武汉前期物业服务合同协议书范本

编号：_____________武汉市前期物业服务甲方：________________________________________________乙方：___________________________签订日期：_______年______月______日1说明1、本合同为前期物业服务合同示范文本。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。2、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。3、本示范文本所称的甲方为物业建设单位，乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经房管部门批准采用协议方式选聘的物业服务企业。4、物业服务收费方式分为包干制和酬金制，由双方当事人协商选定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。5、住宅的物业服务分为四个等级（具体内容见附件5），一级为最高等级，四级为最低等级，由双方当事人协商选定；双方当事人也可以根据物业项目特点和服务需求，约定更高的物业服务标准。6、根据《武汉市物业管理条例》第十一条的相关规定，本合同为甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同的组成部分。7、根据《武汉市物业管理条例》第十二条的相关规定，房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由甲方承担。房屋交付使用后发生的物业服务费用，由业主承担。8、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。2甲方：（物业建设单位）：法定代表人：住所地：邮编：乙方：（物业服务企业）：法定代表人：住所地：邮编：资质等级：证书编号：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况：1、物业名称；物业类型；坐落位置；占地面积；建筑面积。2、物业管理区域四至：3东至；南至；西至；北至。（规划平面图见附件1，物业构成明细见附件2）。第二章服务内容与标准第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、综合管理服务；2、物业共用部位与共用设施设备管理服务；3、公共秩序维护服务；4、保洁服务；5、绿化养护服务。6、。（物业共用部位明细见附件3，物业共用设施设备明细见附件4）。第三条乙方提供的前期物业服务应达到约定的级物业服务标准（前期物业服务标准见附件5）。第四条在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约性服务，或者单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务的，服务内容和费用由双方另行商定。第三章服务费用第五条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：41、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：元/月.平方米；高层住宅：元/月.平方米；别墅：元/月.平方米；办公楼：元/月.平方米；商业物业：元/月.平方米；物业：元/月.平方米。依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交费。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）。包干制服务费不含下列费用：（1）物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；5（2）车辆停泊服务费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2、酬金制物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅：元/月.平方米；高层住宅：元/月.平方米；别墅：元/月.平方米；办公楼：元/月.平方米；商业物业：元/月.平方米；物业：元/月.平方米。依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交费。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；6（9）。乙方采取以下第种方式提取酬金：（1）乙方按（每月/每季/每年）元的标准从预收的物业服务资金中提取。（2）乙方（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金%的比例提取。物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。第六条本合同约定期限起始之日的当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。本条规定由甲方承担的物业服务费用（物业服务资金）按（每月/每季/每年）交纳给乙方，甲方应在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交纳义务；由业主或物业使用人承担的物业服务费用（物业服务资金）按（每月/每季/每年）交纳给乙方，业主或物业使用人应在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交纳义务。7第七条物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1、专业机构审计；2、协商；3、。第四章物业的经营与管理第八条停车费收取分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取车辆停泊服务费，剩余部分归全体业主共有，用于补充专项维修资金或业主大会成立后决定的其他事项。2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取车辆停泊服务费，剩余部分归甲方所有。3、停车场车位所有权或使用权由业主购置或甲方附赠的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳车辆停泊服务费。4、临时停车的，收费标准及方式由乙方根据政策法规确定并向全体业主公示。8第九条车辆停泊服务内容如下：1、停车场共用车位和共用部位的维护，要求正常使用；2、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维护及时；3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等；4、车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，定时巡视检查。5、。第十条车辆停泊服务费主要用于以下开支：1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、停车场共用车位和共用部位的维护费用（业主自有车位的维修养护费用由其自行承担）；3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护费用；4、停车场的配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、道闸等系统）的运行能耗费用；5、停车场的公共环境清洁卫生费用；6、法定税费；7、。第十一条本物业管理区域内的会所属（全体业主/甲方）所有，会所总建筑面积平方米，会所应首先满足本物业管理区域内业主的使用。会所出售或出租时，物业管理区域内的业主享有优先购买或承租权。会所所有人委托乙方经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由乙方与所有人另行约定。9第五章物业的承接查验第十二条本服务合同签订后，乙方应前期介入，对工程进展进行适时跟踪。甲方应当于年月日（至少在物业交付前60日），通知乙方承接查验物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业服务用房及有关资料。乙方应当会同甲方对本合同附件3、附件4规定的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。查验中双方确认的问应做好书面记录，甲方承诺在合理期限内予以解决。甲方应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等公共设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容。第十三条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规和行政管理部门规定的其他条件。10第十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）；5、。第十五条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。第六章物业的使用与维护第十六条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合并遵守履行。第十七条乙方发现业主、物业使用人有违反物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业管理区域内物业的行为时，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时向有关主管部门报告。第十八条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。11第十九条因物业维修或者公共利益，甲方或乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当提前告知对方和相关业主，并采取措施保障安全，在约定期限内恢复原状。挖掘本物业区域内道路、场地按规定应报行政管理部门审批的，应当遵守其规定。第二十条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修保证金等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十一条甲方应于年月日向乙方无偿提供符合法定要求的物业服务用房。物业服务用房属全体业主共有，乙方在物业服务期限内无偿使用，但不得改变其用途。物业服务用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，位于；业主委员会议事活动用房平方米，位于；用房平方米，位于。第二十二条住宅专项维修资金的使用按照相关规定执行。第七章违约责任第二十三条甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。业主或物业使用人违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准的，乙方不承担相应违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应承担赔偿责任。但业主或物业使用人不得以其他业主或物业使用人违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。12第二十四条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定，给甲方、业主造成损失的，应向甲方、业主赔偿损失。第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额‰向乙方支付违约金。第二十六条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就擅自提高部分有权拒绝交纳；已经收取的，乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。第二十七条甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十八条以下情况乙方不承担违约责任：1、因不可抗力导致物业服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、因甲方或业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；6、业主、物业使用人违反本合同约定、物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；7、。13第八章其他事项第二十九条本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条本合同期满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第三十一条本合同期满前发生下列情形且业主大会尚未成立的，甲方可以终止合同另行选聘物业服务企业：1、乙方违约致使合同目的不能实现的；2、乙方提出解除合同的；3、乙方因解散、破产等原因无法履行合同的。第三十二条自本合同终止时起10日内，乙方应将物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业服务用房及物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或代管。乙方不得以任何理由拒绝、拖延移交。第三十三条甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十四条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第三十五条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。14第三十六条本合同自双方签章之日起生效。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第三十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决；协商不成，双方可选择以下第种方式处理：1、向仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。第三十八条本合同一式份，甲、乙双方各执份。甲方（签章）：法定代表人：乙方（签章）：法定代表人：年月日附件：1、规划平面图2、物业构成明细3、物业共用部位明细4、物业共用设施设备明细5、前期物业服务标准附件一：规划平面图附件二：物业构成明细15建筑面积类型幢数套（单元）数（平方米）高层住宅多层住宅别墅商业用房工业用房办公楼车库会所学校幼儿园用房合计备注附件三：物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；164、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井;7、户外墙面；8、屋面；9、传达室；10、；11、。附件四：物业共用设施设备明细1、绿地平方米；2、道路平方米；3、化粪池个；4、污水井个；5、雨水井个；6、垃圾中转站个；7、水泵个；8、水箱个；9、电梯部；10、信报箱个；11、消防设施；12、公共照明设施；1713、监控设施；14、避雷设施；15、共用天线；16、机动车库个平方米；17、露天停车场个平方米；18、非机动车库个平方米；19、共用设施设备用房平方米；20、物业服务用房平方米；21、；22、。附件五：前期物业服务标准一、综合管理服务服务级序服务服务标准别号内容（1）签订规范的物业服务合同。（2）财务管理规范，账目清晰。四个级（3）有完善的员工岗位职责与考核制度、报修服务与投诉处理基本别均适制度、业主（用户）资料保密制度、服务质量管理制度。要求用（4）建立小区物业管理档案（包括业主资料、房屋、设备等档案）。（5）物业项目经理持证上岗，电工、消防、特种设备管理等岗18服务级序服务服务标准别号内容位作业人员持证上岗，员工统一着装、挂牌上岗。（6）公示企业营业执照、资质证书，主要服务人员姓名、岗位和照片，服务内容和服务标准，收费项目和收费标准，报修和投诉监督电话。（7）对违反房屋安全、治安、消防、城管、环保、特种设备管理等规定的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门。（8）有公告宣传栏，宣传内容包括物业管理政策法规，消防、治安、房屋安全等内容。办公设置物业服务中心，有专门的业主或使用人接待场所。1条件接待（1）每天不少于10小时业务接待，其他时间设置值班人员。2时间（2）提供24小时客服电话服务。投诉对意见、建议在24小时内答复，对求助、投诉及时处理，有效3一级处理投诉回访率90%以上。客服4配客服专员，每人服务户数应不高于300户。人员（1）每季度公示物业服务合同履行情况。客户5（2）重要物业服务事项应在主要出入口、各楼栋单元内公示，服务履行告知义务。19服务级序服务服务标准别号内容（3）有宠物管理制度，设置宠物管理标识。信息6化管应用计算机、互联网等现代科技手段搭建信息化管理平台。理质量每月组织1次项目服务质量检查，每年组织1次业主参观设施7检查设备机房。服务（1）开展业主访问，每年访问率不低于80%。8满意（2）业主满意度调查每年不少于2次，满意率80%以上，结果率公示。文化9宣传栏内容每年更新不少于4次。建设人员10建立培训体系，管理、服务人员每年不少于48小时培训。培训办公1设置物业服务中心，有接待前台。条件接待（1）每天不少于8小时业务接待，其他时间设置值班人员。二级2时间（2）提供24小时客服电话服务。投诉对意见、建议在2个工作日内答复，对求助、投诉及时处理，3处理有效投诉回访率80%以上。20服务级序服务服务标准别号内容客服4配客服专员，每人服务户数应不高于500户。人员（1）每半年公示物业服务合同履行情况。客户（2）重要物业服务事项应在主要出入口、各楼栋单元内公示，5服务履行告知义务。（3）有宠物管理制度。信息6化管应用计算机、互联网等现代科技手段搭建信息化管理平台。理质量7每季组织1次项目服务质量检查。检查服务（1）开展业主访问，每年访问率不低于50%。8满意（2）业主满意度调查每年不少于1次，满意率70%以上。率文化9宣传栏内容每年更新不少于3次。建设人员10建立培训体系，管理、服务人员每年不少于30小时培训。培训三级1办公设置物业服务中心。21服务级序服务服务标准别号内容条件接待2每天不少于8小时业务接待。时间投诉对意见、建议在3个工作日内答复，对求助、投诉及时处理，3处理有效投诉回访率60%以上。客服4配客服人员。人员客户（1）每年初公示上一年度物业服务合同履行情况。5服务（2）重要物业服务事项应在主要出入口公示，履行告知义务。质量6每年组织1次项目服务质量检查。检查服务7满意业主满意度调查每年不少于1次，满意率65%以上。率文化8宣传栏内容每年更新不少于2次。建设人员9管理、服务人员每年不少于12小时培训。培训四级1办公有固定的办公场所。22服务级序服务服务标准别号内容条件接待2周一至周五8小时业务接待。时间投诉3对意见、建议在5个工作日内答复，对求助、投诉及时处理。处理客服4配客服人员。人员服务5满意业主满意度调查每年不少于1次，满意率60%以上。率文化6宣传栏内容每年更新不少于1次。建设人员7管理、服务人员每年不少于8小时培训。培训二、物业共用部位与共用设施设备管理服务服务序服务内服务标准级别号容四个基本要（1）建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养、级别求定期安全检查制度。23服务序服务内服务标准级别号容均适（2）建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全，运行、检查、用维修养护记录应每月归档；对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理记录；雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。（3）水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范。（4）小区内危险部位设置警示标识或防范设施。（5）共用设施设备配有专人管理；有国家规范的，应达到规定的保养标准；设备用房整洁，各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全。（6）小区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅。（7）每年巡视1次梁、板、柱等结构构件可见部分，外观出现变形、开裂等现象时，应提示相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。（8）建立装饰装修管理制度。装修前，依规对装修进行审核、备案，告知装饰装修的禁止行为和注意事项，签署装修服务协议，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。房屋本（1）每半年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、一级1体及共空调室外机支撑构件等。24服务序服务内服务标准级别号容用部位（2）每半月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等。（4）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。（5）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。（1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月检查1次雨、污水管井等。每月巡查1次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，3日内建筑附完成维修。2属构筑（2）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损物坏或安全隐患及时处理。（3）水景使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施，确保功能完好，无安全隐患。（1）每天不少于1次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告装修管业主委员会及有关主管部门。3理（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在3日内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。25服务序服务内服务标准级别号容（1）主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设标识与有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。4安全警（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，示并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每周检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。（1）楼内照明：每日巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。公共照（2）楼外照明：每周巡视3次，一般故障12小时内修复；复杂5明设备故障3日内修复；每半月调整1次时间控制器。管理（3）应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。（4）楼内外照明完好率应不低于95%。（1）各设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次。（2）供电、供水设备运行完好率99%以上，每10万平方米每年供水、超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备6供电设设施故障）停水、停电不超过2次。备管理（3）接停电、停水通知后，1小时内通知业主。（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及26服务序服务内服务标准级别号容时处理。（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设消防设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托7备管理具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。（3）每日对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于1%。（1）安防系统每月进行1次检修保养，运行良好，安防系统出现安防设故障时，有相关预案措施弥补。全年运行完好率不低于95%。8备（2）周界红外对射、门禁系统每日抽查功能有效性，每日抽检率不低于15%。（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清电梯管洁、润滑、调整和检查。9理（2）每年至少进行2次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。27服务序服务内服务标准级别号容（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。（1）公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查2排水系10次，并视检查情况及时清掏。统管理（2）化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。24小时受理业主或使用人报修，夜间有专人值守，处理紧急报修，业主报11水电等急修15分钟内到现场处理，一般修理2小时内处理。维修修回访率90%以上。（1）每半年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。房屋本（2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。1体及共（3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋二级用部位面、散水等。（4）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。（5）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。建筑附（1）每2个月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠2属构筑等。每月检查1次雨、污水管井等。每2个月巡查1次大门、围28服务序服务内服务标准级别号容物墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，5日内完成维修。（2）每2个月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。（3）水景使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，确保功能完好，无安全隐患。（1）每2天不少于1次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报装修管告业主委员会及有关主管部门。3理（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在5日内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。（1）主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设标识与有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。4安全警（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，示并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。公共照（1）楼内照明：每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂5明设备故障3日内修复。29服务序服务内服务标准级别号容管理（2）楼外照明：每周巡视2次，一般故障12小时内修复；复杂故障5日内修复；每半月调整1次时间控制器。（3）应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。（4）楼内外照明完好率应不低于90%。（1）各设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次。（2）供电、供水设备运行完好率98%以上，每10万平方米每年供水、超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备6供电设设施故障）停水、停电不超过3次。备管理（3）接停电、停水通知后，1小时内通知业主。（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。消防设（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设7备管理置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。30服务序服务内服务标准级别号容（3）每周对消防主机、联动柜进行2次检查，系统误报率不高于2%。（1）安防系统每月进行1次检修保养，运行良好，安防系统出现安防设故障时，有相关预案措施弥补。全年运行完好率不低于90%。8备（2）周界红外对射、门禁系统每日抽查功能有效性，每日抽检率不低于10%。（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措电梯管施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到9理达现场实施救援。（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1排水系10次，并视检查情况及时清掏。统管理（2）化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。31服务序服务内服务标准级别号容24小时受理业主或使用人报修，夜间有人员值守，处理紧急报修，业主报11水电等急修半小时内到现场处理，一般修理8小时内处理。维修修回访率80%以上。房屋本（1）每年检查1次外墙。1体及共（2）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。用部位（3）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。（1）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月检查1次雨、污水管井等。每季度巡查1次大门、围墙、围建筑附栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，1周2属构筑内完成维修。物（2）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现三级损坏或安全隐患及时处理。（1）每周不少于2次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告装修管业主委员会及有关主管部门。3理（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在1周内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。4标识与（1）小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户32服务序服务内服务标准级别号容安全警门标识明显。示（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。（1）楼内照明：每周巡视2次，一般故障24小时内修复；复杂故障5日内修复。公共照（2）楼外照明：每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故5明设备障1周内修复；每月调整1次时间控制器。管理（3）应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内组织维修。（4）楼内外照明完好率应不低于85%。（1）各设备系统每周检查2次，每月保养1次，设备房每2周清洁1次。（2）供电、供水设备运行完好率98%以上，每10万平方米每年供水、超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备6供电设设施故障）停水、停电不超过5次。备管理（3）接停电、停水通知后，2小时内通知业主。（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。7消防设（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；33服务序服务内服务标准级别号容备管理消防泵每月启动试运行不少于1次。（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。（3）每周对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于3%。安防设安防系统每月进行1次检修保养，运行正常，安防系统出现故障8备时，有相关预案措施弥补。全年运行完好率不低于85%。（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措电梯管施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到9理达现场实施救援。（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。34服务序服务内服务标准级别号容（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1排水系10次，并视检查情况及时清掏。统管理（2）化粪池每年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。业主报24小时受理业主或使用人报修，紧急报修半小时内到现场处理，11修一般修理1日内处理。维修回访率50%以上。房屋本（1）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。1体及共（2）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。用部位（1）每半年巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。建筑附每月检查1次雨、污水管井等。每半年巡查1次大门、围墙、围2属构筑栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修。物（2）每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现四级损坏或安全隐患及时处理。有专人巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及装修管3拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及理有关主管部门。标识与对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月4安全警检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。示35服务序服务内服务标准级别号容（1）楼内照明：每半月巡视1次，一般故障24小时内修复；复公共照杂故障1周内修复。5明设备（2）楼外照明：每周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故管理障半月内修复。（3）楼内外照明完好率应不低于80%。（1）各设备系统每周检查1次，每月保养1次，设备房每月清洁1次。供水、（2）供电、供水设备运行完好率97%以上。6供电设（3）接停电、停水通知后，2小时内通知业主。备管理（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设消防设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托7备管理具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。（3）每月对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于5%。36服务序服务内服务标准级别号容安防设安防系统每月进行1次检修保养，运行基本正常，安防系统出现8备故障时，有相关预案措施弥补。（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措电梯管施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到9理达现场实施救援。（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1排水系10次，并视检查情况及时清掏。统管理（2）化粪池每年清掏1次，发现异常及时清掏。业主报周一至周五受理业主报修，紧急报修1小时内到现场处理，一般11修修理2日内处理。三、公共秩序维护服务级序服务服务标准37别号内容（1）小区基本实现封闭式管理，配有专职的公共秩序维护员，24小时值班。（2）建立公共秩序维护员管理规定、站岗值勤标准、巡逻值勤标准、交接班标准和要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗四个级基本物品进出登记制度等规章制度。别均适要求（3）制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、燃气泄漏、用触电、人员高坠、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急预案。（4）对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防车通道符合消防安全要求。小区设有监控中心，提供电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界监控1报警、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防安全服务，24小时中心开通。出入各出入口24小时值班看守，业主出入高峰时段站岗执勤且不少于2管理4小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。一级区域重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每23巡逻小时巡逻1次，并做好巡更记录。应急接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维4处理护员5分钟内赶到现场进行处理。5消防每年组织物业服务人员进行不少于2次消防演练，其中有业主（使38演练用人）参与的不少于1次。员工6对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于150课时。培训小区设有监控中心，提供电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界监控1报警、住户报警、门锁智能卡中3项以上技防安全服务，24小时中心开通。出入各出入口24小时值班看守，业主出入高峰时段站岗执勤且不少于2管理2小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。区域3重点部位每3小时巡逻1次，并做好巡更记录。二级巡逻应急接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维4处理护员10分钟内赶到现场进行处理。消防每年组织物业服务人员进行不少于2次消防演练，其中有业主（使5演练用人）参与的不少于1次。员工6对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于120课时。培训监控小区提供电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、1中心门锁智能卡中2项以上技防安全服务，24小时开通。三级出入各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登2管理记记录。3区域重点部位白天每4小时巡逻1次，夜间每3小时巡逻1次，并有39巡逻巡逻记录。应急接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维4处理护员15分钟内赶到现场进行处理。消防5每年组织物业服务人员进行不少于1次消防演练。演练员工6对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于80课时。培训监控1按小区配置的安防系统现状，保证24小时开通。中心出入主出入口24小时值班看守，其他出入口定时开放并专人看管，门2管理卫有交接班记录。区域3重点部位白天每4小时巡逻1次，夜间巡逻2次，并有巡逻记录。巡逻四级应急接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维4处理护员20分钟内赶到现场进行处理。消防5每年组织物业服务人员进行不少于1次消防演练。演练员工对公共秩序维护员的理论及实操培训每季度不少于1次，每次不6培训少于2个课时。四、保洁服务40服务序服务内服务标准级别号容（1）清洁设施设备配备齐全，并有专人管理。（2）制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。四个（3）垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。级别基本要（4）及时制止物业管理区域内乱悬挂、乱张贴、乱涂、乱画、均适求乱堆放等现象。用（5）对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝阻，并报告有关部门进行处理。（6）制定消杀工作计划并执行。垃圾收每单元首层设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理不少于3次，垃1集与清圾收集点周围地面无污迹、无异味。理垃圾收果皮箱、垃圾桶每日清洁、擦拭1次，定期消毒，箱（桶）无异2集点保一级味、无污迹。洁（1）楼道、楼梯每日清洁1次，每周清拖2次；楼梯扶手、栏小区公杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周擦拭2次。3共部位（2）楼外道路、场地每日清扫不少于1次，巡视保洁2次。保洁（3）主干道每月清洗不少于1次。41服务序服务内服务标准级别号容（4）平屋面每季度清扫1次，每周巡查1次，有杂物及时清扫。（1）大堂地面随时保洁，保持地面清洁，大理石地面每半年打蜡或晶面处理1次；大堂墙面砖每月擦抹1次，大堂玻璃每周清洁一次。大堂、电4（2）电梯厅、电梯轿厢地面每日清洁两次，若轿厢内铺设地毯，梯保洁每3日吸尘1次，电梯层门每周擦抹1次，每月对电梯门壁、层门打蜡上光1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次；电梯门槽每月清理1次。（1）5-10月灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月四害消5不少于1次。杀（2）消杀工作有明确详实的计划、通知、过程记录和效果评估。垃圾收每单元首层设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理不少于2次，垃1集与清圾收集点周围地面无污迹、无异味。理垃圾收二级2集点保果皮箱、垃圾桶每周清洁、擦拭2次，箱（桶）无异味、无污迹。洁小区公（1）楼道、楼梯每日清洁1次，每周清拖1次；楼梯扶手、栏3共部位杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周擦拭1次。42服务序服务内服务标准级别号容保洁（2）楼外道路、场地每日清扫不少于1次，巡视保洁1次。（3）主干道每季度清洗不少于1次。（4）平屋面每季度清扫1次，每月巡查1次，有杂物及时清扫。（1）大堂地面随时保洁，保持地面清洁，大理石地面每年打蜡或晶面处理1次；大堂墙面砖每月擦抹1次，大堂玻璃每月清洁2次。大堂、电4（2）电梯厅、电梯轿厢地面每日清洁1次，若轿厢内铺设地毯，梯保洁每周吸尘1次，电梯层门每周擦抹1次，每月对电梯门壁、层门打蜡上光1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次；电梯门槽每月清理1次。四害消5-10月灭四害消杀工作每月不少于1次，其余月份每2个月不5杀少于1次。垃圾收1集与清按楼栋设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理2次。理三级垃圾收2集点保果皮箱、垃圾桶每周清洗1次。洁3小区公（1）楼道、楼梯每日清洁1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火43服务序服务内服务标准级别号容共部位门、消火栓、指示牌等每2周擦拭1次。保洁（2）楼外道路、场地每日清扫不少于1次。（3）平屋面每半年清扫1次，每季度巡查1次，有杂物及时清扫。（1）大堂地面每日清洁1次；大堂墙面砖每季度擦抹1次，大堂玻璃每月清洁1次。大堂、电（2）电梯厅、电梯轿厢地面每日清洁1次，若轿厢内铺设地毯，4梯保洁每月吸尘2次，电梯层门每周擦抹1次，每季度对电梯门壁、层门打蜡上光1次，灯饰及轿厢顶部每季度清洁1次；电梯门槽每月清理1次。四害消55-10月灭四害消杀工作每月不少于1次。杀垃圾收1集与清小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清理2次。理四级垃圾收2集点保果皮箱、垃圾桶每半月清洗1次。洁3小区公（1）楼道、楼梯每周清洁2次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火44服务序服务内服务标准级别号容共部位门、消火栓、指示牌等每月擦拭1次。保洁（2）楼外道路、场地每日清扫不少于1次。（1）大堂地面每日清洁1次；大堂墙面砖每季度擦抹1次，大堂、电4大堂玻璃每月清洁1次。梯保洁（2）电梯厅、电梯轿厢地面每日清洁1次。四害消55-10月进行灭四害消杀工作。杀五、绿化养护服务序服务服务标准级别号内容四个（1）配有绿化养护人员进行绿化养护管理。级别基本（2）制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。均适要求（3）选用高效低毒、低残留的药剂防治病虫害，并在喷药前对业用主进行书面提醒、告知。专业1人员配备专职绿化管理人员，具有相应的园林绿化专业技术职称。一级配置乔灌（1）乔木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，无枯枝、2木养缺枝，常年土壤疏松通透；按植物品种、生长状况、土壤条件适时45服务序服务服务标准级别号内容护适量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增追施复合肥2次，满足植物生长需要。（2）乔木骨架均匀、树形美观；灌木修剪整齐、造型美观。（3）主干道旁花木有标识。草坪草坪常年保持平整，边缘清晰，每年清除杂草7次以上，无黄土裸3养护露，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机肥2到3次。（1）及时更换花坛枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄花坛叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次、施复合肥2次，盛花期追肥适4养护量。（2）花木长势良好，花丛边幅修剪整齐、造型美观。病虫根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况，根据5害防检查结果及时灭治，病虫害发生率低于5%。治有计划进行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前灌溉6进行浇水，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉；及时抗排水旱排涝，无旱涝原因导致植物死亡。垃圾7产生的垃圾应在绿化作业完成后2小时内清理干净。处理二级1专业配备专职绿化养护人员。46服务序服务服务标准级别号内容人员配置乔灌乔木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，2木养土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年护普施基肥不少于1次，花灌木增施追肥1次。草坪草坪常年保持平整，每年清除杂草5次以上，黄土裸露面积不大于3养护2%，按肥力、草种、生长情况及时施有机肥，每年2次以上。花坛及时清除花坛枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次、4养护施复合肥1次。病虫根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查3次病虫害情况，根据5害防检查结果及时灭治，病虫害发生率低于10%。治灌溉有计划进行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前6排水进行浇水；及时抗旱排涝，无旱涝原因导致植物死亡。垃圾7绿化作业完成后产生的垃圾应4小时内清理干净。处理专业三级1人员配备专职或兼职绿化养护人员。配置47