某某生态公园及大型国际康乐园策划方案

  千佛塔寺生态公园及大型国际康乐园策划   目 录 项目摘要 一、项目背景 二、市场分析 2.1、旅游业发展趋势 2.2、中国房地产发展现状与突破口 2.3、梅州老龄住宅市场与度假市场需求研究 三、生态旅游公园与健康理念房地产项目的成功实例 3.1 生态文化旅游公园案例 3.2 梅州雁鸣湖旅游度假村 3.3 健康养生理念老年度假住宅项目的成功实例 四、千佛塔寺旅游度假区总体概念规划方案 五、千佛塔寺体验式生态公园项目方案 5.1 以佛教文化与客家文化结合打造梅州体验式生态文化公园 5.1.1客家亲水文化园 5.1.2客家名人园 5.1.3从农耕文明走向海洋 5.1.4世界梦幻花园 5.1.5 客家风情走廊 5.1.6 水库休闲区 5.2 生态多样性保护与教育措施 5.3生态公园项目资金来源与运营方式 六、梅州国际康乐园的策划方案 6.1中华5000年健康养生文化 6.2梅州国际康乐园的理念设计与人才经营规划 6.3 梅州国际康乐园的项目设置规划设想 6.4 梅州国际康乐园的服务体系 6.5 梅州国际康乐园的知识产权保护与品牌输出 七、社会公益与市场运作相结合的老年住宅项目方案 7.1.老年住宅项目规划构思 7.2 老年住宅项目管理运营 八、千佛塔生态公园及国际康乐园形象策划与推广 九、项目投入产出分析估算 十、发动海外华侨捐款与管理 十一、关于建设管理千佛塔公园及国际康乐园的建议 十二、项目建议结论 （本文图全略）   一、 项目背景 梅州市概况 　　梅州市位于广东省东北部，东北邻福建省的武平、上杭、永定、平和四县，西北接江西省寻邬县，西面连广东省河源市的龙川、紫金县，西南、南面与汕尾市的陆河县、揭阳市的榕城区、揭西县相接，东南面和潮州市潮安县、饶平县相连。全境地理座标位于东经115°18′至116°56′，北纬23°23′至24°56′之间， 辖梅江区、梅县、蕉岭县、大埔县、丰顺县、五华县和平远县等6县、1区代管兴宁市。全市面积1.58万平方公里，人口473.42万人。 图1 梅州地理位置图 　　梅州地处五岭山脉以南，全市85％的面积为海拨500米以下的丘陵山地，土地肥沃、含钾丰富。属亚热带季风气候区， 日照、雨量充足， 年平均气温20.7℃──21.4℃，无霜期300天以上，平均降雨量1500毫米。 在复杂地形作用下，形成多层次非地带性气候，有利于发展立体生态农业和多种商品生产基地。 梅州是历史文化名城，98年城区面积26.64平方公里， 市区人口25万。 梅州是著名的“华侨之乡”，旅居海外的华侨、华人足迹遍及五大洲的70多个国家和地区，海外华侨、华人、港澳台同胞有200多万， 他们在各个历史时期都曾为祖国和家乡建设作出过重大贡献。 梅州有“文化之乡”的美誉， 市内有高等学校2所、中等专业学校7所，中等师范学校3所，技工学校5所， 电视大学分校8所，普通中学272所。全市共有各类专业技术人员6.12万人，其中有中级以上专业技术职称的人员1.52万人。还有54所职业学校和8个培训中心， 可为发展外向型经济培养一大批素质高的劳动力人才和管理人才。1998年，全市有艺术表演团体12个，文化馆8个，有电台、电视台13座。 梅州市发展战略以及旅游业发展导向 刘日知书记在中共梅州市第四次代表大会上提出：今后五年梅州市工作的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十六大、省委九届二次全会和胡锦涛同志考察广东时的重要讲话精神，以“5年打基础、10年翻两番、2020年全面达小康”为总目标总任务，以新型工业化、农业产业化、农村城镇化、旅游产业化为导向，以招商引资和发展民营经济为突破口，以交通建设、园区建设、优化软环境为保证，全力实施开放梅州、工业梅州、生态梅州、文化梅州四大发展战略，抓住机遇，加快发展，全面推进物质文明、政治文明、精神文明和党的建设，为实现全面脱贫奔小康而奋斗。 由于交通条件差，梅州旅游业受到严重限制，近年来交通条件逐步改善，1997年京九铁路经过龙川，梅坎铁路建成后将成为广东到华东的必经之路，梅州金三角地位进一步提高。 鉴于2005年梅州至河源高速公路开通，梅州旅游业将面临新的发展机遇，针对山区旅游业发展远景，刘书记提出加快创建中国优秀旅游城市的策略方针，要求从构建闽粤赣大三角旅游圈的视野，定位梅州市旅游产业的发展方向，高标准搞好规划与开发，突出生态绿色游和客家风情游，挖掘整合旅游资源，加快景区景点建设，发展特色旅游。 近十年来，梅州旅游业投资累计20亿元，梅州旅游具有一定规模和基础。八五期间，梅州市接待游客达248万人次，旅游总收入4亿元，比七五期间分别增加了一倍和四倍。 2001年旅游业吸引外面企业投资速度加快，广东华银集团董事长陈彩银先生投资1.8亿元历时五年的雁鸣湖旅游度假村建成开业。 2001年，梅州市接待海内外游客77.5万人次，比2000年增长6.8%，其中海外游客7.6万人次，比上年增长23.7%。 梅州旅游发展总体战略： 在梅州市原副市长何万真同志领导下，嘉应大学地理系邱国锋副教授等完成【梅州旅游发展战略规划研究课题】，梅州旅游发展总体战略如下： 梅州旅游规划战略指导思想：资源开发上，坚持区域特色开发与拳头旅游产品开发并举，特别做好水资源的充分开发以及以围龙屋、客家山歌为主题的客家民俗文化旅游的深度挖掘与开发。突出自然旅游的“山水特色”和人文旅游的“客家风情” 特色。在近几年坚持内涵发展。在加强对外宣传树立形象同时，立足现有资源，加强深度开发，做到内容与形式一致。时刻瞄准国内外市场，尤其是省内与国际旅游市场。加强旅游文化建设，实现旅游营销的市场化与社会化。做到在保护基础上开发，以开发促保护，走生态、旅游持续发展道路。这一切是以合理规划，准确定位，科学管理，有序推介，规模集约开发为前提。 梅州旅游未来十五年的发展目标： （一） 确立“客情之旅”、“文化之旅”、“山水之旅”的整体形象。 （二） 大力加强以“客性”为特色的民俗旅游的开发。 （三） 加强基础建设，提高部分景区，特别是拳头景区的接待能力、服务水平与管理水平。 （四） 通过旅游商品与旅游市场开拓，使旅游经济收入达到GDP的8%。 从1999年该课题研究到2003年，根据四个梅州战略，建议梅州将旅游业作为第一产业来开发，力争10年努力达到梅州总收入的15%，重点加大吸引资金开发旅游业的力度，培养优秀旅游人才。 根据我们对梅州旅游业现状考察，站在广东旅游发展的大格局思考，我们认为梅州旅游业发展潜力巨大，旅游业有可能发展为梅州市主导产业。 项目地理位置与特点 本项目位于千佛塔寺周边5100亩区域，千佛塔坐落于梅州市东郊大东岩山顶。 图2千佛塔寺及旅游项目位置图 千佛塔坐落于梅州市东郊大东岩山顶，由南汉王刘鋹始建于大宝八年（公元965年），距今已有一千多年历史，现为广东省重点文物保护单位。铁塔分为七层，身高4.2米，呈四方形，塔底边长1.6米，为生铁铸成，每面铸有大小佛像250个，四面合计为一千佛，故名千佛塔。原塔建于修慧寺，因寺毁，清乾隆初年嘉应州官王者辅将铁塔移于梅城东岩山顶，上面盖亭宇，周围筑栏杆，并砌石阶，以供游览者登 临观赏。中间嵌以黄遵宪的<<南汉修慧寺千佛塔歌>>及<<重修千佛塔记>>。 图3 千佛塔寺的镇塔之宝—千年历史的铁塔 ，千佛塔寺入口山门 1990年，在政府支持和海内外热心人士捐款赞助下，由千佛塔寺住持释明慧主持，耗资4000多万元，在大东岩山顶建造九层石塔，并经上级批准，将"南汉千佛铁塔"移置于新千佛塔底层，统称为"千佛宝塔"，由中国佛教协会主席赵朴初题署塔名，新建千佛塔九层高36米，全用花岗岩石砌筑而成，高耸云天，雄伟壮观。二至八层内墙新雕千尊玉佛，第九层内塔安放千尊金佛，并悬挂一口一吨重的大铜钟，保留唐代古塔风格，构成塔中有塔、塔上有塔、铁佛、玉佛、金佛共容一塔的"三千佛塔"特色。各层外围设有走廊、栏杆，可供游客登高眺望梅州城区景色。 项目所在地旅游景观资源评价 1. 千佛塔是具有较大观赏以及文化价值的佛教圣地，千年铁塔作为省级文物是镇寺之宝。 2. 周围山包绿化较好，但是坟地过多，严重影响景观。千佛塔南面的山包现有垃圾场，严重污染环境。 3. 芹黄水库是一个较好的自然水资源景观。由于人为因素，千佛塔东南面的芹黄水库水质污染严重。千佛塔东面水塘较多，水塘两侧民居较多。 4. 千佛塔寺紧邻梅州一江两岸风景，具有明显江景优势。千佛塔南侧是工厂区，市政府已经确定为高级商住区。 根据嘉应大学1999年的研究，对梅州市主要旅游景区资源进行了评价，综合评分雁南飞茶田评价最高，为63.63分，阴那山综合分60.56分，排名第二位。千佛塔旅游区排名第八位，综合分为55.97.，被评为梅州二级景区。 本住宅项目符合梅州市把千佛塔寺地区建成国际水准生态文化型旅游胜地的规划目标，本项目大型生态文化公园以及老年公寓与度假别墅项目，将填补梅州旅游业、社会养老公益事业的空白，有益于打造梅州旅游新景观，具有广阔的市场前景。 二、市场分析 2.1中国旅游业的发展趋势—体验式旅游 互动体验式旅游成为重要发展方向，“体验旅游”是旅行社安排游客亲自参与、自身体验，使游客真正感受到旅游之中的乐趣的一种形式。这正好迎合部分追求时尚游客的消费心理。不少游客认为，旅游除观赏山水外，更重要的是在于自身的参与。 就目前广东的旅游产品和方式而言，与名目繁多的旅游观光相比，体验式旅游市场存在很大的空白。但致力于推陈出新的广东旅游界，实际上早已涉足这个领域。从1997年广东中旅推出穿越罗布泊开始，就拉开了西部探险游的序幕，也使西部探险游有了浓浓的体验成分。 　　其次是近些年不断升温的修学旅游。 　　再次是高校旅游。旅行社把清华、北大、复旦等名校作为一个景点列入旅游路线，激励孩子考名校的决心，让孩子们提前感受高校生活。而追风逐电的“自驾车旅游”也成为都市人体验生活的另一种方式。 　　当然，也有旅行社时不时拉出“当一回军人”“做一天农民”这样的大旗，但热闹一阵后，便偃旗息鼓。纵观广东旅游市场，与“体验”拉得上关系的旅游产品不多，而真正意义上有深度的“体验式旅游”，更是微乎其微。但记者发现，在国外非常流行的“体 验式游学”，今年在广州则开了个好头。 　　“体验式游学”今年起步 　　“体验式游学”不同于旅行社开办的“修学旅游”，学生由出国留学机构办理出国，在国外完全进入当地的生活状态。据同文出国留学咨询服务中心的陈锐军经理介绍，今年“体验式游学”兴起的契机来自于英国大使馆首次在广东推广其教育体制。大使馆给出200余个名额，交由英国10家语言学校承办，每个学校名额限制20名，由中国批准的出国留学服务机构组织学生前往。学习时间为3周，费用为19000元(含往返机票)。今年报名情况非常踊跃，有些家长没赶上报名，而提前预订了明年暑期的名额。 　　据悉，今年共有10批学生于7月份前往英国参加“暑期英语夏令营”，这批“饮得头啖汤”的广东学生与来自世界各地的学生一起，入住当地英国家庭，参加由当地语言学校安排的课程(每天3小时的课程)及其他文体活动。虽然这批第一次独处异乡的孩子还表现出一定的含蓄，但与鬼佬同吃同住20天的生活，让全部学生都有一个共同的感受：再也不怕说英文了！ 　　对于刚刚起步的“体验式游学”，陈总表示非常有信心：一是国外机构看上了庞大的中国学生市场，以后这类型的合作会逐渐增多；二是相对便宜的价格和物有所值的特点，使之在市场上颇有竞争力；三是体验式旅游的空间很大，以后的消费群将由学生扩大为中青年人，而且还要把国外的学生以及旅游者引进国内，让他们在中国过过咱老百姓的日子。 　　“体验式旅游”难调众口 　　其实“想做一天农民”的，并不在少数，但是事实上，目前并没有旅行社在做这个项目。自己开车去吧？不仅投石问路花费工夫，还有一个问题，到了农民家，谁信你呀。年轻一族只能无奈：“想做‘农民’原来这么难！” 　　一向精明的旅行社为什么独独开发“体验式旅游”的力度不大呢？记者带着这个问题采访了几大旅行社的负责人。 广东中旅市场部经理林伟生告诉记者，旅行社对有这部分需要的人群数量没有太大的信心，如果形不成规模，就无效益可言。所以旅行社对开发此类线路较为谨慎。 就拿广东中旅来说，组织“穿越罗布泊”5年来，收客量却不超过400人，业务量仅占总业务量的千分之零点几。林伟生坦言，目前旅行社对“体验式旅游”的开发还停留在“做秀”的阶段。 “从最初的观光游览到追求休闲化旅游，上升到找寻另类感觉的个性化旅游，这是旅游的三个不同层次。目前大部分的广东旅游者，还停留在‘到此一游’的层面上”。这是国旅假期市场部经理劳毅波给广东游客下的评语。　 从这些市场反应中可以发现，体验式旅游要求具有良好的文化内涵，要求旅游内容设置得当。 　　“体验式旅游”创意无限 　　不可否认，以观光为主流的旅游产品，似乎正逐渐让位于新、奇、特的感同身受的参与性体验。旅行社嗅出其中“商机”，纷纷在常规线路上增加了“体验式”的旅游元素。如云南—大理—丽江线，安排游客去纳西少数民族家里看扎染，去鼎湖山减肥健身等等。 　　2002年是体育健身年，旅行社不失时机，推出既能让球迷置身赛场一饱眼幅，又能亲身参与赛事的体育旅游线路。如国旅假期和南湖国旅不约而同推出“中国足球冲击世界杯广东球迷助威团”前往沈阳为中国队摇旗呐喊；而一年一度的上海喜力网球公开赛9月17日又燃烽火，国旅假期趁良机组双飞四天团，为著名球星阿加西捧场；最引为注目的活动是9月23日在广州体育馆举办的“中国功夫·泰拳职业争霸赛”，广东中旅与国旅假期合作承办所有门票，组织一万一千名中外游客现场体验拳击带来的疯狂。 　　越来越多的旅行社看到，“体验性旅游”正在成为旅游中最具开发潜力的一种方式，成为继度假型旅游、疗养型旅游、探险型旅游之后新的利润增长点 2.2、中国房地产及老年住宅发展现状与突破口 中国房地产从90年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市场。珠江三角洲的地产发展可以用三级跳来形容，第一级从本地市场开始创立品牌，例如金业别墅主要针对港澳客户，创造了3亿销售额的佳绩。碧桂园初期主要针对老板阶层，具有巨大的品牌影响力；第二级，开发大型楼盘向广州市郊进军，例如广州奥林匹克花园、广州碧桂园。第三级，走上人才经营的康庄大道， 从房地产的发展来看，过剩的市场呼唤新的突破，必需跳出房地产作房地产，从新的角度新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻找房地产开发新的制高点。 我们分析购买别墅的主要人群是成功人士，他们为了事业的成功奋力拼搏，一部分人发财后，攀比谁的洋房漂亮，谁的车高级。别墅在人们眼中，它不仅是住房，更是身份与社会地位的象征。 经过20多年的改革开发，珠江三角洲的许多人士认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，尽管有部分老板还是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建观念中，但是大部分老板和白领阶层认识到，健康对于人生的重要意义，克服亚健康，精力充沛的健康状态是人们非常迫切的需求，人们渴望返朴归真。 健康产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。 在健康养生课题方面杨宝民先生进行多年的探索，运用知识集成策划理论，采用多学科知识，完成了中华国际健康养生园策划课题。 该课题提炼中西健康文化与知识，能够协助房地产开发商建设健康住宅，在房地产市场通过知识附加值获取较高利润。 结合项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创新，充分考虑千佛塔寺项目的具体特点，进行针对性策划。 2.3、梅州旅游度假市场分析 （1）深圳旅游市场对梅州的启示 99年深圳接待海内外游客1700万人，其中，海外游客230万人；旅游收入150亿元，创汇11亿美元，占全国旅游收入的十分之一，占广东省的三分之一。 2000年深圳市旅游业总收入实现301.60亿元,比99年增长21.22%, 相当于当年全市国内生产总值的18%,占全国旅游总收入的6.66%. 2001年春节、“五一”、“十一”三个黄金周期间，深圳市共接待外地来深游客817.35万人次，比上年增长6.86%，占全年游客接待量17.76%，其中海外游客170.70万人次，国内游客646.65万人次。2001年三个黄金周共实现旅游收入59.14亿元，占全年旅游总收入18.48%，比上年增长14.15%。其中，外汇收入2.06亿美元，国内旅游收入41.86亿元。 2002年，深圳市共接待中外游客5069.12万人次，比上年同期增长10.18%，旅游总收入353.96亿元，比上年同期增长10.61%，其中旅游外汇收入16.79亿美元，同比增长11.12%。在过去的一年里，三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕成果，共实现旅游收入64.63亿元，在全国25个重点旅游城市中居第二位。 截止2002年底，深圳旅游业在每年接待海外过夜游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续10年位居全国主要旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重视旅游产业的发展，东部海滨休闲度假片区的规划和建设已经被列为深圳“十五”期间的重点工程,将把“滨海度假”旅游打造成继“主题公园”之后的又一张深圳旅游名片。政府的重视再加上“广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24小时通关”、“144小时免签”等一系列政策的推行以及盐坝高速公路的开通、沙头角口岸至香港粉岭的直通巴士开通等一些利好因素的刺激，将在很大程度上加快深圳旅游业尤其是东部旅游业的发展速度。 （2）梅州旅游市场分析 梅州旅游业的发展处于起步期间，各县区都在积极发展旅游业。由于投资较小，梅州旅游业发展缓慢。梅州旅游总体规划正在启动，还没有完成。 梅州是全国著名的侨乡，旅居港澳台同胞和海外侨胞遍布世界70多个国家与地区，人口约300万左右。客家人在海外艰苦拼搏，深深体会到文化知识的重要性，他们回乡参观旅游省亲时，首先想到的就是办教育，以此光大客家文化，造就客家人才，以此回报家乡父老与祖国的建设事业。 梅县历史悠久，是海内外著名的“文化之乡”、“华侨之乡”、“足球之乡”，是叶剑英元帅的故乡，素有“人文秀区”之称。目前，梅县人口达60.36万人。旅居海外的华侨、港澳台同胞达80多万人，归侨、侨眷40多万人。 　　梅县文物古迹众多，旅游资源丰富，是梅县吸引越来越多海内外游客前来的重要因素。千年古刹灵光寺、客家围龙屋、叶剑英元帅故居等与新建的集“三高”农业、旅游业于一体的雁南飞茶田度假村和雁鸣湖旅游度假村相映交辉。 梅州市蕉岭长潭旅游开发集团总公司开发了长潭旅游度假区，其中华侨企业家汤锡林捐款1300多万元修建了闽粤赣释迦文化中心。 2001年，梅州市接待海内外游客77.5万人次，比2000年增长6.8%，其中海外游客7.6万人次，比上年增长23.7%。海外游客中，华侨最多。国际游客以东南亚为主体客源市场，以日本、新加坡、马来西亚、泰国、印尼、美国、澳大利亚为主，在东南亚游客中，客家人后裔占有相当大的比重。 国内游客以潮汕地区为主，珠江三角洲与福建、江西客源相差不大，因此，珠江三角洲的旅游宣传工作需要加强。 调查显示，来梅游客46%为观光旅游或探亲旅游，度假旅游比重小，娱乐、商务、疗养、会议与参与性旅游比重小。 客源市场开发的重点，国内市场主要是潮汕地区、珠江三角洲、江西福建市场，逐步开发华东与华北市场。 海外市场重点是东南亚。 （3）梅州教育市场分析 梅州作为文化之乡，人文教育一直属于岭南之冠。本科教育有嘉应学院，大专学校有嘉应师范专科学校， 高中学校有东山中心，梅县高级中学等知名学校，市级重点高级中学有曾宪梓中学等。中专教育有国家重点中专—梅州卫生学校，艺术学校有、梅洲艺术学校、梅州艺苑学校。 初中小学教育基础较好，普及九年教育工作也是位于广东前列。 梅州空白点是研究生教育，没有研究生教育就无法大批培养高级人才，没有博士后工作站就无法吸引获得博士学位的高级人才回梅州发展。利用海外华侨的财力与智力资源，利用梅州籍贯教授多的特点，大力发展研究生教育是梅州经济腾飞的重要保障，梅州经济发展关键靠人才，人才培养的关键在于师资和政策引导。 按照教育产业化的要求，与知名大学联合开展研究生教育，积极吸引华侨子女回国接受研究生教育，促进客家文化传播，培养海外华侨对祖国文化的认同感，是一件意义深远的大事。 利用梅州文化优势与人才优势，利用华侨众多的特点，与中国科技大学等联合培养软件人才，发展计算机软件等产业，主要依靠人才是梅州经济发展的重要出路。 2.4梅州房屋地产及周边老龄住宅市场需求分析研究 根据2002年数据，梅州现有房地产企业131家，二级企业两家。2002年梅州市房地产总投资12.8亿元，比2001年增长44.45%，施工155万平方米，竣工80万平方米，商品房销售额10.73亿元，比上年增长20%。空置房20.76万平方米，房地产开发结构不合理，实现利润3240万元（实际利润在8000万元以上），上交税费5400万元。 图4 鸿都花园是目前梅州开发档次较高的小区 与世界相比，中国老龄化社会虽然进入得较晚，中国老年住宅问题却是一项不可忽视的工程和特征。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，到2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.9亿人，约占7%。到2025年，60岁以上老人为2.78亿人，其中65岁以上的老人1.91亿。至2040年，60岁以上老人3.74亿人，而65岁以上老人达到2．87亿。二是老年住宅设施差，急待完善。 1998年，我国老年人口为1.24亿，男性老年人占48.25%，女性老年人占51.75%。 银发人群在我国的出现，说明市场出现新的机遇，针对养老问题，新加坡的财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究，研究结论是满足成功人士为父母尽孝心的心理，市场潜力大，需要突破传统的疗养院与养老院模式。 梅洲市老年人较多，政府兴建了福利院、海外华侨也捐款兴建了一些小型养老院，传统养老体制无法满足养老需求，动员社会力量养老，发挥侨乡优势，我们需要探索一条社会养老的新路。 香港目前是老龄化人群比较密集的城市，由于香港地域的狭小，老年人缺乏空气清新、环境优美、活动地域开阔的老人社区。非典在香港的迅速传播说明香港的居住环境不佳，建筑过于密集，严重威胁居民的健康，从非典案例上可以看到，非典病毒对老人的威胁尤其严重。 纵观目前比较平淡的房地产市场，面对这一新兴的房地产消费群体，发展前景是诱人的。虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，不失为一项良机。而且它是一项民心工程，值得我们充分关注和用心。 根据老年客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合,开发老年住宅可以争取政府的指导，争取在梅州开发本项目的优惠政策。 三、同类项目成功案例 3.1、 同类旅游与公园项目的成功案例 公园案例1 按照现代理念设计中山岐江公园，不仅注重工业景观再生与利用，而且非常注重湿地保护与文化内涵的自然体现。北京大学景观规划设计教授俞孔坚以及庞伟副研究员主持这个项目的设计，该项目获得景观设计大奖，改写了传统的中国公园设计手法。俞孔坚教授在哈佛大学攻读景观设计博士学位时开始思考中国景观设计的创新，结合中国园林文化与美国先进的景观设计理念，土人景观完成震动世界景观界的一些经典作品。 图5 中山岐江公园总体规划方案 足下的文化与野草之美 ——解读中山岐江公园设计 文化，一个非常抽象的概念，当建筑师或景观设计师将其具体化的时候，习惯于把眼光投向城市与场地的久远历史--百年、千年、甚至万年。那历史的文化当然是值得珍惜、留恋和尊重的。所以需要挖地三尺，需要翻阅那积着尘土的线装本，需要从博物馆中寻求灵感与参照，找到延续文脉的逻辑。因此，有了中国众多古老城市中的仿古建筑和景观。或曰，这是个新的城市，没有文化，于是，我们把眼光投向异域，投向古希腊、古罗马，投向欧洲的巴洛克、美国的新古典主义。因此，才有了习见于大江南北城市中的欧陆之风。 　　美，一个同样抽象的概念，当景观设计师、园艺师将其具体化的时候，习惯于追求园艺之美、几何之美，亦或古典式的小桥流水之诗情画，因此有了牡丹花的争奇斗妍、月季花的五彩斑斓；因此，也有了源之于凡尔赛的七彩花坛和源之于江南文人山水园林的曲径通幽。 　　这些文化与美，作为设计师的追求都无可厚非。而中山岐江公园设计所要体现的是脚下的文化--日常的文化，作为生活和作为城市记忆，哪怕是昨天的记忆的历史文化；本设计所要表现的美是野草之美，平常之美，那些被遗忘、被鄙视、被践踏的人、事和自然之物的美。这不是一种背叛，而是设计师的一种理解，一种对人自我的理解，对人生价值和人性的认识；一种对文化的理解，对这一人类社会群体所创造的物质和精神世界的认识；一种对自然的理解，对作为人及其整体的存在基础和背景的认识。作为这种理解的表达，中山岐江公园是一个现代景观设计的实验，既然是实验，必然不是完美的，当然，也许会有可参考之处。 一、设计特点 1、场地特点 　　岐江公园位于广东省中山市区，园址原为粤中造船厂旧址，总面积11公顷，其中水田3.6公顷，水面与岐江河相联通。场内遗留了不少造船厂房及机器设备，包括龙门吊、铁轨、变压器等等。始于上世纪50年代直至改革开放的90年代后期。作为工厂，它不足称道。但几十年间，粤中船厂历经新中国工业化进程艰辛而富有意义的历史沧桑，特定年代和那代人艰苦的创业历程，也沉淀为真实并且弥足珍贵的城市记忆，而在当今轰轰烈烈的城市建设高潮中，这种记忆是稍纵即逝的，由于其中所参杂的极端现象，甚至就连亲身经历过的人们也会怀疑其真实性，更不用说他们的后代了。 2、设计方法与形式 　　从方法上，本设计面临三个设计思路上的诱惑： 　　第一诱惑：借用地方古典园林风格，即岭南园林的设计方法，这是方案之初许多专家推介和祟尚的，优越的临江及含湖环境、丰富的岭南植物及中山市已有的园艺和工艺技术，加上资金上的保证，为创造具有地方特色的古典园林创造了条件。 第二诱惑：设计一个西方古典几何式园林，理由也相当充分。首先中山作为一个华侨城市，近百年来受到南洋建筑风格的影响，其次近年来的城市景观建设也特别注重园艺和工艺之美；再者，欧陆风格广泛获得接纳，在此设计一个强调工艺与园艺及观赏性景观，也不失为一条颇受欢迎的途径。 　　第三诱惑：需用现代西方环境主义、生态恢复及城市更新的路子。其典型代表是Richard Hagg的美国西雅图炼油厂公园和Peter Latz的德国Ruhr钢铁城景观公园，这两者都强调了废弃工业设施的生态恢复和再利用，而成为具有引领现代景观设计思潮的作品，坦诚地讲，这一诱惑是最大的，而且整个设计也贯穿了生态恢复和废旧再利用的思想，其中的许多方法也借鉴到本设计中来了。 岐江公园的个性正是在与以上三种设计思路的不同和相同中体现出来的。与岭南园林相比，岐江公园彻底抛弃了园无直路、小桥流水和注重园艺及传统的亭台楼阁的传统手法，代之以直线形的便捷步道，遵从两点最近距离，充分提炼和应用工业化的线条和肌理。与西方巴洛克及新古典的西式景观相比，岐江公园不追求形式的图案之美，而是体现了一种经济与高效原则下形成的"乱"。蜘蛛网状结构的直线步道?所谓“乱"的铺装，以及空间、路网、绿化之间的自由均为基于经济规则的穿插。与环境主义及生态恢复相比，岐江公园借鉴了其对工业设施及自然的态度：保留、更新和再利用，与之不同的是，岐江公园的设计强调了新的设计，并通过了新的设计来强化场地及景观作为特定文化载体的意义，揭示人性和自然之美。 3、含义 　　岐江公园的景观设计通过视觉与空间的体验传达三个方面的含义。 　　(1)、足下的文化，即在一个普通造船厂所注释的那片土地上、那个时代、那群人的文化。除了保留诸如烟囱、龙门吊、厂棚等这些文化的载体外，还通过新的设计把设计师对这种文化的感觉通过新的形式传达给造访者，如被称为“静思空间"的红盒子了，以及剪破盒子的直线道路、生锈的铸铁铺装等等。 　　(2)、野草之美。野草不自美，因人、因设计而美。在不同的环境条件下，用水生、漫生、旱生乡土植物--那些被农人们践踏、鄙视的野草来传达新时代的价值观和审美现，并以此唤起人们对自然的尊重，培育环境伦理。 　　(3)、人性之真。小时穿越铁轨时的快感，在这里变为一种没有危险的游戏，使冒险、抗战和寻求平衡感的天性得以袒露；人对水的向往、对空间的探幽天性等都通过亲水栈桥和平地涌泉、树篱方格网的设计而得以充分体现。 二、讨论 　　岐江公园，珍惜足下的文化、平常的文化、因为平常而将逝去的文化；追求时间的美、工业之美、野草之美，以及人性之真。这些含义都试图通过一种新的形式来表达。这些形式与中国传统园林或西方古典景观设计很不同，而更多地吸取了现代西方景观设计，特别是城市更新和生态恢复的手法，但岐江公园有其自己的个性，而且是一种尝试过程中的个性，因而许多并不成熟。唯其个性，必然会有争议，唯其不成熟．需要批评。 3.2 梅州雁鸣湖旅游度假村 梅州雁鸣湖旅游度假村位于梅县雁洋南福，占地1万多亩，是中国南药旅游养生第一村，该项目由广东华银集团投资1.8亿元，经过五年的连续开发，建成后的雁鸣湖旅游度假村集【旅游观光、休闲度假、康体娱乐于一体、养心修性。商务会议接待】于一体的旅游度假胜地。 图6雁鸣湖旅游度假村旅游规划图 　雁鸣湖旅游度假村的设计构思，均参照道家“天、地、人和合”的养生理论，以其独有的野趣绿色生态环境，按春、夏、秋、冬四季轮回的概念，兴建“春晖园、夏晓园、秋实园、冬融园和森林公园”等多个景点和生态园区。 雁鸣湖旅游度假村是值得解剖的一个项目，它的经验与教训值得借鉴，笔者本着实地虚心学习解剖麻雀的精神，认真研究了该项目。 表1雁鸣湖旅游度假村景点与设施评价 雁鸣湖景观开发 茶艺馆 饮食文化展示 评价雁鸣湖景观开发非常注重生态保护，体现亲近自然的精神，例如湖畔全部采用生态护岸措施。美食街沿着湖畔曲线布局，显得很有情趣，如果采用客家建筑外观可能效果更佳。 碧野茶艺馆中间墙壁刻录镏金诗词，颇有气势。正厅的根雕茶具与坐椅，艺术气息浓厚，采用本地天然茶叶，整个茶艺馆充满茶香味，深受游客欢迎。茶艺馆还设置多媒体系统让客人查询景点布局，服务内容丰富而便捷。 中餐厅规模较大，满足大型会议与团队游客接待需要。美食街沿湖而设立，客家风味小吃丰富多彩。坐在美食街道，清风不断从湖面吹来，游客怡然自得体味客家人精湛的饮食文化。 南药基地 滑草场与空中飞人 银湖宾馆 重点种植罗汉果等南方中药 滑草场是非常受年轻人欢迎的项目，使用率较高，而网球场之类项目使用率较低。空中飞人是比较刺激的项目，主要适合年轻人。 银湖宾馆位于山谷之中环境比较幽静，整体造型较好，只是窗户设计时档次较低，设计时候定位较低。 山顶别墅—精彩之笔 花果天地 凤凰阁—眺望五指峰 山顶别墅位于整个风景区最佳观景位置，建筑比较精致，内部设有养生服务项目，例如南药养生药浴，是独特之处，很受游客欢迎。 种植大面积龙眼、桃树、金色柚 五指峰是梅州最高锋，云雾飘渺，历来是粤东胜景，雁鸣湖旅游度假村采用借景方法，在花果天地山上修建凤凰阁。 假山不宜过大，作为小品点缀较为合适 山顶游泳池 木走廊别有情趣 3.3、 健康养生理念老年度假住宅项目的成功实例 1 东方太阳城项目的出世背景与理念设计 表2东方太阳城简介 开发商简介 北京东方太阳城房地产开发有限责任公司作为中国希格玛有限公司的控股子公司，北京东方太阳城房地产开发有限责任公司通过三年规划设计，精心打造中国首个大规模成熟退休社区——东方太阳城。已建成项目有：位于顺义潮白河畔的北京乡村高尔夫别墅；位于海淀区知春路的希格玛中心（包括希格玛大厦及希格玛公寓）， 决策人 投资方希格玛公司总裁王晓岩 项目负责人 项目总经理余刚先生、公关部经理高玲女士、销售部经理SIMON先生 项目借鉴美国太阳城 太阳城中心是美国最大的老年社区之一。它位于佛罗里达州坦帕市郊，从1961年开始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年的开发建设，不断繁荣，目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态势。 　　这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。 　　这里空气新鲜、绿草如茵、6个大型开发式社区围绕着126个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水，一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。 　　这里的房价比正常的市面上的价格便宜70%，老年人都把这里比作自已的天堂。老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球、中午的鸡尾酒会，晚上的舞会。这里的几个大会所里，每天安排了丰富多彩的活动，读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等各种文体项目都能引人入胜。 　　老年人在这里，精神上得到了安慰、自我价值得到了实现。 　　太阳城中心，是高尔夫球爱好者的天堂，伴随清晨的鸟鸣，人们踏进拥有126个洞的高尔夫球场，挥杆远望，舒展身心。这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论您是初学者还是高手，都可以享受高尔夫球。在交纳入会费后，每年每人费用大约为＄1500。太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON 高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。 　　不少老年人有过这样的经历，从广阔天地回到家庭的小圈子，感到六神无主，英雄无用武之地，因此，心情烦躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住进了太阳城中心，就象返老还童，寿命比外界平均延长了近10岁，生活充实而又富有光彩，从心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在这里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。 东方太阳城项目理念设计 北京东方太阳城是"全新退休生活的领跑者"，是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区。旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的退休生活理念，简单的概括可以总结为全新退休生活的四个现代化： 表3 东方太阳城的生活理念 环境生活自然化： ◎◎◎◎ 美国SASAKI名匠心血，倾力巨作7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面。近3500亩规划面积， 0.23容积率社区内近200000平方米水面与潮白河相通，微波泛舟，恍似江南。 起居生活便捷化所有建筑不高于4层，公寓必备电梯，光纤入楼，连通世界。 ◎◎ 点式、板式、联廊、联体别墅和别墅，69－250平方米的多种建筑形式，尽数傍水而立，提供最大选择可能。房屋设计着眼于一生的方便使用，无障碍设计，电子安防与呼救，凸现持续人性关怀。中日友好医院与东方太阳城连袂出手，为业主建立健康跟踪档案。处于主中心和分中心会所内的家政服务部、餐饮购物中心，提供良多生活服务。 社区生活丰富化 ◎◎◎◎ 社区组织和自发性质的俱乐部和协会，层出不穷。老年大学、图书馆，园艺区，自娱农场……专门提供的电瓶车，为你去社区内任何地方提供方便提供健身房、室内游泳池、室内网球场、桌球室，更有高尔夫球场等体育场所。 　 家庭生活层次化 ◎◎◎ 丰富的活动区域，提供与母亲郊游垂钓，与父亲竞技挥杆的可能。社区内的酒店为观光旅游的人们提供完善的服务。规范化社区幼儿园，添一份祖孙情深，减一份日常繁琐。时间储蓄，自我管理。 　 项目地理位置 图4东方太阳城位置图 6.2 东方太阳城项目的建筑规划 东方太阳城规划设计 美国著名景观设计公司SASAKI公司担纲整体规划设计、建筑设计 国内知名设计公司维拓时代建筑设计院 图7方太阳城规划平面图 北京东方太阳城占地3500亩234万平方米，总建筑面积70万平方米，公建面积为40000平方米,0.23容积率，SASAKI在东方太阳城项目上的规划设计理念源于中国的桃花源记，它注重整体的景观效果，强调自然、建筑、人文景观的和谐统一，并提出了一系列崭新的设计思路，如“组团围合设计”，“视觉走廊设计”，即确保进入社区的人，站在社区的任何一个地点，都会有通透的视觉景观感受；又比如一个18洞的标准高尔夫球场环绕整个社区，使东方太阳城成为名副其实的"绿色高尔夫社区"；20万平米的社区水面更让东方太阳城充满灵气。人行、车行交通系统的划分充分确保社区内交通的有序化和人性化。 图8东方太阳城一期规划平面图 东方太阳城一期位于整个社区的西南角，占地18.6万平米，建筑面积约9万平米，绿化率为50.8%，容积率为0.69。一期建筑围绕着3万平米的水面呈辐射状排列，以二到四层的低层建筑物业为主。建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，面积从69到250平米不等，四层公寓带电梯，层高2.9米。户型多样，可满足客户不同需求。 图9东方太阳城一期效果图 规划设计单位 　 外方设计： 　　国际著名的美国SASAKI设计公司担纲"东方太阳城"的景观规划及建筑设计。SASAKI公司在城市与园林设计，度假休闲开发、都市环境、道路和交通项目设计方面享有盛誉：马萨诸塞州波士顿的滨水花园、意大利撒丁岛Costa Smeralda、伊利诺斯大学等世界知名设计即出自SASAKI的手笔。 　　在国内，美国SASAKI设计公司承接了上海黄浦江两岸地区的总体规划、广州珠江口地区的城市设计及宜昌市城区和滨江概念规划，皆身手不凡。在社区规划、景观建筑方面，Sasaki阅历丰富，从中山市山区渡假村、雅居乐园到广州汇景新城、从宜昌市唐基山森林公园到北京万柳世纪广场，SASAKI挥毫之处，即会呈现壮观美景。 案例提炼：我从王志纲工作室任高级策划师时，就开始关注健康产业与房地产业的有效嫁接，全面考察了北京东方太阳城等项目，在健康养生与高级别墅策划方面处于前沿地位。 中方设计： 　　北京市维拓时代建筑设计院在北京市住宅规划与设计领域具有较高声誉，并且具有丰富的与国际著名建筑师事务所合作设计的经验。它曾经与美国HOK、澳大利亚DCM及考克思COX、德国GM等合作完成许多知名小区，包括阳光100国际公寓、锦秋知春住宅小区、鑫兆佳园、远洋天地（一期）等。 　　田兵作为北京东方太阳城中方项目建筑师、国家一级注册建筑师，现任北京市维拓时代建筑设计院建筑专业总工程师，主持设计的万泉新新家园（二期）及回龙观住宅区A08，均获得北京市及建设部优秀设计奖，具有丰富的住宅设计经验。 建筑设计 户型设计： 建筑形式多样，一期房屋面积从69平方米至250平方米的公寓和联体别墅 大开间设计6.3米的豪华面宽 ，落地大窗明厨明卫，采光通透。4层带电梯设计，品质一流 。设计布局合理洁污、干湿、动静分区，充分利用有效面积 ，联体别墅中庭花园设计 建筑设计： 地面平坦，无高差，通道不设门槛。 户内外门的宽度均为1米，方便轮椅通过。 开关、门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用。 地面做防滑处理。 老人视觉功能下降，提高房间、走廊照明度，部分区域设置长明灯。 老人听力降低，提高报警声响。 各种提示标志字体加大，以利老人辨识。 房内设置报警系统，使老人可以随时求助。 系统设计： 公寓对讲门禁系统 安防呼叫系统 压缩天然气泄漏报警 社区电子巡更系统 社区入口IC卡闸门 网络光纤入社区、电话线入户 社区集中供暖（30元/平方米/一个采暖季） 市政电网供电（国家标准收费） 社区自建天然气站（市政管线连接后使用市政燃气，收费标准不高于国家收费标准） 社区深层地下水供水系统 3 东方太阳城的运作模式分析 表4东方太阳城运作模式 运作模式 总体规划精雕细琢，先开发景观、会所样板房，提前通过客户营销方式销售，目的是加速资金回收，后开发实际建筑项目。 大门入口 客户第一，漂亮的接待中心首先做好，售楼工作是要注重形象。 样板间给客户留下局部印象；湖面给客户留下景观印象。 四、千佛塔寺国际康乐园总体策划与规划 客家文化 近代客家文化意识主要特征的「四重」、「四轻」，实际上也是客家文化意识中价值观念的具体表现。 其价值观念的内涵是： 「重名节，薄功利」：客家人视个人名节比钱财更为重要。把对个人的不仁不义，对祖先和父母的不孝，对夫妻之间的不忠不节，对国家民族的背叛，以及男盗女娼、懒惰、赌博等行为都被认为是不道德的、有辱祖先、有损人格和气节的。客家人有这样的格言：「人带面目树带皮」，「莫做亏心事，莫贪不义之财」，「钱财如粪土、仁义值千金」.... 「重孝悌，薄强权」：这跟客家人的历史处境和社会地位有密切的关系。从过去的逃难经历和近代的外出谋生处境，他们所希望的是要和衷共济、平等友爱，对仗势欺人、为富不仁及其它不平等待人的人和事，总是存在着强烈的逆反心理。 「重文教，薄农工」：基于客家人的传统观念，认为读书才能识理、明志，才能有出息。尤其到了近代，客家人所在地区人口膨胀，山多田少，生产力落后，经济不发达，人们为了摆脱贫困，大量往外地和海外谋生，文化知识成为他们谋生的主要手段。他们认为耕田、做工，只是「卖死力」。客家民间有句口头禅：「有子不读书，不如养大猪」。又如客家童谣中唱的：「月光光，秀才郎，骑白马，过莲塘.....」，「蟾蜍罗，咯咯咯，唔读书， 无老婆....」。客家人还在儿歌中也向儿童灌输这种重文教的价值观念。 「重信义，薄小人」：客家人认为「无信非君子，无义不丈夫。」把信义视为社会交往中为人处事的基本品德，并把它作为判别朋友或「小人」的价值标准。历史上客家人流落异地谋生，在政治上、经济上都处于较脆弱的地位，为求生存和立足，他们首先要取信于人，也需要得到朋友以信义相助，把一切损人利己、欺诈、欺骗、陷害、背信弃义等行为都看作是「小人」之举，并以「亲君子、远小人」作为座右铭。 以上主要是作为客家人的价值观念和心理意识的种种表现，直至今天，仍然可以在他们的社会行为中反映出来。 客家人漂流到海外谋生，客家文化不可避免受到海洋文化的影响。重点在如下观念上受到影响：1.开放性 客家人的足迹遍布世界，五湖四海的客家人看到外边世界，为了谋生追求更美好的生活，客家人走出大山到海外艰苦打拼。2.重商 走到海外的客家人经商较多，重视诚信经商，产生了许多企业家。 3.文化多元性 客家人与当地文化融合，不断将新的理念进行扬弃。 佛教文化 毛主席说：佛教是中国的传统文化。大乘佛教的宗旨是普度众生，佛教创始人释迦牟尼主张普度众生。毛主席的母亲信佛，具有博爱精神，毛主席在祭母文中高度称赞。革命先驱瞿秋白认真研究佛典，为救民于水火，从容就义。 佛教虽然是出世的宗教，但是落脚点确是在人间。 六祖慧能大师说：“佛法在世间，不离世间觉，离世觅菩提，恰如觅兔角”。共产主义理想与佛教的人间净土精神是一致的。 恩格斯在《自然辩证法》中说佛教徒在辩证思维方面处在较高发展阶段。在辩证法上，佛教提出不二法门，既任何事物要走中道路线，不左不右，过犹不及，这与马克思主义辩证法也是相同的。 中国佛教会长赵朴初会长在《中国佛教协会三十年》中明确提出了人间佛教的思想，他说：“我们提倡人间佛教的思想，就要奉行五戒、十善以净化自己，广修四摄、六度以利益群众，就会自觉地实现人间净土为己任，为社会主义现代化建设这一庄严国土、利乐有情的崇高事业贡献自己的光和热。” 佛教认为恶有恶报，善有善报。马克思主义也提出因果法则。 佛教本来就应当正名为佛陀的教育，它的中心任务就是净化人生，启迪智慧，劝化众生诸恶莫作，众善奉行。 佛教是培养人的学问，佛教强调：定、慧、戒。佛教的中心任务就是教育，因此，我们在千佛塔国际康乐园项目中将高度重视教育，重视培育高级人才，而且对佛教徒进行佛化教育，从小种下善根。 在客家先民世代居住的我国中原地区，曾经是汉、唐文化的中心，是我国历史上著名哲学家、文学家、科学家辈出的地方。以儒家思想为核心的汉、唐文化，作为东方文明的象征，在历史上对我国民族文化的发展和对世界文化的交往，也曾经产生深远的影响。几千年来，中华民族，尤其是汉民族，都是主要受儒家思想文化的教育熏陶，儒家思想始终是作为我国历代统治阶级的统治思想，渗透于国家的生活、一切社会活动和人们的思想意识言行之中。由此形成的我国民族的文化意识，其核心主要是儒家的人文精神，这是历史的必然。 规划设计： 千佛塔国际康乐园设计构思场地要求：面积5100亩左右，具有茂密森林资源的山谷，水源无污染，拥有泉水或温泉资源,有水库，能够形成小型湖面。拥有适宜种植观赏健康花卉的土地50-200亩更佳。 用地特点：旅游用地为主与少量房地产用地相结合，房地产用地500亩以内。 千佛塔寺项目地块具有无污染的旅游资源，用地有小山也有溪流形成的山塘，千佛塔寺是著名的人文景观，佛教文化胜地，人文背景甚佳。 实地考察以及对市场的调查与分析，考虑到梅州已经有雁南飞度假村物业的因素，我们认为很有必要进行市场细分，建议投资公司在市场差异化方面下功夫，关注老年住宅与度假市场，通过大胆创新赢得属于自己的市场份额。 规划要点： 公园规划用地为4600亩左右，房地产项目用地500亩。 考虑到本项目与生态绿化和客家文化作为主题，以运动健康为理念，因此公园规划用地设置如下景观： 图10 以千佛塔寺和芹黄水库为中心设置生态公园（公园区域照片） 生态公园景区主要景点如下： 1、客家亲水文化乐园 设置水上客家山歌表演区，游船区 2、客家名人园 3.世界梦幻花园、爱情体验峡谷走廊 加拿大引进项目，种植满山健康花卉，客家风情体验走廊围绕世界梦幻花园。 4. 建设世界客属文化中心，主要功能为客家文化研究 ，客家文化展示与表演。参考深圳大学城的成功经验，联合知名大学，创办研究生班，为梅州培养硕士研究生为主的高级人才，同时筹建以客家文化和梅州经济建设急需的专业方向的博士后流动站，为梅州吸引高级人才建立一个基地。 策划的重要依据：佛教本身就非常重视教育，很多国内外佛教机构都重视对教育的支持，客家文化传统同样非常重视教育，梅州在海外的科学家众多，然而由于梅州科研与研究生教育薄弱，需要设立适当的文化与科研机构吸引梅州籍院士、科学家回梅州讲学。目前梅州需要吸引高级人才来梅州工作，建立硕士研究生培养机构，设置博士后流动站有利于为梅州培养高级人才，有利于得到海外华侨的经费与智力支持。 硕士研究生培养方向：MBA为主，计算机软件、建筑等专业为辅助。 博士后工作站研究方向：客家文化、佛教文化、计算机应用、客家建筑文化与现代建筑、旅游产业化研究等。 世界客属文化中心： 设置客家文化研究中心，与知名大学联合设立研究生分院，博士后工作站（由中心与大型企业、大学博士后流动站联合建设）。 客家文化、佛教文化、计算机应用、客家建筑文化与现代建筑、旅游产业化研究。 5.国际健康养生园 本项目规划5000平方米梅州健康养生服务中心，中西健康养生文化融为一体，不仅能够为老年人提供健康医疗与服务，而且能够为游客提供健康服务，起到“生命加油站，人体大修厂”的作用。 国际康乐园的健康养生服务中心面向游客开放，设置在秀兰大桥入口地区，在老年社区与健康服务中心设置电瓶车交通体系，同时考虑到老年人的实际需求，两者之间距离在600米左右。 6.水库休闲区 利用自然地貌设置登山活动区、水库钓鱼休闲活动区。 图11 水库休闲区现状 图12 梅州 千佛塔寺体验式生态文化公园规划示意图 根据实际考察结果，我们根据地形、道路、景观、周边环境综合分析，我们认为世界客属文化中心、健康养生园、老年住宅等放置在靠近江边的工厂区比较合适。 预计建筑面积40万平方米左右，世界客属文化中心2万平方米以内，高档别墅区３万平方米左右，老年公寓30万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米，形成梅州最具特色的度假与老年社区，吸引梅州以及华侨为主的老年退休人群居住。 图13 旅游项目用地地块—山塘为农耕文化景观核心 图14 世界客属文化中心，老年住宅用地地块—沿梅江工厂搬迁区 6.佛教文化区的建设构想 佛教文化区在整体规划上处于公园中心区，规划以静为主，根据禅宗的意境进行景观设计，突出环境对人的教育功能。佛教对中国的诗歌与文学具有重要影响，唐代许多诗人都对禅宗深感兴趣，甚至直接影响诗歌创作。 谢灵运曾经对净土宗始祖慧远倾心仰慕，他在禅定中，将佛作为清静相好的理想对象，通过对彼岸世界得清净观，一步步移性入境，最后达到内外寂照的顿悟。而自然山水则成了清净境界得化身和象征。 谢灵运对自然山水的声影形色细细地观览、品味、体悟，在自然中久久地流连、依止，他的自然山水诗便是这种心境和禅境的表现。例如他的诗句“白云抱幽石，绿条媚清涟。”（《过始宁墅诗》）。 盛唐诗人孟浩然与禅僧交往较多，对自然山水有共同的兴趣，禅家坐禅入定的功夫影响着他对自然的观察，因此他对自然观察特别细致，感受特别丰富。《夏日南亭怀辛大》：“山光忽西落，池月渐东上。散发乘夕凉，开轩卧闲敞。荷风送香气，竹露滴清响。欲取鸣琴弹，恨无知音赏。感此怀故人，中宵劳梦想。”这首写夏日的诗，别有韵味，孟对自然时序的感受也是非常之深，著名的诗歌《春晓》可以明证，“春眠不觉晓，处处闻啼鸟。夜来风雨声，花落知多少。” 佛教文化的传播产生许多著名的故事，这些故事中饱含普度众生的理想，将这些乐观积极的故事与健康养生的佛教方法引入到老年社区，创造人间的极乐世界，这是明慧法师的愿望。从救助受灾群众到教诲失足青少年，明慧法师以慈悲的心劝化众生。进而产生弥陀村的设想，注重人们的精神需求，建立健康的邻里关系，通过美的环境与愉快的精神生活，将客家文化的传统美德与佛教的众生关爱之心相互结合创造中国人的极乐世界。 五、千佛塔寺体验式生态公园项目方案 5. 1梅州体验式生态文化公园 佛教是东方人的宗教，是东方传统文化的集中表现，是东方智慧的结晶， 确是东方文化宝库中稀有难得之瑰宝。 佛教自释迦牟尼创始以来，历经两千五百多年，一直影响着东方人的物质生活和精神生活，几乎涉及了哲学、科学、文学、艺术（建筑、雕刻、音乐、美术）、美学、教育学、心理学以及伦理道德等社会的各个方面。科学大师杨振宁说:佛教是世界上伟大的宗教之一，两千多年前传入中国之后，对中国文化产生了深远的影响。 以佛教文化与客家文化结合打造梅州体验式生态文化公园，注重旅游体验功能与教育功能。 中国佛教的七大精神对客家文化发展将产生重要影响，七大精神是： 1. 超越精神：自觉觉他，明心见性。 儒教为治世之学，道教为治身之学，佛教为治心之学。佛教的超越“顿悟“对于梅州发展具有现实意义，发展才是硬道理，吸引投资，发展梅州经济是梅州各界人士的共同理想。 2. 求知精神：舍身求法、皓首穷理 客家文化的发展需要不断吸取其它文化的合理内核，客家文化受到佛教文化的影响，重视教育与求知，海外文化为我们打开山外的大世界，一代代梅州学子走出大山成为优秀人才，梅州籍工程院士众多，如何吸引他们回家乡讲学，也是我们千佛塔国际康乐园项目重点考虑的一个内容，依托千佛塔项目的培训中心，我们首先邀请一批院士前来分步骤讲学，而后重视国外先进科学技术与管理科学的引进，围绕客家人企业精神的培育展开研究，为造就客家人世界级的超级企业家进行精神准备。 3. 踏实精神：佛法在间，不离世间觉 简化求实，佛教与社会主义文化协调发展。梅州要发展就必须培育一批脚踏实地的人才，真正为家乡建设出力。佛教的发展同样需要一批文化素质较高的优秀人才，佛教经典浩如烟海，培育一批佛教大师，对少年儿童进行佛化教育，有利于社会主义法制建设。 4. 求生精神：农禅并重，自力救度 5. 脱俗精神：洁身无欲，尘世无染 6. 悲情精神：大悲大慈，深爱众生 千佛塔寺成立功德会，救济受水灾困扰的群众，得到社会各界的支持。 7. 顺时精神：中外互动、与时俱进 5.1.1客家亲水文化园 中 外 闻 名 的 客 家 山 歌 “客家山歌远传扬，条条唱出情意长，条条唱出郎心事，声声唱出妹心肠”。客家山歌是我国著名的民歌之一，是祖国艺术宝库中一颗璀璨的明珠。它继承了诗经三百篇的风格，世代相传，具有鲜明的主题和地方特色，富有浓郁的乡土生活气息；其艺术风格独特，语言通俗易懂，生动传神，流畅自然，文采内涵，耐人寻味。 建议在山塘边背靠青山，建设客家亲水文化园，开设山歌剧场，舞台设在水面上，文化园内展出客家名人书画作品。客家文化乐园与健康服务中心采用健康步道连接，两者距离规划在200米以内，通过设置客家饮食风情街，将两者有机联系。 客家饮食风情街与度假酒店 首先规划不同特点的客家民居组成建筑艺术走廊，通过客家民居吸引客家不同风格饮食店组成饮食文化一条街。 建议将各地客家饮食文化分区展示，各地客家建筑风情与饮食特色相结合。例如梅县客家饮食、福建龙岩客家饮食展示。 梅县客家饮食文化特点突出，肉类：梅县狗肉、客家酿豆腐、梅菜扣肉、客家闷猪肉。 豆腐是西汉淮南王刘安发明的，据说是炼丹中偶然发明的。客家人在豆腐饮食方面颇有创新，例如酿豆腐、孔明借箭、豆腐饺子。 客家的饭也独具特色,如糍粑饭、禾米饭、虾公卵饭、绿豆饭等。 客家人不仅在文化艺术上保留了一些汉唐时代的传统，而且在饮食文化上颇有创新。 龙岩位于福建的西部，是客家的属地，客家饮食文化源远流长，传统食品种类繁多，制作技艺精湛，素以鲜、香、清见长，风味独特。不仅有闻名海内外最具特色的“闽西八大干”，五县二市中的各种小吃如永定的牛筋丸、芋子包，武平的猪胆肝、糍粑，长汀的河田鸡、豆腐干，上杭的鱼白、连城的九门头、四堡酿豆腐、麒麟脱胎等等都是很有地方特色的美食 沿江道路 山歌表演 梅江 图15客家饮食风情街示意图 效果图 平面图 图16 度假酒店建筑风格提示 我们建议将饮食风情街与度假酒店放在同一区域，方便游客旅游与休闲。 5.1.2客家名人雕塑园 建议请潘鹤等雕塑大师为客家名人进行雕塑，同时在客家文化园多媒体放映厅动态介绍客家名人的精彩奋斗历史。在雕像任务选择方面，不仅可以选择梅州八贤，而且可以重点选择一些在海外奋斗成功的企业家，这对于客家文化的发展与人才培养导向意义深远。 在客家文化园建议制作梅县籍贯的院士精美雕像，重点宣扬他们的事迹。例如深圳植物园就将我国著名植物学家的雕像设置在植物园山顶。 梅 州 客 家 八 贤 梅州物华天宝，人杰地灵，自古至今，人才辈出。客家八贤，功德无量，流芳百世，名垂千古。 黄 遵 宪 黄遵宪（1848--1905），字公度，梅县东区（今梅江区）人，29岁中举人，后任清廷驻日本、英国使馆参赞，驻美国、新加坡总领事，湖南署理按察使等职。驻外期间，在沟通中日文化交流、抵制美国排华、保护华侨权益、创立南洋护照等方面作出了重大贡献。回国后，大力宣扬维新变法，深受光绪皇帝赏识，特颁旨召见。他的著作主要有《人境庐诗草》、《日本国志》、《日本杂事诗》等，为清末外交家、政治家、启蒙思想家和爱国诗人。 宋 湘 宋湘（1756--1826），字焕襄，梅县白渡镇人，37岁中举人，44岁中进士，嘉庆年间任翰林院编修 ，后任惠州丰湖书院院长,清廷文渊阁校理、咸安宫总裁，云南曲靖府、广南府、永昌府、知府，四川及贵州乡试主考官等职，为官清廉，豪爽正直，主持公道，伸张正义，深受民众拥戴。他才华横溢，诗作甚丰，且精书法，为清代著名书画家与学者，享有“广东才子”之美名。 丘 逢 甲 丘逢甲（1864--1912），字仙根，又名仓海，祖籍蕉岭县文福镇淡定村，出生于台湾苗栗县。1889年赴京考试中进士，任清廷工部主事。中日甲午战争爆发，即辞官返台，首倡自救，督办团练，任义军副统领，率义军坚持抗日，卫国护台，威震敌胆。后返乡办学，主讲韩山书院、东山书院、景韩书院，任广东教育总会会长、教育司长等职，一生创作诗歌数千首，传世一千七百多首，是晚清时期的爱国先驱、抗日志士、杰出的教育家与诗人。 张 弼 士 张弼士（1840--1916），别名振勋，大埔县西河镇黄堂村人，16岁随人赴南洋，从事椰子、咖啡、橡胶、锡矿等的开发经营，后成巨富，业绩辉煌，商官兼备，仕途发达，出任清廷驻槟榔屿领事、新加坡总领事、粤汉、佛山二铁路总办、督办铁路大臣等职，民国时期任南洋宣抚使、中国商会联合会会长等 要职。他先后投资 兴办粤汉铁路、广三铁路、烟台张裕酿酒公司等企业，所产“金奖白兰地”酒曾获巴拿马国际博览会金质奖章。同时，他捐巨资为国内、香港、新加坡、马来西亚等地兴建学校多座，贡献巨大，为名扬四海的爱国华侨实业家。 姚 德 胜 姚德胜（1859--1915），字竣修，平远县大柘镇人，旅居马来西亚，开采锡矿一举成为富商。为表彰其开办实业功绩，马来王曾以鸣礼炮19响的隆重仪式接见姚德胜，英皇则赐其“和平爵士”封号。他还积极支持孙中山的辛亥革命，筹汇7万银元，荣获孙中山颁发的“一等嘉禾勋章”。后回国定居，多次捐巨资在故乡兴办教育、水利、铺路架桥等公益事业，为杰出的爱国爱乡侨领和慈善家。 丁 日 昌 丁日昌（1823--1882），字禹生，又字雨生，号持静，丰顺县汤坑镇人。1859年出任江西万安县知县，后任苏淞太道、江西布政史、巡抚、福建巡抚等职，并受清廷钦赏总督衔、节制沿海7省水师，兼理各国事务大臣。1877年7月辞官引退，返回家乡，著书立说，主要有<<百兰山馆政书>>、<<丁禹生政书>>、<<百兰山馆古今体诗传>>等著作。丁日昌为我国近代开明的政治活动家和清末洋务运动的实干家。 罗 香 林 罗香林（1906--1978），字元一，号乙堂，兴宁县（今兴宁市）宁新镇人。1930年毕业于北京清华大学史学系，1932年起历任广州中山大学、南京中央大学、中央政治学校教授、中山图书馆馆长、广东文理学院院长、广东省政府委员等职。1949年7月迁居香港，任香港大学中文系主任、东方文化研究院院长职务。他一先治学严谨，著作甚多，<<客家研究导论>>、<<客家源流考>>、<<国父家世源流考>>、<<高中本国史>>等42种书都具有较高的学术价值，是著名史学家和客家史研究的权威人士。 李 惠 堂 李惠堂（1905--1979），字光梁，号鲁卫，五华县锡坑乡人。17岁时因球技超人入选香港南华体育会足球队，1923年起多次出征南洋参加远东运动会、亚洲运动会等足球赛，屡建奇功，名扬四海，后任上海复旦大学体育系主任、国家足球队教练、亚洲足球协会会长、国际足球总会副会长等职，并著有<<足球技术>>、<<足球裁判>>、<<球圃菜根集>>等书，被称之为“足坛宿将”和“亚洲球王”。 表5著名科学家与艺术家名单 王佛松，1933年—梅州市兴宁县人，梅州市中国科学院院士，高分子化学家，中国科学院副院长 李国平（1910-1996）梅州市丰顺县人，中国科学院院士，中国函数论、数学物理学与系统科学奠基人 李国豪（1913-），梅州市梅江区人，中国科学院院士，中国工程院院士，桥梁专家。 汪懋华，1932-梅州市兴宁县人，中国工程院院士 江欢成，1938年生中国工程院院士，建筑工程结构设计专家，上海东方明珠塔设计总负责人。 黄子卿（1900-1982）梅州市梅县人，中国科学院院士，物理化学家 钟惠澜（1901-1987），中国科学院院士，我国热带病研究的奠基人 杨简，梅州市梅县人，中国科学院学部委员，试验肿瘤学创始人之一。 梁伯强（1899-1968）中国科学院学部委员，病理学家 林风眠（1900-1991）梅州市梅县人，著名画家，中西绘画融会贯通。 罗香林（1906-1978）梅州市兴宁县人，客家研究一代宗师 李金发（1900-1976）梅州市梅县人，象征派诗人，雕塑家 何冬青1928平远人旅港教育家 韩素音，1917年出生祖籍梅州市梅县人，美籍华人，著名女作家 黄婉秋（1943年出生），祖籍梅州市梅县人，戏曲表演艺术家，主演电影【刘三姐】。 钟正山，祖籍梅州市梅江区马来西亚艺术教育家、美术家。 表6梅州籍著名企业家名单 田家炳梅州市大埔县人香港田氏化工厂实业有限公司董事长，香港 曾宪梓，1933年生梅州市梅县人，香港金利来公司董事局主席 刘锦庆（1926-1999年）宏兴集团公司董事长，香港嘉应商会三届会长 萧畹香1902年出生梅州市大埔县人，马来西亚企业家、慈善家 姚美良1955-永芳集团董事长捐建中山大学永芳堂 刘宇新1940年出生兴宁人香港新宝德公司董事长 林光如香港星光集团董事长 5.1.3从农耕文明走向海洋 以健康体验式旅游为出发点，建设围龙屋，内部装饰继承客家文化风格同时，配置空调等现代设施，让游客居住比较舒适。 客家人在建筑文化方面具有突出特点，祠堂建筑非常发达，围龙屋就是典型的代表。 粤东客家民居的形式，以围龙屋最具特色。围龙屋被国际建筑学界誉为中国民居建筑的五大特殊形式之一。这种建筑形式，深刻反映出客家人的历史及其传统文化内涵，是集中原宫殿式、府第式、四合院式于一体的建筑艺术。 保留围龙屋特色，邀请一批高水平设计师，将他们的代表作品作为度假别墅群的主要建筑形式。北京的企业家潘石屹在北京郊区投资建设了建筑师走廊，收集了当代建筑师著名作品。 图17农业耕作文化体验—从传统到现代 种田是客家人的看家本领，建议生态公园为游客设置部分劳动项目，例如客家水车，具有客家特色。从传统农耕到现代农业科技发展，这是一个渐近的过程。我们在策划过程中有意将现代农业高科技项目的科学观赏性与参与性相结合，设置水培养蔬菜瓜果与水培花卉，同时精心包装向客户出售这些商品。 红樱桃二号 黄樱桃三号 无土栽培哈蜜瓜：农科1号 水培诱变花卉 图18 水培农业项目劳动体验 我们的高科技农业将为游客与佛教信徒提供无公害绿色产品，为营养配餐提供原料。 素食是修行顺利成就的秘方之一。因为许多修行的奥秘与素食相契。人与生存环境，与浩瀚的宇宙之间，彼此有密切的关系。宇宙至高的境界就像一片无止境的喜乐与宁静之洋，是一种最精细微妙的力量，也是爱、和平、纯洁和喜悦的呈现。当这种力量充满大自然时，周遭的环境是欢愉、宁静、清爽而有精神的。而审选所吃的食物，将会意想不到的滋养身心，帮助我们身体健康和心灵纯净、平和。 鉴于游客对国内观光农业项目的求新心理需要，我们策划沿着千佛塔寺东面山谷打造健康山谷，种植健康花卉与植物，让游客观光同时，体会健康感受。 5.1.4世界梦幻花园与儿童乐园 世界梦幻花园与海外客家人的奋斗历史展示有机结合，结合自然地貌，对花卉景观方面进行再设计，结合梅州实际情况引进花卉品种与现代花卉管理技术。 "FANTASY GARDEN WORLD梦幻世界花园"简介 由加拿大英属哥伦比亚前省长加籍荷兰人William Vander Zalm 威廉.温德辛先生 投资兴建的.该花园位于加拿大温哥华市郊，占地面积约50英亩，系温哥华市最受游客及当地居民欢迎的花卉植物园之一。园内除由荷兰女王亲自赠送的各类荷兰名花，益草外，还有丰富的北美洲花卉品种。更有从日本及世界其它国家引进的具有浓厚的异国情调的园林公园景点。 梦幻世界花园为享有国际著名旅游城市及花园城市称号的温哥华市容建设增添了更多的美色，它以出售各种花卉，种草，有机花肥，育花工具及旅游纪念品而给世界梦幻花会园带来非常可观的收入。采取当今世界较为先进的植物基因培植液工程技术，可培植出各种名贵花卉。 其中还有儿童乐园，（至今园内还有一台1886年制造的仍可以运行的古董小火车头）该园不但具有很大的观赏价值来吸引成千上万的游客，（门票售价：加币16元=人民币85。00） 现代都市人梦幻在紧张的工作之余，远离城市的喧嚣，向往大自然的宁静，在群花丛中尽情陶冶情操，真正享受回归自然、心旷神怡之境界，"梦幻世界花园"-都市人的梦幻，无可非议它具有广阔的市场前景。 "FANTASY GARDEN WORLD梦幻世界花园在中国的建成，将成为该城市的重要标志之一，为当地政府每年节省大量购买花卉美化城市的支出。更将会成为带动该城市旅游热点。它对提高城市人口的生活质量，创造更好的外商投资环境，进一步提高城市的国际知名度将起到了巨大的作用。 根据千佛塔地形特征，建议世界梦幻花园以及儿童乐园围绕，千佛塔地区的两座山头建设，景区建设适当集中降低成本造价。 虚拟现实(Virtual Reality,简称VR)技术是一种逼真地模拟人在自然环境中视觉听觉运动等行为的人机界面技术。 许多人在介绍VR时首先提到娱乐业，因为娱乐业广泛而又积极地接受了这项技术，开放的虚拟游乐环境越来越多，人们通过国际互连网络可以迅速得到虚拟现实接口。 美国卡内基—梅隆大学有一个VR研究小组正在筹建基于计算机网络的虚拟艺术博物馆。这种艺术博物馆可以表现多种文化背景,通过虚拟现实手段，以不同艺术项目为节点，加入到计算机网络中，人们可以在虚拟艺术环境中通信或遥控定位。 Todd Rundgren正在开发虚拟表演者软件，基本构思是从虚拟环境内部控制丰富多彩的舞台表演。穿着VPL数据服装的演员翩翩起舞，将观众带入梦幻般的虚拟世界。 GratefulDead公司用VR环境帮助他们实现乐队舞台设计的可视化，帮助开发图形程序和T恤衬衫，用以交互显示舞台表演的各个部位。Jim Blinn博士在SIGGRAPH98会议上预言：与真实演员无异的人造演员将在2000年4月23日登台，该预言是有科学依据的，目前很难估价这项技术对好莱屋的影响。 虚拟现实游戏设备是技术含量较高的产品，不具备VR专业人才和开发设备是难以开展工作的。为此，作者的VR课题组从美国引进了SGI IMPACT高级图形工作站，在开发软件方面引进了造型能力很强的Multigen以及实时仿真软件平台Vega，在96北京国际多媒体技术与应用博览会上，美国只有SGI公司展示了虚拟现实项目，中国展览出VR尖端科技项目的只有作者带领的VR课题组。 儿童乐园不仅设置常规的儿童塑胶游乐设备，而且高度重视科学普及游乐设备，有针对性设计最新的虚拟现实儿童游乐设备，寓教于乐。 图19 虚拟现实场景：大峡谷，战舰 图 20梦幻世界花园主要场景 5.1.5 客家风情体验走廊 根据客家文化特点，选择经典客家爱情故事，围绕世界梦幻花园，沿着山谷设置6个景点， 示意图如下： 图21 客家风情体验走廊景点设置示意图 5.1.6 水库休闲区 水库休闲区设置游船与特色钓鱼码头 图 22千佛塔芹黄水库休闲区场景示意图 5.2 生态多样性保护与生态环保教育措施 梅州是广东重要的生态保护区域，叶剑英元帅曾经指示梅州依托山区优势，搞好绿化与生态环境保护，生态梅州是梅州市的重要发展战略。千佛塔周边绿化率不高，特别是缺乏大型树木与花卉，因此环境保护与建设要并重。 旅游区保护措施如下： 1.突出对芹黄水库和山塘的湿地保护，采用生态绿化护岸措施，不采用水泥护岸措施。 2. 生物多样性保护，对梅州乡土植物资源进行选择，有代表性在千佛塔生态公园种植。以世界梦幻花园作为引进国外花卉树木品种的繁育基地，同时也是观赏中心。 3. 珍稀植物与动物资源进行定量分析与重点保护，责任落实到责任人。 4. 加强生物多样性检测与管理。 5. 突出对千佛塔寺人文景观保护。 6. 控制游客人数，确保不超越资源承载能力。 7. 在建筑规划中，采取适宜的废水排放处理，对固体废弃物采用统一回收管理，充分利用电子资源与清洁能源，放置烟雾污染。 5.3 生态公园项目资金来源与运营方式 吸引企业投资为主，接受海外华侨捐款为辅助，建立股份制企业统一管理生态文化公园。 采用企业化运营模式，对梅州老年60岁以上老年人免费开放。 六、 梅州国际健康养生园的策划方案 6．1中华5000年健康养生文化 根据文献考证，可以说中国养生学萌芽于商周时期，在漫长的历史长河中，它随着人们对发病学原理认识的逐步深化，以及中国古代哲学和各种自然科学的不断渗透而不断充实完善，所以有关养生的理论与实践有着鲜明的中国式特点。 表7中国养生学的特点 一、形神兼备，首重养神 养形 1.动以养形是关键 2.体欲常劳，毋使过极 3.养精血就是养形体 养神 1.养神的关键是清静 2.清虚静定，才能发挥人的潜在力，表现出更大的智慧 3.清虚静定，积极思维，才能有所作为 4.清虚静定，并非教人去世离俗 5.清净养神既所以固精 二、掌握适度，从事调节 精神情志活动的适度 饮食五味的适度 体力房事的适度 三、强调先天因素，重视后天调摄 明朝的张景岳说：先天强厚者多寿，后天薄弱者多夭；后天培养者寿者更寿，后天《石斤》削者夭者更夭。 四、因年龄而异，注意分阶段养生 婴幼儿期注意优育 青少年期是培育期 婚孕期主张晚婚少育：1.晚婚。2.少育。3.节制房事4.男女健康情况 中年开始抗衰老 如同电影人到中年所说，上有老，下有小，自己的事业也处于顶峰期间，这一阶段抗衰老至关重要。 老年设法延缓衰老：调神，饮食，房事，老则长虑，经常用脑思考。 五、顺应自然，保护生机 顺应自然界阴阳变化以护养调摄 顺乎自然之理，顺应自然而然以养生 六、重视环境与健康长寿的关系 早在秦汉时期，古人就已经认识到地理、环境水质等与健康长寿密切的关系。《皇帝内经》也认为，地理位置不同，环境气候不同，物产也不同，人们的饮食习惯就不同，多发病也不同。现代工业的发展，造成对自然环境巨大的破坏，许多恶性疾病的产生就是环境恶化的产物。故深圳国际健康养生园在各地推广品牌时，非常重视选址，要求在森林覆盖率较高的山谷中，具有泉水资源，具有新鲜的空气，注重环保住宅与周围生态环境的和谐。 以上概括了中国养生学的特点。中国养生学体现了中国传统文化心态内省力的高度发展，主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力，体现了防止“物极必反”的中和思想，主张节与和，无过不及，使人体各种机能不受伤害；体现人们执着追求的“形与神俱”而终其天年“，对生死的达观态度；体现了中国人民讲究道德休养、始终奋斗不息，养生而不苟生的大无畏精神。 6.2理念设计与人才规划 房地产开发同样存在开发战略的创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要打破房地产就是建筑与环境的局限，跳出房地产狭小的专业范畴，把握新世纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，达到将旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实施的手段，客户的满意才是成功的检验标准。 战略创新是房地产企业竞争灵魂，只有理念突破才能避免大量同质化地产项目，才能繁荣建筑文化，避免国家的巨大经济损失。例如杭州宋城旅游房地产项目的成功，就是成功的将旅游文化与房地产成功嫁接的实例，它不仅挖掘了宋代文化精华，而且在其它项目博采欧美文化之所长。 灵感曾经是诗人和文学家的专利，初唐的著名诗人王勃曾经在27岁以前写出千古名句：落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色。随着人们对思维科学的深入专研，人们对灵感思维的认识发生了深刻的变化，灵感思维不仅存在于文学创造中，而且普遍存在科学实践中，甚至以抽象思维为主的数学家研究抽象的数学也需要诗人的想象力和灵感。 在1978年的全国科技大会，中国科学院院长郭沫若先生号召广大科技工作者向科学进军，指出科学的春天来到了，要敢下五洋捉鳖，敢上九天揽月，不要把想象和灵感都让诗人独占了。 理念设计是项目的灵魂。鉴于项目地块优美的山景生态环境，特别是千佛塔佛教文化资源在全球具有唯一性，通过专家的策划以千佛塔山水景观为特征的健康养生理念，养生重在养心，心地清净才能取得良好的养生效果，佛教是养生的最好文化资源，将客家文化与佛教文化相结合，创造体验式生态文化旅游环境，建设高层次养老康乐社区，策划具备权威性和排它性。 本地块属于千佛塔片区，远离工业区，自成一体，和城区项目差异性较大。 因此，根据本项目客户与策划定位，建议本项目小区内设立梅州国际健康养生园，独树一帜。 推广主打广告语： 生命加油站 健康储蓄所 迈着自信的脚步走入梅州国际健康养生园 体验健康老年生活 梅州国际健康养生园的人才经营规划 梅州地区教育质量高，高考升学率较高，由于梅州经济发展落后，大部分梅州学子到海外和沿海发达地区发展，因此通过本项目吸引部分梅州人才回家乡是一件好事，也是完善梅州投资环境的一件大事。 人才是企业生产要素中最活跃的因素，人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本，而且是特殊的资本。让员工满意是企业领导人的责任，因为外部顾客的满意是依靠内部高效率和忠诚的员工提供的，企业有责任为员工提供满意的服务，不断根据企业的发展满足员工物质待遇、精神激励与学习的需求。 我们在企业经营实践中，不仅要吸引真正有创造力优秀人才加盟，而且将研究生培养机制与企业人才培训机制相互结合，将员工的日常工作与研究工作相互结合。 对于员工的培养具体采取如下措施： 1.结合工作岗位，提倡按照工作需要进行学习。2.制定培训导师与研究导师。 3.重视心理训练，培养员工良好的心理素质。4.鼓励与国外大学与一流公司的交流，开阔员工的视野。 我们不仅提倡个人的成才，而且也培养团队成功。 梅州国际健康养生园是现代科技与传统养生文化、现代会所经营相结合的产物，只有优秀的经营人才，才能按照系统工程的要求经营好梅州国际康乐园。 深圳在健康会所经营方面已经作出有益的探索，例如中航健身会进行健身会所连锁经营，颇有成绩。新浩健康城在房地产与健康的结合方面已经作出成功的探索。 表8梅州国际健康养生园人才规划 名称 人数 要求 负责人 １ 要求是职业经理人，具备丰富的健康养生知识，非常擅长客户营销经营。 医疗专家 ２ 对于高血脂、高血压、高胆固醇具有较深研究 食疗专家 ２ 配餐专家 中药美容专家 １ 《中医美容咨询系统专家》黄霏莉推荐专业人才 针灸美容专家 １ 精通针灸美容，中医学院本科生。 其中老年医学人才，采用与老年病治疗有特长的医院创办分院的形式为主。 6.3、 梅州国际健康养生园的项目规划 项目规划原则，注重健康养生理念设计与项目的一致性，注重不同项目之间服务健康养生，例如针对减肥采用健身、营养配餐、中药与针灸综合方法达到安全减肥目的。项目注重电脑技术应用，方便人们使用。注重天然养生环境于是室内健康服务项目的配合，注重健康服务项目的独创性。 １、健康检测中心 引进国外先进的人体成份分析仪，结合国家体育总局颁发的《全民健身身体素质达标标准》和医疗机构的常规项目，开展独具特色、全面反映人群健康状况的检测套餐服务。我们将组织多名医疗与健康养生专家，根据您的检测和评价结果，为您量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调节、养生服务为一体的健康养生指导方法，全面科学地指导您保养好自己的健康，为您的生命加油。 1. 成长发育检测指导套餐。形体保持检测指导套餐。 3. 减肥塑身指导套餐。 4. 健美健身检测指导套餐。动力源泉检测指导套餐。疾病预防检测指导套餐。膳食营养检测指导套餐。 8. 养生保健检测指导套餐。 心理保健与精神卫生检测指导套餐。 10. 儿童学习障碍检测指导套餐。 ２、活水保养中心 将泉水或地下水引入到梅州国际健康养生园，以活水保养为中心，设置室内沐浴，满足游客与业主冬季沐浴需求，起到血管体操的作用。对心、肺、肾及消化系统，对体内的重要器官都有良好的效果。 阳光浴与活水保养中心相连，方便沐浴的人们作阳光浴。 图23个性化SPA 表 9 水疗区项目表 瀑布灌顶按摩浴 利用大量由上而下的自然水流，对上半身进行拍打式之软性按摩，有助阴离子吸收及改善酸痛，特别适合年纪较大者。 适用部位 头部、颈部、背部 5分钟 鹅颈瀑布泉 利用较柔性水压，对头、颈及肩部进行按摩，籍以消除全身的紧张感，可减轻偏头、局部疼痛、烦躁不安症。适合女性 适用部位 头部、颈部、手臂、背部 5分钟 强力按摩浴 利用强力水柱在水中冲击人体下半身各部位穴道，改善肠胃机能、血压疾病及泌尿、生殖系统的毛病，并有壮阳效果。 适用部位 腿部、生殖器官、小腹部 5分钟 仰式全身按摩浴 利用11道强力活水按摩喷头在水中冲击人体、按摩肌肉，可改善消除不同部位的酸痛及松驰全身筋脉及神经。 适用部位 背部、大腿、脚底 5分钟 情人按摩椅浴 适合情侣或家庭成员一起坐在水椅上，利用背部及底部出来的强力水流打成的气泡振动冲击，按摩人体背部、腰部，达到解除疲劳、减轻肌肉酸痛等。 适用部位 腰部、腿部、脚底 5分钟 冲击泉浴 利用水柱由上往下直接冲击的压力，适当按摩人体上半身穴道，能松驰头部及上半身的压力，达到消除疲劳，改善头痛、肩膀酸痛病症。 适用部位 头部、颈部、肩部、背部、腰部 5分钟 ３、茶文化中心 茶文化是中国的专利，日本对中国的茶文化进行深入研究并改进为茶道。德国医学专家在癌症治疗的研究过程中，发现中国绿茶对于癌症预防具有重要作用，导致中国绿茶在德国出口量急剧上升。正确饮茶不仅有利于身体健康，而且通过茶文化，有利于文化交流。 大量的事例证明，茶的确具有养生保健、延年益寿、强身美容、防治疾病等等功效，但饮茶不当也会损害健康。 通过专家配置不同种类的养生保健茶叶，指导客人正确选用。 ４ 、企业管理人才培训中心 在健康养生园顶层设置1000平方米大型培训中心，具备承担重要会议、举办大型宴会功能，平时主要用于企业管理人才培训。 在MBA人才培训方面，我们将与浙江大学工商管理学院等重点合作，开办研究生班，不仅培训梅州本地人才，而且承担归来华侨回国投资创业的高级培训课程。 在房地产开发人才培训方面，我们将与同济大学共同培养人才。 重点培养人才方向：1.企业管理 2.房地产开发 3.物业管理 依托培训中心，与中山大学、华南理工大学等合作开办老年大学，开设专业如下： 1.花卉养殖与培训 2.客家文化艺术 3.老年医疗与保健 ５、中医减肥美容中心 中医美容室：在引进人才的基础上，从中选出重点中药美容配方，针对常见美容问题，提供美容服务。 黄霏莉教授主持研制中医美容咨询系统软件中，收集治疗和保健美容方剂９６００余首，药膳食谱８００余张，药物与食物１２００余味，并利用电脑优势，对于这些方药从内服、外用、功效、主治等多方面进行了分类，为中药美容的临床应用及中药美容产品的研制开发提供了全面的文献资料。 针灸美容室：为人们提供针灸美容服务，将养生保健与美容结合起来。 针灸美容美体与其他美容方法相比具有如下特点： 一、 简便易行，经济安全 二、 标本兼治，疗效可靠 三、 防治一体，强身保健 唐代大医学家孙思邈在《备急千斤要方》和《千斤翼方》中专门开辟“面药”和“妇人面药”之篇，集中刊载美容秘方。 针灸美容美体，遵循中医的辩证论治理论，通过疏通经络、运行气血而达到治疗损美性疾病、美化容颜、延缓衰老的目的，从内调节脏腑功能而达到外部美化容颜，促进皮肤新陈代谢，从根本上解决皮肤老化的问题，使人们在健康的基础上更美丽。 针灸美容的原理：调和阴阳、扶正祛邪、疏通经络。针灸美容美体的治法原则是不离：“实则泻之，虚则补之，寒则热之，热则寒之”的治法总纲，但又有自身的特点。损美性疾病的致病因素主要以风、火、湿、毒、瘀、虚为主。 ６营养配餐与食疗中心 营养配餐的作用在于，营养成份能够满足运动的需要，控制过量热量的摄取。引进运动员与大众营养配餐软件，可以指导社区人民群众的科学配餐。 我们与国家体育总局运动医学研究所运动营养研究中心、武汉体育学院等建立良好合作关系，针对不同类型运动员营养配餐和口味进行指导，力争达到满足营养需要，适合学生口味，提高运动成绩的目的。 聘请杨则宜、黄光明为顾问，引进《运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件》进行运动员的膳食营养分析和系统管理。 图24国家体育总局运动医学研究所运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件主界面 《运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件》是用于运动员膳食营养分析与管理的应用软件，也适用于一般人。其主要功能包括： a) 营养分析：对运动员和普通人的饮食进行计算，并与相应营养供给参考值进行比较，对其膳食作出评价。 b) 食谱制订：可以手工及自动配餐方式，按照营养供给参考值制订食谱，并对其进行分析评价。 c) 营养调查：可选择多种方法记录个体或群体一段时间内的膳食摄入，同时对其合理性作出分析评价。 d) 体重控制：对需增体重或减体重者，根据体力活动情况、预定的目标体重，计算出每日热能需要量及增减体重速度，依此制订食谱；也可结合膳食制订减控体重的运动方案。 e) 菜谱制订：可将日常菜谱成分录入数据库，制成菜谱。该菜谱可供营养配餐、营养调查、营养计算时使用。 f) 膳食管理：对食堂入库、出库进行管理，并对库存物资进行统计汇总。 g) 食物查询：可按营养素含量查询食物，找到某种营养素含量丰富的理想食物。 7、特色钓鱼中心 根据钓鱼爱好者的需要设置钓鱼内容，具体方向是增加钓鱼爱好者喜欢的鱼虾类，增加观赏鱼新品种。增加少量游艇，满足在山塘水面中间钓鱼的个性化要求。 8、健身中心 在会所内设立齐全的体育设施，设置阳光浴与吸氧室。 9、数字化图书馆与文化交流中心 博览群书可以陶冶心灵，体育锻炼可以强身，健康养生可以延缓衰老，恢复疲劳。设立统一数字化商务会所，除了具有咖啡厅等传统设施外，设立网吧，与深圳图书馆等合作建立数字化图书馆服务环境，根据客户行业分类，重点为客户提供行业数字资料服务，例如金融、地产、法律、电脑等等。 数字化图书馆项目建议引进超星五大领先技术：读书笔记、全文检索、文本图书、多媒体资源、数字化制作系统。 数字图书馆是一项前无古人的开创性事业，需要长远目光，需要探索精神，需要脚踏实地的工作，更需要团结和协作。数字图书馆每一项技术成就的取得和应用，都是建立在无数心血和汗水以及对图书馆事业的深刻理解基础上的，它能够给客户提供良好的专业化服务。 10、抗衰老中心 健康与长寿是生命科学研究永恒的主题，衰老机制的研究近年来由于遗传学和分子生物学的结合，使其在分子水平上获得可喜的进展，甚至突破进入基因时代。 通过健康养生项目的开展，可以延缓衰老的过程，提高生命的质量。 将抗衰老的研究成果应用于社区健康服务，对客户提供衰老状况诊断服务。 6.4 梅州国际健康养生园的服务体系 梅州千佛塔优美的环境，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，优质服务是更稀缺的资源，高尚社区以人为本。建议国际康乐园开展知识型社区服务，引进世界最佳酒店实践，发挥度假区具有四星级山景酒店的优势，将五星级酒店服务与社区物业服务相结合，建立充满爱心和欢乐的社区。 建立以梅州国际健康养生园为核心的健康养生特色服务，结合一流的物业服务，塑造优秀的社区文化。一个成功的小区不仅仅是将住宅销售出去，而且要销售给指定的客户人群，将客户组织起来，建立文明的高尚生活环境，这是更重要的风景，也是现代高尚社区生活质量的保障。 6.5梅州国际健康养生园的知识产权保护与品牌输出 从梅州区域品牌走向全国的旅游品牌，因此走品牌输出之路，无形资产经营与有形资产经营并重将是今后梅州地区投资企业的战略重点。 千佛塔生态文化公园、酒店式公寓以及梅州国际健康养生园不仅策划方案具有创新，更重要的是策划服务及专家群体，梅州国际康乐园是重大系统工程项目，涉及多个学科，是旅游房地产与健康养生、休闲娱乐相结合的产物。 由于本项目能够向多个城市输出，因此，作为重要的知识产权，我们将采取计算机软件登记、技术机密等多种方式进行知识产权保护。 七、公益与市场运作相结合的老年住宅项目方案 7.1.老年住宅项目规划构思 千佛塔寺生态环境保护与优化关系到本项目未来的成败，因此，我们有必要高起点按照国家生态住宅评估手册开发整个旅游项目，我们采取如下措施建设高尚住宅： 1. 大面积绿化，绿化率超过40%，增加健康养生花卉的种植量。 2. 注重自然采光与太阳能利用，全面注意节水、节电，污水连入市政管道，避免直接对海滨造成污染。 3. 积极采用适合生态住宅的新工艺、新产品与新设备，例如积极采用绿色建材。 4. 所有房间采用绿色装饰材料，由梅州装饰协会监督装饰，实现绿色装修。 5. 度假村的水景采用循环利用方式，在路径中有目的设置净化湿地，种植具有水质净化作用的植物。 生态住宅与度假村等开发要有所创新，实现社会、环境、经济效益的统一。 建议项目开发前请国家建设部住宅产业司的生态住宅专家给予指导，开发过程中开始中国生态健康住宅的认定工作，为项目的营销奠定坚实的基础。 图25 梅江江畔千佛塔半山老年度假公寓规模示意图 老年住宅建筑规范： 关于建筑出入口 　　1、老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．50m×1．50m 的轮椅回旋面积。 　　2、老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。 　　3、老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于0．40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 　　4、缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。 　　5、当室内外高差较大过坡道有困难时，出入口前可设升降平台。 　　6、出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。 　　关于过厅和走道 　　1、老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求： 　　A、户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。 　　B、户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0．50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。 　　C、户室内通过式走道净宽不应小于1．20m。 　　2、老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于1．80m。 　　3、老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。 　　4、通过式走道两侧墙面0．90m和0．65m高处宜设40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0．35m高的护墙板。 　　关于坡道和电梯 　　1．老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1．20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步。 　　2、缓坡楼梯踏步蹋面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；蹋面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。蹋面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条，蹋面前缘前凸不宜大于10mm。 　　3．不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1．50m，坡道长度不宜大于12．00m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。并应符合下列要求： 　　A、坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1．50m。 　　B、 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1．50m的轮椅缓冲地带。 　　C、 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。 　　4、楼梯与坡道两侧离地高0．90m和0．65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 　　5、设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0．90m和0．65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。 　　关于居室 　　1、老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。 　　2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2，卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺度不宜小于3．00m。老年人基础设施参数应符合附录A的规定。 　　3、老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3．30m。 　　关于厨房 　　1、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6．00m2，其最小短边净尺寸不应小于2．10m。 　　2、厨房操作台面高不宜小于0．75m～0．80m ，台面宽度不应小于0．50m，台下净空高度不应小于0．60m，台下净空前后进深不应小于0．25m。 　　3、厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1．40～1．50m，轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1．20m。吊柜深度比案台应退进0．25m。 　　关于卫生间 　　1、老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具。其面积不宜小于5．00m2。 　　2、独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于0．40m，浴盆及淋浴座椅高度不应大于0．40m。浴盆一端应设不小于0．30m宽度坐台。 　　3、卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0．70m的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0．60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。 　　4、卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用栏杆式或掀压式开关。 　　5、卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。 　　关于阳台 　　1、老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1．50m。老人疗养院、老人病房宜设净深度不小于1．50m的阳台。 　　2、阳台栏杆扶手高度不应小于1．10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁应设可升降的凉晒衣物设施。 　　3、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶墙护栏高度不应小于1．10m；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0．60m。 　　关于门窗 　　1、老年人建筑公用外门净宽不得小于1．10m。 　　2、老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽不得小于0．80m。 　　3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。 　　4、窗扇宜镶用无色透明玻璃，开启窗口应设防蚊蝇纱窗。 　　 关于建筑设备 与室内设施 　　 1、老年人居住建筑居室之间应有良好的隔声处理和噪声控制，允许噪声级不应大于 45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。 　　2、起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0．60～ 0．80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为0．80～1．00m。 　　3、老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓、老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。 　　4、电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为1．00～1．20m。 　　5、老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。 总建筑面积：老年公寓30万平方米左右，度假别墅5万平方米左右。 项目定位：根据本项目地处千佛塔片区及地块特点，拟建国际健康养生园与老年公寓及度假公寓，目标客户以海外华侨与老年退休人群为主，兼顾外销市场。老年公寓主力户型为50平方米一房一厅，两房一厅60平方米，主力户型在120-150平方米之间，另外建有160平方米的别墅。 为了更好保护环境，建议从加拿大引进木制别墅。 图26 千佛塔养老度假别墅方案效果示意图 加拿大以盛产木材而闻名于世，由于昂贵的劳动力、成本高、别墅建造业一直不景气，加拿大政府为了减少原料出口（木材，纸浆）鼓励房屋设计机构，经多年的努力特研制出一种新颖的组合式别墅，该别墅的全部制作由电脑完成（可根据用户的任何要求进行特别房屋，房间的组合，例如，独立别墅，城市屋，别墅花园），再由自动化生产线在工厂内制作，不受气候的影响，非常符合当今社会人们对住房的要求。由于是自动化生产线，大大降低了人工制作成本，（美国，加拿大等发达国家的房屋制作成本，人工费已超过一半以上）同时又提高了质量标准。 它的主要优点是： 1、 安装方便： 十套两百平方料的别墅，现场安装只需三十天（海运二十五天，工厂生产时间只需一个月左右）。 2、 冬暖夏凉： 墙壁夹层的高级隔音，保温材料，可以有效的阻止冷热空气进入房间 3、 防火防震： 全木结构的别墅房，是世界公认的最好的抗震材料，而室内室外的防火材料，可经的起四十五分钟电焊枪高温的喷烧。 4、 价廉物美： 因属於批量生产故在成本方面和单独建造的别墅相比要省去大量人力及材料费，并且有近百种不同的款式供海外进口商挑选，现拥有多种款式的双层别墅供用户选择 6、 面积大小：可由用户自选从一百平方米到四千平方米均可. 7、 楼层数量：一般为两层（地下一层，地上两层），也可建三层。也可建成目前较流行的多功能城市屋。 内装修：包括天花板及地板，墙壁处理，厨房壁柜，卫生间浴缸马桶等等，集装箱到达现场后，以三十套计算只需45天安装即可入住（订货量越多运费越省）。 虑到突出客家建筑文化特色，引进少量加拿大别墅，大部分外观采用客家建筑风格。 7.2 老年住宅项目管理运营 对于老年住宅项目，我们在物业管理运营方面将进行重大创新，注重引进专业人才，注重老年人精神生活，从客家人中选拔一批文化素质好，具有文体特长的人才成为物业管理的骨干，向美国太阳城学习，将千佛塔国际康乐园办成梅州海外归侨与本地老年人的乐园。 依托世界客属文化交流中心，设立企业管理培训中心教育资源，创办老年大学，让老年人老有所学，老有所养。 八、千佛塔国际康乐园形象策划与推广 8.1旅游度假形象定位 千佛塔广东佛教胜地，粤东明珠，客家文化圣地。我们要以城市经营的战略眼光，向海外推广宣传梅州，推广千佛塔，将千佛塔国际康乐园作为城市名片加以推广，以2005年高速公路开通，千佛塔国际康乐园建成开放为契机，吸引外商与华侨回国大规模投资，建设文化梅州、生态梅州。 推广口号： 国际客家人养老的乐园 人间乐园 佛教净土 统一引进CIS 以客家文化与佛教文化为主，提炼整个项目的推广理念。我们将聘请深圳一流的广告公司，设计整个项目的形象识别体系，面向全世界推广，建立国际客家人回乡度假养老基地。 在功能定位上： 1. 客家文化研究与交流中心。 2. 南传佛教文化交流中心 3. 粤东高级人才培训中心 4. 国际客家人度假养老基地 8.2旅游目的地促销原则 1.产品—市场反馈原则 根据粤东旅游市场变化选择主打产品，确定产品和市场的促销组合。 2.产品形象一体化原则 将多种产品统一包装为千佛塔国际康乐园形象，保证产品的多层次、系列化，又围绕健康养生、客家文化展示等统一、协调的形象加以宣传。以生态文化公园以及国际健康养生园重点产品为主，努力推广千佛塔的整体形象形象。 8. 多部门合作原则 树立人人都是形象的观念，将现代服务理念与客家好客传统相结合，为客户提供最佳服务。 9. 市场差异化原则 以客户营销和服务营销为主要手段，吸引稳定的客户人群前来度假休养。以健康加油站，生命储蓄所的理念吸引高收入中年人群前来度假旅游，吸引老年人常年前来休养学习。 10. 效率第一原则 以时间就是金钱 效率就是生命的原则，训练一支团结进取，文化素质高，服务技能熟练，待人热诚的服务队伍。 8.3 重点促销市场定位 根据游客调查、客源市场分级以及国内客源市场出游力分析，可以将未来10年内国内与海外客源市场进行的促销进行如下分级和定位： 国内一级促销市场： 1.台湾、香港客家人 2.广东珠江三角州重点城市：深圳、广州、中山、顺德、东莞、汕头 3. 福建厦门、福州、北京、上海、天津、济南、湖南长沙、江西南昌 国内二级促销市场 1. 沈阳、郑州、西安、青岛、昆明、贵阳 2.国内其它城市 国外一级旅游市场 1. 东南亚、美国、加拿大客家人 2. 欧美与日本人游览千佛塔国际康乐园，领会中国客家文化 九、项目投入产出分析估算 项目投资估算 梅州国际健康养生园5000平方米 别墅5万平方米 老年公寓15万平方米 5万平方米度假公寓，三星级酒店标准。 表10投资估算表 项目名称 具体科目 计算过程 合计（万元） 生态文化公园景点建设投资 世界客属文化交流中心 客家文化研究交流与人才培养相互结合主要用于佛教文化交流与佛学院教学，聘请著名教授与知名佛学大师任教。 2000 世界梦幻花园 1000万元从加拿大引进为主，进行再设计 4800 客家文化乐园 相关建筑与水上舞台演出设备1000万元 新型健康树种与花卉投资 1000万元 物业管理费用 100万元 项目策划与设计费用 200万元 道路与停车场 1000万元 供电与供水 500万元 梅州国际健康养生园 建筑部分 5000平方米＊2000=1000万元 4000 水疗健康设备 1000万元 花卉与绿化投资 200万元 体育休闲设施等 500万元 老人医院 500万元 其它养生服务内容 800万元 小计 9800万元 老年公寓 造价1000元每平方米 30万＊1000＝30000万元 30000 度假酒店式公寓 造价1200元每平方米 5万＊1200=6000万元 6000 别墅 造价2000元/平方米 5*2000=10000万元 10000 土地以及其他费用 包括交通车队投资200万元，开通公交线路 200 合计 46200万元 两个项目总投资5.6亿元。 项目立项后，项目报建与竣工时间2年，其中生态文化公园建设周期一年半，健康养生中心建设中轴周期一年，老年公寓等建设周期均为3年。 营销思路与销售预测： 1. 生态文化公园 表9五年旅游收入预测 2005年 100元每人×20 2000万元 2006年 100元每人×30 3000万元 2007年 100元每人×40 4000万元 2008年 100元每人×50 5000万元 2009年 100元每人×50 5000万元 合计 1.9亿元 表10五年运营成本预测 2005年 100元每人×20 1000万元 2006年 100元每人×30 1500万元 2007年 100元每人×40 2000万元 2008年 100元每人×50 2200万元 2009年 100元每人×50 2200万元 合计 8900万元 五年内赢利为19000-8900＝10100万元，去掉各项税费，纯利润为8000万元左右。 预测旅游项目投资在四年内可以回收，回收后利润按照10%—20%利润比例捐献给千佛塔物业管理委员会用于养老事业，形成良性循环。 2.本项目别墅用于出售，采用低价销售策略，老人公寓用于出售，同时对外出租经营，度假公寓与出租度假为主，同时也出售，中华国际养生园作为公共建筑，只是对外经营服务。 根据梅州房地产市场情况，我们认为本项目不会全部完成发售任务，应该留出部分物业进行经营。 表11销售收入预计 项目名称 计算过程 金额(万元) 别墅 4万平方米×4000元/平方米 16000 老人公寓 30万平方米×1200元=36000 36000 度假公寓 5万平方米×1400元＝9000 7000 合计 59000万元 老人公寓采用微利方式发售。 销售毛利润为5.9-4.62=1.28亿元 表12每年出租收入 项目名称 计算过程 出租费用 金额 别墅 1万平方米×15元/平方米×10个月＝150万元200平方米别墅租金每月为3000元，平均每平方米每月租金为25元 150万元 老人公寓 40平方米每月租金400元，每平方米每月10元5万平方米×10个月×10元=500万元 500万元 合计 650万元 出租物业的成本 1. 房屋维护成本每年50万元 2. 物业管理费用100万元 3. 车队成本50万元 出租物业纯收入为450万元。 表13 国际健康养生园经营收入预测 科目 内容 金额（万元） 水疗健康服务 个性化SPA每年接待5万人次每天接待100人，每月接待3000人，每次收费50元，每月收入15万元，每年收入按10个月计算为150万元 150 餐饮服务 餐饮服务 1000 健康养生服务 特色健康养生服务 100 健身与体育设施 健身与娱乐服务 100 企业管理培训中心与数字化图书馆 利用健康养生园顶层位置建成容纳300人大型企业管理培训中心，成为粤东地区管理人才培训中心，开办MBA研究生班 100 合计 1450万元 十、发动海外华侨捐款与管理 老年公寓5万平方米以及健康养生服务中心，国际佛教文化交流中心是需要捐款支持的重点建设项目。生态文化公园可以适当接受海外华侨捐款。 采用专款专用原则，透明管理，接受公开监督，海外华侨捐款全部用于公益事业。 需要捐款数字2000万元左右，可以义务瞻仰老人500人四年左右。 接受帮助的老人将得到全部免费的服务。非求助对象，从海外归来的华侨老人使用生态公园免费，健康养生中心收半价服务。所有帮助对象采用定向联系方式，采用结对子方式，让捐款华侨与受帮助的老年人每年在康乐园度假团聚，在物质上和精神上得到满足。为所有捐款的海外华侨办理捐款证明，凭借捐款证明使用康乐园设施半价优惠。 十一、 关于建设管理与千佛塔国际康乐园的建议 11.1项目SWOT分析 1.优势（strengths） 本项目地块拥有千佛塔这一粤东佛教胜地，已经吸引许多游人前来观光。 梅州文化底韵深厚，拥有良好的文化资源。整个梅州生态环境较好，旅游业发展空间较大，与珠江三角州距离较近，得到广州、深圳都对口支援和帮助。 2.劣势（weakness） 由于梅州地处山区，交通处于建设阶段，旅游市场尚未成熟。 客家文化拥有积极的意义，提倡忠义，轻实业。梅州作为封闭地区，个别干部开放意识不够，怕别人投资赚钱，考虑眼前利益过多，小农意识影响较大，缺少长远的发展眼光。梅州市委正在实施开放梅州新战略，刘日知书记正在带领广大干部加大招商引资力度，制定了具有长远战略眼光的“四个梅州”战略。 3.机遇（opportunities） 梅州市提出新年战略，为旅游业发展提供了新的机遇。 2005河源—梅州高速公路通车。 4.威胁 本项目面临广东韶关、肇庆同类项目的竞争压力 11.2 企业运营机制与公司治理机制 改变传统的公园由政府投资运营的传统模式，采用市场机制，吸引民间资本投资运营，根据股份制原则，组建股份公司，成立由股东和专家组成的董事会，建立科学的以民营机制为主体的治理机制，吸引一流的职业经理人来梅州经营企业。对新成立的股份制企业提出如下建议： 1. 注重长远发展，在企业文化建设中注重社会责任感，让利益相关者的专家代表进入董事会，确保公众利益不受损害。 2. 经济效益与社会效益并重，注重优秀企业人才的培养，一手抓经营，一手抓人才培养。 3. 注重采用市场机制选拔人才，伯乐赛马，改变传统的相马机制。 4. 游客满意度与各级经营人员收入挂钩，将客户营销与服务营销落到实处，降低营销成本。 5. 企业旅游项目营销宣传与城市形象推广并重，注意引进优秀旅游与外语人才，吸引欧美与日本客源来梅州旅游. 十二、项目建议结论 千佛塔国际康乐园项目（千佛塔生态文化公园、国际健康养生园、老人度假公寓与别墅）地处梅州千佛塔寺旅游区，地理位置优越、交通便利，不仅有充足的度假和商务客源市场，本项目建成后将成为梅州及粤东地区大型旅游项目。 大规模建设老年公寓，填补梅州房地产市场空白，与梅州同类项目错位经营，能够有力促进梅州房地产发展。 本项目吸引一批投资商，对于发展梅州旅游与社会养老意义重大。 本项目建成后将为老人和度假人群提供高水平物业管理服务与酒店服务，本项目充分考虑到老年人与游客特殊要求与消费偏好，建立大型健康保养服务中心，梅州国际健康养生园策划在国际健康服务领域居于前列，具有重大创新意义，对于本项目成功具有重要保证。 本项目符合国家宏观经济形势和梅州市行业发展趋势，符合梅州市建成国家优秀旅游城市的规划目标。 根据梅州市场情况，本项目财务分析，注重实际销售预测，将出售与出租相结合，符合梅州市场情况，财务数据显示，本项目建成后将为梅州解决一批人员的就业问题，同时能够为梅州引进一批优秀的经营管理人才。 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