100万信托理财 房地产信托理财产品 风险有多大

100万信托理财 房地产信托理财产品 风险有多大 100万信托理财 房地产信托理财产品 风险有多大 (以下内容接续上期内容) 四、土地抵押和股权抵押 过去的"地产信托理财计划"都是将土地抵押和股权抵押分开的，要么是抵押土地要么是抵押股权，我在之前的"地产信托计划的几种模式"有过介绍，抵押土地没什么细讲的，先评估然后打个折扣抵押给信托公司，到期不还钱就收地;股权抵押要稍微复杂一些，一般抵押股权有2个原因，要么是地产公司的"土地证"已经抵押在其他地方了，要么是信托公司为了更好的控制开发商而提出控制股权的，总之，抵押股权的关键是"锁定股权价值"，所以信托公司一定会评估地产商的净资产，通俗讲就是资产减掉负债剩下多少，一个自己有100元钱外面欠了100元钱的企业股权价值就等于零，所以信托公司绝对不会傻到要这样的企业的股权。抵押股权就一定是"股权价值"非常高，抵押股权之后企业的章证照就由信托公司管理了，信托公司主导企业的运作，锁定企业的股权价值，这时候的企业是不可能再把钱借给别人或向别人借钱，也不可能给别人做任何形式的担保，这都是在保护和锁定企业的股权价值;还有就是价格控制，说白了信托公司成为地产商的大股东，完全控制了公司的所有经营，一方面可以更好的掌控资金回笼，一方面可以控制公司的价格和销售房子的价格，通俗讲就是:将来你要是还不起钱，我就把你的房子低价卖掉来还款，急眼了把你的公司打折卖给更大的地产商，从这一点来分析敢抵押自己的股权，就说明开发商对项目的信心和对资金回笼的信心，要知道股权抵押出去意味着"自己什么都没有了"，只有项目必须成功一条路; 现在，很多地产信托理财计划已经不是简单的抵押土地或抵押股权了，而是既抵押土地又抵押股权，以双抵押的方式来降低投资人的风险，同理我们可以分析，这依然证明了开发商的实力够强、还款能力够强、还款意愿够强，所以，如果遇到双抵押的"地产信托理财计划"是可以积极参与投资的; 五、多重担保规避风险 首先解释一下什么是担保，你的朋友A向B借了100元钱，你是担保人，到期如果B没钱还给A，那么你作为担保人就要替B把钱还给A，就是这么简单。但不要忽略一个关键的前提，那就是你拥有100元的真实性，如果你只要1元 所以，必定是你的实力足够让A钱给人家担保100元的大活，人家A会相信吗? 相信你有100元才可以，这时候的担保叫"信誉担保"，就是说你的信誉足以让人家相信你有100元钱，其实这个时候对A是有风险的，因为你可能看上去有100元钱，但你可能也有外债或之前给别人做过担保，这时候你的100元是不准确的不靠谱的，但如果你在承诺担保100元的时候把一个价值100元的东西抵押给A，那么对A来说就没有风险了，如果B不还钱你应该替他还，如果你还不起也没关系，你的东西归A所有，他卖了你的东西就等于你还款了。 过去"地产信托计划"会有一项担保内容--无限连带责任担保，一般是融资单位的实际控制人及其配偶对这款信托承担无限连带责任担保，什么意思呢?就是这款信托计划如果出现了问，借钱的人所拥有的所有"家当"都会用来按协议的要求变卖还款，不要小看了这项内容，要知道这项内容对企业主的心里控制会有多大，与其说这项"担保"是规避融资方的道德风险，不如说是把借款人的身家性命都捆绑到了这个项目上，他是无路可退的，只有尽心竭力的把项目做好才是出路; 好了，现在的"地产信托理财计划"已经增加了更多的风险控制措施，无限连带责任担保是必须有的，同时，很多项目还增加了第三方的"还款担保"，一般以项目公司的集团公司或集团下其他公司作为还款担保，千万不要认为是"关联单位"不托底，一方面这种担保反而说明融资单位是有背景支持的，不是孤军奋战;另一方面作为信托公司也不会那么傻的，他们在做担保单位确认的时候 净资产"和资金回流的能力，只有1元净资产，每年一定是要审查担保单位的" 资金回流只有1元的单位是不可能给10元项目做担保的;现在也有部分产品是完全没有关系的第三方企业给融资方做的担保。 总之，多重担保让地产信托理财计划更加安全，说白了就是找一家拥有替融资单位还款能力的单位给融资方做担保，融资单位还不起就去找担保单位，担保单位如果还不起才是处置抵押物，而这种情况的出现其实几乎是不可能的，所以，担保越多产品越安全。 附:浦发银行选择"地产类信任理财计划"的几个关键原则: 一、超过2年期的项目不做; 二、超过5亿规模的项目不做; 三、土地性质有问题的不做;