[生活]买房须知 五证二书

[生活]买房须知 五证二书 买房须知 五证二书 买房第一步:明确购房目的?? ?1.买房的资金准备———您准备用多少钱买房,??? 购楼者(潜在业主)在购楼前需要无数遍地问自己两个问题:为什么要买房,到底?需要什么样的房子,思考清这两个方面的内容，对多数购楼者都有所帮助，大家?知道买房前准备的资金数额，决定了买房中的一切重要行为。?? ??2.买房的心理准备———你想把家安在什么地方,?????? ?购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，汉口、武昌、汉阳??购房者需?要反复思考的第二个问题是:到底想把家安在什么地方,多数人在购房时会考虑?房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长?短。但值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变?动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长?时间堵车的人都有体会。? ?买房第二步:了解楼市状况??? ?1.买房的知识准备———先让自己成为半个房产专业人士。?孙子说过“多算胜少算”，对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市?场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房?地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几?年才开始的新鲜事，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。??? ??2.买房的选择准备———查询打听情报与实地看盘。??这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为购房者要学的东西比较多，而且，购房者在此期间所得知的信息，对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的?楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看????买房第三步:与开发商过招??? ??1.买房的最终抉择———确定购买目标??? ??经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万? 要记住:“听别人千句不如听家人一句”———房子终归要自己和家人一起住的? 选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的? 景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。?????2.买房的谈判阶段———压价与取得优惠??? ??开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括:优惠、折扣、造就?抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以最低价格取得自己选中的房屋就?需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括:?销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气,电话安装费、1到2年的管理费、其他?优惠销售赠品等。??? ??买房第四步:签单与过户??? ??1.买房的签单阶段———预售登记与??? ??与发展商签合同时要千万小心，不妨询问一些法律方面的人士，要知道房产?纠纷的产生多半是由于合同出现了问题，合同没签好，今后的烦恼会像滔滔江水???2.买房的实质阶段———交易与过户?? ??契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的;买卖契约?则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少 ? ? 的绿化率，预留给住户健身、活动的空间。?? ???质?量?? ??为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易，你不?妨记住并逐条检查看一看。?门?? ??(,)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧?? ??(,)门插是否插入得太少,门间隙是否太大(特别是门锁的一边)????(,)门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音????(,)窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。????(,)窗边与混凝土接口有无缝隙,????(,)开关窗户是否太紧,可否妥当关上,????(,)窗户玻璃是否完好,????地板?? ??(,)地板有无松动,爆裂,撞凹,行走时是否吱吱作响,????(,)地板间隙是否太大,?? ??(,,)柚木地板无大片黑色水渍,?? ??(,,)地脚线接口是否妥当,有无松动,?? ??顶棚?? ??(,,)顶棚有无水渍,裂痕,特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。??墙身?? ??(,,)墙身、顶棚楼板有无特别倾斜,弯曲,起浪,隆起或凹陷的地方,????(,,)墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声,墙角接位有无水?渍,裂痕,?? ??(,,)墙身、墙角接位有无水清,裂痕,??????厨厕?? ??(,,)厕、浴具有无裂痕,裂痕有时细如毛发，要仔细观察。?? ??(,,)坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声,????(,,)浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当,?? ??(,,)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平,砖缝有无渗水现象,????(,,)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗,????(,,)水池龙头是否妥当,下水是否顺畅,????(,,)厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当,????(,,)厨柜柜身有无变形, 门能否顺利开合,????其他?? ??(,,)壁柜门是否牢固周正,?? ??(,,)试一下全部开关、插座及总电闸有无问题,????(,,)试煤气热水器开关是否妥当,?? ??以上,,条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。?? ???小区环境的选择误区?? ??在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注?的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是?这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零?星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的?导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时间被无环境的水泥丛林迷?惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区:?? ? ? ??环境=绿化率?? ??住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33,，它包括绿化硬?质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施?、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。?? ??单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本?、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设?施应充分考虑其使用功能，如无障碍就有 的严格规定，艺术品的陈设则?要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、?艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组?合起来。?? ??小区景观“中看”就行?? ??我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体?的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它?的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考?虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。?? ??小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就?是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空?地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足?不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而?相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人?看的，同时也应该是给人用的。?? ??过多追求环境个性?? ??居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点?，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中?有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计?师表现个人色彩的场所。?? ??环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有?许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画?与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，我们当今的环?境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好地服务。? 要了解所购商品房是否适用，首先应确定购买目的，从以下两个方面来考核:??????1(用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求?状况、对小区物业管理内容及特点要求， 以及将来自己的经济变化所引起的生活?要求变化程度来确定。?? ????2(用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会?、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升?值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。?? ???查视五证二书? ??购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书?”，这是法律对销售方的基本要求。???五证:?? ??(1)国有土地使用证:?? ????国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。???(2)建设工程规划许可证:?? ? ? ??建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用?地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。????(3)建筑工程用地规划许可证:? ??建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序????(4)建设工程施工许可证:?? ??建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登?记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉?市建委负责开工审批等项工作。????(5)商品房预售许可证:?? ??商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室，证书由市开发?办统一印制、办理登记审批和核发证书。?? ??“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋?属合法交易范畴。?? ??在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的?售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的? 房屋。在其领取的《商品房内,外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项?目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房?屋是否在预,销售范围之内。???二书:? ??(1)企业法人营业执照? ??该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。? ??(2)房地产开发企业资质证书? ??房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营?业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下?简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。???住宅外部环境? ??交通是否便利，是否远离工业区，空气、水质有无污染;?? ??周边是否有绿化带或河流、湖泊;附近是否有文化机构、商业服务场所? ??小区内是否有较好的绿化，无干扰、噪音;社区居民是否有同等的文化层次?;社区的规划设计是否美观、完整，学校、医疗、商业服?务等配套设施是否健全。?????房屋内部情况?? ??是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建?。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理?部门责罚或留下隐患。?? ??户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者 走线不合?理;天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题???打开?水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节?目;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是?否有老化的现象;电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接?通情况，是否已经换用天然气;冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不?够，暖气温度够不够。? ??了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修? ? ? 修后，这一巨额房产一旦遇到天灾人祸，怎样可以挽回损失,有资料表明:目前?? 不知怎样投保住房及对住房投保险种不熟悉的占60,以上;自己主动投保的只占?? 20,左右。这说明了解住房投保，以及选择相关险种就非常重要。? ?一、如果是贷款买房，可投保城镇居民贷款保险。该险种的保险责任是因火灾?? 、爆炸、暴风、暴雨、洪水、龙卷风及空中坠落物造成投保房屋损坏。保期自贷?? 款次日零时起到贷款还清之日止。按保险费率和保险金额，年保险费率为1?。保?? 险金额按购房合同的实际价值确定。另外，保险公司目前开办的住房保险还有住?? 房抵押保证保险、购房贷款定期人寿保险等。由于住房保险开办时间不长，因此?? 在一些城市抵押保证保险还处于暂停阶段、但做为投保人还可选择其它贷款住房?? 保险。? ?二、如果已经购买住房，可以选择投保城镇居民家庭财产保险。该险种把房屋?? 、室内装饰财产列为特约承保财产，可以普通险、长效险两种形式承保。还可选?? 城镇住房定额保险，该险种的保险责任，一是火灾、爆炸;二是暴风、暴雨、雷?? 电、洪水、海啸、龙卷风造成的保险房屋倒塌、墙壁同一处的里外裂缝;??三、为防止灾害蔓延、减少投保财产损失而采取的必要措施所造成的物质损耗?? 。其保险期限由投保人选定，普通保期为一年，长效险期为5年，期满后退还全部?? 储金。该险种每份2万元，购买多份可合并计算保险金额。签订保单时，被保险人?? 姓名、保险财产地址必须逐一写清楚。保险财产数量增减、地址变更或被保险人?? 变动，应及时通知保险公司，办理批改手续。发生灾害事故时应尽力抢救，保护?? 好现场，并在24小时内通知保险公司。申请赔偿时，应提供保险单和损失清单，?? 有关证明。? ?发生提前还款的情况时，如何处理房屋保险,? ?如果购房人提前偿还了银行贷款本息，可以选择如下两种方法处理未到期的房?? 屋保险合同:? ?1.?变更受益人，由原来的贷款银行变更为购房人本人，保险合同继续有效;???2.?退保，按照未到期保险费的75%退还保险费，保险责任终止? ? ? ?房屋保险的赔款接受人是谁,? ?在贷款期间内，由于房屋的抵押权人是贷款银行，所以房屋保险的第一赔款接?? 受人，即第一受益人是银行。当本保险公司赔偿时，首先支付贷款购房人所欠贷?? 款银行的贷款本息及相关费用部分，赔款剩余部分支付给购房人，贷款购房人实?? 际上是第二赔款接受人，即第二受益人。随着贷款购房人还款成数的提高，其受?? 益程度也随之提高。? ?怎样确定房屋财产保险的保险金额,? ?根据我国财产保险制度规定，确定房屋财产的保险金额，将依据房屋所属是企?? 业还是家庭有所不同。? ?企业房产保险金额的确定有三种方式:? ?(1)按照账面原值确定保险金额。账面原值指的是房产在建造或购置时所支出?? 的货币总额。按账面投保是一种不足额的投保。? ?(2)按照账面原值加成数确定保险金额。账面原值加成数即在保险人与被保险?? 人协商一致的情况下，在房产账面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重?? 置重建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。??(3)按重置重建成本投保，重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支付?? 的全部费用。? ?家庭财产由于没有账册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值?? ，自行估价确定。? ? 1、?清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运?? 以及经常性的保洁;? 2、?绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生?? 长良好;? 3、?治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的?? 安全;?? 4、?维护公共蓄水池。楼内蓄水池应定期清洗消毒。保证住户的饮水质量;??5、?水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养，维持设备正?? 常运行;?? 6、?排污设施管理，清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用;?? ? ? 7、?高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，?? 保证电梯正常运行;?? 8、?根据需要增设的其他服务项目。?? ???? ??另外，政府部门规定必须包含在物业管理综合服务费基本收费内的服务?? 项目，对不同的住宅小区有不同规定。?? ??第一，洁具一定要有品质? ?? ??和几位装修“过来人”聊，他们不约而同地提到了洁具的品质性。洁具是单件?? 很贵的产品，一旦有便宜产品出现自然会有很多人问津。不过，洁具是家庭生活?? 中使用率最高的用具之一，如果不注意产品质量、品质，装修后洁具要是坏了，?? 换起来会非常麻烦。在建材城挑选洁具时，很多卖家比较喜欢推荐品质高、价格?? 贵的产品，作为买家，不要一味地排斥，先听听介绍，仔细比较性能与价格，选?? 择需要的产品，或者先在同价位的产品中进行比较，注重功能性。??? ??第二，选择成套门为佳?? ? ??“不要找装修队做门”，这是过来人的忠告。现在装修选择成套门为佳，成套?? 门在价格上并未高出很多，由于是专业公司一条龙制作而成，在工艺和款式上都?? 很理想，如果让装修队制作，可能会因其不专业造成日后门的变形。在建材城选?? 择成套门时，不但要看厂家的资质，而且要确认保修证明等，以免使用后出现问?? 题。? ?? ??第三，新手出游先做功课?? ? ??装修新手们最头疼的一件事就是逛建材市场采购家装用品，没经验、需要采购?? ? ? 的东西太多往往使他们还没装修就心病重重。仔细算来，新手们也分很多种，有?? 耐心的、没耐心的、挑剔的、没主见的、个性化太强的??不同人逛建材市场的?? 状态与方式总会不同，不过即使是新手，对于最后装修结果也充满了美好的期待?? ，希望自己打点过的每个细节都能成为别人盛赞的对象。过节前，不少新手正准?? 备逛建材城或是已经开始忙活了，不妨看看以下的建议，给您提个醒。?? ? ??第四，有目的逛才能有收获? ?? ??目前，城中东西南北坐落的建材城特别多，但档次参差不齐，去建材城之前首?? 先要制订好采购计划，有目的地逛才能有所收获。除了到离家比较近的建材城外?? ，建议最好去交通比较方便的大型建材市场或者建材超市、家居广场等多看看，?? 比较后再定夺，不要急于求成。??? ??第五，采购计划心中有数?? ? ??新手总觉得装修很麻烦，毫无头绪。实际上，装修是件繁琐的事情，但还是有?? 规律可循的。一般来说，基础家装采购需要几方面:洁具、地板材料、墙漆、门?? 窗等，在选购这些材料时，可以根据专业家装公司制订的步骤分批挑选、购买。?? 如果已经制订好品牌，只要去不同建材城比较价格与款式即可，这样逛目的性比?? 较强，很容易选出自己满意的家装用品;如果装修前不太了解市场行情，就要到?? 市场上对产品进行全面地接触，在价格与品质之间进行权衡，挑选性价比最高的?? 产品。?? ? ??第六，出发前先了解产品??? ? ? ??现在，新手们可以通过产品网站、社区论坛等找到自己满意的答案。在选购一?? 件产品时，如果不很了解其性能、品质与口碑，可以上网查找，也可以在社区论?? 坛上发个帖子:“本人刚刚拿到钥匙，正准备装修，如果选用洁具，用什么牌子?? 的比较好,”用不了多长时间，就有很多“大虾”提供信息，在这些信息中进行?? 比较，可能会获得满意的答案。这样去建材城选购，心里踏实不说，就是有人想?? 蒙您也会被识破。?? ? ??第七，选新产品做好“冒险”准备? ?? ??进入建材城，各种产品应有尽有，现在建材市场上新产品上市速度很快，可能?? 半年前还流行这种瓷砖，半年后就出现新的产品了。如果在挑选中接触到了比较?? 新的产品，一定要先问问使用者的感受，提前预知产品的性能，了解利弊。