二手房注意事项

二手房交房的主要注意事项 一、 房屋保修期问题： 根据国家《建设工程质量管理条例》有关规定，新商品房的保修期如下： 1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（70年）； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限在《保证书》中注明。保修期自业主接收交付之日起计。 二手房买主应当特别注意一手房的交房日期，推算自己购买的二手房享受建设单位的剩余的保修服务期限。 二、影响较大的房屋质量问题 1、墙体裂缝及楼板裂缝。 2、渗漏。注意查看厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的渗漏情况，如果漏水到楼下的邻居家？您家的日子一定不好过，还要注意天花板、窗台下面有无水渍。 3、上、下水的质量情况往往需要一个考察周期才能看出问题，在现场可以开打水流，看看水压大小，试试排水速度。 如果在房屋验收的过程中发现问题，一定要在验收交接记录中注明。注意向卖方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后需要。 三、交接钥匙。要注意接收全部钥匙，包括楼单元门钥匙、进户门钥匙、室内各房间的钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）的钥匙。 四、交接水、电、煤气、物业管理等费用　　 1、结清水表账单。在交房时，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。还要注意是否存在逾期未缴费的情况，要卖方提交近期的水费账单。 2、结清电表、煤气表帐单，注意事项同上，用智能卡缴费的，一定要接收智能卡。　　 3、办理有线电视过户。　 4、结清电话，宽带费用。如果需要继续使用原有的电话号码，应当到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算电话、宽带费用账单。 5、结算维修资金。 6、办理物业更名及结算物业管理费用。 7、结清往年的供暖费用。　　 8、迁移户口。在交房时要确认原房住的户口已迁出，如果户口尚未迁出，应当书面约定迁出的截止时间和违约责任确认。 以上为二手房交接中需要注意的主要问题，实践中出现的问题可能要远比上述情况更多也更复杂，需要买方仔细处理好最后的交接房环节。 交房注意的十个步骤 买二手房最后一道程序就是交房，尽管交房在二手房交易手续里并不占特别重要的地位，但如果没有注意交房时的一些细节问题，同样会引起许多纠纷和后遗症。同时，交房还意味着对房屋的转移占有，下家只有在取得了权利占有(取得房地产权证)和转移占有(交房)后，才能取得房屋的全部权利，买卖程序至此才全部结束。归纲起来，下家在二手房交房时要注意以下的细节问题： 一、设施设备清点 由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。 二、 水、电、煤清点及过户 双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高)。 三、 电话、宽带过户 双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。 四、 有线电话过户 上家持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。 五、 维修基金过户 一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。 六、 物业服务费结清 下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。 七、 户口迁移 双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。 八、 清点钥匙 上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。 九、 结清尾款 在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。 十、 签署《房屋交接书》 《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。签署房屋交接书的法律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家，交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署，则意味着下家未验收已认可房屋符合合同约定。因此，签署房屋交接书是交房手续的最后一个程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在房屋交接书中注明，为追究上家的责任打下基础。 2010年最新上海二手房交易税费计算明细 4 ~) c' s: J' h2 p新浪乐居 ! |% X% a" m房产论坛,装修论坛,业主论坛 普通住宅浪乐居3 F8 非普通住宅 # N! x4 {. a& Q * F; [$ \8 o新浪乐居论坛 卖方 ) u( P8 P1 n9 k房产论坛,装修论坛,业主论坛 新浪乐居论坛$ v1 o/ k0 T : n( q! t% O7 V房产论坛,装修论坛,业主论坛 营业税 sh.bbs.house.sina.com.cn0 l& E( o; I8 k! z4 o6 n& e ; E" z+ ?新浪乐居 不满5年：房价5.55% （境外：房价*5.05%） 满5年：差价*5.55% （境外：差价*5.05%）) N: P9 j# U房产论坛,装修论坛,业主论坛 个人所得税 买房,购房,装修论坛,房产论坛' g6 C& G4 W. v , L, ~+ y, I6 ~买房,购房,装修论坛,房产论坛 & H" G4 u) c8 m新浪乐居论坛交易手续费买房,购 房价*1% 或 差价*20%（满5年且生活用房唯一免征） sh.bbs.house.siom 建筑面积*2.5元每平米 ) @3 C! 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按规定，不足5年的二手房交易时要缴三种税：差额营业税、契税、个人所得税。从2010年1月份开始，二手房不足5年的交易时要收取差额营业税，税率为5.55%。差额是一套房子现在评估的价格减去原来契证上的价格(也就是原来评估的价格或是商品房中的大票上的价格)，按照这个差额乘以5.55%。此外，还要收取1%的个人所得税。契税则是按面积计算的，90平方米以下收取1%，90平方米以上至144平方米之间的收取1.5%。如果以一套面积为100平方米，原来评估价为20万元(原来契证上有显示)，现在评估价为30万元的二手房不足5年出售，1%的个人所得税将是3000元，差额营业税应是10万元的5.55%应为5550元。此外，契税部分应该是4500元。 二手房贷款问题 二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向机构申请的贷款。 适用对象：已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人。 贷款额度：住房的最高贷款额度为80%。 贷款期限：二手房住房按揭贷款的期限一般不超过20年，且房产已使用年限与按揭年限之和不超过30年。 贷款利率：贷款利率、贷款逾期利率、罚息利率按中国人民银行、贷款行有关按揭贷款利率政策和执行。 个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房和公有现住房。 贷款额度： 公积金贷款额度的上限计算公式是： 贷款职工月计缴住房公积金额度÷贷款职工住房公积金的缴存比例×0.45×12×实际可贷年限 公积金贷款额度一般要求不超过房屋总价的70%,且一般都有上限限制。 贷款期限：最长可达30年。 其他回答：不对，贷款年限最高是30年.具体多少年要根据你要买的房子的房龄和你的年龄而定.现在二手房最多贷6成了，因为首付现在规定要四成的.。 下家只有在取得了 权利占有（取得房地产权证）和转移占有（交房）后，才能取得房屋的全部权利，买卖程序至此才全部结束。下家在二手房交房时要注意以下的细节问题如下： 一、设施设备清点由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约 定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。 二、水、电、煤清点及过户双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价 进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金（滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高）。 三、 电话、宽带过户双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。四、 有线电话过户上家持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。 五、 维修基金过户一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。 六、 物业服务费结清下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。 七、 户口迁移双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。 八、 清点钥匙上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。 九、 结清尾款在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。 十、 签署《房屋交接书》《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。签署房屋交接书的法律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家，交房的时间点也就是签署房屋交 接书的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署，则意味着下家未验收已认可房屋符合合同 约定。因此，签署房屋交接书是交房手续的最后一个程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在房屋交接书中注明，为追究上家的责任打下基础。 总之，只有注意交房的细节问题，才能最大限度的减少不必要的麻烦，保障业主的利益。 六大“二手房交易”注意事项(2009-10-21 15:01:38) 一：首先弄清谁是产权人 第一种情况是，签订合同时，卖方未到场，转而委托他的亲朋好友来签约，买方要弄明白签约人到底是产权人本人还是产权人委托的代理人。如果是产权人本人，要看一下身份证件。如果是产权人的代理人，要看一下是不是有产权人签署的委托书，而且最好要求提供经过公证的授权委托书。如果产权人在国外而委托代理人来签合同，那么委托书还需要经过所在国的公证机关公证并由中国驻该国的使、领馆认证才行，并且要看清楚委托书上是否有代为签订合同或代为收取房款的授权范围。 第二种情况是，夫妻共同购买的房产，产权只登记了一个人的，那么签合同是要和两个人签还是一个人签？比如张三和李四结婚后共同买了一套房子，但产权只登记为张三，如果别人要买这套房子，应当和张三、李四两个人签合同呢还是只和张三签就行了？笔者认为只要和张三签就行了，除非买房人知道李四不同意出售。因为尽管房产属于夫妻婚后购买的，但由于只登记在其中一人名下，所以其他人只知道登记的人是产权人，未登记的一方不得以该房产是夫妻共同财产而未经其同意为由而主张居间合同或买卖合同无效。 当然，也确实存在转移财产的情况。张三和李四感情破裂后，张三为了转移财产，把登记在自己名下的房产出售给别人。如果李四不能主张买卖合同无效的话，完全可以要求分割张三的出售款。 第三、买售后公房是不是要得到售后公房同住人的同意？公房通常有两个来源：一是福利分房，二是拆私还公。公房的权利人有承租人和同住人，在买断产权后，不光是产权人享有权利，同住人也享有权利，这种权利主要表现为同住人的居住权，居住权这一概念虽然还没有法律明文予以承认，但司法实践中还是认可的。同住人需要满足两个条件：一是要在该公房内连续居住满一年，二是在本市无其他住房，或者虽有其他住房但居住困难。在《上海市房地产买卖合同》示范文本的附件里有一个内容是出售公房需要得到同住人的同意。 如果上家出售房产没有经过同住人的同意，是不是会造成买卖合同无效？笔者认为买卖合同还是有效的。因为下家没有义务去调查这套房子除了产权人外还有哪些权利人，不动产的登记具有公信力，登记公示出来就是告诉他人谁是产权人，所以下家只要和产权人签合同就可以了，如果产权人出售房屋侵犯了其他权利人包括同住人的利益，同住人完全可以起诉产权人要求赔偿。 二：弄清中介公司的责任 中介公司最重要的责任是向下家如实报告与订立房地产买卖合同有关的重大信息，包括产权人、室号、有没有权利限制等等，并非只为买卖双方牵线搭桥这么简单。如果中介疏于核实，提供虚假信息或者故意隐瞒事实真相造成客户损失的，要承担赔偿责任。上海市二中院判决过这样一个案例：某人伪造了一份与开发商的房屋预售合同，再通过中介公司将房屋转让给别人，骗取了120万元房款。后来受害人将中介公司告上法庭，法院判处了中介公司承担30%的赔偿责任。由于中介公司没有尽到尽职调查义务，应承担与其义务相当的赔偿责任。 三：弄清意向金是什么性质 几乎所有的定金合同或居间都有这样的内容：在签订协议时，买方向中介方支付一定数额的意向金，如果卖方认可协议所约定的交易条件，则买方授权中介方将意向金交由卖方，卖方收受意向金后，该意向金转为定金，如果卖方毁约，将双倍返还定金，如买方毁约则丧失定金。下家在签署定金合同或者居间协议时一定要注意“意向金转定金”的条款，要明白一旦卖方认可协议中所确定的交易条件（主要指房价和付款方式及期限）后，意向金应转为定金了，而转成定金后买卖双方都要受到“定金罚责”约束。 四：注意控制贷款风险 买卖合同如果约定下家用银行贷款支付房款的话，那么通常会同时约定如果银行不放贷或者没有足额批准贷款，下家要用自有资金补足。下家要贷款的话，一定要明白贷款的风险，也就是说银行如果不贷款，下家准备额外的资金来付房款，否则要承担违约责任，同时还要注意银行放款的时间节点，要注意以下两点：1、下家要在签订合同前，应亲自向银行咨询贷款事宜，根据咨询结果签订合同，不能只听信房产中介的一面之词。2、通常银行在下家取得产证后才会放贷给上家，但有时上家会要求下家取得收件收据后银行就要放贷，这样增加了下家的风险。笔者曾碰到过这样的案件：双方约定下家取得收件收据后银行放贷，但在银行放贷后到下家取得产权期间，上家因为经济纠纷被起诉到法院，房产也被法院查封了，所以下家在取得产权前就付清全部房款，风险很大，建议尽量约定下家取得产权之后放贷。 五：警惕首付被上家挪用 房产如果有银行抵押贷款还未还清，而且上家要用下家付的首付还贷的，下家要注意首付不被挪用，仅用于提前还贷，所以付款的时候应尽量将首付款直接支付给上家的贷款银行，或者寻求第三方的资金监管。 六：要及时发出书面 二手房买卖交易过程较长，从下定金到交房，少则一两个月，多则三四个月，尽管双方签署的买卖合同对签约、过户、交房的时间和条件都有明确的约定，但在履约过程中，经常会出现一方未在约定期限内履行合同义务的情况，甚至以拖延履行的方式想达到解约的目的。所以，在对未按约定履约时，一定要及时发出书面的催告通知，要求对方及时履约，否则将来可能没有确凿的证据证明是哪一方违约，让法院很难判断。 一般来说，书面通知有两种：催告通知和解约通知。在另一方超过期限未履约时，守约方催告对方履约，书面通知是证明对方违约的证据。如果对方违约超过约定的期限，守约方可行使合同解除权，同时追究违约方的责任，此时可发出解约通知，解约通知到达对方时合同解除。当然，收到通知的一方若有异议的，也应书面回复，如不及时回复并提出异议，则会产生不利于自己的法律后果。 总之，二手房买卖的程序相对比较复杂，过程也较长，买卖双方一定要对交易过程和所涉及的各项费用有所了解，对房产中介的话不能偏听偏信，如果财力允许的话，可以考虑聘请专业房产律师代理，全面控制交易风险，减少纠纷。 二手房交易注意事项 e家房 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 上海二手房论坛 一、房产证是房屋所有权的惟一凭证，在看房时一定要清楚房产证有无抵押，有无查封，这个可以到建委查询房产证的具体情况。 二、有些房屋有好多个共有人，所以买方一定要卖房人提供其他共有人同意出售的证明书。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买方与其签订的买卖合同，不经过其他共有人同意，一般是无效的。 另外也要注意房屋的产权性质，如果是经济适用房，就要看是否可以上市，因为经济适用房只有满五年才可以上市交易。有些成本价的房屋在出售时，要看原单位是否享有优先购买权。 三、有时候我们只看房产证，只注意能否过户，而忽略了所购买房屋是否还在租赁。如果我们买到一个还在出租的房屋，那么我们就无法及时入住或使用。容易出现纠纷。 四、有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在几年左右就要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光等，才急于出售，买房一定要了解一下这方面的具体情况。 五、有些房主在卖房时，其房屋的物业管理费、电费、水费、燃气费、供暖费长期拖欠，如果买方不了解这些情况而买下房屋，这些费用都将由买方来承担。所以建议买方一定要到房屋所在物业公司查询一下这些费用是否已经结清。 六、在买房时一定要找正规的中介公司，现在中介市场鱼龙混杂，为了抢客户，各经纪人会想出各种各样的招数来拉拢客户，所以一定要找比较专业的经纪人，在看房时多和经纪人聊一些专业的问题，比如税费、过户手续、贷款知识等，来确定经纪人是否专业，是否可以给您提供优质的服务。 即使看到自己十分满意的房源，也一定不要轻易交定金，要多找几家中介公司来比较价格，比较服务，要注意以上提到的几点，基本确定无误之后再做决定，以规避一些风险。 希望这些建议对大家有所帮助 二手房买卖需要注意的事项有以下几点 一、产权清晰 　　产权证上的房主是否与卖房人为一个人；搞清楚所卖房屋的性质；产权证所确认的面积与实际面积是否不符；验看产权证的正本而且到市房管局查询此产权证的合法性。 　　二、房屋结构 　　是否有私搭私建部分；是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构；如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。 　　三、居住空间 　　观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 　　四、房屋配套 　　打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚；确认房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况；小区有无热水供应，或者房屋本身带有热水器。 　　五、装修状况 　　原房屋是否带装修，装修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 　　六、物业管理 　　水、电、煤的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。 　　七、居住费用 　　水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。 　　八、旧房历史 　　哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，哪些人住过，什么背景，是哪种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱，或者发生过盗窃案，是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 　　九、邻里情况 　　好邻居会让你生活愉快；在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 　　十、房屋价值 　　自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 　　十一、贷款条件 　　二手房按揭的条件是：满18岁，有城镇户口，本市、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 　　十二、产权的完整性 　　确认产权的完整性，有没有抵押？包括私下抵押？共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 　　十三、产权交接 　　找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 　　十四、产权的过户 　　必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 　　十五、应不应该找中介公司 　　公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操作；中介公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介公司之前应该了解:中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 　　十六、了解中介公司诚信 　　中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。 购买二手房的十大注意事项 日期：2009-12-04 第一，注意查看出卖方的证件。 在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。 第二，注意房屋的产权状态。 房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。 第三，注意房屋的抵押状态。 通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。 第四，注意房屋的出租状态。 若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。 第五，注意房屋的性质。 房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。 第六，注意房屋质量。 有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。 第七，注意房屋落户情况。 很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有很多陌生人的户口，导致自己的户口无法迁入。 第八，注意办理房屋物业交割手续。 很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。 第九，注意房屋周边环境。 要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是否齐全，交通是否方便，周边环境是否嘈杂，例如：是否有高压电线、是否有城铁或火车道，是否有水泵房等，同时要注意房屋所在楼层是否为管道层，是否为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。 第十，注意中介公司。 目前，因为中介公司垄断了大量的房源，迫使买卖双方只能通过中介公司获得信息，达成交易。中介公司作为专业的房产经纪机构，应对买卖双方的主体资格、房屋的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，否则因为中介公司的原因导致买卖双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。 整个二手房交易的过程，风险无处不在，除了上述十种情形外，还有很多情形，例如：房屋存在被查封的情况等。为防范风险，避免损失，建议购房人签署详尽的买卖合同。因为我们不能保证风险一定不发生，但是我们能避免您损失的最小化。 PAGE 1