绿地的白银时代

绿地的白银时代 页眉文字 绿地的白银时代 山雨欲来风满楼。中国楼市短期震荡调整，中长期增长趋势依旧，但开发商躺着赚钱、粗放经营的时代已经一去不复返。我们将迎来楼市的白银时代，市场细分，垄断竞争激烈，行业集中度提高。没有核心发展战略、价值趋向不清晰、管理不透明、没有健全合理机制的房企难免会被市场无情淘汰。这是一个艰难的时代，也是一个充满机遇和挑战的时代。 绿地今年动作频频。6月中旬，绿地借壳金丰投资成功登陆A股市场，估值高达667.3亿元。重组后，上海格林兰即原绿地员工持股28.83%;上海国资委通过旗下的全资子公司上海地产集团和上海城投公司总计持股46.25%，其他股东持股24.92%。上市公告指出，上海市国资委并不参与日常经营管理，且持股比例不能对公司形成控制。这意味着国有股东财务投资人的角色未变，上海格林兰实质上掌控公司的日常经营和管理。这可谓是张玉良苦心孤诣的结果:不会轻易遭遇万科当前面临的“门口野蛮人”的威胁。至此，绿地通过金丰投资和盛高置地打通了两个融资平台，为 今后发展提供了强大的资金支持。 页脚文字 页眉文字 在2014年楼市震荡、房企A股上市融资闸门关闭长达三年之久的情况下，绿地能够打破常规，是因为赶上了国企改革浪潮，实现了混合所有制改革，社会 。同时，绿地增发20.87亿股，公众持股不低于10% 引入平安、鼎晖、汇盛聚智、普罗投资、国投协力五家战略投资者的117.3亿元资金，不仅增强了资本实力，而且将国有股权比例降到了50%以下，企业股权更加多元化，运行机制更加市场化。具有行业影响力的战略投资者，市场化程度高，竞争力强，市场化经营管理理念与绿地高度一致，更有利于绿地未来在产业拓展、产融结合等方面实现资源整合、优势互补、协同发展。这是绿地的长远打算之一，也较为符合绿 地当前以及未来发展的需要。 绿地布局商业地产较万科早得多，特点为超高层地标性建筑物，大部分卖出，只持有小部分最好的物业，并提出“智慧城镇”、“产城一体化”等发展战略，容易得到地方政府的支持，降低拿地成本。截至2013年11月，绿地拥有权益土地储备6072万平方米，高于万科的4537万平方米。绿地在进军海外地产方面要比万科激进得多。绿地的海外业务已布局四大洲七个国家的11个城市，项目投资额超过100亿美元。万科目前仅布局了旧金山、新加坡、纽约三个城市，并表 页脚文字 页眉文字 明海外市场比重最多只能占万科总量的20%。这都是 绿地的特点和优势。 绿地2013年的销售面积约1660万平方米，销售额1625亿元，与万科有约70亿元的差距。绿地显得咄咄逼人，2014年的销售计划是2400亿元，有望赶超万科。然而超越万科似乎是一个魔咒，远有孙宏斌顺驰地产的售卖他人，近有宋卫平绿城的悲剧辛酸，绿地能否超越万科，依然存疑，更多的是对自身的挑战。2013年绿地的资产负债率为87%，万科78%;真实资产负债率，绿地61%，万科46%，净负债率，绿地289%，万科42%。由此可见绿地财务杠杆更高，意味着风险更大，绿地更加激进，万科相对保守。另外，土地布局中，绿地三四线及中西部占比要高于万科，在楼市行情下行的情况下，对绿地而言也是一种威胁 和挑战。 国企改革为绿地股权改革带来机遇，未来绿地能否持续发挥自身优势，应对房地产行业风险和挑战，将取决于绿地长远发展战略的制定以及合理、清醒的 价值取向。 编辑/伯倩chinasoe@foxmail.com 页脚文字