房地产的暴利及房屋建筑实际建安成本简析!
默认分类 2009-10-30 10:44:21 阅读396 评论0 字号:大中小 订阅
房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。
建安成本是房价中相对稳定的部分,按照国外一般情况,建安成本一般占房地产总开发成本的70%,其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内,这个数字是颠倒的。以北京为例,根据有关报道,建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%,建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%,而土地使用权出让金一项,就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48%,也就是说,老百姓购房款的30%多,系政府土地使用权出让金,这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。今年来,随着物价水平的整体上涨,建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据, 2005年,普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元,2006年小幅上涨至1429.5元,2007年上涨至每平方米升至1524.1元。
今年春节过后,在钢材、水泥等建材的带动下,建安成本升至1734.1元,三年多来,上涨幅度达35%。普通小高层住宅的涨幅同样显著,三年的涨幅达44%。2005年普通小高层住宅的建安成本每平方米为1045元,2006年上升至1170元,2007年涨到1213元,目前则为每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例,2005年为每平方米150元,而目前则上升至每平方米200元。
以下为各地的建安成本;
北京多层:1100-1300左右;小高层:1400-1600左右;高层:1800-2100元。
青岛市多层:950元/平方米;小高层:1380元/平方米;高层:1850元/平方米;商业的价格一般在1500-2000元/平方米左右。
大连多层:1200元/平(含空调、门、窗);小高层:1350元/平(含门、窗);高层:1600元/平(含门、窗);商业:1500元/平;地下:2000元/平(人防、车位)。
武汉多层:750元/平方米;小高层:1250元/平方米;高层:1650元/平方米;商业最低成本在900元/平方米。
长沙多层:700-900;小高层 1400-1600;高层 1800左右。
湘潭多层:550-630;小高层:地下车库约1800,主体1100-1300;高层:地下车库约2000,主体1500左右。
江苏南部多层:900;小高层:不含地下室(8-12层)1300左右,13-18层1450左右;高层:(不含地下室) 1300左右;高层商业不含地下室)2000左右,地下室:2600-3000(车库)。
南京多层:950元/㎡,砖混;小高层:1300元/㎡;高层:1700元/㎡。
苏州多层:850至1000 元,用材普通的就是850,好些的1000;小高层(7-11F):1300至1600元;高层:1600至2200。
安徽多层:1100元/平(含、门、窗);小高层:1400元/平(含门、窗);高层:1550元/平(含门、窗);商业:1600元/平;地下:2200元/平(人防、车位)。
郑州多层:900元/㎡(砖混);小高层:1200元/㎡(框架);高层:1600~1900元/㎡(框剪,含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯)。
石家庄多层:900元/平方米;小高层:1200元/平方米;高层:1500元/平方米。
成都多层:1000-1200;小高层:1400-1600;高层:1800-2000 。
杭州多层:1100元/平方米;小高层:1300元/平方米;高层:1850元/平方米,一类高层(100米高)——2100元/平方米;商业的价格一般在1800-2400元/平方米左右(含电梯集中空调及消防)。
河南多层:650-800;小高层:850-1300;高层:1500-1800。 广州多层:1275元;高层:1750元。
江西多层:800元/㎡(含窗,内外墙、水电管网);小高层:1100元/㎡(框架,含窗,内外墙、水电管网);高层:1400~1700元/㎡(框剪,含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯)。
上海多层:1100-1300;小高层:1500-1700;高层:2000-2400。
超高层(100M以上):普遍在3000以上;地下车库一般分全地下和半地下的,全地下的一般要2500元/平米左右,半地下一般在1500——2000元/平米。
由于去年以来,各地房地产市场普遍低迷,而建安成本却持续上涨,因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制,大部分开发商主要从以下几个方面去控制:一、加强对
图设计质量的审核;二、优先工程施工队伍;三、加强施工图预算的编制和审核;四、认真作好图纸会审工作;五、施工技术措施的研究和论证;六、重视材料的确认与价格管理;七、设备采购宜采用甲供形式;八、现场签证制度必须严格;九、按
约定控制资金支出 。具体不再赘述。
房屋建筑成本
房地产建筑成本(按建筑平方米算)# U c/ i1 c7 k# b7 q" Y/ z4 o9 h3 h
$ x6 {: e6 d/ j- s3 e/ n: i
1、桩基工程(如有):70~100元/平方米;
4 k) u$ w; I) k) w2 }" W0 c2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米; . j; I# n& L; Y1 R
3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米; # Z3 k! {' g* I6 S" w4 S$ E
4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
7 V- k1 O+ B% B5、抹灰工程:25~40元/平方米; 7 H' W0 e0 e* b: l: u* K9 f; c, f
6、外墙工程(包括保温):50~100元/平方米(以一般涂料为
,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米;
& E U/ }& a( i. d2 ^7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些); ; m) p7 u. R; o
8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
8 }+ o1 _( H' e) m1 P; k- O5 v2 q9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米,一般为9 0~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米; . f2 F. A1 P9 X( Q8 w \+ i5 }: M
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);
8 [% E% r L# R8 T' j/ p11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
1 _8 b" [1 I' J% `9 u12、电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米;
y8 M+ m- [& m- A' d) ?" b0 Q! @13、人工费:130~200元/平方米; ' p v' I8 s6 a; t8 s
14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;
; U5 |; G7 y* @15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米;
7 i1 V6 q' l/ Q+ W16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米; 0 P' R- Q2 u1 Z- w4 b3 A5 _ o
17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米;
% C s& ~. ?& x3 [8 O18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米; 6 k2 P( y" V5 h& Q
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米;
% V& Y0 V4 B8 {- I' X8 e20、上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。
! X5 \( s! w% i. v21、设计费(含前期设计概念期间费用):15~100元/平方米; / f5 `8 W9 p4 V5 o
22、监理费:3~30元/平方米;
& ^1 ~" f- ]0 m5 K8 q5 E23、广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;
6 ]5 m6 q$ L8 B24、土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200 万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价; 三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况; : G. A1 d* _. W7 {
25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样
6 q% D: ~) E- F以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。
6 ]+ U# i7 q* h* d( z: V: E1 u21、设计费(含前期设计概念期间费用):15~100元/平方米; % G2 p( l M% ?, t7 a5 M( h
22、监理费:3~30元/平方米;
( w) e: `2 V; s0 d23、广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;
8 Q( g" d( l: _3 T7 B( @& C24、土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200 万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价; 三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况; 0 B- Z9 F. {" p; C* b G
25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。 / T& F4 E/ O+ _5 G
结论:基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方 米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。能让利的主要是:小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这 主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过10 0~200元/平方米。. Q# x, P, O1 k! l" H
# p+ }4 P" w! K4 h* D结论:基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方 米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。能让利的主要是:小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这 主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。