浅析商品房成本构成与去库存

浅析商品房成本构成与去库存 浅析商品房成本构成与去库存 摘 要:如今我国楼市库存处于高位，政府也把楼市“去库存”作为今后经济工作的一个重点，而“去库存”的一个难点在于房价。本文主要从商品房成本构成的角度来分析如何“去库存”。 关键词:价格构成;去库存;商品房 如今我国楼市库存处于高位，政府也把楼市“去库存”作为今后经济工作的一个重点[1][4]而“去库存”的一个难点在于房价。近几年我国房价持续攀升，涨幅较大[2]。在谈论房价时，房价过高几乎是人们的一致回答，反映在自身收入约束下消费者对房价承受能力的房价收入比指标过高这样一个统计结果也大致验证了我国房价过高的事实[2]。过高的房价有可能是偏离经济规律的，如供需规律。这种超出普通大众承受能力的价格显然是会形成经济上的资源浪费，其结果是很大一部分想买房子的消费者因需求 不是有效的而买不起房子，而想卖房子的供给方却卖不出去他的商品――房子。这样的低效率资源配置是可以找到支持论点的，如政府经济工作、各大新闻媒体的报道、各大报刊、专家学者发表的文章中关于房地产库存的说明。而要改变这种高房价，首先应该改变商品房成本。 商品价格的形成基础离不开成本，通常成本越高的商品，其价格也越高。作为一种特殊的商品――房子，从成本角度来看，其成本包括土地成本、房屋建筑物成本[3]。其中，土地成本包括土地取得费(征地费、拆迁安置补偿费)、土地开发费、土地所有者权益及其他费用(税费、投资利息、利润);房屋建筑成本包括前期费用、建筑安装工程费、配套费用、合理利润、资金成本及税费。这些不同阶段所形成的成本应该分成两部分来看，一部分是与市场要素供给者有关的，比如工人工资、建筑成本、合理利润等;另一部分与政府部门有关，最具代表性的就是相关税、费和土地出让金。由于市场的竞争，不同开发商关于市场要素供给者的这部分成本是有差异的。与政府部门有关的成本都是法律规定了的或者政府规定了的，一般不会有大的变动，但根据经济发展实况它们也是可以加以调整的。这些形色各异的成本里面最值得介绍的就是土地出让金了。我们国家的土地所有权归国家所有，私人若需要使用土地进行经济活动，必须一次性支付若干年的土地使用费，也就是土地出让金，以此来获得该宗土地的若干年土地使用权。不管成本何时发生，发生多少，房地产开发商最 终都会将它们平均分摊到房屋的每一平方米上去。就像增值税一样，谁最终消费商品，依附在该商品的增值税就由谁承担，房屋的这些成本的转移过程也是谁最终消费了这套房子，谁承担这套房子所发生的一切成本。另外，在房屋销售过程中，销售所发生的成本也需要由消费者来具体承担，比如广告、给房屋销售人员的提成等等。 通过对商品房成本构成的分析，再联系当前房价过高的现实，要达到去库存的目的，首先是降低高房价，而降低房价的首要步骤是将商品房的成本降下来，我认为具体应该从以下几个方面进行: 一、加大市场竞争 通过竞争，市场会将不同行业的利润率拉到同一个水平，也会将不同企业的利润率拉平。经过激烈的市场竞争，房地产行业利润率会逐步同其他行业的接近、持平;其他行业的利润率也会因竞争最终保持同一个水平;最终结果就是，房地产开发商所得的利润、其他要素供给者所获的报酬是同样的。如此一来，与市场要素供给者有关的成本就会降低，相应的房价也会降低。 二、政府部门进行适当让利 首先，政府收取的一些税费可以根据经济实情做适当调整。这一点有些政府已经做了，比如沈阳房地产政策中关于大学生买房零首付、房地产契税的的优惠政策、政府简政放权而减少的一些行政事业收费等等。其次，市场经济中，土地是一种非常重要 的生产要素，而获得土地要素使用权的方式是支付地租，这个地租应该是符合市场规律的，是经过土地所有者与土地使用者经过谈判并以方式确定下来的。我认为我们国家土地出让金的支付模式可以大胆做一下调整，比如允许土地出让金可以分期支付，这样不但能减轻房地产开发商的负担，还能最终降低消费者的成本负担。经过这两步，政府的让利行为将会直接或间接给广大消费者实惠。 可以预测，房价经过市场竞争和政府让利后会有所回落。在消费者收入不变或增加的情况下，消费者房屋的购买力会大大增加。如此一来，广大有住房需要的消费者能购买到心仪的房子，房地产开发商也能将库存的商品房出售掉，这样就能达到房地产去库存的目的。 参考文献: [1]武向阳，陈云景.房地产市场监管机制思考[J].经营管理者.2016(06) [2]章锦标.房地产市场波动对地方财政收入的影响探讨[J].财经界(学术版). 2016(08) [3]王团军.内蒙古房地产市场探究[J].合作经济与科技.2016(10) [4]上海:严惩楼市违法违规行为[J].现代城市.2016(01) [5] 胡大洋，王沙力.房地产市场影响因素及其周期波动理论分析[J].当代经济. 2016(11) [6]钱弘菲.全国房地产市场调查报告[J].商.2016(11) [7]毛昭君.浙江房地产市场已步入新常态――“十二五”时期浙江房地产价格监测报告[J].浙江经济.2016(07) [8]汪海粟.资产评估.[M].高等教育出版社.2007(10). [9]费杨生，彭杨.楼市去库存:区域分化凸显 调控更有针对性[N].中国证券报，2016年5月3日.