XX住宅项目三期车位定价报告2018

关于XX住宅项目三期地下车位定价的请示XX房地产（集团）股份有限公司：XX项目住宅项目三期车位预计于2017年5月28日公开发售，现就区域的市场状况、定价建议向领导简要汇报如下：一、周边在售项目车位市场情况1．区域市场车位情况项目配比价格中奥广场1788户，2485个车位，配比1:1.480000元/个诚盛御景1080户，709个车位，配比1:0.680000元/个九龙新城3056户，3060个车位，配比1:155000元/个（其中单独购买90000元/个、购房+购车位45000元/个）备注：以上可售车位价格均为地下停车位。周边项目如联泰万泰城、九江金鹏城、联盛快乐城3个项目离本案较近，但均未开售车位，无法做价格参考。②选取周边项目诚盛御景（离本案较近）冲奥广场、九龙新城（客户参照对比较多）作为本案车位价格重要参考依据，了解竞品车位均价于55000-80000之间。■中奥广场：现在售一期车位350个，实际去化215个。目前销售均价80000元/个，去化率约61%，去化速度适中，原因是由于住宅销售状况良好，客户经济实力较强，支撑车位的持续走量。■诚盛御景：在售车位销售均价80000元/个（其中大型车位110000元/个，购车位享9折），车位只卖不租。截止目前，去化率仅约3%，主要原因：车位定价偏高，且项目所处的临街面，及联盛快乐城均可作为免费停车场使用，导致车位去化率极低。■九龙新城：对外销售地下车位约计2600个，地面车位只租不卖。单独购买车位90000元/个，购房时购车位车位半价（45000元/个），车位去化率达85%（约剩420个车位未售），车位性价比高，去化情况良好。2．项目一期车位去化情况■去化统计：一期车位划分为A、B、C三个区域，累计车位913个；截止2017年5月14日，一期车位累计剩余479个（其中去化主力集中在A、B两区）。A区车位288个，销售257个（去化约89%）;B区车位403个，销售169个（去化约42%）;C区车位222个，销售8个（去化率4%）。■销售现状：前期主要销售期为首次车位开盘（2015.9），后期车位销售趋缓，主要原因为：①价格上浮由原8万/个上调至10万/个，车位定价略高于周边市场；②业主车辆停靠基于项目周边的投机性零成本路边停靠，拉低车位购买的积极性；③C区租售影响（180元/月）。二、本案货量及目前认筹情况盘点三期车位共计1234个（含车位1190个，子母车位19个，微型车位17个，无障碍车位8个），非机动车位312个。地块车位总数（个）车位类型车位数量（个）备注三期1234个（含155标准车位1190可售个四期预留车位）子母车位19可售出H8■W00多Dt凹Dt155->(SNSBi)o¥6532£002232s00s659Hj722Oi£005259s3112Hj3563■wi;700343G5囂216216s5s2561g215皿｝33945555935CI1£Walt20174ff5迪17Bs皿川ffil=H+D斗1287®MfssMMgsbr庄92%jsi43ffi、皿审喇T}1244ffi、S9$320Bo■客户车辆数据统计三期客户认筹量占比较低：目前1-7#合计认筹320组；就目前认筹情况来看，已认筹客户中楼栋分布较均匀，因此不建议分栋推售。但考虑其中业主认筹车位量占比较低（仅25%），因此在整体推售的基础上，按车位远近进行组合拆分，保留部分完整车位段进行推售。不考虑认筹客户分析：根据现场不认筹客户盘点，已确定不认筹519批，主要原因为：无车位需求（174批，占比33%）及资金不足（129批，占比25%）为主。不考虑认筹客户多集中在无车位需求与资金不足情况。其中针对资金不足者，建议考虑与银行合作做车位分期■推售总结就以上客户认筹分析得出，每栋楼客户认筹率在17%~35%之间，但整体认筹量不大，全部推售将会打散车位，不利于车位的长期去化，故首次开盘每个区域或楼栋保留一段完整的车位区间暂不对外出售备注：如图所示。三期车位推售保留四期车位155个，以及无障碍车位8个；首批推售（5月28日），围绕三期楼栋1-7#周边平面分布722个，满足现有认筹客户落位量；二次推售（12月底收楼节点），即完整黄框部分共计349个。三、车位定价及定价思路本案车位均价建议建议本案车位销售整体均价为81264元/个”原因如下：市场均价中上：根据区域市场主要项目车位销售均价55000-80000元/个，需要保证车位能顺利销售，以及迎合客户基本价格需求。车位供求相当，部分客户实力有限：分析未认筹客户，资金不足占比较大，因此本案定价需要考虑到客户实际需求及客户经济实力。标准车位价格：合计1190个，以80000元/个为主，部分车位根据具体位置偏差及距离进行调节；距离住宅较近，行走较为方便的车位：该类车位统一定价80000元/个，客户后期使用都较为方便，车位位置及距离差别较小，且统一定价便于销售整体车位价格区间的把控；对路口、靠近电梯口易于寻找：该类车位统一定价85000元/个，对路口及靠近电梯口附近，该车位位置徍便于客户寻找，定价相对较高；靠近墙面、转角的车位：该类车位定价以75000元/个为主，整体车位位置较差，如处在路口转角处，该类车位后期使用停车相对较为繁琐，且大多处在车库路口或者路口附近，有少许安全影响，定价相对较低。特殊车位定价：根据车位数量及车位类型依据市场经验进行定价。无障碍车位：该类车位合计8个，属于公益车位，通行方便、距离出入口，停车位一侧留有1.2m以上轮椅通道，最终定价85000元/个（但实际暂不对外销售）。普通子母车位：该类车位合计19个，尺寸较大，方便客户更停车使用，可额外停1辆小车，最终定价120000元/个；微型车位：该类车位合计17个，尺寸较小，停车难度稍大，后期使用不是很方便，相对均价便宜20000元/个，最终定价60000元/个。四、整盘盈利及收益测算根据公司条约，三期车位1234个，兼并口径为8748万，均价70891元/个；实际车位定价实现81264元/个，整体销售额约10028万。达到并满足公司利润收益。五、车位销售推售货源折扣及方式销售方式：此次销售采取认筹蓄客的形式进行销售，5月28日（暂定）开盘销售；推售货源：①首批推售5月28日,722个（因首批客户量不足，预留部分完整车位段，满足首批认筹客户楼栋周边落位需求）；②二批推售12月底收楼节点，349个（延伸楼栋边远位置分布）。蓄客方式：意向客户缴纳5000元认筹金（认筹金在开盘后未成功购买或者放弃购买计划即可申请，申请日起15个工作日内退筹）；自认筹当日起算每天优惠100元，折算购车款优惠3000元（实际认筹启动时间4月29日，截止5月28日累计30天，做取整计算）；4.开盘方式：暂定排队方式，先到先得。车位优惠：认筹5000抵10000优惠，改为现场购车优惠；■日进百金优惠3000元，改为千金回馈优惠3000元；一次性付款优惠3000元；开盘当月成交优惠5000元；购房抵用劵，累计20万元价格折算，平均每个车位上调200元。信用卡分期：针对资金不足客户群体，现已沟通兴业银行，农业银行两家，均可实现车位全额分期。推广噱头包装为“零首付购车位”。六、回收资金测算地块可售车位数量车位销售总金额二期1234个100280000元销售均价81264元/个七、总结就本案来看，本案的客群主要以住宅刚需为主，私家车拥有量高，但考虑部分不认筹客户实际购买力水平及本案所遇到的销售难点，定价总结如下：1.本案可售地下车位1234个，销售均价81264元/个，总销售金额100280000。（首批对外推售车位722个，二次推售349个，其中四期预留车位155个，暂不推售无障碍车位8个）；标准车位价格75000-85000元/个；无障碍车位价格85000元/个（暂不对外销售）；子母车位价格120000元/个；微型车位价格60000元/个。二零一七年五月十八日XX（江西）房地产开发有限公司