海宁尖山新区南部工业区块控制性详细规划【精品-doc】

海宁尖山新区南部工业区块控制性详细规划【精品-doc】 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 海宁尖山新区南部工业区块控制性详细规划 第一章 规划背景 一、背景综述 1、区位优势的提升 随着长江三角洲地区区域规划及交通、港口、旅游等专项规划的编制和实施，区域城际轨道、杭州湾大桥、嘉绍跨江通道等基础设施项目的不断推进，海宁尖山新区依托同处于上海都市经济圈和杭州都市经济圈的双重优势，抓住上海“国际经济中心、贸易中心、金融中心、航运中心”，加快建设和2010年世博会即将举办的历史机遇，以及浙江全力构建环杭州湾产业带的有利时机，全面承接上海和杭州都市经济圈的经济辐射和产业转移，将区位优势转化为产业发展优势。 2、国内高科技产业集中发展区域 海宁尖山新区位于国家高新技术产业发展四大密集区之一的长江三角洲，沪杭甬高新技术产业带和沿海高新技术产业带的交汇点，是高新技术产业发展的重点地区。 3、加工型为主的“世界工厂”架构初步形成 宏观区位条件 海宁尖山新区地处中国目前最具经济活力的长江三角洲经济区，随着经济全球化和国际产业分工重组，国际间产业转移速度在加快，长江三角洲正在崛起成为新一轮全球产业结构大调整中的投资热点地区和全球性以加工型工业为主的“世界工厂”。 在上述宏观背景下，为切实落实科学发展观，围绕海宁市“十一五”规划纲要对尖山新区建设的目标任务，加快新区开发建设进程，促进新区科学发展，指导新区新一轮的开发建设，海宁市尖山新区管理委员会委托我院编制本次南部工业区块的控制性详细规划。 二、相关规划分析 1、海宁市尖山新区总体规划 对尖山新区的区域定位是:沿杭州湾先进制造业产业带北翼的重要节点地区，海宁市域未来制造业和旅游休闲服务业综合发展的主 要空间。规划尖山新区内形成“三轴五片”的总体布局结构。“三轴”包括一条新区发展主轴和两条对外联系主轴。“五片”是指以生态尖山新区总体规划 廊道和交通走廊分隔形成的的五个功能片区，分别为西部生活片区、北部生活片区、南部工业片区、东部工业片区，以及规划期内预留的西南远景发展片区。本次规划区域位于南部工业片区的南部，总体规划要求该区域主要布置技术含量高的先进制造业，如精密仪器仪、电子、生物医药等无污染或轻污染、科技含量高、有一定规模的企业。 2、 海宁市尖山新区基础设施专项规划 1 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 在《海宁市尖山新区总体规划》(2004—2020)的指导下，尖山新区基础设施专项规划完成了新区道路、给水与排水工程、电力、通信和有线电视、燃气、管线综合、环卫、绿化、防灾等各专项规划，对本次控制性详细规划的基础设施建设提供依据。 3、 海宁市尖山新区产业发展规划(会审稿) 根据产业布局原则和产业布局分类，结合新区现状产业的布局，产业总体布局为五个区。本次规划范围属于五大分区中的临江区块的一部分，嘉绍通道东侧用地，产业发展规划对该区块的发展定位为运输便利指向型产业、生态环境指向型产业、都市型观光农业与中高档居住中心。产业方向以印刷包装、通用机械、电子信息、临江房产等为主。 第二章 现状解析 尖山新区产业发展规划 一、规划范围 尖山新区南部工业区块位于尖山新区南部，北邻闻澜路，南至围垦大堤，西临陵水河，东至采宝路，总规划面积475.85公顷。 二、现状自然条件 1、气候气象 尖山新区属于北亚热带海洋性湿润气候区，总体上气候温和湿润，四季分明、雨量充沛、日照充足。暖季受热带海洋气团调节，盛行东到东南风，气候湿润，降水较丰，冷季受副极地大陆气团控制，盛行北到西北风，气候干寒，降水偏少。年平均气温16.1?，年平 本次规划范围 均降水量为1167.8毫米，降水在各季分配不均匀，冬少夏多。垦区所处海域季风特征明显，平均风速2.8米,秒，常有台风侵袭，大风日多，风速较强，开发建设以及培植植物群落时，需要特别重视防风问题。 2、地形地貌 尖山新区为杭嘉湖平原的东南缘，由钱塘江泥沙淤积而成，地面高程5—6米(吴淞高程)，要比杭嘉湖中部平原高出2—3米，属沿江高地地貌类型。规划范围内的垦区系人工抛坝促淤，再筑堤围垦而成，经历人为开发改造，可单列为一地貌单元，称为新围江(海)涂地貌类型。 3、工程地质 本区区域稳定性比较好，构造不发育，无大断层通过，地震活动总体上是震级小，强度弱，频率低，破坏性有限。 4、河流水系与水资源 海宁市属河网地区，水系受杭嘉湖平原大水系控制，尖山新区内的淡水水系主要是上塘河水系和运河水系。本区优质淡水资源比较缺乏，地表水主要由降雨蓄积来完成补给，地下水资源不丰富，主要为潜水，贮存于浅部粉土，水质微咸，水深一般在0.5,1.5米，动态变动比较大，受季节和大气降水控制。 2 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 5、土壤条件 海宁市地处钱塘江北岸海宁潮激射地段，经过多次海陆变迁，平原土壤主要来自江、河、湖、海沉积物，质地偏砂。 三、土地利用现状 1、土地现状 规划范围内用地均为新区2005年围垦用地，内部没有城镇、村落、工业企业等建设用地，植被以荒草为主。 2、基础设施 规划范围内现状道路多为围垦时结合围堤修建而成的简易道路。区块北侧的闻澜路已局部建成，红线宽度30米;南北向的新城路和东西向的滨海路正在建设中，其中新城路红线宽度31米，滨海路路面宽度16米。另外，南北向的仙侠路与采宝路已完成道路设计，除此之外没有其它基础设施。 3、河流水系 规划范围内河流纵横，主要为现状排水渠和一些围垦时自然形成的树枝状河道，其中规划的5号纵河已具雏形。 4、周围地段情况 总体规划中确立的尖山新区中部工业区块和东南部工业区块控制性详细规划已编制完成，规划面积分别为596公顷和356公顷。中部工业区块主要产业导向为电子信息产业、精密仪器仪表、汽车及关键零部件等高新技术产业;东南部区块主要产业导向为沙发等皮革家具、汽车及关键零部件、生物医药等高新技术产业。周边区块近几年已陆续引进了浙江威仕达光电材料有限公司、浙江桑乐数字化、浙江鸿翔钢构有限公司等数十家企业。 3 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 第三章 发展战略 一、发展潜力与限制条件 1、发展潜力分析 (1)政策的有力支持:尖山新区的发展，一直以来得到了海宁市委、市政府的关心和支持。2006年，确立了尖山新区为海宁市城市副中心的地位，明确了尖山新区为海宁“十一五”发展的一个重要增长点，并提出要举全市之力，加快推进新区开发建设。 (2)良好的区位优势:尖山新区距上海100公里，距杭州60公里，周边有萧山、虹桥、浦东三大国际机场。随着跨钱塘江的杭州湾跨海大桥、北侧杭浦高速公路的建成，尖山新区与周边的沪、杭、苏、甬等地区的联系更加紧密，交通优势非常明显。本区块靠近规划中杭州湾嘉绍通道的出入口，且有连接海盐南北湖等区块的对外交通通道，交通联系便捷 ，对于工业区的招商将带来巨大的吸引力。 (3)充裕的资源优势:整个尖山规划面积42平方公里，土地资源丰富，而规划所在范围用地为2005年围涂而成，区内没有原住居民，不存在拆迁安置等政策处理事务，土地成本、投资成本相对较低。 2、发展限制分析 (1)基础设施建设滞后。服务配套设施建设起步较晚，与当前的开发形势相比，显得相对滞后，包括给水、供电、燃气都需要专门建设管线进行输送，尤其是给水和污水处理的问题，会限制区块对于产业类型的选择。 (2)缺乏高素质的科技和管理人才。海宁市虽然基础教育水平较高，劳动力素质较高，但高级研究和技术人才缺乏，科研基础薄弱。科技人才在数量、质量和结构上与社会经济发展需求之间存在一定的差距。而且由于尖山新区整体开发处于初级阶段，引进高级人才将需要一个长期不断的过程。因此规划区块发展科技含量高的企业，在产品研发、产品设计等方面基础薄弱，起步艰难。 (3)产业类型重复，竞争激烈。在打造先进制造业基地的总体思路下，各产业园区或产业功能区积极制定政策，促进原有产业的升级换代及引进科技含量高的新兴产业，结果造成类同的产业类型，使各产业园区或产业功能区竞争激烈。 二、产业发展策略 1、大力发展运输便利指向型产业 由于本区块交通条件优越，能满足对运输通道和流通平台具有特殊要求的运输便利指向型产业的需求。因此，按照打造先进制造业基地的要求，新区要集中引进、择优发展一些运输量大又具有较高技术含量和较大发展潜力的，符合环保要求的传统优势产业。重点方向包括:包装印刷、汽摩零配件以及装备制造等项目 2、积极发展高新技术产业 从长远考虑，当新区建设具有一定规模，信息、科技、人才等支撑和行政、教育、文化、休闲等服务配套都已较为成熟时，在行业选择上，要从产业配套的角度考虑，增强自身的竞争力。如与包装印刷相配套的包装新材料，与汽摩零配件、装备制造等相配套的电子 4 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 芯片。同时要充分利用新区毗邻杭州、上海等都市的区位交通优势，以大项目为载体，形成高新技术产业生产基地，使得产业类型逐步向研发设计、后期服务等产业链延伸，从而推动海宁高新产业的发展。 3、不断完善生产性服务业 作为先进制造业和高新技术产业发展的重要基础和保障，生产性服务业对新区的发展尤为关键。加快金融、信息等基础性行业的发展，加强高素质人才的培养和集聚，协调新区内部的适度分工，通过房地产业、公共服务业、科研教育业等配套产业的不断完善，带动区域协调发展。 第四章 规划总则 一、规划依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》 2、建设部《城市规划编制办法》 3、《城市用地分类与规划建设用地标准》 4、城市防洪工程设计(CJJ50—92) 5、《海宁市域总体规划》 6、《海宁尖山新区总体规划》(2004—2020年) 7、《海宁市尖山新区基础设施专项规划》(2006—2020年) 8、《海宁市尖山新区产业发展规划》(2007.12) 9、其它国家有关法规与 二、规划原则 1、互进互动的整体原则 南部工业区与外部环境之间、工业区内部功能配置之间、传统产业与高新产业之间、都应有互进互动的关系，全面实现可持续发展。 2、生态优先原则 坚持把工业区建设与合理利用土地资源、保护生态环境结合起来，充分利用规划工业区块周围的河网水系，结合沿河景观资源，创造清新、优美的环境。通过对区块内重点部分的处理，塑造现代工业区的形象，达到总体环境的生态化、人性化，创造江南滨海产业的空间形象与特色，创建水、绿、企业相互辉映的生态型工业区。 3、弹性轴向推进、滚动发展原则 5 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 正确处理近期与远期、局部与整体的关系，考虑不同时期和不同投资者的需求，使工业区开发有序展开。建立弹性与刚性相结合的指标体系，便于规划实施管理与操作。 三、功能定位 根据建设城市新区的要求，在发展传统优势产业的基础上，以发展电子信息、机械制造、印刷包装等现代制造产业和发展高科技新技术产业为主的生态工业区块。 四、规划目标 1、充分利用土地资源，营造良好的投资环境，建立完善的管理机制，鼓励发展高新技术产业。 2、发挥工业区块的最大优势，进行产业结构的合理布局，促进南部工业区块迅速发展。 3、优化生态环境建设，维护生态系统，把南部工业区块建设成具有江南滨海特色的生态型工业功能区。 4、促进土地合理开发利用，达到优化土地资源配置和优化产业布局的目的，提高土地的集约利用水平。 5、建立高效的信息网络和资源共享平台，为企业之间建立起物质流动和循环利用的渠道和机制。 第五章 空间构想 一、功能布局要素分析 根据尖山新区总体规划，本规划区块主要为工业用地。工业区块内除产业(工业厂房)用地外，如何配置配套服务设施用地，即产业区内的功能构成要素，是本次规划的一个主要研究方面。 本次规划工业区块包括以下内容: ?产业(厂房)用地:该项功能为构成工业园区功能要素的主体。 ?服务与管理用地:工业园区的开发管理、公共服务等公共设施。 ?研发及中试用地:直接为产业发展提供技术支持与成果转化的功能用地。 ?生活居住配套:为工业园区部分科技人员及产业工人提供的生活设施用地。 ?景观休闲绿地:塑造工业园区良好景观环境的功能要素。 以上各类规划用地中，彼此项目的使用与服务必须独立发展，但机能的交流与延续却必须形成互补效果，在如此综合性机能的协调与融合后，所形成的工业园区才是一个完整且具吸引力与竞争力的产业空间。 6 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 二、地块的弹性划分 由于目前对于招商引资的对象及所需地块的规模尚未有完整且明确的需求分析，故未来地块的区划将以大分区但容许弹性调配成小区块的方式进行规划， 根据总体规划及产业规划对该地区产业的定位以及不同产业特性的规模要求，工业用地划分为适宜规模的弹性地块，地块规模在2.0,5.0公顷之间，保证每个地块具有1,2个方向出入口。对入驻规模较大企业可通过合并地块来获得更大的地块开发单位。通过“一分为二”或“合二为一” 调整地块规模，保持地块划分的灵活性与伸缩性。 选择若干地段设置标准厂房区，为小规模企业入驻园区提供条件。 7 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 第六章 总体布局 一、规划结构 南部工业区块的规划结构可以概括为“一心两轴五组团”。 一心:公建服务中心——在凤凰路和闻澜路交叉口南部地段沿路两侧布置一些商业服务设施用地、管理服务设施用地和工业产业展示用地，结合广场和绿地形成本区块的公建服务中心。 两轴:交通发展轴——闻澜路作为本区块联系嘉绍通道的主要东西向交通道路，承载着由此带来巨大交通量的辐射作用，带动了整个工业区块的发展。公建发展轴——凤凰路是城市南北向的主干道，是整个南部工业区发展的主轴线，区内主要的公共服务设施都沿路两侧布置。 六组团:由不同的产业形成了五大工业组团以及物流组团，工业组团分别为:印刷包装组团、电子信息组团、纺织新材料组团、机械制造组团、生物医药组团。 二、用地布局 1、工业用地 规划工业用地为南部工业区块的主体，由五大工业组团构成，总用地面积约为307.53公顷，占总用地的66.7%。在工业用地开发过程中，应避免过于刻板而失去用地的伸缩性，工业组团的实际功能分区，应根据招商进度做出调整，但在对换功能用途时，必须考虑到产业间的相容程度。 电子信息组团:用地面积为36.67公顷。主要产业导向为引进先进技术和设备、开发新成品、重点发展微电子产业、电脑、民用电器、卫星通讯设备、数字通信多媒体系统、集成电路、电子测量仪器、新型电子元器件、传感器等。 印刷包装组团:用地面积为22.22公顷。通过杭州亚包中心建设这一便利条件，大力引进国内外先进包装印刷企业，主导产业为现代新技术印刷、大型包装及技术试验基地。 生物医药组团:用地面积为53.92公顷。主要产业导向为现代生物与医药相关的研究、开发、工业性试验、产业化以及技术改造等项目。 机械制造组团:用地面积为59.77公顷。主要产业导向为各种紧密轴承、高新技术数控机床及数控加工中心、汽车关键零部件、汽车摩托车模具等。 纺织新材料组团:用地面积为134.95公顷，以龙头项目为基础，以专业园区为载体，以建设在长三角地区有重要影响力的生产基地为目标，集中发展高附加值的差别化纤维功能性纤维、碳纤维等纺织新材料。 工业企业就业人口的预测 8 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 根据本工业区块的产业特点，工业就业岗位按100人/公顷(一般工业用地为150人/ hm2)，工业用地就业岗位约为31000人。据测算，单身职工(工人)应在14000—17000人。 2、仓储用地 位于印刷包装组团北侧，总用地面积约为39.78公顷，主要依托于杭州湾嘉绍通道建成后带来的便利交通条件，进一步加强本区块那些对运输通道和流通平台具有特殊要求的产业的发展。 3、公共设施用地 规划公共设施用地面积约为35.71公顷，占总用地的7.7%。 凤凰路是南部工业区主要的发展轴，根据总体规划，规划在其与闻澜路交叉口附近集中布置一定数量的公建用地，主要是行政办公用地、商业服务设施用地、教育科研设计用地，为南部工业区提供配套服务。 其中行政办公用地主要是用作园区管理，文化娱乐用地是作为产品展示，教育科研设计用地是作为产业研发中心。 4、居住用地 规划居住用地面积约为9.39公顷，占总用地的2.0%。 居住用地布置在凤凰路西侧紧邻公共服务中心区块，主要考虑集中建设南部工业区块的职工公寓房，同时为满足职工业余生活、文化活动的需求，按居住组团配置物业管理、综合百货店等公共服务设施。居住用地以多层公寓形式，容积率按1.5计，户均居住面积按100平方米计，可居住人口约1410户，约4250人。 5、市政公用设施用地 规划市政公用设施用地面积约2.15公顷，占总用地的0.5%。 1、污水:尖山新区规划采用雨污分流的排水体制，规划范围内的污水经过集中收集后，统一向东排入新区污水处理厂，经处理后排入钱塘江水体。 2、供电设施:依据《海宁市尖山新区基础设施专项规划》以及《海宁市电力设施布局规划》，在星海路与潮起路交叉口西北侧用地内设110KV变电所——新城变，规划容量为3×6.3万KVA，占地面积约7000平方米。 规划110KV变电所进线从北部220KV凤凰变沿陵水河西侧滨水绿化带引入，以节省高压走廊的宽度。 3、环卫:在规划范围内设垃圾转运站1座，占地面积约1750平方米。 9 海宁市尖山新区南部工业区块控制性详规 规划说明 10