基于投资性房地产业务分析新会计准则的收益核算特点

基于投资性房地产业务分析新会计准则的收益核算特点 基于投资性房地产业务分析新会计准则的收益核算特点【摘要】本文首先阐述了新颁布的投资性房地产会计准则下投资性房地产的一般会计处理袁然后归纳了新会计准则在收益确认及披露模式方面的特点,即不区分主营业务和其他业务尧允许确认未实现收益尧允许收益重分类尧集中反映资产持有利得和损失尧弱化配比原则尧偏重资产负债观等遥【关键词】投资性房地产收益确认资产负债观披露模式《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称“投产的账面价值，此时公允价值与转换前资产的账面价值的资性房地产准则”)规定，投资性房地产是指为赚取租金或资差额借记或贷记“公允价值变动损益”科目。本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用自用房地产或存货转换为按公允价值计价的投资性房地权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑产的处理比较复杂，分为以下两个方面:淤若转换日公允价值物。可以看出，投资性房地产准则将原先纳入固定资产、无形小于原账面价值，则产生转换损失，其差额应计入当期损益，资产等项目的具有投资性的特定资产集中核算，以反映这一借记“公允价值变动损益”科目。于若转换日公允价值大于原类特殊资产引起的企业财务状况和经营成果的变化。本文重账面价值，则产生转换收益，不将其直接计入当期损益，而是点分析与投资性房地产有关的事项对企业损益的影响。先记入“资本公积——其他资本公积”科目，待相关的投资性一、投资性房地产的一般会计处理房地产处置时，再进行调整。1.投资性房地产的初始计量。无论是外购还是自行建4.投资性房地产处置过程中的损益处理。淤成本模式计造，在最初取得投资性房地产时应按照成本进行计量，此时不量。成本模式计量下投资性房地产的处置收入贷记“其他业务涉及损益确认。收入”科目，处置时结转的账面余额借记“其他业务成本”科2.投资性房地产的后续计量。企业应当采用成本模式对目。于公允价值模式计量。公允价值模式计量下投资性房地产投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据明投资性房的处置收入贷记“其他业务收入”科目，处置时结转的账面余地产的公允价值能够持续可靠取得的，则可以采用公允价值额借记“其他业务成本”科目。同时，把该项投资性房地产的公模式进行后续计量。淤成本模式计量。在成本模式计量下，对允价值变动从“公允价值变动损益”科目转入“其他业务收入”投资性房地产的损益处理参照《企业会计准则第4号——固科目。这一处理相当于把以前期间已经列入利润表的未实现定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的规定。采用公允价值变动损益，在实现当期转入利润表的另一类别中反成本模式计量的投资性房地产需要计提折旧或进行摊销，记映，即收益重新分类。处置时，原记入“资本公积——其他资本入“其他业务成本”科目(投资性房地产作为主营业务的，应通公积”科目的未确认转换收益，需要进行调整，贷记“其他业务过主营业务收入和主营业务成本核算相关损益);相应的租金收入”科目。下面笔者对投资性房地产处置过程中确认为损益收入记入“其他业务收入”科目;两者配比得到其他业务利润，的事项进行了归纳:作为营业利润的组成部分。采用成本模式计量的投资性房地(1)确认为“其他业务收入”的事项。无论采用何种计价模产如果发生减值，应计提减值准备，通过“资产减值损失”科目式，投资性房地产的租金收入、处置收入都计入其他业务收核算资产减值对损益的影响。于公允价值模式计量。在这种计入。采用公允价值模式计量的投资性房地产在处置时，还需要量模式下，投资性房地产的后续计量不存在减值和计提折旧将原先确认的未实现公允价值变动损益以及未确认的转换收的问题，但是应当以资产负债表日 的公允价值为基础调整其益转入其他业务收入。账面价值，将差额记入“公允价值变动损益”科目，确认未实现(2)确认为“其他业务成本”的事项。成本模式计量下的投的损益，租金收入记入“其他业务收入”科目。资性房地产的折旧或摊销额，以及处置投资性房地产时结转3.投资性房地产转换过程中的损益处理。采用成本模式的账面余额，计入其他业务成本。计量的投资性房地产转为自用，或者自用房地产转换为成本(3)确认为“公允价值变动损益”的事项。对于采用公允价模式计量的投资性房地产，直接将转换前的账面价值作为转值模式计量的投资性房地产，无论是在资产负债表日，还是在换后的入账价值，不涉及损益确认。采用公允价值模式计量的转为自用的转换日，其公允价值同账面价值的差异，都属于资投资性房地产转为自用，以转换日的公允价值作为转换后资产公允价值变动产生的资产持有损益，应予以确认，计入公允援财会月刊渊会计冤窑27窑阴 价值变动损益。自用房地产或存货转为公允价值模式计量的“公允价值变动损益”科目中反映。投资性房地产，若转换日公允价值小于原资产账面价值，其差5.营业利润包含的内容增加。旧会计准则中营业利润仅额也计入公允价值变动损益。包含主营业务利润、其他业务利润以及期间费用。新会计准则(4)确认为“资产减值损失”的事项。虽然无法确定公允价中营业利润增加了资产减值损失、公允价值变动损益、投资收值波动，但与固定资产和无形资产相同，采用成本模式计量的益等内容。这一处理使已经实现的收入费用和未实现的资产投资性房地产需要计提资产减值准备，借记“资产减值损失”持有利得、损失同时在一个大类下反映。对于与投资性房地产科目，相当于只确认资产持有损失，而不考虑资产增值收益。有关的损益，分别在营业收入、营业成本、资产减值损失以及二、新会计准则在收益确认方法及披露模式方面的特点公允价值变动损益中反映，这些项目全部包含在营业利润中，1.不区分主营业务与其他业务。随着竞争的加剧以及经反映企业的经营成果。济环境中不确定因素的增加，企业尤其是大型企业集团的经6.弱化配比原则。由于经济活动复杂性增加，资产价格营活动呈现多元化以及多变的特性，主营业务与其他业务的波动频繁，企业的经营损益不再单单是营业收入和营业成本界限逐渐模糊。因此，虽然新会计准则中仍然区分主营业务相配比的结果。例如，资产价值波动产生的资产持有利得或损和其他业务(如投资性房地产的相关收入都列入其他业务收失，以及企业投资活动产生的投资收益，在企业利润总额中所入)，但是利润表中不再区分主营业务利润与其他业务利润，占的比重增加，但确认这些损益却不适用配比原则。因此新会所有经营活动产生的收入与成本都通过营业收入与营业成计准则取消了配比原则，利润表中也不再反映主营业务收入本来反映。和主营业务成本配比产生的主营业务利润，弱化了收入与费2.允许确认未实现收益。引入公允价值计量模式并确认用的配比原则。公允价值波动带来的损益，是我国新会计准则和国际趋同的一7.偏重资产负债观。新会计准则体系采用资产负债观，大体现。这对利润表的影响就是允许确认资产公允价值向上许多具体准则的规定都体现了这一观点，如所得税的处理采波动产生的未实现资产持有利得。采用公允价值模式计量的用资产负债表债务法、存货发出计价取消后进先出法、扩大借投资性房地产，在资产负债表日确认的公允价值大于账面价款费用的资本化范围等。新会计准则体系弱化配比原则、允许值的差额就是未实现的资产持有利得，属于未实现收益。采用公允价值计量、进一步突破历史成本原则，使收益确认模3.允许收益重分类调整。“公允价值变动损益”科目反映式由偏重 收入费用观转为偏重资产负债观。同旧会计准则相的损益是未实现的资产持有利得或损失，具有过渡性质，待实比，绕过利润表直接在所有者权益中反映的项目减少，除了少现后性质发生变化，需要进行重新确认，即收益的重分类调量的项目，利润表中的净利润可以反映一定期间内由投资者整。企业会计准则应用指南的“会计科目和主要账务处理”中投入资本以及分配利润之外的因素引起的期末、期初所有者规定:采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，按该项权益的变化。例如，对于投资性房地产来说，只有由自用转为投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损采用公允价值模式计量时，转换当期的转换收益才绕过利润益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。这一处理，把原先表计入所姓呷ㄒ妫 米什 χ檬痹僮 肜 蟊矸从场,啡系奈词迪炙鹨妫 谑迪趾笞 氲椒从骋咽迪质找娴钠渌 ?崧垡滴袷杖胫小,赐蹲市苑康夭 墓 始壑当涠 鹨妫 诟孟钭市禄峒谱荚蛱逑挡捎米什 赫 郏 黄屏死 烦杀驹 颉? 挥写χ们笆粲谖词迪炙鹨妫 υ诶 蟊碇械摹肮 始壑当渑浔仍 蚝臀冉?栽 虻南拗疲 市砣啡衔词迪肿 鹨妗毕钅恐蟹从常淮χ煤笞 咽迪质找妫 喙氐乃鹨嫘璧茫 估 什 钟欣 蟊碇蟹从车氖找媲鹘 媸找妫 逑至擞牍 驶嵋 搿捌渌 滴袷杖搿毕钅恐蟹从场,谱荚虻那魍 ,禄峒谱荚蛑惺找嫒啡戏椒 芭 赌,酵黄屏硗猓 市砟承?乒 蟊碇苯釉谧什 赫 碇蟹从车拇 常 视 没肪车谋浠 峁?氖找嫘畔? 呦喙匦裕 钅吭谛灾史? 浠 螅 肜 蟊矸从场, 纾 杂梅康夭 苈 褂谜叩木霾咝枰 ;虼婊踝 晃 垂 始壑导萍鄣耐蹲市苑康夭 绻 阈畔? 还 蹲市苑康夭 荚蛉杂幸恍?胤街档蒙倘丁, 缍曰皇找妫 蛳燃侨搿白时竟 渌 时竟 笨颇浚 米视诓捎霉 始壑的,郊屏康耐蹲市苑康夭 鸬乃鹨妫 蹲什 χ檬保 孟钭 皇找媸迪郑 肫渌 滴袷杖搿,苑康夭 荚蚬娑ㄔ谄渌 滴袷杖牒推渌 滴癯杀局蟹从常?.集中反映资产持有利得和损失。在旧会计准则体系但是根据这一类资产的投资性，其损益在投资收益中反映更下，未实现的资产持有损失分别在不同的项目下列示，如存货为恰当。因此，需要根据未来经济的发展以及新会计准则在应跌价准备计入管理费用，固定资产减值准备计入营业外支出，用中暴露出来的问题，不断修订和完善其收益确认方法及披投资减值准备计入投资收益。在新会计准则体系下，专门设露模式。置“资产减值损失”和“公允价值变动损益”科目核算资产持有主要参考文献利得和损失。新会计准则规定的需要计提资产减值准备的项1.葛家澍.论财务业绩报告的改进.关于会计基本理论与目增多，“资产减值损失”科目可以集中反映这一类性质相方法问题.北京院经济科学出版社袁2004同的项目对企业经营成果的影响。另外，由于引入公允价值2.葛家澍袁林志军.现代西方会计理论.厦门院厦门大学出计量，由公允价值波动产生的未实现利得和损失可以集中在版社袁2001阴窑28窑财会月刊渊会计冤援