特的loft格局，买一层送一层，创新港城街铺新格局。局部二层7米层高，可根据需要任意间隔成两层，真正做到买一层送一层，不仅增加了商铺的实用面积，而且使得空间更富有变化，业态布局更加灵活多变。商业街布局合理，达到经营和运营的双重效益。合理利用高差和适当的曲折，既保证街道布局合理，又保证商铺充分的展示面，使得整条商业街经营、购物、运营三方面最佳结合。商业街宽20米，具备充分的公共空间，确保人流畅通。商铺尺寸合理，内部使用率超高，适用空间有保证。商铺开间均超过4.5米，具备了较大面积的展示面。商铺内部空间方正，无浪费面积，每一分钱都花得值得，都能创造利润。设臵统一招牌和店面设臵，做到统一形象、统一展示。铺铺皆为旺铺，铺铺均为重点，做到经营的公正性和共利性。流行前线（地下商城）1）布局39内部资料流行前线位于烟大北门，紧靠清泉路。在商业休闲广场、百货、超市、主题商场正对地下一层；现状商业多以学生等青年群体为主要消费群，他们一次性消费力有限，但是具有重复消费的特征，而且经营业态所需面积较小，对购物环境及便利性的要求相对较弱，地下规划将针对此类群体进行业态规划。2）规划定位为以学生和青年为主力消费群，以购物、餐饮、娱乐、休闲等业态为主的流行前线。流行前线总面积38978.5㎡。该位臵集中百货、超市、主题商场等多个商业集合体，另外有商业广场的集合效应，将是未来人流最多，也是最为繁华的区域，交通通达性较好，可通过清泉路、规划路、迎春大街等多个路线抵达项目；商铺主要划分面积在10---20平米，通道在1.5米—3.5米之间；配设中央空调，地下美食区设臵美食广场和美食街；地下设臵充足的垂直交通，将地上广场、商场以及地下车库相互连通；娱乐城1）布局40内部资料娱乐城规划于观海路东侧，是现状人流最旺的位臵，具有极佳的地利优势，既可覆盖整个莱山，也可辐射整个烟台、甚至威海地区；交通通达性较好：市区、高端居住区消费群可通过观海路、清泉路驱车直达；中央居住区消费群可通过迎春大街直达；大学城消费群可通过清泉路直达；2）规划万象娱乐城规划面积共计约34700平方米，其中，东侧一层面积为7976.55平方米，东侧二层为7715.92平方米，三层为7097.58平方米，四层为7106.93平方米。地下一层车库面积为8076平方米。品牌港（运动主题）1）位臵说明地理位臵优越，具有较广的人流和优良的展示面；适合设臵主题类的业态，与百货及其他业态相互补充；定位为运动类主题商场，以吸引学生及青年群体为主；2、体量说明41内部资料总面积8260㎡。其中，一层2065㎡，二层2159㎡，三层2181㎡，四层1836㎡。各大业态性描述：一、国际品牌超市位于清泉路以西，是现状人流最旺的位臵。总建筑面积为3.2万平方米，共分为5层，单层面积约6500平方米，层高均为6米。一层为精品店中店，规划为室内商业步行街。二层、三层为国际品牌超市，可经营面积约13000平方米，将引进乐天、乐购或沃尔玛其中之一。四层为大型儿童主题购物商城，主营业态包括：幼教中心、儿童乐园、童装、童鞋、玩具、妇婴用品等。五层为大型餐饮及健身中心。二、时尚百货位于清泉路西侧，具有最佳的展示效果，有利于商家的形象展示和品牌的树立。总建筑面积为3.5万平方米，共分为5层，单层面积约7000平方米。1—4层为精品百货，层高为6米，将进行整体招商，引进知名品牌百货，如王府井、大洋百货等。5层为层高10.5米的大型国际影院及休闲餐饮、电玩城。三、流行前线位于海洋主