项目投资收益分析

项目投资收益 畹町中缅国际财富中心项目投资、收益分析 一、项目介绍 一、 项目概况 、区位分析: 1 项目建设地点位于畹町开发区，建设路下段北侧，项目用地南侧临20米宽的建设路，西侧临现有的4.5米宽的道路，东侧临4.5米宽的道路。项目总用地面积23.62亩，用地接近长方形， 南北向最长距离为113米，东西向最长处距离为150米，区位交通便利，地段优势明显。 2、 现状分析: 项目用地为相对规则的四边形，用地南面为城市道路、北面为消防队、东面为公务员小区、西面民居。地形东高西低，南北相对平坦，地理位置优越，用地整体较为平整，地面有较好的绿化条件。整块用地以开发商住建筑为主，交通便利，且配有商店、地下车库等，公共设施齐全。 三、规划设计理念 1.项目用地平整，地理位置优越，通过合理科学的定位和设计来打造一个环境优美的居住环境，并挖掘项目的潜在商业价值。 2.整体绿化景观围绕建筑，商业与住宅部分绿化自成体系又相互联系，地面绿化和屋顶绿化相结合主体景观与节点景观相结合，营造整体的温馨购物、居住氛围。 3.从经营角度出发，将居住、商业、地下停车有机结合，不仅方便住户拥有更加方便舒适的居住环境，并且也了打造具有独特特色城市综合体。 4.以人为本，在产品设计上精益求精，给消费者创造一个买的起，住的好，用的方便的精致的生活空间。 四、 项目规划布局 根据以上的规划理念做指导思想，紧紧抓住以人为本原则，统一规划，突出特色这一主题，对该项目做了如下规划: (一)、规划格局 根据项目用地形状与周边道路环境的关系，对建筑布局做了相得益彰的设计，让小区容积率得到了最大发挥，让建筑与环境和谐共存。用地内2栋两梯六户、2栋两梯四户的高层住宅分别沿用 地边上方、下方左侧右侧对称分布，在小区的中心位置形成一个开放的庭院空间，而4栋住宅楼都共享了屋顶花园。 在用地左侧沿大道位置处设了住宅公寓，公寓底下三层用作为商场。不仅方便了居民的生活，更加充分发挥了地块的商业价值，商业部分依托住宅布置为三个独立商业区，三区用廊桥相互连 通，并形成T字型的绿化内商业街，既增加了商业的临街面又有效的解决了消防通道的问题，也丰富了小区内的业态形式，使小区在市场中更有竞争力。 地下车库设计充分利用现有地形特点,依据主体建筑做全地下开挖，地下空间除停车外布置了相应的建筑辅助空间，如配电、中水处理等。 (二)、道路交通系统 人车分流的流线设计:方案将小区人行主入口设于用地中间的现有道路上，避免了直接在道路上开机动车入口，减少了该道路上的交道压力。住宅部分每栋建筑均有两个间距大于5米的人行出入口，方便住户到达住宅;商业部分随步行街的设置布置了东、南、西、北四个出口，小区车辆可在建筑外环通，也可直接进入地下室停放，更好的做到的人车分流，保证了住户与顾客的安全与便捷。 消防设计:项目道路和城市干道直接相连，同时基地内部及周边均设置了宽度4米的道路，而且该道路与市政道路均能方便连接，交通便利，有利于消防车辆的环通。高层建筑满足底边至少有 一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度，不布置高度大于5米，进深大于4米的裙房，且在此范围内设有直通室外的楼梯或出口。建筑分为三个部分，每一部分均由可供消防车环通的车 道;商业部分三个单位自成防火分区。 停车:停车主要考虑地下和地上停车，本项目共有地下车位184个、地上停车位77个，提供居住和商业所需的停车位。 (三)、景观设计: 本项目位于城区，定位为城市综合体，景观沿小区入口处，中心花园处，每一户入口处的局部环境，都进行了精心打造。尤其是住宅屋顶花园景观与商业区街区绿化景观及建筑与主要城市道路之间的地带的打造，凸显了城市绿化和谐共存的特点。在住宅设立屋顶花园景观，设置茶桌、水景等，亭台楼阁，让住户的生活处处充满情趣。商业街以街区绿化为主，绿地连成一体，打造建筑与自然巧妙融合之感，让建筑整体环境充满生气。沿街景观结合退道路红线要求及商业作了专门的设计刻画，形成小区整体良好的外在界面形象，整体景观设计通过绿化的营造、清新风格的主题小品，多样化的植物搭配来共同塑较好的社区景观。 同时考虑到景观的可实施性和便于维护，对上述景观要素作了如下建议: 第一，所有的绿化应该以体现当地自然特色为主，并充分考虑各个季节的不同景象; 1 第二，水景的塑造应该在规模、类型和技术等方面做精心的设计推敲，以达到独特、良好的效果为目的，以实现便于维护管理为基础; 第三，所有的小品设施特点应该是以自然材料的简单加工为主，以符合现实的施工水平条件。 (四)、 建筑设计 1.设计原则 均好性----要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理等各方面使每家住户都能享受到同等回报。 应注重住区住户的多层次、多方面的需求，在建筑风格、户型设计、空间组合、色彩构成等各方面具有特色。 多样性---- 协调性----应注重住宅与生态环境相协调，与时代精神相一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。 居住性----应掌握居住使用要求的全部构成，合理确定便利性、灵活性、舒适性、安全性、社会协调性和经济性等属性的需求与，以不断满足日益提高的层次需求。 灵活适应性----应注重室内空间布局的灵活性，与未来住户需求的变化相适应。 设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品味，同时建立社区独特风格，将“以人为本，健康生活”贯穿于设计的全过程。 2、户型设计 户型设计以市场购买趋向为指导进行设计。户型的设计以人为本，充分考虑了人的各种需求，精益求精，尺度宜人。 户型产品以宽裕型住宅户型为主，面积主要为140?左右的四房户型和130?左右的三房户型，以及面积为250?左右的八房跃层户型和220?左右的六房跃层户型。 户型设计考虑到当地市场对大户型的要求，每户均可考虑垂直方向的跃层及水平方向的联通。 高层住宅中最大限度地利用朝南面，并充分考虑动静分区、保证每户主要空间起居室和主卧室基本朝可采光方向。同时尽量避免住户间的视觉与声音干扰，充分考虑住宅各功能空间的妥善安排。 主要户型特点综述如下: (1) 房间方正，便于家具布置和使用 2) 明厨明卫，没有暗房间，部分大户型还设有服务阳台，提高生活品质。 ( (3) 客厅采用大面积门窗，将优美景观引入室内 (4) 居室采用外飘窗的形式，造型现代轻盈 (5) 绝大多数户型客厅面宽3.9-4.25米，宽敞舒适 (6) 通风采光良好 (7) 局部靠转角户型设转角凸窗，满足户内观景和小区空间变化的要求 3、商场设计 商场按三层设计，并依托高层住宅分为三个部分，每部分均有独立的消防分区及相应的疏散通道，同时可根据商户的实际需要面积，结合商业步行街灵活隔断;为了让二、三层均能有较好的商业人流，在建筑的A、C两部分商场设置了两组可直接到达步行街的自动扶梯，增加垂直方向的交通舒适性。商业的部分库房及后勤用房考虑放到地下室以保证最大的商业面积。 4、建筑立面 建筑立面设计以现代傣式为主，充分的表现了傣族的特色。通过现代的石材、玻璃、钢和传统的傣式建筑符号结合和变异，整个建筑体现出来一种稳重、高雅、放松的氛围，既区别于普通的傣式建筑，又不同于现代风格住宅，尺度宜人，令人过目难忘。 (1) 造型式样采用坡屋顶结合平屋面的设计手法，应用现代时尚文化气息的设计元素，简洁健康、色彩宜人、品质现代。坡屋顶、框架、遮阳板、飘窗等立面元素的合理应用创造了丰富的立面效果，勾勒出高低错落、优美的天际线，极大满足住户对家的认同感，使建筑与环境融为一体，形成新颖、明快的群体风格。 (2) 质感色彩的设计，选用明快而又不失高雅的色彩形成三段式方案:金黄色屋面，墙体浅黄色面砖与咖啡色面砖饰面相结合，局部以中黄色涂料点缀，丰富立面变化，大面积玻璃凸窗、转角窗等。突出其现代时尚特征，在明媚的阳光更显健康、温馨与整洁。 (3) 细部充分考虑光影的应用，墙体线脚的变化、阳台的凹凸、飘窗的应用、栏杆、雨蓬通透处理赋予立面更加活泼、丰富的明暗变化。在入口及近人尺度进行细腻处理，以表达精益求精的品质。 5、建筑设备 根据建筑的具体区位及当地市政部门提供的市政条件，设计考虑以下设备配套: 2 1. 配置高低压配电室连接城市电网，同时配备一个发电机房，满足停电时的临时供电要求; 2. 配备生活水箱及消防水箱并根据供水管网压力不足的现状加设变频供水设备三套，满足高层供水要求; 3. 住宅厨房部分的厨具目前考虑用电炊，但更具畹町城市建设的发展设计考虑预留管道天然气基地接口及入户接口，以满足将来的天然气接入。 4. 每户均配备电讯、宽带接口。 5. 每户均设有专门的空调机位。 五、经济指标 二、经济指标表 项目 面积 备注 一 总用地面积 10212.80? 二 净用地面积 三 总建筑面积 (含地下建筑面积) 75039.07? 地上部分 地上建筑面积 67373.86? 商场 17441.45? 其 A1栋住宅 15594.46? 两梯六户 A2栋住宅 15594.46? 两梯六户 中 B栋住宅 18743.49? 两梯四户(两栋) 地下部分 一层地下建筑面积 7665.21? 地下车库 6797.84? 其 中 地下设备用户 867.37? 含配电房及水泵房、中水处理站及水池 四 建筑占地面积 建筑占地面积 6132.90? 五 容积率 4.34 六 建筑密度 38.94% 七 绿地率 25.03% 3 八 地上停车位 77个 停车数 地下停车位 184个 九 住宅户数 356户 十 建筑高度 72米 六、费用估算说明 1.估算依据 1、《建设项目经济评价方法与参数》(发改投资[2006]1325号)。 2、《现行工程预算清单定额》(2003)及相关类似工程投资。 3、《工程勘察设计收费管理规定》云南省计委、云南省建设厅云计(2002)164号。 4、主要设备、电器均按最新询价进行编制，无形资产及递延资产投资结合项目实际情况计列。 、土建工程参照同类商住楼指标计算，材料价格依据承建单位提供的当地价格计算。 5 6、前期费用包括前期工作费、建设单位管理费、设计费、环评费、施工监理费、职工培训费、办公购置费、试车费等，按有关规定计取。 7、不可预见费按固定资产、无形资产、递延资产合计的5%估算。 2.估算结果 本项目建设总投资16701.36万元，其中:征地费2523.50万元，建筑工程12775元，其他费用682.86万元，1年贷款利息720万元 详下表 工程量计造价或费用计算公式及备序号 工程项目(费用)名称 工程数量 单价及费率 百分比 量单位 (万元) 注说明 75039.07 m2 建筑面积 16701.36 一 土地费 2523.50 1 征地费 1.00 项 2450 2 2450万元*0.03 契税 1.00 项 73.50 3 造地费 1.00 项 0.00 4 独立选址勘测定界费 1.00 项 0.00 二 建设工程费用 12775 1 67373.86 m2 商住楼 1610.00 10847 2 7665.21 m2 地库 1900 1456 室外工程(围墙、排水沟、回车场、车道、、3 5674.74 m2 300 170 广场) 4 4 5674.74 m2 室外安装工程 41.76 23.70 5 3942.36 m2 室外绿化工程 240.00 94.62 6 1.00 项 配套自来水引入工程 30 30.00 7 1.00 项 配套供电系统引入工程 80 80.00 8 1.00 项 土方工程 20 20.00 9 1.00 项 挡土墙工程 0.00 0.00 10 7690.81 m2 桩基工程 70.00 53.84 三 工程建设其它费用 682.86 1 2 1.00 项 施工临时用电工程 22.96 22.96 3 75039.07 m2 设计费 30 225 4 75039.07 m2 勘察费 10.00 75 75039.07 m2 5 桩基检测费 7.00 52.50 75039.07 6 m2 沉降检测费 0.70 5.2 75039.07 7 m2 消防审查、验收费 1.00 7.5 75039.07 8 m2 消防电气检测 0.30 2.25 75039.07 9 工程质量检测、室内环境检测 m2 7.50 1.00 75039.07 10 防雷检测费 m2 2.25 0.30 75039.07 11 工程监理费 (建安费用*1%) 128 12 (按差额累进13 招标代理服务费 5.60 制) 14 75039.07 项 施工图审查费 10.00 75 15 工程结算审计费 51.52 计价格16 1.00 项 建设项目环境影响评价收费 5 5.00 [2002]125号 17 1.00 项 建设项目交通影响评价收费 3 3.00 云国土资环18 1.00 项 建设项目地质灾评影响评价收费 3 3.00 〔2003〕292号 保监[2005]2219 1.00 项 建设项目水土保持方案评价收费 3 3.00 号 5 国家计委财综20 1.00 项 建设项目地震安全影响评价收费 3 3.00 [2001]94号 云价费发21 10212.80 m2 1.02 水土补偿费 1.00 〔1997〕25号 22 75039.07 m2 抗震专项审查 0.30 2.25 23 1.00 项 规划放线费 2 2.00 24 10212.80 m2 道路红线费 0.30 0.31 年息18%，4000720 四 万元*1年 贷款利息 估算总投资 16701.36 七、销售收入、成本、税费、利润 一、销售收入:18672万元 1、住宅销售收入:49932.41平方米×3500元(均价)=17476万元; 2、地下车位收入:184个×65000元=1196万元。 合 计 : 18672万元 二、成本费用:16701.36万元 1、征地费用;2523.50万元; 2、建筑工程:12775万元; 3、其他费用:682.86万元; 4、建设期贷款利息:720万元 合 计 : 16701.36万元 三、流转税金:1223.10万元 营业税:18672*0.05=933.60 城建税:933.60*0.05=46.70 教附加:933.60*0.03=28 地方教附加:933.6*0.02=18.70 土地使用税:22个月*2553.2/月=5.60 6 印花税:12775*0.0003=3.80 土地增值税:18672*0.01=186.70 四:销售成本:12626万元 车位面积:184个车位面积6797.84平米 车位面积6797.84+住宅面积49932.41=56730.25平米 销售面积56730.25/总面积75039.07=0.756*16701.36万元=12626万元(销售成本) 五、税前利润:4024万元 销售收入18672万元—销售成本12626万元—流转税费1223.10万元=4822.90万元-按开发成本5%提取费用799万元=4024万元 六、税后利润:3018万元 企业所得税:4024*0.25=1006万元 4024万元-1006万元=3018万元 七、公司自留1-3层商业房价值:17441.45平米*8600元/平米=15000万元 八、还款保证 该项目经过认真的市场调查，精心规划设计、科学管理、精心施工达到预期效果，在当地市场、口碑反应效果非常好，完全能达到和实现公司的预期的社会、经济目标。就目前的运行情况来看， 完全有能力和条件规还所贷款项。 7 8