【2017年整理】不动产登记实施细则将出 或可立法房产税

【2017年整理】不动产登记实施细则将出 或可立法房产税 不动产登记实施细则将出 贾康认为2017年可立法房地产税 核心摘要 全国政协委员、原财政部财科所所长贾康告诉环球视觉网，房地产税立法按程序应是财政部、国家税务总局两部门为主，通过国务院法制局对接全国人大财经委员会、预算工作委员会，相关部门都要参与。 “中央要求财税体制改革2016年基本完成重点工作、任务，从时间看，不应拖到2017年全国两会后，”贾康表示，不动产登记3月开始实施，到2018年完成，也就是说，2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。 “暂行条例的规定操作性不强，比如关于登记程序的问题，登记审查是形式审查还是实质审查等等问题，都有待于在未来出台的不动产登记暂行条例实施细则中加以明确。” 全国人大代表、中国法学会民法学研究会常务副会长孙宪忠如是向环球视觉网介绍，孙曾牵头起草条例专家建议稿。 《不动产登记暂行条例》自3月1日起开始正式实施，亦成为2015年两会的热点话题。 环球视觉网自国土部获悉，国土部正做《不动产登记暂行条例实施细则》出台前的相关准备。 据国土部地籍管理司司长、国土部不动产登记局的首任局长王广华介绍，国土部牵头制定的《实施细则》已在征求国务院36个部门和全国31个省(区、市)国土部门的意见。 短期对房地产市场 影响不大 随着不动产登记暂行条例的落地，不动产登记将在2015年进入实质性推进阶段，其对于楼市的影响，亦被广泛关注。 3月4日，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受环球视觉网专访时表示，开发商非常欢迎不动产登记，不动产登记绝不可能导致中国房地产滑坡，甚至崩盘，而是有利于促进房地产市场长期健康发展。 “虽然短期来看，一些多套房源持有者可能会在短时间内将名下部分房源出手，但‘抛售’不代表‘甩卖’，更不意味着能左右市场大盘的走势。”在黄其森看来，真正影响市场掌握大盘的，依然是宏观经济形势、金融政策与供求关系。 黄其森判断，随着央行降准、降息等一系列政策的推出，2015年的房地产市场基本面将好于2014年。 全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭也向环球视觉网表示，不动产登记实施后在短时间内可能会增加一部分二手房市场的供给，但是并不会造成全国二手房蜂拥抛售以及市场大逆转的局面。 中金网财经新闻 全国政协委员贾康告诉环球视觉网，不动产登记对房地产市场空置房的出租或出售有一定影响，尤其是出售，但不会让房地产市场一蹶不振。 来自国土部的数据显示，全国已有30多个市(州)、70个县(市、区)完成了和机构整合工作，基本具备了启用新的登记簿和新版证书条件。 环球视觉网自山东、四川等多地开启不动产登记的省市采访亦发现，已有充分预期的楼市反应比较平静，没有出现大规模抛售房源的情况。 楼市长效机制启动 黄其森认为，不动产登记是楼市长效机制的基础，在摸清家底后，有助于政府出台科学的房地产政策，有的放矢，不搞拍脑袋，不搞一阵风，再不能搞头疼医头、脚疼医脚了;与此同时，不动产登记的实施，作为不动产税落地的基础支撑，也有利于未来房地产税的落地。 另据环球视觉网获悉，国土部与住建部正在共同研究，加快制定不动产统一登记技术层面的试点工作方案。 国土部不动产登记局负责人也表示，不动产统一登记是不动产税收的技术基础，不过税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。 全国政协委员、原财政部财科所所长贾康告诉环球视觉网，房地产税立法按程序应是财政部、国家税务总局两部门为主，通过国务院法制局对接全国人大财经委员会、预算工作委员会，相关部门都要参与。 “中央要求财税体制改革2016年基本完成重点工作、任务，从时间表看，不应拖到2017年全国两会后。”贾康表示，不动产登记3月开始实施，到2018年完成，也就是说，2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。 全国政协委员、财政部副部长朱光耀也在两会期间接受媒体采访时表示，目前由全国人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中。 贾康还认为，房地产税可以带来多种正面效应，如可促使我国房地产调控体现应有的“治本”水准并形成长效机制，能够帮助增加住房市场上购房者对中小户型的需求。 中金网财经新闻 财务管理的110个公式 财务管理的110个公式 财务报表分析 1、流动比率,流动资产?流动负债 2、速动比率,速动资产?流动负债 保守速动比率,(现金，短期证券，应收票据，应收账款净额)?流动负债 3、营业周期,存货周转天数，应收账款周转天数 4、存货周转率(次数),销售成本?平均存货其中:平均存货,(存货年初数，存货年末数)?2 存货周转天数,360/存货周转率,(平均存货×360)?销售成本 5、应收账款周转率(次),销售收入?平均应收账款 其中:销售收入为扣除折扣与折让后的净额;应收账款是未扣除坏账准备的金额 应收账款周转天数,360?应收账款周转率,(平均应收账款×360)?销售收入净额 6、流动资产周转率(次数),销售收入?平均流动资产 7、总资产周转率,销售收入?平均资产总额 8、资产负债率,(负债总额?资产总额)×100% (也称举债经营比率) 9、产权比率,(负债总额?股东权益)×100% (也称债务股权比率) 10、有形净值债务率,[负债总额?(股东权益,无形资产净值)] ×100% 11、已获利息倍数,息税前利润?利息费用 长期债务与营运资金比率,长期负债?(流动资产,流动负债) 12、销售净利率,(净利润?销售收入)×100% 13、销售毛利率,[(销售收入,销售成本)?销售收入]×100% 中金网财经新闻 14、资产净利率,(净利润?平均资产总额)×100% 15、净资产收益率,净利润?平均净资产(或年末净资产)×100% 或,销售净利率×资产周转率×权益乘数 16、权益乘数,资产总额?所有者权益总额,1?(1,资产负债率),1，产权比率 17、平均发行在外普通股股数,?(发行在外的普通股数×发行在外的月份数)?12 18、每股收益,净利润?年末普通股份总数,(净利润,优先股利)?(年末股份总数,年末优先股数) 19、市盈率(倍数),普通股每市价?每股收益 20、每股股利,股利总额?年末普通股股份总数 21、股票获利率,普通股每股股利?普通股每股市价 22、市净率,每股市价?每股净资产 23、股利支付率,(每股股利?每股净收益)×100% 股利保障倍数,股利支付率的倒数 24、留存盈利比率,(净利润,全部股利)?净利润×100% 25、每股净资产,年末股东权益(扣除优先股)?年末普通股数(也称每股账面价值或每股权益) 26、现金到期债务比,经营现金净流入?本期到期的债务(指本期到期的长期债务与本期应付票据) 现金流动负债比,经营现金净流入?流动负债 现金债务总额比,经营现金净流入?债务总额(计算公司最大的负债能力) 27、销售现金比率,经营现金净流入?销售额 每股营业现金净流量,经营现金净流入?普通股数 全部资产现金回收率,经营现金净流入?全部资产×100% 28、现金满足投资比,近5年经营活动现金净流入?近5年资本支出、存货增加、现金股利之和 现金股利保障倍数,每股营业现金净流入?每股现金股利 中金网财经新闻 29、净收益营运指数,经营净收益?净收益,(净收益,非经营收益)?净收益 现金营运指数,经营现金净流量?经营所得现金(经营所得现金,经营活动净收益，非付现费用) 财务预测与 30、外部融资额,(资产销售百分比,负债销售百分比)×新增销售额,销售净利率×计划销售额×(1,股利支付 率) 31、销售增长率,新增额?基期额或,(计划额?基期额),1 32、新增销售额,销售增长率×基期销售额 33、外部融资销售增长比,资产销售百分比,负债销售百分比,销售净利率×[(1，增长率)?增长率]×(1,股 利支付率) 34、可持续增长率,股东权益增长率,股东权益本期增加额?期初股东权益 ,销售净利率×总资产周转率×收益留存率×期初权益期末总资产乘数 或,权益净利率×收益留存率?(1,权益净利率×收益留存率) 财务估价 (P,现值 i,利率 I,利息 S,终值 n—时间 r—名义利率 m,每年复利次数) 35、复利终值复利现值 36、普通年金终值:或 37、年偿债基金:或A,S(A/S，i，n)(36与37系数互为倒数) 38、普通年金现值:或 P,A(P/A，i，n) 39、投资回收额:或 A,P(A/P，i，n)(38与39系数互为倒数) 40、即付年金的终值:或 S,A[(S/A，i，n，1),1] 41、即付年金的现值:或 P,A[(P/A，i，n,1)，1] 42、递延年金现值:第一种方法:第二种方法: 43、永续年金现值: 中金网财经新闻 44、名义利率与实际利率的换算: 45、债券价值:分期付息，到期还本:PV,利息年金现值，本金复利现值 纯贴现债券价值PV,面值?(1，必要报酬率)n (面值到期一次还本付息的按本利和支付) 平息债券PV,I/M×(P/A，i/M，M×N)，本金(P/S，i/M，M×N)(M为年付息次数，N为年数) 永久债券 46、债券到期收益率,或 (V,股票价值 P,市价 g,增长率 D,股利 R,预期报酬率 Rs,必要报酬率t,第几年股利) 47、股票一般模式:零成长股票:固定成长: 48、总报酬率,股利收益率，资本利得收益率或 49、期望值: 50、方差:标准差:变异系数,标准差?期望值 51、证券组合的预期报酬率,Σ(某种证券预期报酬率×该种证券在全部金额中的比重)即: m,证券种类 Aj,某证券在投资总额中的比例;,j种与k种证券报酬率的协方差 ,j种与k种报酬率之间的预期相关系数 Q,某种证券的标准差 证券组合的标准差: 52、总期望报酬率,Q×风险组合期望报酬率，(1,Q)×无风险利率 总标准差,Q×风险组合的标准差 53、资本资产定价模型: ? COV为协方差，其它同上 ?直线回归法 ?直接计算法 54、证券市场线:个股要求收益率 中金网财经新闻 投资管理 55、贴现指标:净现值,现金流入现值,现金流出现值 现值指数,现金流入现值?现金流出现值 内含报酬率:每年流量相等时用―年金法‖，不等时用―逐步测试法‖ 56、非贴现指标:回收期不等或分几年投入,n，n年未回收额/n，1年现金流出量 会计收益率,(年均净收益?原始投资额)×100% 57、投资人要求的收益率(资本成本),债务比重×利率×(1,所得税)，所有者权益比重×权益成本 58、固定平均年成本,(原值，运行成本,残值)/使用年限(不考虑时间价值) 或,(原值，运行成本现值之和,残值现值)/年金现值系数(考虑时间价值) 59、营业现金流量,营业收入,付现成本,所得税(根据定义),税后净利润，折旧(根据年末营业成果),(收 入,付现成本)×(1,所得税率)，折旧×税率(根据所得税对收入和折旧的影响) 60、调整现金流量法:(α,肯定当量) 61、风险调整折现率法: 投资者要求的收益率,无风险报酬率，β×(市场平均报酬率,无风险报酬率)(β—贝他系数) 项目要求的收益率,无风险报酬率，项目的β×(市场平均报酬率,无风险报酬率) 62、净现值,实体现金流量/实体加权平均成本,原始投资 净现值,股东现金流量/股东要求的收益率,股东投资 63、β权益,β资产×(1，负债/权益)β资产,β权益?(1，负债/权益) 流动资金管理 64、现金返回线 H,3R,2L(上限,3×现金返回线,2×下限) 65、收益增加,销量增加×单位边际贡献 66、应收账款应计利息,日销售额×平均收现期×变动成本率×资本成本 平均余额,日销售额×平均收现期占用资金,平均余额×变动成本率 中金网财经新闻 67、折扣成本增加,(新销售水平×新折扣率,旧销售水平×旧折扣率)×享受折扣的顾客比例 68、订货成本,订货固定成本，年需要量/每次进货量×订货变动成本 取得成本,订货成本，购置成本储存成本,固定成本，单位变动成本×每次进货量/2 存货总成本,取得成本，储存成本，缺货成本 TC,TCa，TCc，TCs (K,每次订货成本D,总需量 Kc,单位储存成本 N,订货次数U,单价 p,日送货量 d,日耗用量) 69、经济订货量 总成本 最佳订货次数 经济订货量占用资金最佳订货周期陆续进货的经济订货量总成本 经济订货量占用资金,70、再订货点(R),交货时间(L)×平均日需求量(d)，保险储备(B) R,L×d，B(Ku,单位缺货成本; S,一次订货缺货量; N,年订货次数; Kc,单位存货成本) 保险储备总成本,缺货成本，保险储备成本,单位缺货成本×缺货量×年订货次数，保险储备×单位存货成本即:TC(S、B),Ku × S × N ， B × Kc 筹资管理 72、实际利率(短期借款),名义利率/(1,补偿性余额比率)或,利息/实际可用借款额 73、可转换债券转换比例,债券面值?转换价格 股利分配 74、发放股票股利后的每股收益(市价),发放前每股收益(市价)?(1，股票股利发放率) 资本成本和资本结构 通用模式:资本成本,资金占用费/筹资金额×(1,筹集费率) 75、银行借款成本: (K1,银行借款成本;I,年利息;L,筹资总额;T,所得税税率;R1,借款利率;F1,筹资费率) 考虑时间价值的税前成本(K):(P,本金)税后成本(K1):(K1),K×(1,T) 76、债券成本: (Kb,债券成本;I,年利息;T,所得税率;Rb–债券利率;B,筹资额(按发行价格);Fb,筹资费率) 考虑时间价值的税前成本(K):(P,面值)税后成本(Kb)(Kb),K×(1,T) 中金网财经新闻 77、留存收益成本: 第一种方法:股利增长模型: 第二种方法:资本资产定价模型: 第三种方法:风险溢价法:(Kb,债务成本;RPc ,风险溢价) 78、普通股成本:(式中:D1—第1年股利;P0—市价;g—年增长率) 优先股成本,年股息率/(1,筹资费率) 79、筹资突破点,可用某一特定成本筹集到的资金额?该种资金在资本结构中所占的比重 80、加权平均资金成本:(Kw为加权平均资金成本;Wj为第j种资金占总资金的比重;Kj为第j种资金的成本 ) 81、筹资突破点,可用某一特定成本筹集到的某种资金额/该种资金所占比重 82、(p,单价 V,单位变动成本 F,总固定成本 S,销售额 VC,总变动成本 Q,销售量 N,普通股数)经营 杠杆:公式一:公式二: 财务杠杆:或(D—优先股息;T—所得税率) 总杠杆:DTL,DOL×DFL 或 83、(EPS,每股收益; SF,偿债基金;D,优先股息;VEPS,每股自由收益) 每股收益无差别点:或:每股自由收益无差别点: 当EBIT大于无差别点时，负债筹资有利;当EBIT小于无差别点时，普通股筹资有利。 84、市场总价值(V),股票价值(S)，债券价值(B)假设 B,债券面值，则: S,(EBIT,I)(1,T)/Ks Ks—权益资本成本(按资本资产模型计算) Kb—税前债务成本 加权平均资本成本 或,Σ(个别资本成本×个别资本占全部资本的比重) 并购与控制 85、目标企业价值,估价收益指标×标准市盈率(市盈率模型法) 资本收益率,息税前利润/(长期负债，股东权益) 每股股票内在价值,每股股利现值，股票出售预期价格现值(股息收益贴现模式) 中金网财经新闻 86、经营性现金流量,营业收入,营业成本费用(付现性质),所得税,息税前利润，折旧,所得税 企业自由现金流量,息税前利润，折旧,所得税,资本性支出,营运资本净增加 自由现金流量(CFt),税后利润,新增销售额×(固定资本增长率，营运资本增长率) 87、(V,目标企业终值;WACC,加权平均资本成本(目标企业贴现率);FCFt,目标企业自由现金流量) 零增长模型:稳定增长模型:是指(K，1)年的自由现金流量 88、q比率法:q,股票市值/对应的资产重置成本股票价值,q×资产重置成本(q—市净率) 89、并购价值,目标公司净资产账面价值×(1，调整系数)×拟收购的股份比例 或,目标每股净资产×(1，调整系数)×拟收购的股份数量 90、并购企业每股收益(市价),并购后每股收益(市价)×股票:)率 并购后每股收益,并购后净收益/并购后股本总数 ,并购后净收益/(并购企业股数，目标企业股数×股票:)率) 91、并购收益,并购后公司价值,并购前各公司价值之和 S,Vab,(Va，Vb) 并购完成成本,并购价，并购费用,Pb，F 并购溢价,并购价,目标公司价值 P,Pb,Vb 并购净收益,并购收益,并购溢价,并购费用 NS,S,P,F 或 NS,并购后公司价值,并购公司价值,并购价,并购费用 NS,Vab,Va, P,F 目标企业的价值,估价收益指标×标准市盈率(收益法的市盈率模型) 重整与清算 92、资金安全率,资产变现率,资产负债率,(资产变现值,负债额)/资产账面总额 经营安全率,安全边际率,(现有或预计销售额,保本额)/现有或预计销售额 判别函数值 X1,(营运资金/资产总额)×100;X2,(留存收益/资产总额)×100;X3,(息税前利润。资产总额)×100; X4,(普通股和优先股市场价值总额/负债账面价值总额)×100;X5,销售收入/资产总额 中金网财经新闻 成本计算 93、通用公式:间接费用分配率=待分配的间接费用?分配标准合计 某产品应分配的间接费用=间接费用分配率×某产品的分配标准 材料分配率,材料实际总消耗量(或实际成本)?各种产品材料定额销量(或定额成本)之和 人工分配率,生产工人工资总额?各产品实用工时之和 制造费用分配率,制造费用总额?各产品实用(定额、机器)工时之和 辅助生产单位成本,辅助费用总额?对外提供的产品或劳务总量 各受益车间、产品、部门应分配的费用,辅助生产的单位成本×耗用量 94、(约当产量法) 在产品约当产量,在产品数量×完度 产成品成本,单位成本×产成品产量 单位成本,(月初在产品成本，本月生产费用)?(产成品产量，月末在产品约当产量) 月末在产品成本,单位成本×在产品约当产量 95、(按定额成本计算) 月末在产品成本,在产品数量×在产品定额单位成本 产成品总成本,(月初在产品成本，本月费用),月末在产品成本 产成品单位成本,产成品总成本?产成品产量 96、(定额比例法) 在产品应分配的材料(工资)成本,在产品定额材料(工资)成本×材料(工资)分配率 完工产品应分配的材料(工资)成本,完工产品定额材料(工资)成本×材料(工资)分配率 97、成本—数量—利润分析 98、基本方程式: 利润,单价×销量,单位变动成本×销量,固定成本或 中金网财经新闻 ,边际贡献,固定成本,销售收入×边际贡献率,固定成本,安全边际×边际贡献率 99、边际贡献方程式: 利润=销量×单位边际贡献,固定成本 利润=销售收入×边际贡献率,固定成本 边际贡献,销售收入,变动成本,单位边际贡献×销量 单位边际贡献,单价,单位变动成本 变动成本率，边际贡献率,1 盈亏点作业率，安全边际率,1 资金安全率，资产负债率,资产变现率 100、加权平均边际贡献率,各产品边际贡献之和/各产品销售收入之和×100% 或,Σ(各产品边际贡献率×各产品占总销售额的比重) 101、盈亏点临界点作业率,盈亏临界点销售量?正常销售量(或销售额) 102、安全边际,正常销售额,盈亏临界点销售额 安全边际率,安全边际?正常销售额(或实际订货额)×100% 销售利润率,安全边际率×边际贡献率(利润,安全边际×边际贡献率) 103、敏感系数,目标值(利润)变动百分比?参量值变动百分比 如:销量敏感系数,利润变动百分比?销量变动百分比销量敏感系数，也就是营业杠杆系数) 成本控制 104、变动成本差异分析的通用模式 差异,价差，量差 价差,实际用量×(实际价格,标准价格) 量差,(实际用量,标准用量)×标准价格 105、直接材料成本差异,材料价格差异，材料数量差异 中金网财经新闻 材料价格差异,实际数量×(实际价格,标准价格) 材料数量差异,(实际数量,标准数量)×标准价格 105、直接人工成本差异,工资率差异，人工效率差异 工资率差异,实际工时×(实际工资率,标准工资率) 人工效率差异,(实际工时,标准工时)×标准工资率 106、变动制造费用差异,变动制造费用耗费差异，变动制造费用效率差异 变动制造费用耗费差异,实际工时×(实际分配率,标准分配率) 变动制造费用效率差异,(实际工时,标准工时)×标准分配率 制造费用标准分配率,制造费用预算总额/直接人工标准总工时 费用标准成本,直接人工标准工时×标准分配率 107、固定制造费用成本 固定制造费用标准分配率,预算数?产能标准工时 二因素分析法: 固定制造费用耗费差异,固定制造费用实际数,固定制造费用预算数 固定制造费用能量差异,预算数,标准成本,(生产能量,实际产量标准工时)×标准分配率 三因素分析法: 固定制造费用耗费差异,固定制造费用实际数,固定制造费用预算数 ,固定制造费用实际数,固定制造费用标准分配率×生产能量 固定制造费用闲置能量差异,固定制造费用预算,实际工时×固定制造费用标准分配率 ,(产能标准工时,实际工时)×标准分配率 固定制造费用效率差异,(实际工时,实际产量标准工时)×标准分配率 业绩评价 中金网财经新闻 108、边际贡献,销售收入,变动成本总额 可控边际贡献,边际贡献,可控固定成本 部门边际贡献,收入,变动成本,可控固定成本,不可控固定成本 部门税前利润,部门边际贡献,管理费用 109、投资报酬率,部门边际贡献?该部门所拥有的资产额 剩余收益,部门边际贡献,部门资产×资金成本率,部门资产×(投资报酬率,资金成本率) 110、营业现金流量,年现金收入,支出 现金回收率,营业现金流量?平均总资产 剩余现金流量,经营现金流入,部门资产×资金成本率 中金网财经新闻