房地产金融信息简报

房地产金融信息简报 2006年第43期（2006.12.01-2006.12.10） 目    录 一、宏观经济  ? 宏观经济趋好 成果尚需巩固 ? 社保基金搭乘世界经济增长列车 ? “多视角”透视近期人民币汇率升值趋势 ? 本币升值让股市受益 ? 欧洲央行加息25基点 ? 今年中国GDP将突破20万亿元 ? 中国经济面临转折点 宏观调控将会着重政策配合 ? 中国研发开支首超日本　今年将达到1360亿美元 ? 摩根大通：2007年中国经济仍将处于黄金发展期 二、房地产市场信息 ? 限制高收入阶层购多套房 房价虚高要下四副猛药 ? 社科院李扬：房地产调控政策将不再全国一刀切 ? 建设部：未建立廉租房制度城市须年底前建立实施 ? 国土资源部称土地征用补偿数额将全向农民公开 ? 中央经济工作会议：房地产调控将成常态 ? 全球房地产市场降温迹象已经出现 ? 统计数据显示房地产人才需求低速增长 ? 外资购房深陷“买卖登记真空” 三、房地产金融信息 ? 全球资本淘金商业地产进入最后“疯狂” ? 为解“圈地”之渴 房地产商热恋融资 ? 抓住房地产投资信托基金的融资机会 ? 高盛将向一印度房地产基金投资20亿卢比 ? 首个融资形酒店概念企业将诞生香港 ? 中国房地产：银行+信托+REITs：房地产融资创新组合 ? 房地产信托持续低迷 11月仅发1个房地产信托 ? 信达资产发行内地首单不良资产证券化产品 四、其他金融信息 ? 国际私人基金天津使命：第三家证交所呼之欲出 ? 追加贷款 路劲基建提供顺驰B公司4亿元短期贷款 ? 投资额逾30亿元 世茂欲联手韩国乐天在沪建公园 ? 受房价调控影响 上半年近1900亿热钱流出中国 ? 外汇局新核准6家银行间外汇市场做市商 ? 板块淘金：人民币升值下地产股扬帆远航 一、 宏观经济 ? 要闻 宏观经济趋好 成果尚需巩固 （信息来源：金融时报，2006年12月6日， ） 统计数字显示，今年以来我国经济平稳较快增长，企业效益继续改善，城乡居民收入增长较快，市场价格基本稳定，国内外需求比较旺盛，经济发展总体形势良好。 我国经济平稳较快增长，GDP在连续3年增长10％左右的基础上，今年前三季度增长率又达到了10.7％。拉动经济增长的三驾马车——消费、投资和净出口都保持着较快增长，今年1至9月全社会消费品零售总额现价增长了13.5％，全社会固定资产投资增长了28.2％，外贸进出口总额增长了24.3％，为全年国民经济的较快增长创造了条件。 评论： 这些成绩说明，2006年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展。但在充分肯定成绩的同时，我们也应清醒地看到，当前经济生活中还存在着一些突出矛盾和可能影响经济社会发展全局的重大问题。主要是投资增长偏快，货币供应量偏高，对外贸易顺差偏大，房价上涨过快，以及能源消耗过多、环境压力增大等。这些问题已经带动整个经济增长偏快，特别是工业增长加快，我们为此付出了很大的代价。突出表现在土地粗放使用、能源和环境形势严峻、生产资料价格攀升等方面。 解决这些问题，需要妥善协调各方面的宏观调控政策，加强政策配套，努力实现宏观调控政策效果的总体最优。 ? 社保基金搭乘世界经济增长列车 （信息来源：金融时报，2006年12月6日， ） 11月29日，全国社保基金理事会正式选定美国著名的普信资产管理公司等10家境外及中外合资投资管理公司作为全国社保基金境外投资的管理人。这对社保基金管理的改革和发展无疑是一件具有重要意义的标志性事件。 普信公司最近两年在美国及全球市场上获得了多项第一，如去年和今年对买方分析师的评比中，普信公司持续两年排第一；在刚出版的《全球投资者》杂志对基金业绩的排名榜上，普信公司被评为第一，公司旗下共有44只基金获得五星（最高分）。 ? “多视角”透视近期人民币汇率升值趋势 （信息来源：金融时报，2006年12月6日， ） 看待人民币币值需要从“对美元汇率”转向“对一篮子货币汇率”的视角。2005年7月21日，人民币汇率机制改革后，人民币汇率已从固定汇率变为以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。因而，随着贸易多元化和国际货币间汇率波动的加剧，看待人民币币值需要从“对美元汇率”转向“有效汇率”，也就是对一篮子货币汇率的视角。近期，进口价格涨幅显著超过出口价格涨幅，这种情况一般在货币贬值的情况下才会发生。也就是说，从真实有效汇率（REER）来看，人民币是在贬值。 2006年以来，美元相对其他主要货币总体走弱，美元对欧元汇率跌至两年的低点，对英镑汇率也接近2004年以来的最低水平。 人民币兑美元自去年7月汇改后一直保持着升值趋势，但同时，今年以来贸易顺差却屡次创出历史新高，也就是说人民币升值并未降低贸易顺差的增长，这说明我国企业适应人民币汇率升值的能力在增强。同时，国有商业银行改革进展顺利，经过改革，改制银行的资本充足率、资产质量显著提高，盈利能力和财务可持续能力明显增强，改革成效显著。 人民币汇率升值并不能解决国际收支失衡的问题，尚需采取综合措施逐步解决。国际收支失衡与经济结构的矛盾紧密联系，消费率过低已成为影响经济协调平稳发展的突出矛盾，经济结构矛盾是影响中国中长期金融稳定的重要因素。人民币升值并不能解决中长期的经济问题。因此，必须采取综合措施逐步解决。 ? 本币升值让股市受益 （信息来源：2006-12-04，金融时报， ）　 上周乃至上个月以来，人民币汇率和上证指数一起，接连闯过道道关口，截至12月1日，人民币汇率创出1美元兑7.83元人民币的新高，而上证指数则终于站上2100点大关，直逼2245点历史高位。如果说，人民币升值动力来源于我国经济的腾飞且汇率的形成更加市场化了，那么人民币汇率的波动显然让整个资本市场联动了起来。成熟市场的昨天，正在成为我国市场的今天或明天。 ? 欧洲央行加息25基点 （信息来源：2006-12-08， 金融时报， ） 一如市场广泛预期，12月7日欧洲央行决策委员会宣布上调欧元区基准利率25基点至3.5%，同时边际贷款利率和存款利率亦分别上调25基点至4.5%和2.5%。 这已经是欧洲央行自去年12月启动加息周期以来的第六次加息，将基准利率从60年低点的2%一路升至3.5%。与本次加息前市场基本不存疑虑不同，对于欧洲央行在下次议息会议上的可能举措，市场仍猜测纷纭。 目前欧元区经济正处于复苏阶段，增长渐呈持续强劲之势，区内12国的信贷需求也保持旺盛，与此同时，欧洲央行9月份发布的2007年通胀预期2.4%仍高于其2%的通胀目标。这些都使得欧洲央行行长特里谢有理由保持反通胀的鹰派立场。但与此同时，欧元对美元汇率最近始终徘徊于20个月高点附近，这一事实使得欧洲央行在未来的加息决策中也会有所顾忌，以防过度加息导致欧元更快升值，进而损害欧元区经济。 ? 今年中国GDP将突破20万亿元 （信息来源：2006-12-10，中证网， ） 国家发展和改革委员会主任马凯９日表示，今年中国国民经济继续保持平稳较快发展的良好态势，预计全年国内生产总值将突破２０万亿元，同比增长１０.５％。  马凯在全国发展和改革工作会议上指出，今年中国经济呈现速度较快、效益较好、物价较低、运行较稳、实惠较多、后劲较足的特点。  ? 中国经济面临转折点 宏观调控将会着重政策配合 （信息来源：2006-12-06，中证网， ） 来自北京各种信息显示，明年的宏观调控将会着重加强财政政策、货币政策和产业政策、土地政策、社会政策的协调配合；在刺激内需方面，重点是扩大民众特别是农民和城镇中低收入者的消费，同时要加快推动外贸和外资政策转型，促进出入口贸易逐步平衡；在推进经济结构调整和经济增长方式转变方面，节约资源、保护环境、节约用地已经被提到更高的战略高度位置。 ? 中国研发开支首超日本　今年将达到1360亿美元 （信息来源：2006-12-05，新浪网， ） 经合组织(OECD)日前一份报告显示，中国已超过日本，成为全球第二大研发投入国。 经合组织表示，在过去一年中，中国研发投入的增幅超过20%，预计今年全年将达到1360亿美元，高于日本的1300亿美元，但仍远远落后于美国的3300亿美元。 ? 摩根大通：2007年中国经济仍将处于黄金发展期 （信息来源：2006-12-05，新浪网， ） 摩根大通预计中国今年经常项目顺差将达1800亿美元，比去年有大幅增长，但在2007年这种增长势头还会保持下去，有可能突破2000亿美元。中国明年还将继续处于“高增长、低通胀”的黄金发展期，最大风险来自于外部。 我们预计今年贸易顺差占GDP的比重由去年的5.5%升至8%”，摩根大通在昨日发布的中国经济2007年预测报告中表示，随着经济增长对贸易依存度的增加，2007年中国经济的最大风险来自于外部， 与美国经济放缓在多大程度上影响了全球经济相关。 二、房地产市场信息 ? 要闻 限制高收入阶层购多套房 房价虚高要下四副猛药 （信息来源：新华网，2006年12月6日， ） 要解决房价虚高问题，还是要从解决供需矛盾入手。在目前中国钞票越发越多、收入分配矛盾尚未改善的大前提下，要平定房价，有四招也许是比较有效的四副猛药。 第一招：放开容积率。 第二招：限制高收入阶层购多套房。 第三招：建议对商品房开征财产税种。 第四招：鼓励、活跃二手房交易。 评论： 要解决有限土地出让和旺盛商品房需求之间的矛盾，必须看到在土地占用方面，商品房开发只占到了全部土地出让的３０％，但是却提供了土地出让收益金的７０％，基础设施建设和工业项目用地才是圈地和腐败大户。节约土地资源较为现实的手段不是限制户型面积，而是放开容积率。 贫困阶层的住房需求应当借助住房保障体系解决，而不是把他们驱赶到无情的商品房市场上。限制高收入阶层购买多套住宅，首先要界定高收入阶层，收入最高的２０％的群体大致可以算作高收入阶层。 房地产交易环节税费高而保有环节税费低，结果导致不少人把商品房当作储蓄。物业税的开征意味着房地产净投资收益的下降，由此必然带来需求萎缩和价格回落。当然，推出公募房地产投资信托基金也有类似作用。 而目前通过房改已被分配出去的住宅，因为政策和原产权单位的种种限制，使得二手房租售仍然未能达到其应有水准；加上教育、医疗等问题和呆板的户籍登记制度纠缠在一起，更使得二手房交易不够活跃。因此，原产权单位尽可能放弃对房改房、福利房的利益要求，使得存量二手房能便捷地流转，才会釜底抽薪地促成房价向理性回归。