住宅投资 回报稳健

住宅投资 回报稳健 王先生进入房产投资领域，纯粹是凭个人兴趣。他以往是某国际通信公司亚洲的通信总监，长期的工作培养了他对数字的敏感。如今他不仅自己购置了多处住宅作为投资，而且他创建的咨询公司，房产投资业务咨询成为其业务的一部分——不仅自己涉足其中，还帮助别人的房产投资提供咨询。 “我们现在所购置的住宅物业中，每年的投资回报都能达到10%-15%，这样一套房的成本一般在10年之类就能收回来。”王先生对自己的投资效果颇为满意。但是，大多数经理人对房产投资并不精通，而且也没有太多时间来研究。他们应该遵循那些原则, 理性投资策略 事实上，房产投资属于个人理财的一个分支。和其他投资品种，如股票、基金和债券相比，房产投资回报周期更长，但风险系数小，更适合追求稳定回报的经理人。那些已经完成一次置业、手中尚有积蓄的经理人，投资房产成了他们的一大选择。比如北京高档住宅——新城国际的置业者中，只有25%是自己居住，其他都是全部或部分用来出租。 王先生以往在股票市场驰骋几年，但很不成功，后来逐步转向房产投资。在该领域他却是如鱼得水，业务一帆风顺。这更增添了他加大投入的信心。这些得益于他多年来培养的“项目实施经验”——周密调研、稳健操作和一切基于实实在在的数据。 “在购买任何物业前，你必须清楚你的目标客户是谁，这样才能有选择性地购买，而不是凭一时的兴致。”他建议，将购房投资当作一个项目来实施，首先要进行全方位的项目可行性调研，可能的话需制作一份详尽的，避免盲目冲动。 王先生在北京投资的几处物业，全部瞄准来京工作外籍人士。王解释说，自己本身就在跨国企业工作多年，对这类人群打交道很多。他们非常讲求信誉，付款信任度高，支付能力强，而且除非特别原因，他们也不会更换住宅。加上自己没时间、也不太愿意解决很多细节性的问题和纠纷，因此他选择了这类人群作为客户，在选择物业时，首选是外企集中的地段。 比如他在北京东北郊购置的一套200多平米的独立式住宅，由于定位准确，目前已经获得了可观的投资回报(参见副栏)。今年初他又在新城国际分别购置了面积分别为200多和300多平米的两套大型住宅。 发展商的诚信度对购买者非常重要。搜房资讯(深圳)有限公司总经理许晓波女士介绍，目前中国的房地产市场投诉反映的问题主要在六个方面:一、房屋质量;二、广告夸大、虚假，误导消费者;三、违约，承诺不兑现;四、面积任意“缩水”、“涨水”。多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积;五、产权证难办理;六、物业管理问题严重。所有这些问题，都和发展商的信誉有直接关系。发展商的诚信度，成为日后经理人购房投资保值、增值的重要依据。 1 / 3 由于住宅购买时往往只是“期货”，除了对地段、发展商乃至物业管理进行调研之外，购买之前还需要对周边现有楼盘的租赁价格进行了解，作为计算投资回报的重要参考。了解的途径很简单——自己扮成租户看房进行实地考察。如能了解周边的总体发展规划最好，毕竟是片区开发一个动态的过程。 避免四大误区 在理性投资的基础上，经理人在进行住宅投资时，还需要避免以下几个误区。 档次越高越好并非所有的住宅都得瞄准高档消费群体。经理人在购房投资时，应根据自己的资金实力和本地的实际情况，选择合适的目标客户。最重要的一点，是要选择那些容易出租、升值潜力较大的住宅。 北京的楼市有“东富西贵，南穷北贱”之说，高档物业市场看好，但中低档也不差。资金实力是一个投资的决定因素，便宜的物业不一定回报就不好，主要是看性价比的高低。在深圳等很多暂住人口比例大或者是消费能力不高的片区，中低挡、小户型更受人们的欢迎。 忽视物业管理住房的建筑是实实在在的，在项目完成后你可以马上看得出建筑质量的好坏。但物业管理却是一个长期而隐性的问题，而这个问题上往往被购房者忽视。物业管理公司直接决定了今后小区的绿化、环境规划、安全等多种服务水平的高低，物业管理也是决定今后住宅是否升值的一大因素～近期物业管理公司和业主之间冲突的消息不时见诸报端，才让部分购房者开始了解并重视这个问题。 王先生也认为，管理水平是决定住房以后出租率的重要因素。尤其是外籍人士，他们对服务的敏感程度超过价格，因此需要对开发商和物业管理公司的背景了如指掌。“在北京，有很多宣称以外籍高层经理为目标客户的楼盘，地点很好，建筑本身也不错，但几年过后，出租价格却一落千丈，少人问津，一个重要因素就是物业管理水平太差。这种情况我们见到的太多。”王先生称，近期购买新城国际的楼盘，除了认可其地理位置之外，更重要的是看中了发展商——香港置地和物业管理公司——第一太平洋戴维斯的国际背景。尽管现在尚未入住，但王先生对以后的回报充满信心。 片区配套环境任何楼盘都不是独立的，它需要相关的设施，如购物场所、交通运输、文化教育、会所服务、体育运动和娱乐设施等。配套成熟的片区对以后的出租有直接的关系。搜房网对深圳白领居住状况做过一次调查，他们普遍的居住状态是赁屋而居。这部分群体在租房时，对交通和生活的配套情况关注度非常高，这是经理人在购房投资时的重要考虑依据。 错失最佳购房时机无论对谁来说，购置物业毕竟是一笔不小的开支。另外既然是投资，也就是利用最少的投资，获取最高的回报。一般一个房地产项目在不同的销售时期，有不同的价位，把握好这个销售时机，对购房投资也非常重要。 利用房屋银行 对日理万机的经理人来说，购房之后的招租和收租是个大问题。首先需要通过各种渠道将信息发布出去，随后还要面对看房、洽谈价格、每月收租、管理等一大堆细节的问题。如果租户拖欠租金或者更换频繁的话，管理起来将更加麻烦。所以需要中介公司的服务。 2 / 3 租赁中介一般的做法是将业主与租户之间牵线搭桥，介绍成功后各收取一定数量的佣金后就算完成了，不承担什么后续工作的责任。这种形式的中介工作往往是业主虽付出佣金将房屋出租成功，但事后收租、服务管理等烦恼的工作就长期落在业主身上，业主往往为收不到租金或损坏物业、物品、房屋空置而苦恼。有没有为业主提供全程服务的中介机构呢,有。“房屋银行”的概念已经在发达城市出现。北京、上海的“我爱我家”、深圳的“家家发”都是这样的机构。 房屋银行的概念就是将住房如同现金一样存入“银行”，由专业服务公司来管理。根据深圳房屋银行的创始人、深圳家家发房屋理财中心有限公司的总经理庄增发先生介绍，房屋银行的初衷，就是将招租、收租、管理等一切活动都统一由服务公司来完成。业主只要和房屋银行鉴定，双方确定一个出租价格，那么后面的事全部由房屋银行来做。家家发公司的具体做法是，每年扣除45天的租金作为招租工作期，其余时间无论房屋出租与否，业主均可获得如期收到合同约定的租金。 家家发房屋理财中心已经运行两年多时间，实践证明房屋银行的概念是可行的。庄先生介绍，中心推出的“免佣”承诺，对租户来说是一大吸引。公司现在的住房保有量为5，000多户，租户只要有要求，无论位置、档次和大小，总能找到合适的房子，规模经营的效益日渐凸显出来。 庄先生涉足房屋银行纯属偶然。他本人早年来深圳，通过努力赚到第一桶金，拥有10多套住房，本以为可以通过出租轻松获得回报，没想到管理起来是那么艰难。“那时突然迸发一个灵感，就是帮助那些有房但没时间的成功人士服务，做他们的全程管家。”房屋银行随后应运而生。 房屋银行并非十全十美。搜房公司的许晓波认为，其中最大的问题是不够。比如面对不同区域、不同楼龄、不同种类的出租房屋，在进行租金估价时，其客观性不好控制。实地勘查、繁琐的评估、估价的透明度及权威性能否得到认可，无疑加重了“房屋银行”的负担，也制约了“房屋银行”快速扩张。 3 / 3