20120921结构化融资业务调查报告-林兴房地产

20120921结构化融资业务调查报告-林兴房地产 编 号: 房地产开发结构化融资业务 送审报告 融资人: 北京林兴房地产开发有限公司 项目金额: 人民币10亿元 发起业务团队: 北京分行世纪坛支行 投资银行部负责人: 包海英 联系电话: 送审日期: 2012年9月13 日 1 送审材料清单 2 目 录 ?.结构化融资业务送审报告 ................................... 4 ?.送审报告专业评审、风险评审意见及结论 .................... 19 ?.审批意见 ............................................... 23 3 ?.结构化融资业务送审报告 第一部分 项目概况 一、 业务背景 北京林兴房地产开发有限公司成立于2003年8月，注册资本2000万元，该企业自成立之后，丰台区太平桥京门商住区西区首科大厦A座商住公寓项目是其经营的第一个项目，该项目建设总投资14.4亿元。目前，首科大厦A座未售房产建筑面积共计70,230.70平方米，预计可实现销售总额25.59亿元。 本次融资人申请10亿元综合授信额度，专项用于结构化融资业务，资金用途用于臵换企业建设项目产生的往来借款及支付工程尾款等建设费用，将首科大厦A座在建工程及分摊的土地使用权抵押至我行。现丽泽商务区为北京市政府重点开发区域，首科大厦紧邻丽泽商务区，购买意向人群较多，销售回款有保证。 二、 交易结构模式 我行或机构资金购买信托，信托计划投资券商资产管理计划，再由资产管理计划投资给融资人。 三、 方案要素 (一) 产品规模:人民币10亿元整 (二)产品期限:2年期 (三)融资成本:结构化融资成本9.5% (四)投资人参考净收益率:待定 (五) 产品管理费/财务顾问费:待定 (六)托管费:0.1% (七)合作中介费用:待定 4 (八)还款计划: 到期一次性还本 (九)付息方式: 按季付息 (十)保证措施: 抵押 (十一)我行与融资人及关联企业业务往来 1、我行与融资人的业务往来情况 该企业已在我行开立一般结算账户，我行于2007年6月27日对该公司发放房地产开发贷款6,000万元，期限3年;于2007年7月2日至2010年6月27日对该公司发放房地产开发贷款2亿元;2009年追加贷款2.5亿元，累计发放贷款5.1亿元，风险分类为正常1，公司主要结算业务均在我行办理。我行为该楼盘按揭业务的唯一指定银行，与他行无合作，与我行开展个人住房按揭业务，综合效益可观。 2、我行与融资人关联企业的业务往来情况 我行与融资人关联企业尚未建立合作关系。 3、融资人目前在我行的风险分类情况 融资人在我行的风险分类均为正常1。 四、资金募集方式 本笔业务的资金募集方式: (一)通过总行司库资金转移形成非化自营投资资产; (二)通过资产证券化或其他真实转让资产的方式向其他机构或者个人投资者定向募集。 注:项目概况为我分行对北京林兴房地产开发有限公司结构化融资产品方案的初步设计，产品方案以本行有权审批人审批通过的审批通知书及结构化融资业务金融服务及交易结构方案为准。 5 6 第二部分 融资人情况分析 一、 融资人基本情况 (一)基本资料卡 (二)历史沿革 北京林兴房地产开发有限公司成立于2003年8月，注册资本2,000万元。注册地点:北京市丰台区科学城11B2号楼607室;法人代表:林 7 建平;经营范围:房地产开发;商品房销售;投资管理。企业由林建平、林少勇分别出资1,400万元、600万元成立，股权占比分别为70%、30%，自成立至今未发生股权变化。 (三)最终实际控制人和系列企业股权结构 该公司注册资本2,000万元人民币，股东情况如下: 股东名称 出资方式 出资额 占比 林建平 人民币 1,400万元 70%; 林少勇 人民币 600万元 30%。 公司法人及最终实际控制人为:林建平，1957年4月出生，籍贯:福建莆田。 1985-1991 福建省莆田市仙游县建筑工程公司副经理 1991-1999 福建省莆田市建筑工程公司项目经理 1999-2001 福建省莆田市建筑工程公司副经理 2001-至今 莆田武夷房地产开发有限公司法人代表 北京林兴房地产开发有限公司法人代表 (四)公司治理结构、组织架构、管理运作模式、子公司和对外投资情况 北京林兴房地产开发有限公司下设综合部、工程部、财务部、办公室、采购部、人事部、销售部等部门。严格按照《公司法》及其他相关法律、法规的要求，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，进一步规范公司运作，提高公司治理水平。公司严格遵守法律法规，规范地召集、召开股东大会。该公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，行使决定公司经营方针和投资计划的职权。股东大会的召集、召 8 开程序、出席股东大会的人员资格及股东大会的表决程序均符合《公司法》及其他法律法 规的规定，公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务等方面保持独立运营。公司已在工商局备案，为公司现行章程。 二、开发项目情况 1、项目名称和基本情况 项目四至:东至小区开闭站;西至首科大厦B座;南至太平桥南街;北临小区换热站锅炉房。 本次申贷项目名称为丰台区太平桥京门商住区西区首科大厦A座。“首科大厦”项目位于北京市丰台区太平桥南街，处于首科花园东南端，西临西三环绿化隔离带，规划性质为首科花园配套的“公建”，使用性质为:A座为商住两用公寓楼;B座为酒店。A座层高97米共26层，B座层高72米共18层。A座楼布臵成凹型板式体形，B座为单塔式建筑，外墙面采用玻璃幕墙和石材组合的装饰方式。建成后，该本项目是六里桥至丽泽桥西三环边的标志性建筑。首科大厦A、B座总建设用地13,911.93m2(其中:A座8,824.16 m2，B座50,877.7 m2);总建筑面积106,284.10 m2(其中:A座75,666.38 m2，B座30,617.72 m2);地上建筑面积85,178.10 m2(其中:A座63,229.38 m2，B座21,948.72 m2);地下三层A、B座连通建筑面积21,106 m2(其中:A座12,437m2，B座8,669m2)。 目前，项目A座地上公寓已出售面积5,435.68平方米，未售房产建筑面积70,230.7平方米。该项目竣工备案正在办理中，预计9月底之前可取得。 2、项目位臵及周边环境 9 该项目位于北京市丰台区太平桥京门商住区西区，距离公主坟商圈仅10分钟车程、距西三环不到100米，距六里桥800米，紧邻正在兴建的地铁九号线六里桥站，交通便捷。该项目所在的六里桥商圈位于城区二环路和三环路之间，包含了丽泽桥商务区、西客站南广场办公区、西三环商业带、太平桥时尚休闲区四个部分，面积13平方公里。商圈拥有莲花池、金中都城墙等金文化遗迹，又荟萃了中国戏曲学院、八一电影制片厂、中华书局等现代人文机构;商圈现在有150万平方米的公建规模，商业经营档次较高，形成了集酒店、办公、购物、餐饮、娱乐、文化、教育于一体的商务、休闲、居住环境。 六里桥地区是京西交通枢纽之一，铁路有亚洲最大的北京西客站，东靠广安门货运站，长途汽车有六里桥长途汽车站和丽泽长途汽车站，市区公共交通通行的有1路、4路、6路、50路、特2、205路、300路、309路、321路、323路、324路、339路、340路、368路、390路、704路、802路、822路、901路、917路、944路等数十条线路，交通十分便利，能快速通往京石高速公路和京开高速公路。 目前，六里桥商圈内已建成大中型公建设施56处，商业营业面积达40万平方米;糖人街、威尔夏大道、首科花园等一批中档社区相继建设。商圈内，西客站南广场文化办公区已基本成熟;太平桥时尚休闲区与西三环商业带正在加快建设速度;丽泽商务区的建设也在进行，该项目周边不存在垃圾处理、铁路、高压线等不利开发因素。 3、项目手续 “首科大厦”项目，其原开发建设单位为北京市华世房地产开发公司， 10 开发背景为北京林兴房地产开发有限公司与其共同合作开发。由于北京华世房地产开发有限公司经营方向调整，因此经友好协商，北京林兴房地产开发有限公司与北京市华世房地产 开发公司签订项目转让合同，取得该项目土地使用权及项目建设权，(该项目原为林兴公司与北京华世房地产开发有限公司合作开发,双方于2003年8月30日签订合作开发协议:合作开发首科大厦A座(百县大厦),合作协议中注明地上1,000平米建筑归华世公司，其余为林兴公司所有。双方商定以综合楼面价3,000元/平方米由林兴公司支付给华世公司约17,500万元。后又于2006年9月8日双方签订补充协议，约定华世公司分得的1,000平米也归林兴公司所有，并按批复规划计算整修项目转让款)。2007年2月12日，北京市发改委、北京市建委下发“京发改[2007]221号”文，批准该转让行为。在此背景下，北京林兴房地产开发有限公司开始开发建设首科大厦项目。目前该项目出让金、契税、印花税等各项费用均已交齐。 4、户型 根据企业提供的设计图纸及相关介绍，从户型设计可以看出，该项目在户型设计方面，能够兼顾大、中、小户型，且构成比例合理，可满足各阶层客户的需求。此次申请融资项目为首科大厦A座，并以A座作为抵押，且A座的销售收入完全可以覆盖融资额的本息，所以对A座户型情况进行说明。 (1)项目公寓格局及户型分析 11 由上述表格可知，大厦A座6-26层总面积为48,048平方米;共有公 12 寓508套，即:6层24套、7-20层为336套(24*14=336)、21层为24套、22-23层为52 套(26*2=52)、24层为24套、25-26层为48套(24*2=48) (2)底商 ?地下一层:4,273.50平方米 ?地上一层:3,047.7平方米 ?地上二层:2,654.5平方米 ?地上三至五层:9,146.1平方米 由于该项目分A、B座，其地下部分相连，地上部分为独立两座楼，上述地上底商面积为 林兴公司所有，地下面积A座占12,437平方米，此部分归林兴所有。 (3)车位 包含地下一层及地下二层共480个。 5、项目设计、施工、监理单位 项目设计:北京中元工程设计顾问公司 施工单位:北京中谷成开发建设有限公司、北京城建亚泰建设工程有限 公司(一级资质)、北京中泰恒设备安装有限责任公司 监理单位:福建工大工程建设监理公司 6、工程进展情况 该项目已取得五证，正在办理相关竣工备案手续。 7、项目五证情况 a、2006年12月7日取得《国有土地使用证》(编号为:京丰国用(2006转)第002779 号)，用途为办公、地下车库;土地使用权人:北京林兴房 13 地产开发有限公司;使用权类型为转让;使用权面积8,824.16平方米。 b、2007年4月17日取得《建设用地规划许可证》(编号为:2007规地字第0057号)，用途为居住用地、公共设施用地;用地单位为北京市华世房地产开发有限公司、北京林兴房地产开发有限公司，其中办公、地下车库用地归为北京林兴房地产开发有限公司。 c、2007年4月20日取得《建设工程规划许可证》(编号为:2007规建字0142号)，建设项目名称:办公楼A、B座;建设单位:北京市华世房地产开发有限公司、北京林兴房地产开发有限公司。 d、2007年4月27日取得《建筑许可证》(编号为:【2007】施建字0624号)，工程名称:首科大厦A座;建设单位:北京林兴房地产开发有限公司;建设规模76,310.83平方米。 e、2011年11月23日取得《北京市商品房预售许可证》(编号为:京房售证字(2011)256号)，预售范围:首科大厦A座1单元3-26层(扣除523、524、525)，建筑面积60,904.66平方米。 f、华世房地产于一级开发时已取得用地整体环评批复，编号:京环监督字[1995]062号，经确认无须再次办理。 8、项目总投资额 投资项目 1、土地费用 其中:1.1土地出让金 1.2转让款 1.3契税、印花税 2、建安费用 其中:2.1房屋建设费用 预计投资 23,990 4,373 18,968 579 78,334 51,884 已投 23,990 4,373 18,968 579 42,732 27,432 未投 材料依据 0 土地出让合同1份 0 合作开发合同书、补充协议 0 35,602 24,452 提供工程施工合同4份，合计3.84亿元 14 2.2精装修工程费 2.2外墙装修费用 3、管理费用 4、销售费用 5、财务费用 合计 22,130 4,320 1,150 4,389 30,000 137,863 12,300 3,000 900 3,635 13,000 84,257 9,830 250 754 1,320 17,000 53,606 装修标准: 该项目将主要由精装修商住公寓为主，水、电、气齐全，装修标准为内装修每平米5000元/平米，外墙装修每平米2000元/平米，各部分装修标准见下面说明: 精装修工程费:63229.38平米*5000元/平米=31614万元 外墙装修费用:36000平米*2000元/平米=7200万元 本次建设装修成本整体高于市场平均水平，主要是项目由于受项目周边后续拆迁进度较慢，以及奥运停工等影响一度停工延误工期，建设周期较长造成工程建设开支增加，且材料成本不断上升;同时，项目精装修采用了较高的标准，以适应周边新兴产业衍生的高端居住、商务需求。 财务费用:主要为银行借款5.1亿元两年利息约8000万元(已发生)，向其他企业借款日均6亿元利息约9000万元(已结算7000万元)，同时还有我行结构化融资业务预计产生财务费用1.8亿元。 公共部分: 外墙:优质外墙面砖/局部高档花岗岩/线脚部分高档仿石涂料 外窗:铝合金断桥中空玻璃 首层门厅:地面:优质大理石/花岗石 墙面:优质大理石/花岗石/局部装饰 15 天花:立邦或多乐士环保乳胶漆/造型吊顶配豪华灯饰 电梯:广州日立/上海三菱或同等级 电梯门套:优质大理石/花岗石雕刻造型 电梯门:金色镜面不锈钢腐蚀图案 电气:有线电视系统:各厅室预留有线电视接口(多用房/书房除外) 电话系统:每户两条电话线 信息网络系统:提供宽带平台社区局域网，每户三个信息点，复式四个信息点 供电系统:每户采用独立电表，不少于10(40)A，大户型(复式)20 (80)A 保安系统:可视对讲系统、周界报警系统/闭路监视系统/电子巡更系统/一 卡通系统/背景音乐系统/室内LED系统/停车场管理系统 火灾自动报警系统:设烟感、疏散广播等 空调:中央空调 燃气:天然气入户，采用卡式表计量 给水:室内给水管采用PPR管材暗埋铺设，卡式水表计量(分为中水/生活用水及直接饮水) 生活热水:市政24小时热水供应，室内热水管暗埋，卡式水表计量 室内部分: 地坪:路华(ROVER)/奥龙(OLONG)或同等级合成石 墙面及天花:立邦/多乐士或同等级环保乳胶漆 分户门:高档优质实木三防/四防门 16 大门锁及五金:海福乐(HAEFELE)/安恒(ROCK)或同等级 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 玄关柜:史丹利(STANLEY)/德仕(DSH)或同等级 可视对讲:MR或同等级 客厅: 地坪:圣象/红塔/福满地或同等级实木复合木地板 墙面及天花:立邦/多乐士或同等级环保乳胶漆 踢脚板:圣象/红塔/福满地或同等级实木 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 窗帘杆(轨)窗帘盒:高档优质金属或木制 卧室: 地坪:圣象/红塔/福满地或同等级实木复合地板 墙面:高档优质壁纸 门及门套:高档优质实木复合造型门 锁具及五金:安恒(ROCK)/好伯(HOPE)或同等级铜制 窗台面/门槛石:高档优质大理石 壁柜:史丹利(STANLEY)/德仕(DSH)或同等级 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 窗帘杆(轨)窗帘盒:高档优质金属或木制 卫生间: 地坪:路华(ROVER)/奥龙(OLONG)或同等级人造石或瓷砖 平顶:立邦/多乐士或同等级防水环保乳胶漆 17 灯具:高档优质吸顶灯 门及门套:高档优质木制造型门 锁具及五金:安恒(ROCK)/好伯(HOPE)或同等级 洁具、龙头、花洒五金:科勒(KOHLER)/乐家(ROCA)合成或同等级 洗面盆台面:高档优质大理石 化装镜配镜灯:高档优质 淋浴房:理想/加枫或同等级钢化玻淋浴房 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 地坪及墙面:路华(ROVER)/奥龙(OLONG)/鹰牌/诺贝尔或同等级人造石或瓷砖 吊顶:轻钢龙骨防水石膏板刷立邦、多乐士或同等级防水环保乳胶漆 灯具:高档优质吸顶灯 门:史丹利(STANLEY)/德仕(DSH)同等级玻璃推拉门 橱柜:百丽/博洛尼或同等级 台面石:可丽耐/西德石或同等级人造台面石 洗涤盆:高档优质不锈钢子母盆 龙头:进口或合资品牌双温单柄拉出式水龙头/直饮水龙头 灶具:进口或合资品牌 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 另外，大厦内设12部电梯，其中专用消防梯2部，住户电梯9部，物业管理专用梯一部，另1,5层设有商用扶梯2部;客梯设计采用高、低分区，高区4部，低区6部。 18 9、资金拼盘 项目总投资14.4亿元，其中自有资金4.4亿元(30.41%)，企业往来借款6.5亿元，其余为我行结构化融资3.57亿元。 10、项目投资收益预测 此次融资以A座为申贷项目及抵押物，其销售款完全可以覆盖本次贷款本息。 (1)项目预测总收入:255916万元，明细见下表: 此次融资以首科大厦项目A座的销售款作为还款来源。目前首科大厦A座未售房产建筑面积共计70,230.70平方米，预计可实现销售25.6亿元。具体情况如下: ?公寓房产均价36,000元/平方米: 该项目公寓定价均价36,000元/平方米。周边同类公寓销售价格情况如下: 西区国际公寓:项目位于丰台区太平桥中路，为精装修公寓。该项目地处西客站、CPD 、丽泽商圈三大经济商圈的核心地段，交通便利。项目周边配套完善。根据搜房网数据，成交均价33,000元/平方米。 唐宁府(华尔街观典):处于西三环莲花桥西南角，为精装公寓。项目地理位臵优越，通过西三环主路可达中关村、金融街、西客站，交通便利。周边遍布中央部委机关、中央金融机关、三军总部等国家机构。周边 19