新房验收宝典

新房验收宝典 收楼的一般程序 １、发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。 ２、买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是３０天左右)内带齐所需文件资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收楼入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 ３、楼房现场验收 ①、发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》，向住户发放《住宅使用》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）； ②、买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼查验楼房状况； ③、依原合同约定标准验楼； ④、验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。 ⑤、根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过３０天； ⑥、如对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。 ４、办理入住手续 ①、换发票、缴交各项相关费用； ②、填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格； ③、领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。 充分做好收房准备 接到发展商寄来的收楼通知书起，收楼准备工作就应该开始。 收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。 其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约)，各期还款单据（发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员的相片，收楼通知书，等等。 最后，当然要找一位有经验的收楼专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙，可以大大减少收楼验房细节上的疏漏。找多些人一起收楼，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。 新房验收工具 物品 适用范围 使用方法 玻璃球 墙体 用细绳拴上小球，贴墙放下至地面，检查墙体倾斜程度 厕所、厨房、阳台 若顺势滚到地漏处，则日后使用时“去水”没有问题 橱柜、衣柜等家具 把小球房在橱柜、衣柜里，若球滚动，则可能家具变形 梯子 层高 检查层高是否符合合同约定 各个空调插座 检查是否安装妥当，用手拉一拉是否容易松动 厨房、厕所的管道 检查藏在天花里的给、排水管是否有渗漏 小木槌 天花、地板、墙体 如有回响，则说明下面水泥砂浆未铺均或用量不够 直角尺 墙角、柜子 用三角尺测量转角处是否呈直角 塞尺 墙体、天花 用于测裂缝的宽度 5米卷尺 墙体、家具等 用于测量房子的净高 手电筒 墙身、顶棚楼板 拿手电筒照射墙面和顶棚，有无倾斜、歪曲一眼便能看出 万用表 插座 逐个检查各插座是否通电及弱电类是否畅通 塑料洗脸盆 下水管道 用于验收下水管道 贴纸 需要修缮的地方 再出现问题的地方贴上备忘贴纸，就具体说明问题所在 文件夹 费用凭证等文件 收一份文件放好一份，签收单可以当资料目录 计算器 数据文件 用于计算数据 签字笔 文件 用于签字 扫帚 整个居室 用于打扫室内卫生 沙子 卫生间 用塑料袋装沙子堵住地漏、然后蓄水，24小时候看是否有渗漏 录音笔/DV 验收过程 最好可以把验收过程录音或拍摄下来，以作证据 香烟 厨房烟道、 香烟点燃后放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。 卫生间通风 香烟点燃后放在通风口下方十公分左右，看烟是否上升到通风口立即拐弯吸走。 管道煤气 用冒烟的香烟放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示是否同时关闭进气电磁阀。 收房费用 如果说在很多项目中，入住纠纷的发生存在百分之百必然性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且规定“不交费就不给钥匙”。 1、契税及代办费 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。 开发商让购房人提前交纳契税的原因为：开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金的可能性。 所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。 如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。 不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。 【建议】：开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。代办费不宜超过1000元。客户也可委托第三方如律师事务所来办理。 2、公共维修基金 此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。 维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？ 因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会“沾”已交基金业主的“便宜”，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。 【建议】：交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。 3、装修××费 装修管理费、装修押金、装修工人制证费 装修垃圾清运费 关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。 一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答还是乱收费；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。 据了解，建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法，准备对目前混乱的市场加以规范。 【建议】：专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。 一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。 押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。 制证费5元、10元，收个成本费即可。 装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元／自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。 4、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。 物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》，业主并没有选择权。 【建议】：普通小区交一年以下物业费并不违规；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。 5、停车费 对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的，《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。 至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。 目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。 【建议】：普通小区地面车位每月为150元／个。地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准。 6、面积测绘费 面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 相关证件看仔细 1，查看“三书一证一表” “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。 根据国务院１９９８年７月２０日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号)第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收楼通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺；《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当有工程质量监管单位核验的质量级、保修期和保修单位等内容。”这两份文件是法律规定的收楼时发展商必须提供的文件，同样地，如没有这两份文件，购房者签字收楼后出现的各种问题均难以得到法律支持。面对这种情况，购房者可拒不收楼。 因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。 2，收房注意事项 ①、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。 ②、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。 ③、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。 ④、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。 ⑤、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。 ⑥、《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。 收房 新房验收清单 项目名称：_____________ 房屋楼号：_______ ______ 开 发 商：___________ 验房日期：______________ 物业公司：__ _______ 验房人员：___ ________ 收房细项 一、文件 1.1、房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？是□否□ 1.2、屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？是□否□ 1.3、各种相关验收表格：《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件？是□否□ 1.4、如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？是□否□ 二、门 2.1、每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□ 2.2、门与门框的各边之间是否平行？是□否□ 2.3、门插是否插入得太少？是□否□ 2.4、门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米）是□否□ 2.5、每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？是□否□ 2.6、门与地的缝隙，是否预留出地面装饰的缝隙？是□否□ 2.7、不上锁是否会自动关上或打开？是□否□ 2.8、零配件是否装配齐全，位置准确？是□否□ 2.9、卫生间的门是否有通风孔？是□否□ 三、窗 3.1、窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙）是□否□ 3.2、各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□ 3.3、窗与窗框各边之间是否平行？是□否□ 3.4、窗户玻璃是否完好、无划伤？是□否□ 3.5、窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水）是□否□ 3.6、是否翘曲变形？是□否□ 3.7、隐形纱窗是否安装完毕，且无破损？是□否□ 3.8、零配件装配是否齐全？是□否□ 3.9、把手是否松动？是□否□ 3.10、窗的底部滑道是否有损伤？是□否□ 3.11、双层玻璃内部是否整洁？是□否□ 3.12、打开后窗户是否能固定？是□否□ 四、墙 4.1、屋顶上是否有裂缝?(与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45斜角，说明有结构问题)是□否□ 4.2、承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是□否□ 4.3、房间与阳台的连接处是否有裂缝?(如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位)是□否□ 4.4、墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是□否□ 4.5、从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是□否□ 4.6、墙面是否有水滴、结雾的现象?(冬天房间里的墙面如有水滴,说明墙面的保温层可能有问题)是□否□ 4.7、山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是□否□ 4.8、内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？是□否□ 石灰“爆点”是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点”，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。 4.9、墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□ 4.10、墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是□否□ 4.11、相关位置是否有空调管孔？是□否□ 4.12、是否有水渍、裂痕？是□否□ 4.13、钢筋是否暴露？是□否□ 4.14、是否有隆起或凹陷？是□否□ 五、天花板 5.1、天花板是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）是□否□ 5.2、是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是□否□ 5.3、卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是□否□ 5.4、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是□否□ 六、地面 6.1、地面检查地面有空壳开裂情况?(用小木锤敲,咚咚声就说明是空心的,要返工,要梆梆声才好)是□否□ 6.2、看地板有无松动、爆裂、撞凹？是□否□ 6.3、木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声？是□否□ 6.4、地板间隙是否太大？是□否□ 6.5、柚木地板有无大片黑色水渍？是□否□ 6.6、地脚线接口是否妥当，有无松动？是□否□ 6.7、用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？是□否□ 6.8、地平； 验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为 20 米左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。 七、卫生间 7.1、卫生间坐厕下水是否顺畅？是□否□ 7.2、冲厕水箱是否有漏水声？是□否□ 7.3、浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层）是□否□ 7.4、是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□ 7.5、浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察）是□否□ 7.6、水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□ 7.7、水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□ 7.8、淋浴花洒安装是否过低？是□否□ 7.9、是否做等电位连接？是□否□ 7.10、地漏排水是否通畅？是□否□ 7.11、厕所顶棚是否有脱落或长霉菌？是□否□ 7.12、排污管是否有水封（蓄水防臭弯头）？是□否□ 7.13、洗手盆的上方是否有插座（应该没有插座）？是□否□ 7.14、是否有有裸露电线？ 7.15、卫生间门口是否有挡水条？是□否□ 7.16、卫生间地面是否低于卧室或客厅地面？是□否□ 7.17、卫生间是否有洗衣机水龙头？是□否□ 7.18、卫生间灯座是不是瓷口安全灯座？是□否□ 八、厨房 8.1、厨房电、水、煤气表具是否齐全？是□否□ 8.2、电、水、煤气表的度数是否有零开始？是□否□ 8.3、是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□ 8.4、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是□否□ 8.5、墙面瓷砖砌筑是否合格？（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实）是□否□ 8.6、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？是□否□ 8.7、水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□ 8.8、您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日子也一定不好过）是□否□ 8.9、水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□ 8.10、水池等是否有渗漏现象？是□否□ 8.11、厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？是□否□ 九、水 9.1、水上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道）是□否□ 9.2、是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）是□否□ 9.3、自来水水质是否符合标准？（注意区分市政水和小区自供水）是□否□ 需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。 9.4、供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质）是□否□ 9.5、水表是否空走？是□否□ 9.6、水表读数 ； 十、电 10.1、电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源）是□否□ 10.2、户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是□否□ 10.3、各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）是□否□ 10.4、是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2元，而且还没有保障）是□否□ 10.5、试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是□否□ 10.6、所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）是□否□ 10.7、按动漏电保护器的测试钮检查是否工作正常？是□否□ 10.8、插座是否带保险装置？是□否□ 10.9、是否有电器接地装置？是□否□ 10.10、电线是否符合国标质量？是□否□ 电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线更应达到 4 平方，否则使用空调时，容易过热变软。 10.11、电表读数 ； 十一、暖气 11.1、暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端）是□否□ 11.2、供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板）是□否□ 11.3、水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃）是□否□ 11.4、暖气是否有漏水痕迹？是□否□ 十二、燃气 12.1、燃气是否已经开通？是□否□ 12.2、煤气、热水器开关位置是否妥当？是□否□ 十三、管线 13.1、燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）是□否□ 13.2、居室、客厅有否各种管线外露？是□否□ 十四、隔音 14.1、将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是□否□ 十五、设备 15.1、和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是□否□ 十六、安防 16.1、门禁系统在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常？是□否□ 16.2、煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位？是□否□ 16.3、住宅楼消防供水系统，是否经消防部门检验合格？是□否□ 16.4、电梯是否具有劳动部门核发安全运行合格证？是□否□ 16.5、电梯内是否有紧急呼叫系统？是□否□ 16.6、电梯内是否有监控系统？是□否□ 16.7、电梯内有无应急疏散系统？是□否□ 16.8、消防通道是否畅通？是□否□ 16.9、非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能？是□否□ 16.10、小区内是否有中央监控系统？是□否□ 十七、公共空间 17.1、凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平 即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。 17.2、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题？是□否□ 17.3、楼道窗户是否有纱窗？是□否□ 17.4、安全护栏是否符合要求？是□否□ 温馨提示： 1、不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 2.1、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。 2.2、《住宅使用说明书》--可带走 《住宅使用说明书》应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。 2.3、《竣工验收备案表》 《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。 2.4、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。 3、看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？” 对上述“多项费用”具体说明如下： 开发商企图在交楼时代收契税（一般住宅税率为1.5%）。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。开发商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等）。那么您质问他（她）：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 4、检查开发商出示的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》这些文件要看原件，而不是复印件。 5、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 6、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不 予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 7、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 8、对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。 9、如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 专家答疑 问：什么情况下可以不收楼？ 答：根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息： １、未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等“三书一证一表”的楼房，买受人可以不收楼； ２、开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过３０天)又未以书面形式提前通知买受者的； ３、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的； ４、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的； ５、房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过３％（不含３％)的； ６、房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量机构核验确实的，买受人有权退房。 购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。 问：请问我收楼时被要求预交一年的物业管理服务费用，这合理吗？ 答：据《广东省物业管理条例》第三十条规定：“物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。”可见，收楼时要求业主预交一年的物业管理费是不合理的，如你与物管处无事先约定，可不用预交费用。 收房陷阱 陷阱一：收楼时限 发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出３０天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。 对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。 陷阱二：证件不齐要交楼 “三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。 对策：遇到这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。 陷阱三：先签文件后验楼 上文所述的先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收楼认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。 对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。 陷阱五：疲劳战 商家典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收楼，造成收楼人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收楼的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是，对于发展商来说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余，也往往亏透了！ 对策：应对这种伎俩的方法是莫被收楼现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。 陷阱四：灰尘满积 清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。 对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。 陷阱五：大事化小 无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。 这其实又是商家的一个陷阱，将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重，让不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。 对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。 陷阱六：巧立名目的收费 虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收楼入住时又巧立名目乱收费用。 如天河的张生在看楼时，发展商在样板间的门上贴出说明，明示此门“随楼附送”，签合同时，张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收楼时，发展商未装防盗门却提出收防盗门安装费，理由是门确实附送了，但锁是具备防盗功能的进口货，因此要收费，且他们的收费也符合物价局的标准，发展商把无理的事情说的似乎头头是道。王小姐在楼盘的认购须知里，发展商明确标出了入住收费的价格，其中一项收费让王小姐甚为不解，售楼小姐明明说可视对讲系统是赠送的，但收楼时却要交３５００元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目，而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费，但要化４００元购买长期所有权。 对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱，另外，收楼时也要不怕麻烦，与发展商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，更好保护自身利益。 PAGE 2