李嘉图租金模型论文经济适用房论文：基于土地竞租理论的经济适用房选址研究

李嘉图租金模型论文经济适用房论文：基于土地竞租理论的经济适用房选址研究 李嘉图租金模型论文经济适用房论文:基于土地竞租理论的 经济适用房选址研究 摘要:基于经济适用房的选址过于偏远，集中建设的现象，借助修正的李嘉图租金模型，从经济适用房的空间不匹配与经济适用房福利损失的视角作为切入点，研究了经济适用房选址与住房福利损失之间的关系，并提出了经济适用房合理选址的措施建议。 关键词:李嘉图租金模型 经济适用房 福利损失 0 引言 经济适用房的建设地址偏远，造成中低收入人群通勤成本增加，就业机会减少，子女上学、居民看病困难等等一系列的问题。经济适用房建设的初衷是为解决中低收入者的住房问题，助其实现“居者有其屋”的梦想。而现在，很多城市政府开发建设经济适用房时，首先考虑的是怎样在有限的财政投入情况下，建设更多数量的经济适用房，解决更多低收入人群的住房问题;而对于购房者居住后的交通成本因素考虑较少，正是由于这些因素的作用，造成经济适用房建设地址非常偏远，交通极其不便;以至于有些建成的经济适用房遭“弃购”。那么政府该如何来确定经济适用房的选址，如何让经济适用房这类具有保障性性质的住房真正发挥“保障”的作用，同时政府也能够获益。即如何科学的“选址”， 以达到政府和低收入者间博弈的最佳点，这是本文要研究的问题。 关于经济适用房选址的定性和定量研究国内学者研究的主要情况如下: 任宏[1]等人分析了恩格尔系数、政府令、土地级差与经济适用房选址的关系，建立经济适用房用地选址模型，并通过层次分析法确定影响经济适用房选址的因素权重，采用定性和定量相结合的方法分析选址。张爱华[2]等人探讨了运用多因素综合评价方法来确定经济适用房的空间布局，并以廊坊市为例进行了实证分析。钱瑛瑛[3]利用竞租理论和空间失配理论建立模型，就上海市中低价位商品房的选址进行了研究，并提出解决中低价位商品房空间不匹配应采取的措施。马光红，严国梁[4]借助于amm模型和空间失配假设，从经济适用房的空间失配与住房福利损失的视角作为切入点，研究了经济适用房选址与住房福利损失之间的关系，提出了经济适用房合理选址的措施建议。张力，李雪铭，张建丽[5]通过收集和整理关于大连市经济适用房和普通商品房的信息，采用spss、mapinfo、surfer等软件研究经济适用房的空间分布，并绘制出经济适用房各位置的房价等值线图、经济适用房与市中心“相对”距离变化等值线图，结果表明大连市经济适用房以6500元等值线为界分为普通经 济适用房、单位集资建房两种类型，受成本因素、环境因素、通勤因素、基础设施和公共设施4种首要因素影响。 本文选用修正的李嘉图地租理论来定量的分析经济适用房的选址不当的福利损失，并提出经济适用房的合理选址，供地方政府参考。 1 修正的李嘉图租金模型 1.1 模型假设 ?每个城市都有唯一的就业中心，且居住地到就业中心的交通路线视为直线。设每年的交通费用为k元/每公里，居民住所与就业中心的直线距离为d。?每个家庭都有着相同的结构，且每户家庭中有工作的人员的数量是不变化的。家庭可支配的收入(用y表示)主要用于交通消费、其他商品的消费(用x来表示消费额)和住房消费。?住宅供应量是不变的，且不同地段的物业特性相同，住宅的年租金为r(d)，它随着位置(交通距离d)的不同而有所不同。?每套住宅占用一定的土地面积q，同时包含一定数额的房屋建设成本c。?土地资源的配置本着租金最大化的原则进行。 1.2 修正的李嘉图租金模型 在李嘉图租金模型中，租金可以用下面的公式表示: rd=y-kd-x (1) 对公式(1)进行分析可得到以下结论:居住在城市中心 的居民，其交通成本为零，其房屋租金为r(0)=y-x。随着离城市中心距离的增加，交通成本也随之增加，而房屋的租金逐渐下降。在城市边缘(记城市边缘到市中心的距离为d，城市的半径为b)，即d=b时，房屋租金最低。在城市的边缘，房屋的租金是由农业租金ra和房屋的建造成本(c)决定的，也就是土地租金和建筑租金两者之和。因此，对于居住在城市边缘的居民而言，其支付的住宅租金可用下式表示: r(b)=ra+c(2) 将(2)式代入(1)式得:x=y-kb-(ra+c) (3) 当住户的居住地点离市中心的距离为d时，其应支付的住宅租金为: r(d)=k(b-d)+ra+c (4) 将(4)与(2)相比较可以得到:城市住宅租金的增加额正好等于城市边缘新建住宅区到该位置交通费用的节省额k(b-d)。只有这样，住宅市场才能够达到平衡。 公式(4)给出了某一区位城市住宅的租金计算，住宅的价格实际上就是未来租金流的折现值(npv)。通过合理确定折现率i，或者资本化率，就可以根据租金确定住宅的价格。 (5) 公式(5)中，等式右边分别为住宅建造时期原来土地的农业用地租金现值，建筑成本年金的现值，位置的价值。 公式(5)的使用条件是d?bt，这是因为当d,bt时， ，即位置租金为负值。 但是，这个公式有个缺陷，它只考虑了交通费用的增加，却没有考虑因为地点远离市中心，造成的时间成本的增加，也就是由于交通距离的增加而形成的交通机会成本。这对于中高等收人的人来说尤为重要。由于商业区、中小学及医院等城市的公共设施以及便利的交通运输条件基本上集中在市中心，因此，一般来说，越接近市中心，出行的交通成本和时间成本都越低，反之则越高。 时间成本绝对不能省略不计，它甚至会大于交通费用。 故本文对公式(5)略作变动，加上一个机会成本的值，由于机会成本不好定量研究，而且对于不同的家庭，不同消费偏好的人，时间成本是不同的。因此为了研究问题的方便，假设机会成本也是与距离成正比例关系，设从城市边缘到市中心的时间为t*，从距市中心距离为d处的区域到市中心的时间为t*d/b，那么我们用δ?(t*-t*d/b)来简单的代替时间成本。将公式(5)修正为: (6) 1.3 经济适用房的福利损失研究 下面分析经济适用房建设在城市边缘偏远地区时，购房者的福利损失。在这里定义:政府给予购房者每平米的补贴 为?u，经济适用房的面积记作s，经济适用房处于城市边缘外，且距城市边缘的距离为l，每年每公里的交通费用为k*(k*>k)那么购房者每年增加的交通成本为k*l。因交通距离的增加而增加的机会成本记作:δ?(t*-t*d/b)，而经济适用房的使用年限一般是50年，只有政府给予的福利大于或者等于交通费用的增加额，中低收入者才会在此居住。据此列式如下: (7) (注:本公式没有考虑建设周期，其中l=d-b) 将公式(7)化简计算得到: (8) 根据(8)可得，当社会保障性商品房的开发位置: 时，社会保障性商品房的购买者从社会保障性商品房中获得福利，如果时，由于交通成本以及时间成本的作用，政府给与经济适用房的补贴，不足以补偿交通费用的增加以及由此引起的时间增加的机会成本，同时考虑到交通不便、周围配套设施不完善，子女上学，居民看病等等诸多不方便的问题，在这些复合因素的共同作用下，经济适用房的价格再便宜，居民都将放弃购买此处的经济适用房。通过上述模型化公式的分析表明，在城市人口不增长，城市半径不扩张的情况下，经济适用房的建设的地址是有一定边界范围的，即 位于城市边沿，同时离开城市边沿的距离不能超过一定的距离。而且经过修正的模型算出来的这个距离比原模型算出来的距离更小，这进一步证明了经济适用房的建设地址不宜偏远，否则会让经济适用房这类保障性住宅失去保障的作用。 2 结论 经济适用房应该建在城市边缘地区，但是一定要保证城市边缘地区的交通通达性好，基础设施比较完善。而且还要控制好经济适用房的规模，这是因为按照模型的解释，别墅可以位于城市边缘，或者远离城市边缘的特殊位置。如果经济适用房的规模得不到控制，易造成一些富人利用暗箱操作占有经济适用房。只有这样，既符合政府以经济利益为导向来经营土地的性质，又会让中低收入者在享有住房的基础上，生活便利得到保障。让经济适用房的“社会性”和“经济性”这一对矛盾得到调和。另外经济适用房的建设也可采用“插花”模式，在市中心建设商品房的区域适当的搭建经济适用房，这样经济适用房保障的不仅仅是低收入者的住房问题，还有他们的工作机会，教育，医疗，子女的成长学习环境，还可以消除其心理的落差，真正的融入社会，有利于社会和谐发展。 经济适用房的选址既是一门科学，也是一门艺术，如何让城市地方政府与中低收入购房者之间的博弈达到稳定点， 这是问题的一个关键点。本文只是将选址中交通费用与交通时间成本考虑进选址模型，但是选址时还应该考虑基础设施的情况，中小学校的质量和数量等等一系列的因素，如何将这些因素定量化到选址模型中，还需要进一步的研究。 参考文献: [1]任宏，王波.浅析经济适用房的选址.重庆工商大学学报[j].2005，(2):74-76. [2]张爱华，冯长春.城市经济适用房空间布局研究——以廊坊市主城区为例.城市发展研究[j]，2009(9):26—32. [3]钱瑛瑛.基于空间失配理论的上海市中低价位商品房选址研究[j].现代城市研究，2007(2).31-37. [4]马光红，严国梁.经济适用房空间失配与福利损失问题研究[j].建筑管理现代化，2008(1).1-3. [5]张力，李雪铭，张建丽.经济适用房空间分布及福利损失研究——以大连市为例[j].云南地理环境研究，2010(4)，73-77.