共用设施设备日常维修计划及实施方案及考核评分

嘉兴苑小区共用设施设备日常维修及实施方案 序号 类别 项目 日常维修计划 方案 1 广场道路 路面、人行道、路牙 每周检查一遍，随坏随修。 由物业公司按项目维修规程实施。 2 室外照明 高柱灯 每天检查一遍，随坏随修。 由物业公司专业人员指导实施。 柱头灯 藏地灯 3 沟渠池井 雨水口 每周检查一遍，发现问题及时维修。 由物业公司专业人员指导实施。 雨水井 污水井 化粪池 电缆沟及各阀门井 4 园林绿化 绿化 每天检查一遍，发现问题及时维修。 由物业公司安排绿化补种、园艺维修。 5 机电设备 变、配电设备 每天巡视检查，发现问题及时维修。 由物业公司专业技术人员组织实施。 给排水设备 6 消防设施 自动烟感报警系统 每周检查一遍，发现问题及时维修。 由物业公司专业技术人员按相关维修规程实施。 消火栓、喷淋系统 疏散指示 7 给排水管道 管道 每天检查一遍，发现问题及时维修。 由物业公司专业人员按相关维修规程实施。 阀门 8 公用标识导视 标识牌 每周检查一遍，发现问题及时维修。 由物业公司专业人员按相关维修规程实施。 警示牌 9 其它公用设施 垃圾转运站 每周检查一遍，发现问题及时维修。 由物业公司专业人员按相关维修规程实施。 大门 围墙 嘉兴苑小区共用设施设备日常维修及实施效果 序号 类别 项目 日常维修计划 日常维修实施效果 1 广场道路 路面、人行道、路牙 ①路面修缮质量标准；②人行道铺设修缮标准。 平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。 2 室外照明 高柱灯 ①电气作业安全操作规程；②灯具施工技术标准。 灯泡使用正常、灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。 柱头灯 藏地灯 3 沟渠池井 雨水口 ①井内无积物、井壁无脱落；②化粪池出口及分隔池无堵塞；③井盖上标志清晰。 ①井盖完好率达100%，标志清晰；②无缺损、少污积；③无堵塞。 雨水井 污水井 化粪池 电缆沟及各阀门井 4 园林绿化 绿化 绿化工作标准。 ①绿化管理设施设备齐全完好；②园艺完好率达95%以上；③绿化及时补种，覆盖率达99%以上。 5 机电设备 变、配电设备 ①变配电设备保养规程；②给排水设备保养规程。 无故障停水停电，设备正常安全运行。 给排水设备 6 消防设施 自动烟感报警系统 ①给排水管道施工技术标准；②消防设施施工技术标准。 ①消防设施正常有效；②灵敏准确报警。 消火栓、喷淋系统 疏散指示 7 给排水管道 管道 给排水管道维护规程。 管道通畅，无渗漏。 阀门 8 公用标识导视 标识牌 ①标识清楚，无污积、破损；②安放牢固。 ①标志设施完好率达100%；②标志无损坏。 警示牌 9 其它公用设施 垃圾转运站 ①无破损；②无脱落；③外观良好。 ①确保围墙的完好；②确保垃圾转运站正常使用。 大门 围墙 嘉兴苑小区共用设施设备定期维修计划及实施方案 序号 类别 项目 日常维修计划 方案 1 广场道路 路面、人行道、路牙 ①每年对局部损坏严重，修补多次的路面、路牙、人行道板进行翻新。②路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其它控制每年5‰以内，逐年递增10%。 翻新工作由物业公司委托有关施工单位实施。 2 室外照明 高柱灯 ①灯杆每年刷漆一次；②每月清洁灯具一次；③每季检修线路一遍；④对于破损灯具及老化线路进行更换。 由物业公司按相关作业规程维修。 柱头灯 藏地灯 3 沟渠池井 雨水口 ①化粪池每半年清理一次；②井、沟盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；③每季度清理井内杂物一次；④每年全面维修完善一次。 由物业公司专业人员指导实施。 雨水井 污水井 化粪池 电缆沟及各阀门井 4 园林绿化 绿化 ①春、夏季各补换3%-6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%；②花木每半月修剪一次；③草坪每月修剪一次；④乔木每月修剪一次。⑤根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀。 由物业公司按照相应作业规程实施。 5 机电设备 变、配电设备 ①每周检查控制设备一次；②每季检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况；③每年保养水泵一次。 由物业公司专业技术人员组织实施。 给排水设备 6 消防设施 自动烟感报警系统 ①消火栓及水泵接合器每半年油漆一次；②消火栓每半年排一次水，检修一次；③消防系统主要设备每半年联动测试一次。 由物业公司专业技术人员按相关维修规程实施。 消火栓、喷淋系统 疏散指示 7 给排水管道 管道 ①每年刷一次管道油漆；②每年检查一次管道固定码；③每半年维护一次阀门。 由物业公司专业人员按相关维修规程实施。 阀门 8 公用标识导视 标识牌 ①每月清洁标识一次，并对标识安防基础稳固情况进行检查维护一次；②每年对标识进行维护一次；③每5年更换一次。 由物业公司专业人员按相关维修规程实施。 警示牌 9 其它公用设施 垃圾转运站 ①每年刷油漆一遍；②每季度检查围墙结构安全情况；③每季度检查各沟、泄水孔通畅情况。 由物业公司专业人员按相关维修规程实施。 大门 围墙 嘉兴苑小区共用设施设备定期维修标准及实施效果 序号 类别 项目 日常维修计划 日常维修实施效果 1 广场道路 路面、人行道、路牙 ①路面施工质量标准；②人行道铺设技术标准。 使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。 2 室外照明 高柱灯 灯具施工技术标准。 ①实现良好的灯具外观；②照明系统正常有效启用；③照明设施线路完好率达99%以上。 柱头灯 藏地灯 3 沟渠池井 雨水口 ①化粪池清理作业规程；②井盖刷防锈漆作业规程。 ①井、池、沟内沉积物及时清理，出口顺畅；②井盖正常使用，密合；③流水通畅，无堵塞。 雨水井 污水井 化粪池 电缆沟及各阀门井 4 园林绿化 绿化 绿化工作标准。 绿草如茵，树木青翠，剪切整齐。 5 机电设备 变、配电设备 机电设备维护保养规程。 无故障停水停电，设备正常安全运行。 给排水设备 6 消防设施 自动烟感报警系统 消防及报警系统维护保养规程。 ①设施正常有效；②外观完好标识清楚；③灵敏、准确报警。 消火栓、喷淋系统 疏散指示 7 给排水管道 管道 给排水管道维护修缮标准。 ①管道通畅，无渗漏；②阀门灵活、不漏水。 阀门 8 公用标识导视 标识牌 小区标识、楼栋、楼层、道路标识及警示牌制作安装及管理规定。 ①标识清洁美观；②标识清晰、安放稳固。 警示牌 9 其它公用设施 垃圾转运站 垃圾转运站及围墙维护标准。 ①设施安全正常使用；②完好美观。 大门 围墙 嘉兴苑小区物业管理服务考核标准 序号 考核指标 考核细则 分值 评分 备注 1 综合管理 1.1有完善的物业管理方案，各项物业#管理#的建立以业主资料、房屋、设施设备等各种相关档案资料的整理保存。考核内容：制定物业管理相关的各项制度或规范（例如关于房屋日常养护、物业共用部位/共用设备设施日常管理养护、卫生、绿化、安防、监督投诉、应急预警、档案管理等），并组织实施，物业管理相关资料的整理保存。考核方式：查阅制度或规范的有关文件资料。计分标准： A 制定完备的各项物业管理相关的制度和工作岗位标准，并实施的，计1分；制度不完备或虽制度完备但不实施或不完全实施的，计0.5分。 1 B 各项物业管理相关的档案、资料整理及保存情况计1分；档案资料不完备或虽制度完备但不实施或不完全实施的，计0.5分。 1 小计 2 1.2物业管理队伍配备、人员素质及人员。考核内容：物业管理队伍配备是否合理，人员素质及上岗培训。考核方式：查阅各岗位人员配置的相关证明文件，人员有关职称文件及上岗证、培训记录。计分标准： A 物业管理公司经理取得全国物业管理经理岗位证书。 1 B 70%以上的物业管理人员持有全国物业管理从业人员岗位证书。 1 C 80%以上的物业管理人员具有高中以上学历。 1 D 供水、供电、电梯等专业及特种维修人员100%持证上岗。 1 E 安防人员平均年龄50岁以下，符合得1分。 1 小计 5 2 房屋及道路外观及养护 2小区范围内房屋、道路外观及维修养护。考核内容：小区内房屋、道路及维修养护。考核方式：现场检查房屋、道路外观，设施管理情况及有关维修保养记录资料。计分标准： A 小区内房屋栋号清晰，或有其它明显引路标识。 1 B 房屋外观、楼顶和梯间护栏及室内墙体、楼板、走道、吊顶等公共区域完好、整洁，计5分，每发现一处明显破损、脱落、污渍、乱涂乱画，扣0.5分，扣完为止。 5 C 室外招牌保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。 1 D 无违规私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。 2 E 小区内没有堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。 1 F 小区内道路及商铺前广场、人行区域通畅、平坦，无明显障碍物。 2 小区内路面及商铺前广场、人行路面无破损，计1分。每发现一处明显破损扣0.5分，扣完为止。 1 G 建立完善的维修管理档案。 1 小计 14 3 共用设备设施的日常维修养护 3小区范围内共用设备、设施的日常维修养护。考核内容：小区内共用设备、设施（供配电、给排水、雷电防护、电梯、公共照明、路灯、二次加压系统、门窗、锁、化粪池及阀门、水龙头、排风机等）的日常维修养护情况。考核方式：现场检查有关共用设备、设施的运行状况及维修保养情况，查阅有关保养维修资料及档案。计分标准： A 所有共用设备设施的图纸(排水排污图纸除外)、档案资料齐全，管理完善。 1 B 所有设备设施性能良好，运行正常，计3分，每发现一处异常或损坏的，扣0.5分，扣完为止。 3 无安全隐患。 1 保养检修制度完备。 1 C 运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 1 D 供电运行建立24小时值班制度。 1 E 建立完备的设备设施维修管理档案。 1 F 零修及时率90%以上（报障后30分钟到场处理）。 2 零修合格率100%。 1 抢修、急修及时率90%以上（报障后不超过15分钟到位处理）。 1 一般故障排除不过夜。 1 小计 14 4 消防系统管理 4小区范围内消防制度的执行及消防系统的管理。考核内容：小区内消防制度的执行及消防系统管理状况。考核方式：现场检查及查阅有关制度资料及档案记录。计分标准： A 消防系统设备完好率100%，可随时启用。 2 B 确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。 1 最近一次年度消防检测符合消防要求。 1 C 小区内无火灾安全隐患。 1 D 楼内设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻，计2分；示意图或标志破损或指示不清晰，照明设施工作状态异常的，扣1分。 2 E 小区内消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并每年至少一次消防演练。 1.5 制定消防疏散预案，并每年至少一次组织区内租户进行消防疏散逃生演习。 1 F 建立完备的消防管理档案。 1 G 无发生重大火灾事故。 2 小计 12.5 5 环境卫生管理 5小区环境卫生管理。考核内容：小区内环卫设施设置情况及公共卫生维护状况。考核方式：现场检查，并查阅相关保洁记录计分标准： A 小区内环卫设施完备，确保每栋楼有1名专职保洁员。 2 设有足量的垃圾果皮箱并分布合理。 1 B 建立完备的保洁管理档案。 1 C 小区内实行标准化清扫保洁，各栋楼每天上、下午各清扫一次并保证效果，计3分；每发现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。 3 D 定时收集垃圾，并负责清运到垃圾收集站。 1 垃圾日产日清。 1 无随意堆放杂物和占用现象。 1 E 小区内不得违反规定饲养家禽、家畜或宠物。 1 F 临街商铺管理有序，商铺前广场及人行道无明显垃圾、污水，计3分；每发现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。 3 小计 14 6 绿化养护管理 6小区绿化养护管理。考核内容：小区的绿化养护管理情况。考核方式：现场检查并查阅有关养护记录资料。计分标准： A 小区绿化经过园艺师，布局合理。 1 B 小区绿地管理及养护措施落实到位（除草、杀虫、施肥、浇水等）。 2 无破坏践踏及随意占用的情况。 1 C 建立完备的绿化管理档案。 1 D 无明显大片的枯枝死枝（季节因素除外）和病虫害现象，计2分。每发现一处不符合扣1分，扣完为止。 2 小计 7 7 安全防范、秩序维护管理 7小区安全保卫、秩序维护管理。考核内容：小区内安全保卫、秩序维护状况。考核方式：现场检查并查阅相关文件资料及档案记录。计分标准： A 对所建立的安全保卫、秩序维护制度切实执行，措施落实到位，计2分；不实施或者不完全实施的，计1分。 2 B 确保配备足量的保安人员并合理安排巡逻班次（最低标准：两班/天，3人/班，全区域每小时巡查1次/班）。 2 C 保安人员上岗时穿着统一制服，佩带统一标志，器械佩带规范。 1 工作规范，作风严谨。 1 D 实行24小时保安巡逻制度，并有完善的签到记录。 2 E 对进出配套区的人员、车辆、物品进行查验放行制度。 2 F 小区内实行交通管理，地面划有明显标志，在有关地方设有交通标志，指定车辆的停放区域，车辆停放有序。 2 G 配备足量的视像监控设备并24小时全面运行。 1 监控室内实行24小时值班制度。 1 监控室内电话接通后要及时接听。 1.5 H 监控室接到险情或异常信号后应及时安排人员在接警后7分钟内到场处理。 2 I 建立完备的保安管理、秩序维护管理档案。 1 小计 18.5 8 服务监督及投诉管理 8小区的服务监督及投诉处理工作。考核内容：小区内的服务监督及投诉处理情况。考核方式：查阅相关文件资料及档案记录，并与租户管理员约谈。计分标准： A 以走访、座谈会、问卷调查的形式，每年至少一次与90%以上的物业使用人沟通。 1.5 对所反映的问题处理率达到100%。 1.5 B 对外公布监督电话，投诉信箱。 1 C 受理、处置业主或物业使用人的投诉应保持记录。 1.5 对于直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。 1.5 投诉属于物业管理责任的，应立即纠正，并承担相应责任，属于无效投诉的应做好解释工作。 1.5 D 对上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作。 1.5 小计 10 9 精神文明建设 9小区的的精神文明建设工作。考核内容：小区内的精神文明建设状况。考核方式：查阅相关制度文件，现场检查区内的精神文明建设设施，与居住用户接触了解。计分标准： A 设有学习宣传园地，宣传配套区管理、卫生、治安、消防等方面的知识。 2 B 每年至少组织小区业主进行文体活动1-2次。 1 小计 3 考核人（盖章）：被考核人（盖章）：代表：代表：日期：年月日日期：年月日