物业管理实务知识1剖析

物业管理实务知识主讲人:方向明政府、开发商、物业管理公司、业主、业主委员会之间是什么样的关系？1、政府与后面几个主题的关系是指导与被指导、监督与被监督、协调与被协调的关系。2、后者所做决定和行为不得违反国家的法律法规及政府的有关规定。3、业主大会、业主委员会与物业管理公司之间是委托与被委托的关系，双方是平等的民事主体。业主委员会是业主大会的长设机构，代表业主大会行使权利和履行义务。业主大会是由全体业主组成的，业主有权参加业主大会，享有投票权、选举权和被选举权。业主享有哪些权利？所有权。业主对专有部分享有充分自由的占有、使用、收益和处分的权利，即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉。相邻使用权。业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请求其他业主的专有部分或公用部分的权利。比如：为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼上业主的地板，楼上业主不得拒绝。对共有部分的使用权。对于共有部分，业主可以合理地善意地使用。收益权。如共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相应分额的利益。表决权。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。参与制订规约权。即参加全体业主大会，参与制订和修改公约、管理规则等权利。选举与罢免管理机构人员的权利。即参加业主大会，选举管委会成员，罢免管委会成员以及通过管委会罢免物业管理公司的权利。请求权。即依据管理公约请求召开业主大会、请示管理机构正当管理事务，请求收取分配共有部分应得的利益、请求停止侵犯共同利益的行为的权利。什么是建筑物区分所有权？建筑物区分所有权指区分建筑物专有部分所有权、共用部分持分权及因共同关系所生的成员权等三要素构成的特别所有权。建筑物区分所有权专有部分指建筑物中具有结构和使用上能够独立存在的部位，它以墙壁、天花、地板为间隔构成具有一定长、宽、高的立体空间。商品房销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的共用建筑面积之和。商品房套内建筑面积由三部分组成：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑之间的分隔墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。建筑物区分所有权共有部分的共有权《民法通则》第78条中共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的分额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。只有夫妻共有、家庭共有、继承人在财产分割前对遗产的共有三种共有是共同共有，其余的共有都是按份共有。按份共有在使用权能上可表现为轮流使用如电梯的使用、网球场的使用，和共同使用如游泳池、楼梯的使用，以及分割使用如停车场车辆的停放等方式。对于小区公共收益的处分方式上通常是按共有部分之应有比例来共同享有，如共有设施停车场对外出租获取的收益的处分通常方法是列入公共基金，公共基金属业主按份共有，因此共有部分的收益分配上是按份共有。业主成员权的投票权在国际惯例都是按公共分摊部分之应有比例或与业主户数相结合的两种方式来行使。因此公共事务的管理权能也是全部或部分按业主以公共分摊部分之应有比例来表决。在公共部位的维修养护义务上，维修养护费用在物业管理行业通行的做法是按公共分摊部分之应有比例来分摊或从公共基金中支出，因此从业主履行的义务上可以看出是按享有权利的比例来承担。发展商“买高层送天台”是否成立？在房地产交易中经常出现有开发商“买高层送天台”的广告，天台是建筑物区分所有权人共有，在开发商销售之前，建筑物包括天台大产权属开发商所有，开发商在向第一个业主销售时可以承诺“买高层送天台”，但这是以区分共有人—开发商放弃原本享有的天台共有权为前提的；当开发商向第二个业主销售物业时，虽然开发商可以放弃原本享有的天台共有权，但开发商无法替代其他业主作出放弃享有天台共有权的申明，开发商此时奉送的天台应归属于全体包括开发商在内的业主共有。即使该天台由于其空间位置特殊，只能是某一业主单独使用，其他业主不可能享用，但仍不会影响其他业主对该空间享有的所有权，进行合法的利用。公用部位、设施设备及景观权公用部位、设施设备指除个体业主专有、部分或区域业主共有、土地所有权公有、其他公用事业所有外的所有物业、设施设备，如公共文娱场所、会所、路灯、配电房、二次供水设施、道路、公共停车场等，以及小区绿化、园林景观、建筑小品、楼宇及屋顶造型、外墙面等构成小区环境、面貌或风格，应属全体业主公有。供电、供水或通信线路等主干点至市政管道或线路分支点部分可能是市政设施，也可能是全体业主所公有，界定的方法是看由谁出资建设、购房款是否已包含该费用。“景观权”属于全体业主所公有，它是一种虚拟的所有权。作为小区风貌的楼宇外墙面颜色、立面造型、绿化、道路以及小区四周的草地上或小区与外界交接建筑物楼顶上的空间等，是小区的形象和特征，也是城市的市容市貌，为全社会所有，所以对其的利用和使用、更改除应得到全体业主认可外，还会受到城市建设法律、城市规划等因素的制约。景观权不同于相邻权，相邻权是指不动产的各方，在履行权利的同时应保障相邻方截水、排水、通行、通风、采光等方面的便利。“景观权”在具体操作中的表现形式楼宇外墙清洗由物业管理区域公共基金支出。依靠楼宇获取广告收益归全体业主。设置广告前应进行可行性分析，至少经景观承载物业业主的同意。安装防盗网的小区，防盗网统一规格、花样。空调的安装应在指定位置，排水管应接回室内。小区对外展示的外墙面颜色、立面造型、建筑结构、绿化、道路等的更改除经景观承载业主的同意，业主大会决议批准外，还应报城市建设部门审批。小区内部规划的更改除业主大会同意外还需相邻受影响的业主的同意。业主对物业服务质量不满时可以拒缴管理费么？业主对物业管理服务质量不满不可拒缴物业管理费。物业管理是企业，其工作的开展经费来源于业主的物业管理费，如果业主不缴管理费，公司由于管理费不足服务水平将还会下降。从法律的角度来说，业主对物业管理服务质量不满，但如果没有证据证明物业管理公司违约在先，即物业管理公司没有依照合同进行物业管理活动，且造成服务质量达不到合同规定的标准时，业主不交管理费，要负违约责任，在因纠纷导致诉讼时业主将面临着败诉。但如果物业管理公司事先向业主作过承诺说服务质量达不到要求业主可拒缴管理费，在这种情况下，业主不缴纳管理费不构成违约。最好的办法是业主向物业管理公司反映要求其改正，同时也可以向业主委员会汇报，由业主委员会向物业管理公司进行交涉，如果物业管理公司不接受意见并且改正不符合条件时业主委员会可以解聘物业管理公司。谁拥有小区停车位的处分权、收益权？解决纠纷的关键在于弄清谁享有小区车位的处分权、收益权。如果业主拥有车位的所有权，则业主拥有车位的处分权和收益权。但业主在处理车位时，不得改变车位的使用性质，并且应向物业管理公司交纳一定的管理费，因为物业管理公司在负责看管车场车辆时，要有一定的成本支出，而且物业管理公司也负有看管车场车辆的责任。如果是在小区路边划线停车的，车位所占土地的使用权属全体业主所有，此时物业管理公司只有停车管理权，负责看管车辆，收取看管费。物业管理公司是否有对住户罚款的权利？罚款是一种行政处罚行为，除行政处罚以外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”，其设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施任何行政处罚行为。同时，物业管理公司是受小区业主委托负责小区物业管理工作的，其作为委托合同的一方，与业主之间是平等的民事主体关系。物业管理公司的身份是业主聘请来的“管家”，依照双方签订的合同履行，如业主违约可以追究其违约责任，但她没有实施罚款等行政处罚的权利。业主委员会能否独立承担民事责任？在目前的现状下，业主委员会很难独立承担民事责任。业主委员会没有自己独立的财产，业主委员会的办公用房名义上可以是业主委员会所有，但是，办公用房的用途有明确的规定，即只能用于物业管理用途，业主委员会不能将其出售，也无法以其承担责任。维修基金等是全体业主所有，业主委员会仅以业主名义代管。在当前的程序设计中，业主委员会如果要提起诉讼，签订合同，一般应事先由业主大会通过，并根据业主公约及业主委员会章程，解决预交诉讼费、聘请律师等费用承担问题，最后的诉讼结果—无论胜诉还是败诉，也均应由全体业主承担责任。业主可随时查阅物业公司的财务状况么？从理论上讲，业主交纳的物业服务费不是物业管理公司的自有资金，也不是物业公司用自有资金取得的赢利，因此物业服务费收取和使用不属于物业公司的商业秘密。不管是酬金制还是包干制，业主都有知情权，并非包干制情况下，物业管理公司就可以把物业服务费全部截留归己。业主作为费用的支付人，有财务监督的权利，但此项权利并不能通过个别业主私人检查物业公司的帐目来实现。查帐的目的是监督物业公司财务支出是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主的行为。作为监督方与被监督方都需要就检查结果作出权威的、有法律效力结论，而一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此，当业主以个人身份查帐时，物业公司有权拒绝，否则每个业主都可以滥用自己的查帐权，这样只能严重干扰物业公司的正常运作。业主如果要行使此项权利，有两种途径可以选择：一是私人委托会计律师事务所检查；二是提请业主委员会委托专业事务所检查。只有国家法律承认的专业会计事务所才能提供有效的审计以达到查帐目的，维护双方的合法权益，同时也才能真正帮助业主行使自己的合法权利。物业管理公司在业主办理入住手续时是否有权扣押业主的房屋钥匙？业主购买房屋，就与房屋的开发商形成了一种房屋买卖关系。在这一法律关系中，业主与开发商双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋的约定向开发商付了全部房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。“交付房屋”就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。物业管理公司与开发商是两个独立的法人主体，物业管理公司自始就没有拥有房屋钥匙的权利，它只是在业主办理完入住手续时代开发商把钥匙交给业主。业主入住手续不全，它可以采取它有权采取的其他有效措施，但无权扣押业主房屋的钥匙。物业公司有权对业主强行停水停电么？物业管理公司在物业上主要享有的权利是收取物业管理费，其主要的义务在于提供合同约定的物业管理服务，包括保安服务、清洁服务等。实际工作中，物业管理公司往往基于委托而向业主代收代缴水费和电费，物业管理公司经常采取停水停电的办法催缴物业管理费。而且，物业服务合同也往往订有停水停电条款。因此物业管理公司普遍认为业主不缴物业管理费，物业管理公司停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并无不妥。事实上，小区业主供水供电合同的相对人应是供水公司或供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴纳水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。也就是说，用水用电人享有要求供水供电的权利，而供水供电人则享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴纳水费电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。物业管理公司不属于供水供电人，其不享有停水停电权。停水停电权是供水供电企业的一项重要的合同履行抗辩权。在物业服务合同中，双方即使约定在业主欠费的情况下，赋予物业管理公司以停水停电权，这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否则，即视为无效。物业管理公司之所以收取水费、电费，这种“收费权”只是受供水供电人委托。由于供水供电义务所对应的缴水费电费义务。此时，即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段，由于供水供电所对应的只是缴水费电费的义务，同样也不能以停水停电催缴物业管理费。物业管理有其特殊性，其服务针对全体业主而不能分割，在单个业主不履行缴纳管理费义务时，物业管理公司不能依合同履行抗辩权拒绝提供物业管理服务。这样，势必侵犯其他业主的利益。物业管理公司应当采取合法而政党的程序行使，譬如与当事人协商，向法院起诉，或者依双方订有的仲裁条款申请仲裁。业主车位经常被人强占，怎么办？业主交纳了一定的车位使用费，没有车位停车，可向物业管理公司提意见或投诉。物业管理公司按有关规定收取了业主的车位使用费，如果没能保证其车位的使用权，其行为本身就是违反了合同中关于车位使用服务的约定，应及时纠正，并且认真地履行合同约定事项；物业管理公司的行为如给业主造成了损失，还应负违约责任。停车场停车被撞，物业公司是否有责任？不能仅仅认为物业管理公司收取的停车费是车位使用费，毕竟，物业管理公司有对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治的义务。目前在法规中虽然没有规定物业管理公司对小区停放车辆的看护职责，对物业管理公司失职而造成的损失如何赔偿尚无明文规定，但是，物业管理公司对自己的失职行为还是负有责任的。小区居民按照物业管理委托合同的规定或物业管理公司的要求将车辆停放在指定车位上，这种行为本身已经体现了要约和承诺的吻合，双方在法律责任上的权利义务关系即已形成。物业管理公司因管理不善给业主造成损失怎么办？[案例]2002年2月，杨某买了某小区一层一居室住房一套，入住时他与小区物业管理公司签订了物业管理委托合同，并交纳了物业管理服务费，第二天，杨某将自己的衣物、家具和一台电脑搬入新居便外出办事，三天后杨某回来发现房间全部被厨房下水道涌出的污水浸泡，室内衣物、家具、电脑全部损坏。为此杨某起诉要求物业管理公司予以赔偿。[点评]由于杨某购买的房屋是一层，上面还有五层无人居住，但其与物业管理公司签订的楼房代管协议中明确约定：物业管理公司负责该楼房上下水管线的管理维修。而且，物业管理公司也收取了相应的管理费用，杨某回来发现房间全部被厨房下水道涌出的污水浸泡，室内衣物、家具、电脑全部损坏。这与物业管理公司的失职是有直接的关系，因此，物业管理公司对杨某的损失应承担赔偿责任。物业管理公司的管理权源于何处？物业的管理权、经营权与房屋的所有权、使用权分离，才有可能让物业管理公司行使管理权。由于业主对公共部位、公共环境的管理无法投入过多的个人精力，又没有专门的技术人才，所以，必须依靠物业管理公司才能达到有一个整洁、卫生、舒适的环境的目的。物业管理委托合同是物业管理公司获得管理权的依据。物业管理公司与业主委员会签订了物业管理委托合同后就成立了物业管理法律关系，物业管理公司就取得了管理权。物业管理公司的服务质量、服务水平是获得管理权的依据。依法进行物业管理是能够拥有管理权的关键。物业管理公司从何时开始向业主计收物业管理费？物业公司一般从购房人验收房屋、签字认可后，开始计收管理费；也有的物业管理公司从住户办理入住手续时开始计收管理费。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：开发商在卖房时承诺免第一年管理费，就属于这种情况。如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不来收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。业主没有居住买下的房屋，物业公司是否有权对其收取管理费？产权人长期不住的房屋也应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。[案例]温女士购买了一套期房，在办理入住手续时，温女士对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，只在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，温女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催缴物业费的通知，温女士觉得很冤，当初房子交接就不满意，这半年自己也没住，怎么还要交纳这么多物业管理费？[点评]虽然温女士在收楼时对开发商交付的房子提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又接受了房屋钥匙，则说明温女士对房屋的交付已表示认可，她可以就提出的细部问题继续要求开发商进行维修，但不能据此认为开发商不符合交付条件。（《商品买卖合同》、三书一证）既然房屋已经交付，无论温女士是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司已提供物业管理服务。当然，如果温女士认为物业公司的收费标准不合理或对提供的服务不满意，则可以对这部分内容向物业公司提出异议。出现紧急情况时，物业管理人员能否采取破门而入的措施？物业管理公司管理的任务之一就是保证管理区域的人身、财产安全。当出现紧急情况时，如果保护的利益大于其造成的损失，就可以采取紧急避险行为。所谓紧急避险，就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。如果业主房内出现危及业主、非业主使用人或第三人人身、财产的紧急情况，而业主又不能及时打开房门，物业管理公司可以采取破门而入的办法，但该办法必须符合紧急避险的条件。物业公司是依据物业管理合同的约定从事物业管理工作的，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。物业公司可将物业管理合同中的免责条款约定为：“物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：（1）为救助任命而造成的必要财产损失（比如有人在房间企图自杀、物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）；（2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强行入内救治）；（3）为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；（4）其他类似上述情况的情形。这样，看起来好像对物业管理者多了一些约束或控制，但是实际上，却明确了其免责条件，使之具有可操作性，才能从根本上避免纠纷与麻烦。业主入住后以房屋存在问题为由拒缴管理费怎么办？有的购房者在购买了商品房后，在搬入新居时发现房屋存在质量问题，也有的购房者办理入住手续时，发现房屋的结构布局与预售合同上所附的平面图不一致，房屋实际面积小于购房合同所约定的面积。由于购房者不满房屋状况，因此入住后一直拒绝交纳物业管理费。物业管理与房屋买卖是两种不同的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的法人，业主入住后如果发现了房屋存在质量问题，不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交纳管理费。购房者在与开发商签订房屋买卖合同后，对开发商的违约行为，购房者完全可以凭借相关证据追究开发商的违约责任。而物业管理公司与开发商是两个民事主体，物业管理公司仅依据其与业主之间的委托管理协议履行相关职责，上述问题的产生既不是物业管理公司造成，也不属于物业管理的范围。因此，如果业主以这些原因作为其拖欠物业管理费的理由，显然不能得到法律的支持。某业主在公共地方乱堆乱放，物业公司应怎么处理？有些业主占用公共场所或在共用的楼道、大堂对方货物或垃圾，侵害了其他业主的利益；当其他业主向物业管理公司投诉时，物业管理公司应及时作出处理。物业管理公司处理此事时要依据合同或公约的约定，并按照有关法规处理。路上障碍物绊倒业主，物业公司应负责任吗？物业管理公司对所管理的物业有收取管理费的权利，对区域内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目有进行维护、修缮和整治的义务。物业管理公司应保证其所管理的物业不对他人人身和财产造成危险和损害，虽然道路有别于一般财产，但仍是物业管理的重要内容之一。如果物业管理公司知道道路上有障碍物可能对行人的人身和财产安全存在危险时，应当及时采取有效措施。否则，路上障碍物对业主造成损害，物业管理公司应承担责任。开发商赠送面积物业管理费应如何处理？根据地方有关规定，物业管理费的收取主要是根据买房人得到的产权证上面积来收取，如果开发商在为买房人办理产权证时没有将所送面积进行专门的说明，那么在收取物业管理费的时候将按照未送面积之前的面积来计算。现在很多房地产项目在促销时，采用送阳台、花园、阁楼、地下室的做法。这样一来，买房人只花房子本身的钱便可以得到额外的一部分面积。实践中，物业管理费的收取将直接取决于房产证上标明的面积。如果产权证上的面积没有将赠送的面积算上，买房人不用交纳这部分管理费。业主私人花园的权属与管理费花园如果是为某专有的物业所配套的，要看该专有物业的产权证上是否包含花园的面积，如包括，花园就成为业主的专有部分，业主所交管理费的面积应包含花园。由于花园是露天的，向公共区域敞开，花园的建筑格式、面貌为公共区域的外观，是物业管理区域景观权的一部分，因此，该业主不能肆意改变用途或更改原有之风格。如果产权证上没有包含花园的面积，且不符合原公共区域的规划，原则上应将该私人花园回归其公共属性。高层住宅的首层住户应否承担电梯费用？首层业主与首层以上的业主对电梯享有按份共有权。但在事实当中，首层业主通常不需要使用电梯，因此电梯对首层业主来讲意义不大。国际上关于首层电梯是否交费也有两种完全不同的观点：一种认为电梯是公共服务产品，不可能也无法绝对实现公平分摊，因此首层业主应与其他业主一样共同平均分摊；一种认为电梯的运行费、管理费、维修养护费主要是因为使用而引起的，首层业主并无实际使用，徒有其名而无其实，只承担义务不享受权利。我个人的观点是首层住户应该交纳电梯的运行维护费用。首先，从财产所有权关系来看，电梯属楼内全体产权人共有，共有财产的维护费用应由全体产权人负担。其次，从电梯服务的特点来看，电梯服务属于公共性服务，公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点。因此，我们不能排斥任何人去乘电梯，电梯的运行费用也不会因为某一个人不去乘坐而减少。最后，从实际操作上讲，如果同意首层住户不交电梯费，就会引起一系列的连锁反应：二层、三层住户会以不使用电梯为由拒绝交纳电梯费，甚至更高层的住户也不交纳电梯费用，其结果是电梯费无人交纳，电梯无法运行。如果服务有折扣的，收费也应有折扣。是否越高层的住户其承担的电梯维护费就越高？在现实中高层的业主虽然电梯运行距离远但未必使用的频次高，低层的业主虽然电梯运行距离近但未必使用的频次低，即使同样的频次和距离不同的乘坐人数造成电梯承受的负荷不等，电梯运行的费用和折旧也不相同。所以，电梯维护费不能简单以其楼层高低来决定。未交物业管理费的业主能否当业委会委员？首先，权利和义务对等是一个整体概念，不能把它抽象为业主交费和有权当业委会委员对等。我们不能说某人偷税，没有尽公民义务就剥夺他的公民权。其次，要看不交费的业主又没有过错，这要靠广大业主去辨别。如果让不理解物业管理、不支持物业管理工作、只顾谋取私利的人当委员，对小区管理是不利的。再有，公民权不是谁都可以剥夺的，业主的选举权和被选举权不是开发商、物业公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。开发商减免管理费的承诺是否有效？如果开发商对业主减免仅是为促销而做的口头承诺，那么对物业公司没有约束力。从有关法律规定看，收取物业管理费是物业管理公司的权利，开发商没有权利擅自处分他人的权利。开发商承诺是否有效，要看其是否有物业管理公司的。如果开发商向购房者出示了物业管理公司减免管理费的授权委托书，那就是物业公司的承诺。这种情况下，物业公司必须依照承诺，在其管理的有效期内不得向业主收取全额物业管理费。如果开发商书面承诺由开发商补贴，并不涉及物业管理公司的权利义务，也是合法有效的，业主可以要求开发商依照其承诺，为自己补贴这部分费用。根据规定，如果物业管理公司对开发商的承诺不予追认，开发商减免物业管理费的承诺对物业公司没有约束力，买房人不能要求物业管理公司减免物业管理费。如果买房人有证据能够证明开发商确实做出过减免物业管理费的承诺，那么就可以要求开发商按承诺兑现：由开发商支付减免的物业管理费给物业公司，买房人则按开发商承诺减免后的标准交纳管理费。为何物业管理费不能免物业管理费不完全是物业管理公司的收入，其中很大的一部分要投入到物业中的各种消耗。从理论上来说，如果部分人不交物业管理费，物业管理费总额就会减少，相应地用于消耗的款项也会减少，提供的物业服务会打折扣。那些交齐物业管理费的业主拥有得到完善物业管理服务的权利，这对于他们是不公平的，免收的物业管理费最终还是摊到了其它业主头上。 有些发展商或物业管理公司称：免交的物业管理费是由该小区的物业管理公司的营业的利润抵消的。这种说法不能说没有道理，但实际上很难操作。因为收取物业费时，利润还根本算不出来，弄的不好还可能出现亏损。而用来替代收费的利润一不合财务规则；二这种黑箱操作容易使广大的业主对物业管理公司的动作产生不信任感。业主擅自在外墙打孔装空调怎么办？房屋建筑共有部分包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等，外墙面居于小区房屋建筑的共有部分，其维修、养护和管理属于业主委托的物业管理公司管理事项，当业主对外墙面造成损毁和外观上的破坏时，物业管理公司有权按照全国物业管理条例予以制止、批评教育，并在其造成损失的情况下责令其赔偿损失。物业管理公司和业主之间难免有一些矛盾，业主不能只顾小区业主的集体利益和物业管理公司的权利和职能的行使而只顾个人的利益行事。双方应按规定行事，用协商的方式解决争端。物业公司突然停电造成业主财产损失是否应承担责任？[案例]在某住宅小区，江先生住宅为办公和住宅在一起。有一天，江先生正在为某公司设计一套大型的室内装修效果图，工作将结束，却突然停电了，电脑未保存的工作成果化为乌有。经查，这次停电是由于物业管理公司维修电路而停电，且停电未通知业主。江先生要求物业管理公司赔偿损失而发生纠纷。[点评]一般情况下，因断电不会造成电器损坏，只会造成电器不能使用，一旦恢复供电，电器可恢复使用。特殊情况下，因供电事故造成电器损坏时，需由权威部门认定事故原因，分清事故责任。若认定为物业公司未尽义务或责任事故，物业公司应承担责任。本案中物业管理公司未尽职责，造成江先生的损失应由物业管理公司赔偿损失。建筑物已过保修期发生质量问题物业管理公司应否承担维修责任？[案例]某住宅小区部分业主发现自家的自来水有异味，要求物业管理公司进行检查。经物业管理公司检查人员沿着管道线路逐段打开检查，最终发现由于排污管破裂，污水漫溢，渗透到蓄水池内，造成自来水污染。全部业主要求物业管理公司赔偿经济损失。物业管理公司辩称：污水管破裂是因为建筑公司采用了不合格的工程材料，所造成的损失应由建筑公司和开发公司承担。开发公司辨称：小区已交付使用多年，早已超过建设部保修期（1年）的规定，排污管破裂造成的损失是物业管理公司检查不细致、维修不及时造成的，物业管理公司应承担过错责任。建筑公司辨称：工程交付时验收合格，且已过1年保修期，自己无须承担责任。[点评]排污管因质量问题而导致排污管破裂，污水渗透，毫无疑问是施工质量问题、材料质量问题，完全应由开发商及施工单位负责。如果新建楼宇在保修期内可以直接找建筑商修理，并要求经济赔偿。如果超过了保修期，在正常情况下属于施工质量问题，还是应由开发商、建筑商负责。物业管理公司在建筑商盖好房、开发商卖完房离开后，承担了管理服务工作。现在发生了问题，自然物业公司应承担维修任务，费用可由维修基金支付。另外，物业公司还应对饮用了污染水生病的住户进行慰问，并适当进行经济补偿。法院在受理此案时，发现楼房已过了保修期，物业公司在接管楼房时也没提出什么问题，过了保修期之后的责任应由物业公司承担，所以判决物业公司及时修理好管道，赔偿住户造成的经济损失。本案的发生说明了物业管理前期介入的必要性和重要性。同时也提醒了物业管理公司在接管楼宇时应详细地进行综合验收，保证各类设备、设施的完好，以免代建筑商、开发商承担责任。装修返水造成损失谁负责？[案例]某小区业主吴先生搬进了其购买的一套三居室。搬进新房不到一个月，发现其主卧室卫生间的地漏返水，三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了，踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡，屋内臭味弥漫。物业公司在疏通中发现，原来阻塞的部位是在该套房屋下部与楼下房屋相连的主下水管线处，阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾。吴先生认为由于物业管理公司未履行职责造成了很大的损失，故要求物业公司予以赔偿，双方几经过协商达不成一致意见，吴先生于是将物业管理公司告上法庭。[点评]我国«合同法»规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯进行通知、协助、保密等义务。本案例中吴先生的房子遭到返水浸泡，阻塞部位在其居住的楼层与下层楼房的主下水管道之间，该部位属于公共设施，维修管理责任在物业管理公司。同时，物业公司在装修完毕后，未能在合理的期限内考察装修的质量和隐患，出现纠纷尚未明确责任的情况下，物业公司应当承担相应的违约责任。法院根据原告所提赔偿项目及数额的相应证据，按照物业公司所应承担责任的程度，依法判决物业管理公司赔偿原告部分经济损失。水管爆裂破损，索赔难只因自行装修[案例]2001年10月，于女士与某房地产公司签订的购房合同约定：“自房屋交付使用之日起，乙方（即于女士）所购房屋可按«建设工程质量管理办法»规定的保修责任和保修期限享受保修，该保修期自房屋实际交付之日起满一年止，但属下列情况不予保修：经乙方或用户改动的设施及因改动而损坏的项目，无论是否经过甲方或甲方指定的物业管理公司的批准、同意。”。2001年12月于女士办理入住手续后，便委托装修公司对其房屋进行装修。2002年2月14日，房屋装修完毕后，经过小区物业管理部门的验收，确认于女士房内两个卫生间更换了墙、地砖、洁具等。2002年3月16日，于女士与装修公司签订结算书，在结算书中双方确认除经乙方（装修公司）改动的防水需经时间检验、木地板装修个别地方出现质量问题甲方（于女士一家）有保留意见外，甲方同意通过验收。2002年9月8日下午，于女士家里卫生间热水管突然爆裂，流出的水将屋内铺装的木地板全部浸泡，并渗漏到楼下住户家中。于女士要求某房地产公司以及物业管理公司予以赔偿，从而发生纠纷。[点评]本案中于女士家热水管爆裂的事实属实，由于水管爆裂造成流出的水将其装修的木地板浸泡，从而使其受损。但是，于女士在购买了某房地产开发的商品后，又委托了装修公司对房屋进行了装修，并对卫生间的墙、地砖及洁具做了改动。鉴于某房地产公司的房屋经过有关部门的验收，而于女士不能提供证据证明爆裂水管系某房地产公司提供的，其装修后房屋内被改动部分出现质量问题而造成的损失不应由该房地产公司负责，所以法院判决驳回于女士的诉讼请求。小区会所的产权归属问题小区会所除了经营难问题外，产权问题是最容易让小业主忽视、最难界定的问题。会所产权权属问题应该以发展商用何种资金投资会所来衡量，若发展商拿税后利润建会所，或者以另一家公司的名义独立出资建会所，那该会所的产权应当属于开发商所有。如果发展商将会所的建造成本纳入整个楼盘的开发成本，之后的利润再缴纳所得税，那么该会所的产权就应当属于全体小业主。譬如盖房子的成本是800万元，盖会所的成本是50万元，卖楼的所有收入为1000万元，那么自己的利润就是150万元。也就是说，该开发商早已将会所的建造成本并入整个楼盘的开发成本当中。如果会所产权属于发展商，即发展商拿税后利润建造会所，那么发展商或物业管理公司将会所出租给商家经营，其经营收入理应归发展商或物业管理公司所有。如果会所产权属于全体业主，那么发展商或物业管理公司将会所场地出租给商家经营，这部分收入就应该属于全体业主。