二手房按揭流程

   二手房按揭贷款[1]是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。 申请条件 　　1.借款人合法的身份证件; 　　2.借款人经济收入证明或职业证明; 　　3.借款人家庭户口登记簿; 　　4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明; 　　5.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺; 　　6.所购二手房的房产权利证明; 　　7.与售房人签订的《房屋买卖》，及售房人提供的划款账号; 　　8.如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估; 　　9.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件; 　　10.贷款人要求提供的其他文件或资料。 申请资料 　　买方需要提供的资料 　　1.身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口) 　　2.户口本(夫妻双方) 　　3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明) 　　4.收入证明或偿债能力证明(单位出示) 　　5.所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示) 　　6.学历证明(大专以上提供) 　　7.申请人的贷款银行活期存折 　　8.银行要求提供的其他材料 　　卖方需要提供的资料 　　1.身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口) 　　2.户口本(夫妻双方) 　　3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明) 　　4.配偶、共有人同意出售证明(固定格式) 　　5.房屋产权证 　　6.出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、及有关批准文件 　　7.银行要求提供的其他材料 费用 　　1、房地产交易费(过户费)：144㎡以上住宅10元/平米，144㎡以下住宅6元/平米，安居房、经济适用房、房改房3元/平米; 　　2、核档费：50-100元; 　　3、契税：交易价X1%;(2009年12月31日前) 　　4、评估费：评估价X0.3%; 　　5、担保费：贷款额X1%; 　　6、保险费：10年以上房龄的收取。 　　7、公证费：视各地政策不同，有些不收。 　　8、如果有中介公司参与则要缴纳中介代理费、按揭贷款代理费。 注意事项 　　·注意事项一：评估价与最高贷款额 　　在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 　　·注意事项二：竣工年代与贷款年限 　　房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年(即35-15)。 　　·注意事项三：贷款成数和利率 　　目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。 　　·注意事项四：还款方式的选择 　　银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。 　　·注意事项五：贷款银行的选择 　　现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。 　　·注意事项六：收入证明与还款能力 　　银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。 　　·注意事项七：借款人自身相关情况 　　个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。 　　借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。 　　·注意事项八：申请贷款到放贷周期 购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。 基本操作流程 　　1、 确定按揭服务公司和贷款 　　    借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。 　　2、 查询公积金(如需公积金贷款) 　　与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。 　　3、签定房屋买卖合同 　　借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。 　　4、准备贷款资料，审核贷款资质 　　按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。 　　5、签贷款协议，公证，保险 　　按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。 　　6、办理房屋过户和抵押手续 　　借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 　　7、办理房产证和抵押证明 　　贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。 　　8 、银行放款 　　银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。[3]