房地产所要缴纳的相关税费有哪些

房地产所要缴纳的相关税费有哪些 房地产相关税费 房地产相关税费<<隐藏 窗体顶端 HTMLCONTROL Forms.HTML:Hidden.1 窗体底端 房地产所要缴纳的相关税费有哪些？ 房地产所要缴纳的相关税费有哪些？房地产开发企业从购买土地到开发销售，办好房产证，整个流程需要缴纳相关的税费有哪些？涉及的税种 有： 1、 契税（地税）： 在购土地环节，按土地价款的 3%－5%缴纳（大亚湾地区为 3%）。（按 2010 年惠城区土 地成交均价 1370 元/平方，容积率 4.0，房屋销售均价为 6000 元/平方，折算后为销售收入的 0.17%， 1370*0.03/6000/4=0.0017） 2、营业税、城市维护建设税、教育费附加（地税）：在取得销售收入或预收款时缴纳。大亚湾按收入的 5.5%（惠地税函〔2009〕95 号，其中营业税 5%）。 3、土地增值税（地税）：在取得销售收入或预收款时预缴，按收入的 0.5%－4%预缴(普通住宅 2%，商铺 3%)，房屋售完后清算，多退少补。普通标准住宅增值率不超过 20%免征土地增值税（普通标准住宅应同时 满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；单套建筑面积在 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地 上住房平均交易价格 l.2 倍以下。）。（大亚湾地区可按收入的 3%估算） 土地增值税清算时按以下步骤计算： （1）计算增值额 增值额=收入额－扣除项目金额 （2）计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额 （3）确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率 （4）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）允许按实际发生数扣除，主要包括土地 征用及拆迁补偿费、前期工程费建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等； （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）指与房地产开发项目有关的销售费用、 管理费用、财务费用。根据新会计的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产 项目进行归集或分摊。 （4） 对于利息支出以外的其他房地产开发费用， 按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和， 在 5%以内计算扣除。 （5）对于利息支出，分两种情况确定扣除：凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。 在这种情况下，“房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额 之和，在 10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 （6）上述规定的具体含义是：纳税人能够直接转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷 款证明的， 其允许扣除的房地产开发费用为： 利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×5% 以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。纳税人不能按转让房地产项目 计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权 所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上 浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加 罚的利息不允许扣除 与转让房地产有关的税金：在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视 同税金扣除。 财政部确定的其他扣除项目： （1）对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房 地产开发成本之和，加计 20%的扣除。 （2）但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应 纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、以及在转让环节缴纳的税金， 不得加计扣除。 （3）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根 据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。具体地，如果代收费用计入房价向购买方 一并收取的，则可作为转让房地产开所取得的收入计税；相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以 扣除，但不得作为加计 20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以 不作为转让房地产的收入征税；相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。 土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%。 增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%。 增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。 计算土地增值税税额， 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计 算，具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额 50% 土地增值税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过扣除项目金额 200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的 5%，15%，35%为速算扣除系数。 根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续： (一)纳税人应在转让房地产签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机 关提交房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产 有关的资料. 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报, 具体期限由税务机关根据情况确定. (二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税. 第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据 以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补.具体办 法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定. 惠州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率和核定征收率的公告 2010 年 09 月 16 日 根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》 （国税发〔2010〕53 号）和广东省地方税务 局《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》 （粤地税发〔2010〕105 号）的规定，对我市 土地增值税预征率和核定征收率进行调整，公告如下： 惠州市土地增值税除保障性住房外预征率统一为： 普通住宅 2%， 其他 3%（土地使用权转让按规定清 算不适用预征） ； 土地增值税核定征收率统一为： 普通住宅不低于 5%， 其他项目不低于 6%。 自 2010 年 10 月 1 日起施行。 惠州市地方税务局《关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》 （惠地税发〔2007〕139 号）第一条 关于土地增值税预征率的规定、第三条第二款关于二手房土地增值税核定征收率的规定、 《关于印发<惠州 市地方税务局土地增值税核定征收暂行办法>的通知》 （惠地税发〔2009〕132 号）第四条“核定征收率不低 于该项目适用的最高预征率的两倍”的规定同时废止。 特此公告。 惠州市地方税务局 二○一○年九月一日 企业所得税（国税）：按国税发[2009]31 号文件执行。即：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以 及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计 计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所 得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。（=收入*15%-管理费-财务费-销售费）*25%，大亚湾地区可 按收入的 3.75%估算。 5、印花税（地税）：转让房产均要按合同金额贴印花税（收入的万分之五） 6、房产税（地税）：房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳，房产税的税率，依照房 产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12%。（暂不用交） 7、土地使用税（国税）：占用的土地要缴纳土地使用税，在每年四月和十月缴纳。按单位面积计算，各地 标准不一样，土地使用税每平方米年税额如下： （一）大城市 1.5 元至 30 元； （二）中等城市 1.2 元至 24 元； （三）小城市 0.9 元至 18 元； （四）县城、建制镇、工矿区 0.6 元至 12 元。大亚湾地区按 8 元/平方每年计算（惠州市城镇土地使 用税年税额调整方案）。按地表面积（按销售单价为 6000 元/平方，容积率 4.0，开发周期为 3 年，折算 后为销售收入的 0.1%，8*3/6000/4=0.001） 8、耕地占用税（地税）未占耕地的不交 （1）耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收； （2）耕地占用税的计算公式。耕地占用税 =实际占用耕地面积 × 耕地占用税的单位税额 A、实际占用耕地面积，是指所占用的土地面积当中，耕地部分所占的面积； B、耕地占用税的单位税额： （a）我市现行耕地占用税税额定为惠城区：40 元/平方米，仲恺区：40 元/平方米，惠阳区：30 元/平方 米，惠东县：30 元/平方米，博罗县：30 元/平方米，龙门县：30 元/平方米，大亚湾开发区：50 元/平方 米。 （b）农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地 占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收； （c）铁路线路、公路线路、飞机跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米 2 元的税额征收。 （d）占用依据《基本农田保护条例》划定的基本农田保护区范围内的耕地，适用税额应当在现行税额的基 础上提高 50%。 综上： 0.17%（契税）+5.5%（营业税、 综上：房地产开发税费占销售收入的比重约为 0.17%（契税）+5.5%（营业税、 城市维护建设税、教育费附加） 3%（土地增值税）+3.75%（企业所得税） 城市维护建设税、教育费附加）+3%（土地增值税）+3.75%（企业所得税）+0.05% 平方估算） （印花税）+0.1%（土地使用税）=12.57%（房价按 6000 元/平方估算） 印花税）+0.1%（土地使用税）=12.57%（ 房地产开发税费明细表 <<隐藏 窗体顶端 HTMLCONTROL Forms.HTML:Hidden.1 窗体底端 房地产开发税费目录分 类 序 号 1 2 前 期 征 地 拆 迁 费 用 项目 土地出让 金 土地测量 费 标准 依据 实际收取标准 按地段级别确定 按征地总额的 （不超过 2.1-2.8％） 党政机关、团体土地使作面积 2000M2 （含 2000）以下每宗收 200 元，每超过 500 M2（以内加 收 25 元，最高不超过 700 元， 企 2 2 业使用土地 1000 M （1000 M ） 以内以下每宗收 100 元，每超过 500 M2 以内加收 40 元，最高不 超过 4 万元 根据土地价格总额累进系数计算 评估费(属经营性费) 0.3％-0.6％ 安置补偿费总额的 3％ 档案不收费，是押金形式；若提 供技术、信息咨询等服务，按自 愿有偿协商收费原则 一级地段 40 元/ M2、 二级地段 30 元、旗县所在地 20 元 1500 元/ M2×应建防空设施 4％ ＝60 元/ M2 10 元/ M2 根据工程造价按不同系数计算审 查费 中标的 1‰（公开招标）中标的 2‰（邀请、议标） 。 建定成本 1.5‰ 质 量 监 督 管 理 费 3.5 ‰ 住 房 2.45‰ 建安成本（工程造价、税前）的 3.5％ 代运建筑垃圾及处理 25/吨 3 土地测量 4 5 6 7 土地评估 拆迁管理 拆迁劳务 档案管理 8 配套费 人防建设 资金（易 地 建 设 费） 教育基金 图纸审查 前 期 政 策 性 收 费 9 10 11 12 13 14 15 招标管理 定额测定 质检管理 建安工程 劳保费 排渣费 环保测评 费（环境 影 响 咨 前 期 政 策 性 16 17 自愿委托有偿服务 收 费 18 询） 劳动交流 费（职业 介绍服务 费） 噪音管理 费 勘察费 招用区外农村劳动力手续费向人 单位收费 20 元/人；用区外劳动 力手续费 向用有单位收 20 元/ 人 按超标值〔dB（A） 〕征收 采用实物工作量定额计费方法计 算 发包人和设计人根据实际情况， 在规定的浮动幅度协商确定 工程造价 500 万元以下（5‰） ， 500-1000 元（4‰） ，1000-3000 （ 3 ‰ ） 3000-5000 （ 2 ‰ ） ， ， 5000-10000（1‰） ，10000 以上 （0.5‰） ， 根据工程造价按不同系数计算监 理费 13.8/平方米 2594 元/件 400 元/桩 19 20 21 设计费 前 期 政 策 性 收 费 22 招投标代 理服务费 23 24 25 26 27 28 29 监理费 基建水费 规划放线 工程质量 检测费 规划设计 费 房产交易 营业税 土地增值 税 占地税 地方教育 附加税 契税 房地产测 绘费 城建税 印花税 按直接生产人员所需工日计算 3 元 M2 按销售收入的 5% 按销售收入的 5-6%其中 140 平方 米以内 5%， 140 平方米以上及商 铺 6%， 2011.3.3 税务局核实 2011.3.3 税务局核实 5% 5-6% 后 期 30 31 32 税 收 33 34 35 36 37 按营业税的 4.5% 2011.3.3 税务局核实 4.5% 住宅 1.36 元/ M2，综合楼 2.72 元 / M2 按营业税的 7% 按建安合同的 0.03% 按产权转移书 0.05% 按销售收入的 3% 2011.3.3 税务局核实 2011.3.3 税务局核实 2011.3.3 税务局核实 2011.3.3 税务局核实 7% 0.03% 0.05% 3% 企业所得 税 1、土地出让金和 2、双重配套费外，3、蓝图审查费、4、防雷检验费、5、防震检测费、6、绿化费、 7、墙改费、8、放线费、9、规划设计费、10、人防费、11、文物勘探费、12、鉴证费、 13、预算审核费、14、工程造价咨询审核费、15、质量监督费、16、土壤氡气检测费、17、室内空 气检测费、18、政府价格调整基金、19、劳务咨询费、20、职工培训费、21、安全施工费、22、 散装水泥推广费、23、预售许可证服务费、24、房屋面积界定费、25、房价查服务费、26、管线综 合竣工图设计费、27、电力委托费 征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十 余项税负。经过统计，这些税负成本约占到房价的 15%。 建筑规划、设计、勘察 景观设计 竖向、景观施工、绿化施工 三通一平及配套系统 建安工程费 监理 会所装修 市政配套设施及各种规费 不可预测费 管理费 策划、包装、广告 财务费用 总成本 销售面积 销售面积单位成本 建安成本 智能化 基础设施配套费 价格调节基金 招投标管理费 房屋确权费交易费 房屋确权费 河道维护费 水源建设费 水资源费 房屋拆迁管理费 散装水泥发展基金 热源集资费 人防结建费 天然气铺装 自来水增容费 新型材料费 定额编制费 测量费 劳保统筹 质监管理费 施工图审查费 招投标交易费 土地出让金 土地评估费 土地测量费 土地征地费 土地证费 环卫清洁费 放线费 办预售许可证费 拆迁服务费 电话 宽带网 有线电视 天然气配套 税目 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育费附加 印花税 土地使用税 房产税 契税 所得税 九大项税费 一、房地产立项阶段 1 编制可行性研究报告书费 二、房地产办理用地阶段 2 征地管理费 3 土地权属登记费 4 土地出让金等 三、房地产房屋拆迁阶段 12 房屋拆迁管理费 13 房屋拆迁补偿安置费 14 房屋拆迁费等 四、房地产勘察设计阶段 15 工程监理费 16 工程地质勘察费等 五、房地产项目报验阶段 28 工程报建手续费 29 市政公用设施配套费 30 建筑工程质量监督费 31 建筑工程安全监督费 32 人防方案审核费 33 人防工程异地建设费 34 施工临时用电占用费 35 永久供电设施安装费 36 供水管径基本费 37 供水管道施工安装费 38 消防方案审核费等 六、招投标阶段 57 工程招标或登记费 58 工程招标公告费等 七、房地产施工阶段 63 建筑工程施工费 P 64 工程保险金 65 施工合同印花税 66 施工营业税 67 施工污水排放费 68 建筑施工作业时间许可证费 69 建筑噪音超标费等 八、房地产竣工销售阶段 84 房屋建筑面积测量费 85 房屋评估费用等 九、房地产企业相关费用 102 开发企业营业税 110 行政管理费 112 各团体协会年会员费 115 法律顾问咨询费 116 财务年审计或法人审计费 _1398596951.unknown _1398596952.unknown _1398596950.unknown _1398596949.unknown