大型群体项目的全过程投资控制清晰ppt课件

大型群体项目的全过程投资控制上海XX大学新校区建设工程造价管理.大型群体项目的概念随着国家经济建设的发展，建设工程已经越来越向规模化、大型化方向发展，出现了以多个单一功能或复杂功能为组合的大型群体工程项目。例如大型城市综合体建设，按照规划要求同一个发展商在所批土地上必须同时建设酒店、办公、商业、住宅等不同性质的物业；又例如大学新校区建设，在新校区统一规划的土地上，同时要建设行政楼、图书馆、建学楼、实验楼、食堂、学生公寓、活动中心、体育场馆及设施，甚至于招待所、酒店等不同性质的物业群。同一个发展商开发的相同功能的多个物业单体组合或者是不同功能的多个物业单体组合称之为大型群体项目。..单体项目的投资控制单体项目是指所建物业为单一建筑物，至多包含建筑物周围的总体。虽然有的单体建筑物的功能并不单一，例如：地下车库、裙房商业、上层公寓或办公。有的单体建筑物功能就比较单一，例如：整栋建筑物为办公、酒店或是商业功能，这些单一建筑物（包括总体）的投资控制只要考虑单一建筑的投资情况，与其他建筑物没有投资的相关性。单体项目的投资控制按照投资控制的一般原理和方法，根据不同的建筑类型，从前期决策阶段、设计阶段、施工交易阶段、施工阶段、竣工结算阶段等各个环节进行即时投资分析和跟踪控制。..大型群体项目的投资控制大型群体项目的投资控制除了每一个单体项目要进行单体控制以外，还要兼顾其他单体项目建设的投资控制。大型群体项目的投资控制有一个总投资控制的概念，它是一个全过程实施多维比较控制的管理过程，比一般单体项具有更多的复杂性和全面性。每一个单体项目在建设过程中投资可能会增会减，但是对于大型群体项目体而言，投资必须控制在预先设定的投资目标范围以内。.大型群体项目的投资控制单体项目的投资控制单体项目的投资控制单体项目的投资控制单体分部分项投资控制单体项目分项控制（大型群体项目投资控制原理图）大型群体项目的投资控制从纵向管理的角度涉及到每一个单体分部分项合同控制，从横向管理的角度又顾及到建设过程的决策、设计、招投标、施工和竣工决算等全过程不同的阶段的不同节点，建设项目中的每一个过程都在受控状态。.对于上海XX大学而言XX大学总投资一期工程二期工程三期工程四期工程室外总体工程其他建设费XX大学一期工程投资商船学院行政科研楼图文信息中心海洋环境学院信息工程学院等商船学院工程投资桩基工程土方工程地下结构工程地上结构工程外立面工程地上建筑工程楼地面工程门窗工程构筑物工程其他建筑工程等商船学院桩基工程投资相关桩基合同与桩基工程相关的其他合同。。。。。。。。。。。.总投资汇总表投资控制与付款表序列单体ABCDEFGGHIJKLMNO可研批复值（元）概算批复值(元）合同价（元）变更值(元）单体投资（元）预期投资/批复概算差值已付工程款已付款率（%）面积单位造价(概算/预期）概算建安批复值概算不可预见费批复值合同暂定价格合同调整价格已知变更值预计变更值预期投资结算价（元）（元）合同已付款率结算已付款率(m2)(元/m2)　　B*5%　　　　E+FH-(B+C)　K/EK/E　(B+C)/MG/M　2468778000.002486363355.002044958794.212131382944.98211500439.822342883384.80-143479970.202025040434.0.950.00512646.824850.04570.172367965100.118398255.1建安费1978330305.001973333355.001608243509.541694667660.31211126626.75　1905794287.06-67539067.941609991998.640.950.00512646.823849.303717.561879365100.0093968255.000.001.1一期工程643597500.00629233605.00471459491.67467557261.01111622475.61　579179736.63-50053868.37491183446.821.050.00193424.823253.122994.34599270100.0029963505.000.001.2二期工程566601000.00575967945.00539951892.60513422382.3846164043.95　559586426.33-16381518.67474605652.220.920.00202255.002847.732766.74548540900.0027427045.000.001.3三期工程321587805.00321587805.00307740910.11295613218.069522391.80　305135609.86-16452195.14250376964.160.850.00116967.002749.392608.73306274100.0015313705.000.001.4室外总体446544000.00446544000.00289091215.16418074798.8643817715.39　461892514.2415348514.24393825935.440.940.000.000.00　425280000.0021264000.000.002其他建设费490447695.00513030000.00436715284.67436715284.67373813.07　437089097.74-75940902.26415048435.930.950.000.000.00　488600000.0024430000.000.00.一期各单体汇总表投资控制与付款表序列单体ABCDEFGGHIJKLMNOP可研批复值（元）概算批复值(元）合同价（元）变更值(元）单体投资（元）预期投资/批复概算差值已付工程款已付款率（%）面积单位造价(概算/预期）备注概算建安批复值概算不可预见费批复值合同暂定价格合同调整价格已知变更值预计变更值预期投资结算价（元）（元）合同已付款率结算已付款率(m2)(元/m2)　　B*5%　　　　E+FH-(B+C)　K/EK/E　(B+C)/MG/M　　合计643,597,500.00629,233,605.00471,459,491.67467,557,261.01111,622,475.61　579,179,736.63-50,053,868.37491,183,446.82105%　193,424.823,253.122,994.34-599,270,100.0029,963,505.00-1商船学院141,918,000.00134,359,575.0098,598,861.0083,052,076.2642,140,219.85125,192,296.11-9,167,278.89114,406,571.3891%　44,393.003,026.592,820.09-127,961,500.006,398,075.002行政、科研楼71,106,000.0073,809,435.0065,958,253.6557,048,888.2422,897,677.4279,946,565.656,137,130.6556,084,054.7598%　22,886.823,224.983,493.13-70,294,700.003,514,735.003图文信息中心188,916,000.00185,505,495.00140,917,092.66160,641,365.9420,478,205.42181,119,571.36-4,385,923.64158,016,345.7798%　46,632.003,978.073,884.02-176,671,900.008,833,595.004海洋环境工程、信息工程学院70,917,399.0067,628,190.0053,399,205.8557,774,971.639,298,399.3467,073,370.97-554,819.0356,524,900.1198%　23,668.002,857.372,833.93-64,407,800.003,220,390.005物流工程、经济管理、交通运输、外语及法学学院159,673,101.00156,863,910.00101,519,078.5197,972,958.9516,807,973.59114,780,932.54-42,082,977.46106,151,574.82108%　52,845.002,968.382,172.03-149,394,200.007,469,710.006国际船员培训中心11,067,000.0011,067,000.0011,067,000.0011,067,000.00-11,067,000.00---　3,000.003,689.003,689.00未实施10,540,000.00527,000.00-　.投资控制与付款表序列　ABCDEFGGHIJKLMNOP合同名称承包单位可研批复值（元）概算批复值(元）合同价（元）变更值(元）单体投资（元）差值已付工程款已付款率（%）面积单位造价(概算/预期）备注概算建安批复值概算不可预见费批复值合同暂定价格合同调整价格已知变更值预计变更值预期投资结算价（元）（元）已付款率结算已付款率(m2)(元/m2)计算式　　B*5%　　　　E+FH-(B+C)　K/EK/E　(B+C)/MG/M　　总价-140,000,000128,000,0006,400,000.0099,040,000.0087,063,00042,098,400-129,161,400.00-5,238,600114,406,57189%　44,393.003,026.592,820.09　1桩基合同上海市机械施工有限公司4,000,000.004,000,000.0020,000.003,500,000.003,500,000.00100,000.00　-3,600,000.00-3,505,553.00-100%44,393.00　81.09已结算2桩基检测合同同济建设工程质量检测站　　　260,000.00260,000.001,400.00　-261,400.00-266,080.00-102%44,393.00　5.89已结算3总承包合同-　　　95,280,000.0083,303,000.0041,997,000.00-125,300,000.00--110,634,938.38133%-44,393.002,822.52　-3.1　总承包工程中国建筑第八工程局102,800,000.0093,100,000.00465,500.0057,000,000.0065,000,000.0041,000,000.00　　106,000,000.00-96,074,974.28-91%44,393.00　2,387.76已结算3.2暂定金额-　　　38,100,000.0018,303,000.00997,000.00-19,300,000.00--14,559,964.1080%-44,393.00434.75　-3.2.1　幕墙工程山东雄狮建筑装饰工程有限公司13,000,000.0011,000,000.00465,500.0012,500,000.006,400,000.00870,000.00　　7,270,000.00-7,217,523.45-99%44,393.00　163.76已结算3.2.2网架工程杭州大地网架制造有限公司660,000.00-13,000.00　　647,000.00-645,575.78-100%44,393.00　14.57已结算3.2.3精装修工程中国建筑第八工程局　　　5,000,000.003,800,000.00-　　归入总包　---44,393.00　　-NHK报告厅装修　　　-300,000.00-　　-　295,000.0098%--　　-3.2.4消防工程归入总包中　　　---　------44,393.00　　-3.2.5弱电工程-4,700,000.004,700,000.0023,500.004,700,000.002,168,000.00140,000.00　2,308,000.00--1,613,554.8774%-44,393.0051.99　-　公共广播子系统上海仪电科技有限公司　　　-240,000.00-　240,000.00--164,927.9169%-44,393.005.41　-　综合布线子系统上海长江新成计算机系统集成有限公司　　　-1,000,000.00-　1,000,000.00--687,831.2469%-44,393.0022.53　-　安防及有线电视子系统清华同方股份有限公司　　　-280,000.00-　280,000.00--194,269.6069%-44,393.006.31　-　消防报警子系统上海共济消防实业合作公司　　　-300,000.00-　300,000.00--272,531.5591%-44,393.006.76　-　弱电机房工程上海太极华方信息系统有限公司　　　-300,000.00-　300,000.00--253,194.5784%-44,393.006.76　-　弱电机房装修工程上海太极华方信息系统有限公司　　　-48,000.00-　48,000.00--40,800.0085%-44,393.001.08　-3.2.6变配电-4,000,000.004,000,000.0020,000.004,000,000.002,260,000.00-　2,260,000.00--2,121,180.0094%-44,393.0050.91　-　高低压配电柜上海航星电气工程有限公司　　　-1,400,000.00-　1,400,000.00--1,270,080.0091%-44,393.0031.54　-　干式变压器海南金盘电气有限公司　　　-650,000.00-　　650,000.00-651,600.00　100%44,393.00-14.64已结算　电器安装费上海大华工程设备安装有限公司　　　-210,000.00-　210,000.00--199,500.0095%-44,393.004.73　-3.2.7空调工程上海锦信电机工程有限公司10,000,000.0010,000,000.0050,000.0010,000,000.001,560,000.00-　1,560,000.00--1,554,610.00100%-44,393.0035.14　-3.2.8空调安装上海锦信电机工程有限公司　　　-归入总包-　------44,393.00　　-3.2.9水喷雾及FM200工程-　　　400,000.00--　------44,393.00　　未实施3.2.9电梯工程蒂森电梯有限公司1,500,000.001,200,000.006,000.001,200,000.00880,000.00-　880,000.00--837,520.0095%-44,393.0019.82　-3.2.11其他-　　　300,000.00275,000.00-　　275,000.00-275,000.00-100%44,393.00　6.19已结算　商船楼景石上海安沪石业有限公司　　　-275,000.00-　-275,000.00-275,000.00-100%44,393.00　6.19已结算3.3总包服务费归入总包　　　180,000.00--　------44,393.00　　-.全过程概念建设项目的全过程可以分为项目前期投资决策阶段、设计阶段、施工交易阶段、施工阶段和竣工决算阶段。与此相对应的工程造价控制文件为前期策划、可行性研究、设计概算、施工图预算（招标工程量清单或投标控制价）、施工合同价格、过程签证、变更和索赔处理、中期付款、项目决算审价等。建设工程的每一个阶段和各阶段中的每一个节点都有一个明确的投资控制目标即业主的初始成本控制计划，而且这种控制必须是系统、连贯、全面的投资控制，称为投资的全过程。.投资控制的概念投资控制就是投资人在项目决策阶段确立一个初始投资目标，通过不同阶段的投资分项分析、跟踪、对比、控制，从而使投资人的实际投资小于或等于先前制定的目标值，确保投资人的投资效益能够真正的实现。.上海XX大学新校区建设是一个典型的大型群体项目全过程投资控制的成功案例，上海XX大学占地3000亩，规划建设五十多万平方米的建筑面积，分为三期建设，国家批准的投资总额为24.68亿，涉及各类单体建筑近五十个，施工建设期从2005-2008年历时3年多时间，由上海申元工程投资咨询有限公司承担全过程造价咨询任务。在上海XX大学新校建设办公室的领导下，在XX大学项目管理公司的支持配合下，上海XX大学新校区建设工程投资控制任务圆满完成，经决算审价后的投资总额严格控制在国家批准的投资总目标之内。上海XX大学新校区建设办公室（简称新校办）在项目立项阶段就聘请了上海申元工程投资咨询有限公司作为他的投资顾问，使得投资咨询顾问从一开始就进入角色，担当为新校办全过程投资控制的重任。新校办首先在委托设计前，就开始进行全过程投资控制单位的招投标工作，通过公开甄选、比较、竞价、谈判，新校办最终确定上海申元公司为该项目全过程投资咨询供应服务商。.一、投资决策阶段上海申元公司进入项目的第一件事就是参与新校办完成新校区的项目建议书的编制，协助新校办研究确定所建项目的规模和。所谓规模就是分析研究所建各类不同建筑的面积，按照地块容积率的要求，首先确定新校区建设总的建筑面积。然后根据学校不同院所和行政职能部门的要求确定各个不同功能的建筑物的建筑面积。重要的是在建筑面积上进行平衡与协调。既满足土地规划的要求，又满足使用单位的功能要求，规模确定看起来是一个纯技术问题，实际上它归根结底还是一个的经济问题。不同建筑物的面积大小直接影响到整个投资总盘的大小。因此对于上海XX大学新校区而言，确定各个不同使用功能的建筑面积时首先是功能因素，但是功能不是决定因素，当功能因素满足之后还要根据经济因素对建筑面积进行调整，最后得出整个项目建筑功能面积表。.所谓标准就是对所建建筑物的外立面、装饰材料、设备选用标准、档次的确定。高档建筑材料尤其是高档装饰材料的选用，进口设备或者是国产设备的选用标准在投资决策的初期就必须有一个明确的定位。因为建筑物的用材和设备选用标准也会决定整个投资总盘的大小，且在设计前根据业主的计划和能力确定标准可以减少不必要的设计变更。上海XX大学新校区建设就是在前期投资决策阶段就将不同建筑物的建设标准按照A类、B类、C类进行分类，规定不同类型的建筑材料和建筑设备的选型，必须同该类建筑相适应。项目建议书要求确定所建项目的规模和标准，在此建议的内容项下，建立该项目初步的投资估算，也就是说确定该项目建设的投资总目标值。事实上，建设项目的规模、标准和投资总额三者互相关联，当规模和标准确定以后，该项目的总投资也就相应确定。当总投资额有所控制的条件下，如果确定了规模，那么所建建筑物的标准也就随之确定。如果业主对所建项目的建设标准有特别的想法，在初步确定建设标准的前提下，如果要保持投资总额的不变，唯一的可能就是减少建设的规模，即减少建筑面积。.项目建设总投资=建设规模X建设标准（建筑面积）（单位面积的平方米指标）作为建设项目的投资咨询顾问此时应该发挥其专业能力，就是告诉业主不同标准的建筑物的技术经济指标以及不同标准的变化对建筑物经济指标的影响，及时跟踪业主的变化以及对于总投资的影响。一般建设项目的投资估算可以遵循两个方向，一个是正方向，另一个是逆方向，所谓正方向就是对不同建筑物根据不同的建筑标准进行投资估算，最终确定建设项目的总投资。所谓逆方向就是根据业主初步确定的投资总额，按照业主拟定的建筑标准和规模，对总投资进行拆分、比较、价值工程分析、修正与替代，最终确定各个建筑物单体的投资估算。，以满足总投资的需要。此阶段投资咨询顾问不但要清晰的厘清各类建筑物建筑平方米造价，还要根据业主的建设标准厘清每一个建筑物分部分项的技术经济指标，在此基础上根据每个分部分项的造价指标用甲乙双方都能读得懂的建筑语言来描述该价格水平项下的建筑标准，帮助业主完成设计委托任务书的编制，此时所出台的委托设计任务书不仅具有规划的要求，业主功能的要求，同时还具有业主对于经济指标的要求，对于业主进一步推行限额设计打下良好的基础。不管是正方向还是逆方向投资估算，投资顾问此阶段重要工作就是协助业主在投资决策前对拟建的项目建什么？建多少？总投资是多少？各单体投资是多少？在一定建设标准项下的分部分项建设投资指标是多少？从而在项目的前期决策阶段就对拟建的建设项目进行投资上非常专业的对号入座，使业主对整个投资做到心中有底，成竹在胸。.对于总投资的逐级分析在此阶段非常重要和专业，它不仅需要投资咨询顾问具备各类不同建筑物的技术经济指标的数据积累，同时也要投资咨询顾问对于不同建筑标准项下的分部分项工程技术经济指标的对应修正数据积累，对于大型群体项目而言，逐级层层分析，采用树形的决策分析系统进行，既要满足一般单体建筑物造价水平的需要，又要满足项目整体投资的平衡。在前期决策阶段，造价咨询单位参与项目建议书的编制，为的是帮助业主确定所建项目的规模、标准、总投资，使业主对拟建项目的要求与自己的开发能力相匹配，这是一个不断调整的过程，也是一个强化业主经济思考的过程，每一个调整都和业主的经济利益，投资效益相关，规模和建设标准的确定都与项目的单体投资或者是总投资有关。上海XX大学新校区的项目建议书就是在一个不断碰撞、不断协调、不断修正的过程中逐步明确了它初始的投资目标和规划.例如：确定XX大学新校区图文信息中心的规模时要考虑校园图书馆的校园建设规划指标，即每个在校学生的图书馆使用面积指标，又要考虑图文信息中心的功能需要，两者确定的功能决定了图文信息中心的建设规模即建筑面积。按照平方米造价指标确定图文信息中心的单体投资，这里要考虑图文信息中心的建设标准，到底是采用A类（高标准）？B类（中等标准）？还是C类（低标准）？选用不同的建设标准会得出不同单体投资额。初步确定选用B类建筑标准来确定图文信息中心的单体投资，然后要把它放到一期整个项目的投资额中去平衡。如果整个投资盘子较紧。则考虑降低建设标准；如果整个盘子比较宽松，则可考虑提高建设标准。如果一期投资额平衡不了，还必须放到整个项目的总投资中去平衡，最后才确定图文信息中心的建设标准放在A类，并确定它的单体投资额。依此类推，对每一个不同功能的建筑物都要进行反复协调，平衡才能最后确定。.一般项目建议书获得批准立项之后，业主就会进入前期可行性研究阶段，这时业主会委托设计方进行设计。一些造价咨询单位因兼有招投标资质会帮助业主代理设计招投标工作。协助业主甄选建筑。一般招投标代理单位只是通过招投标的程序，帮助业主对建筑方案或建筑设计单位的确定，但是如果造价咨询单位参与设计招投标过程就其更重要的作用在于在方案设计阶段有效的监控建筑方案的经济性，使建筑方案体现业主的功能要求和投资想法，并同时兼顾业主的经济能力和开发投资计划。当建筑方案确定或经审批以后，如果业主有需要，兼有工程咨询资质造价咨询单位就可以协助业主根据建筑方案编制可行性研究。方案设计阶段如果有造价咨询顾问的参与将会有效的跟踪方案设计的质量，尤其是方案的技术经济质量。根据建筑师或规划师的建筑设计方案，造价咨询公司会编制一个对应于方案的投资估算。这个投资估算要与先前所确定项目建议书投资建议目标值相比较。如果投资估算高于投资目标，要进行方案调整，直至投资估算接近于投资目标。拿这样的技术可行性设计方案去做经济可行性研究性，直至可行性研究获得批准。获批可研中的投资总额就是全过程投资控制的目标和起点。.上海XX大学新校区的投资总盘子就是在不断的平衡、调整中完成的，期间造价咨询公司的过程参与起到了非常重要的作用。因为在总盘子调整的过程中，业主会及时地了解到单体的规模和标准的调整会给单体或者整个投资的所产生的不同影响，有时造价咨询公司的专业经验和数据积累会给业主的投资决策提供很多建设性的建议。例如：学校行政楼的建设，根据业主的功能和使用，无论从规模上和标准上都与现行校园建设标准有很大的距离。经过平衡在不超过项目总投资的前提下，面积适当的扩大，标准适当的提高。初期决策满足了学校功能和使用的要求，为进一步进入设计阶段明确了设计要求。.总之，在项目前期决策阶段，是先有项目的投资构思策划总盘子，还是先进行规划和方案设计，根据设计方案来确定和修改总盘子，这是两种不同的决策思维方式。先由策划和总盘子的概念，然后委托设计，可以使规划和设计师在限定的投资规模中进行设计，迫使设计人员将建筑方案的成本因素结合在技术因素之内。建筑方案能够更加适合业主功能和经济的要求。先有方案后有总盘子是当业主明确了建筑功能后，任由规划和建筑师的发挥，其结果往往业主看中一个设计方案，但是掐指一算，总投资远在业主计划投资的范围之外。这时候为了满足业主的方案建筑立面要求，又要满足业主总投资的设想，要求建筑师对方案进行无休止的修改，将原设计改得七零八落，拉掉这拉掉那，原设计思想被改得惨不忍睹，实际上这种设计已经在开始阶段埋下了投资失控的种子。因此，投资决策阶段先有投资构思，策划总盘子，然后再进入设计阶段是改变目前大多数业主对于建设项目运作程序的传统思维观念，提高科学决策能力的一个极有意义的。大型群体项目的投资控制决策阶段是一项复杂的系统工程，既要有总盘子的概念，又要有单体投资指标的经验，更要有分部分项控制的经验和数据。在总盘子根据市场情况确定的条件下，各单体的或者各分部分项的投资是一个此消彼长的变量。如何有效地平衡建筑标准和投资总额的关系，有的时候它不仅是一个经济问题，有时也会是一个政治问题和社会问题，需要造价咨询顾问综合考虑选择最佳方案供业主决策。.二、设计阶段进入扩初设计阶段，造价咨询顾问的作用就依然重要。在此阶段根据设计的不同阶段，造价咨询顾问应更加关注设计过程。方案阶段协助业主监督设计方案是否依照业主的要求，从规模和标准上与策划阶段业主的投资目标相比较。如果发现有冲突应及时提醒业主建议设计改进或优化。这时的修改最容易，设计修改的代价也最小。大型群体项目的投资控制不仅要关注单体项目的规模和标准，更要关注单体与单体之间的相互标准统一关系。造价咨询顾问此时一定要坚持自己的专业主张，要尽可能说服业主采用专业的意见和建议与他预定的投资目标相匹配。扩初阶段造价咨询顾问会根据扩初设计编制或审核建设项目的概算。编制概算要求造价咨询顾问及时跟踪扩初设计的过程，及时监控不同项下的设计规模和标准，在概算编制的过程中对设计进行跟踪修改，实行限额设计。概算审核要求造价咨询顾问根据业主决策的投资目标、扩初设计图纸和设计单位的设计概算进行分析对比，发现问题及时依照限额设计的原则进行调整。扩初审查中由于参与全过程控制的造价咨询顾问与设计院技术经济部门隶属于两个不同的利益部门，因此对于设计概算的确认，造价咨询顾问必须有自己的专业主张，坚持自己专业的意见，及时向业主提出专业意见和建议。施工图设计阶段还要跟踪施工图预算或是招标工程量清单，在施工图预算或是投标控制价项下的成本总价与投资控制总目标项下的相应目标作比较，对设计实施有效及时的监控。.例如：上海XX大学新校区建设由于建筑设计单位编制设计概算，全过程造价咨询顾问此时所承担的是审核设计单位概算的责任。造价咨询顾问根据设计图纸和业主的建设要求、投资目标，对设计概算进行梳理，发现设计概算存在着严重的错漏碰缺现象。一方面单体工程在规模和标准的掌握上不够严格，单体总价和单位平方米指标不是过高就是过低，建设标准与造价不匹配，另一方面总体投资上，为了满足业主投资目标的需要，个别单体投资偏低，漏项缺项严重，总盘子缺乏有效的平衡。针对这种情况，造价咨询顾问协助业主根据不同的单体，对照业主不同的功能、使用要求以及业主希望的建设标准进行梳理，审核每一个单体的分部分项的造价指标，审核单体工程的造价指标是否满足业主的功能和标准的要求，进而审核总投资的目标是否突破，事实上在扩初概算审批前已经对设计概算的合理化调整给了业主很好的意见和建议，初步平衡了业主的总投资盘子。.大型群体项目的投资控制区别于单体项目的投资控制就是在单体项目的投资平衡的基础上还要充分考虑群体项目的投资平衡。单体投资会影响到总投资的大小，总体投资也会影响到单体投资的高低。必须全局的看待单体和总体的投资。做到心中有盘，胸有成竹。设计阶段，全过程造价控制的重点就是建设项目的估算、概算和预算的逐级控制，特别要注意设计概算的控制，因为它涉及到设计过程中的标准控制，从方案到扩初设计的转换过程中有两个因素是影响投资失控的主要原因。一个是设计师从概念到具体实施的过程中会有很多想法的改变，另一个是业主在设计过程中也会有很多想法改变，造价咨询顾问的作用不是去限制业主和设计师的这种改变，而是当这种改变出现时第一时间内告诉业主和设计师这样的改变会给单体投资或是总投资带来什么影响，帮助业主和设计师去做某种抉择。设计概算是投资控制的总目标，一旦扩初设计定局，那么建设项目的总体建设思路也就随之而定，与扩初设计相配套的设计概算就是反映建设项目总投资的技术经济参数和指标，因此设计阶段重要的就是控制设计概算，发现有冲突就必须及时修正，以保证投资从设计阶段从技术上经济相对应，做到逐级控制。.三、施工交易阶段施工交易阶段就是进入施工招投标阶段，此时造价咨询顾问的工作就是协助业主制定招标策略、编制招投标文件，办理施工招投标的法定程序、编制工程量清单、编制投标控制价，回标分析，价格征询，初拟施工合同文件、参与合同谈判、确定中标单位并协助业主与施工单位签订施工总包合同。此阶段的造价咨询顾问必须依然关注业主初期的投资目标也就是业主最初确定的投资分项目标。必须拿初步的投资分项目标或概算分项目标来衡量招标过程中施工单位的投标分项价格，如果施工单位投标的单体分项价格超过业主最初制定的分项投资控制目标，就必须进行分析原因、征询施工投标单位并提请业主强烈关注。确实由于设计变更而引起分项报价的突破，应及时告诫业主做好增加投资的准备。如果投标分项价格远小于业主初期的投资分项控制目标，则也要分析其原因，有时是由于施工投标单位的低价中标策略而引起的施工中标价格偏低等，也要提请业主不要盲目乐观，沾沾自喜。施工交易阶段投资跟踪非常重要，它是全过程投资控制的重要节点，它是由概念控制向实体控制的重要转换。交易阶段完成施工前期的要约和承诺过程，投标价格不能离开对所建项目的初始成本目标控制，它是施工阶段合同控制施工价格的重要起点。施工交易阶段造价咨询顾问重点关注的是合同价格和合同中的暂定工程价格，确定和审核施工合同价格必须将合同价格和暂定合同价格中的相关分项统一到业主制定的初始成本目标分项下进行对比比较。此时的合同暂定价格还未转化成合同价格，因此对合同暂定价格的确定既要考虑拟建项目的具体情况，又要考虑业主的初始的分项投资控制目标，既要严格把关又要留有余地，使得交易阶段所签定的施工总包合同价格控制在业主的初始投资控制目标之内。总体来说合同价格（包括暂定合同价格）是施工交易阶段全过程投资控制的重要节点。大型群体项目的投资控制对于不同单体招投标的合同价格要进行综合的分析，总体的平衡，使得每一个单体招标过程都要经过投资对比的控制流程，在单体投资控制的基础上，还要考虑总体投资的平衡与控制。.例如：上海XX大学新校区建设采用的是施工图图纸招标方式，此时虽然施工图图纸已经具备编制工程量清单招标要求，但是有很多单项工程或是专业指定分包工程的图纸还没有完全完成或是由专业施工单位完成。因此在很多单体的招标分项上只能采用暂定工程量来确定暂定合同价格，比如钢结构、幕墙、机电安装的大部分都采用暂定工程量招标。在这种情况下暂定工程分项必须按照业主初步确定的单体项目投资控制分项内容来确定，并根据业主确定的投资分项要求和标准来进行暂定工程量的分项描述。对于施工单位的投标报价，造价咨询顾问将暂定工程项下的报价归类到业主初期投资控制的分项目标项下进行分析比较。发现很多施工单位出于低价竞争的目的，所投标单价和总价距离业主初期制定的目标值由很大的差距，同正常的施工成本存在很大的差距。某个单体的投资控制目标值是1.4亿元人民币，结果施工投标单位仅报价不超过8千万元就中标，而且大部分施工单位的报价均低于8千万元。究竟是业主的初起投资目标定得太高，还是施工单位低价投标有意为之？其结果是不言自明的。施工单位低价中标以后在施工过程中采取种种手段高价索赔和变更，使结算的工程造价逼近和超过原定的投资控制目标成为一种常态。因此，在此项目中造价咨询顾问特别关注每一个单体的投标报价，既要控制其投标报价，又要在心中牢固树立实际投资目标，留有变化的空间和余地，让报价和合同价在预控的范围之内。做到心中有数.四、施工阶段施工阶段，投资控制的核心是合同控制和变更控制。施工阶段每一项工作都应该在施工合同中约定，合同中没有约定的应按照合同的精神进行变更。按照全过程投资控制原理，施工决算=合同价+签证变更，因此理想状态下的全过程投资控制在施工阶段实际上只要严格控制变更的数量和中期款的计量支付。但是事实上由于我国基本建设流程的不和合同法制观念的淡薄，施工过程的合同价格争议很多，造价控制也会变得更加困难。首先是建设程序不规范，三边工程多，没有图纸、没有清单、没有价格约定就仓促上马，使得计量和计价工作先做后算。其次是社会诚信体系建设的不完善，视合同约定为儿戏，不仅是施工企业诚信度差，连业主、政府的诚信度也好不到哪里，造成施工过程承发包商之间互不信任，斗智斗勇，为的就是核心利益--建筑工程的成本和造价。造价咨询顾问在施工阶段的投资控制首先要以业主的投资控制目标为依据，在施工阶段进入的造价咨询顾问必须了解业主投资控制目标的来龙去脉，第一是业主的初期投资控制目标--方案估算和可行性研究批复投资额，第二是项目的设计概算额，第三是通过招投标所确定的总承包合同额，弄清楚三者的关系后再确定总承包合同所包含的施工内容在业主的初期制定的投资目标和标准以内，才可开展施工阶段的造价控制，否则在施工阶段之初就已经埋下投资失控的风险。当施工合同确定以后，各分部分项下的变更空间也已经基本确定，业主和项目管理公司只能在有限的空间内签署变更。造价咨询顾问的作用就是实时监控和记录某个分项下的变更累计量，及时向业主和管理公司预警并提出意见和建议。使施工变更所引起的投资增加在可控的范围内进行，通过过程中的情况通报、预警的措施，让业主清楚地了解建设过程的施工变化情况和投资变动情况及原因，让业主有足够的时间在过程中进行调整或在过程中做好增加投资的准备。造价咨询顾问在施工阶段的控制工作台帐会直接自动反映单体项目的投资控制情况和群体项目的投资控制情况。当总投资控制情况出现异常或有突破，系统会及时地分析原因，快速而准确的找出投资失控的出血点进而进行分析研究和弥补，找出问题的关键。.施工阶段造价咨询顾问参加建设项目的现场例会（sitemeeting）是投资过程控制的重要一环。现场例会上，造价咨询顾问重点要关注的是施工过程中的各种条件变化所应起的投资增减和施工方所提出的索赔和变更方案，区分造成投资增减的主要原因和责任，在施工过程中就能够比较明确的界定，主动做好现场会议纪要。造价咨询顾问在现场会议上要充分发表自己的意见和建议，涉及到造价控制等关键议题，应该根据造价控制原理和要求据理力争。对业主和项目管理公司晓以厉害关系，及时、主动把好施工过程的造价控制关。施工阶段投资咨询顾问编制的投资跟踪分析报告是全过程投资控制十分重要的组成部分，它是阶段性的分析过程中的造价变动情况，及时的提醒业主应采取的具体措施来处理投资的变化及中期付款。投资跟踪分析报告是将单体工程放在大型群体项目投资总盘子上来考虑问题的数据平台。不同阶段的跟踪分析报告可以清楚地看到阶段投资控制的成果、问题、原因以及解决问题的措施等，也可以向业主提出预警和解决问题的建议等。施工阶段的投资控制的关键是控制目标明确，过程计量批价反应迅速，投资预控方案落实，能够及时跟踪投资变化找出原因，实现施工过程的主动有效控制。大型群体项目的投资控制更是把信息技术作为造价控制的先进技术手段，使总控与日常台帐的有机结合。.例如：上海XX大学新校区建设施工阶段多个单体同时开工，造价咨询顾问分别建立不同单体的投资控制台帐，按照单体工程的投资控制的方法进行施工阶段的各项控制工作，同时单体工程的不同信息又通过联网的系统汇总到整个项目的投资控制系统中去。定期的过程跟踪投资分析报告可以清楚实时地反映建设施工过程的资金流向和问题所在，及时发现施工过程中的投资变化以及发生的原因。.五、施工决算阶段施工决算阶段，全过程造价咨询的任务就是要根据整个建设过程的合同、签证、变更、索赔以及与项目造价有关各种资料，编制或者审核施工决算。一般来说，实行全过程投资控制的项目，由于在施工阶段过程中的跟踪和控制、分阶段的结算以及中期付款的控制，等到施工决算阶段就是未结算的施工变更和签证总和加上以往的结算总额等于施工决算。如果未实行全过程投资控制的项目，业主一般会委托专门造价咨询单位或编制或审核竣工图决算。（常规施工竣工决算是由施工单位编制，造价咨询顾问代表业主审核，三方盖章确认）审核施工竣工决算过程实际上是项目造价控制的回顾过程，造价咨询顾问此时首要弄清楚的是项目造价的来龙去脉，竣工决算投资控制的目标应该根据业主初期制定的投资控制目标分项值去衡量和控制。审核竣工决算，一要看施工合同的执行和变化情况，二要看过程变更的有效性和合理性，三要协调和处理甲乙双方索赔和反索赔冲突，在业主初期投资控制目标内或者在经业主同意的有效调整范围内进行审核。竣工决算是实施全过程投资控制的最后一道防线，也是施工单位向业主提出费用增加的最后一次机会。一般施工单位在做竣工决算的时候，往往会在数量和单价上设置很多点具有争议的数字，就看审核的造价咨询人员的能力和水平，如果十个争议点中有七个被审核，那么还有三个可能就是他的超额利润。因此说，如果没有全过程跟踪参与施工过程的投资控制，很难说在竣工决算阶段能够百分之百的公平合理解决业主与施工单位的价格争端。一种情况是过分强势的业主对于最终施工决算该给的不给，极大地损害了施工企业的合法利益。另一种情况是由于投资顾问的审核不力或者是不可避免的疏忽，造成业主的重大损失。这两种情况在施工决算阶段非常普遍。造价咨询顾问全过程参与投资控制过程就能有效的避免整个建设过程的信息不对称，就能有理有节的处理甲乙双方的合理诉求，最终使竣工决算公正合法，又能够完全体现承发包双方的共同利益。.六、结语综观建设项目的全过程投资咨询，一个核心理念就是全过程必须坚持建立投资控制的目标，它是一条主线，纲举目张。围绕业主确定的投资控制目标，各个阶段的具体工作都要过程控制，每一个阶段的投资控制目标要与业主初期制定的投资控制目标相比较，进而展开各阶段具体的投资控制工作。协助业主建立初期投资控制目标是造价咨询顾问专业的义不容辞的责任，建设过程中及时地反映工程造价的变化，为业主提供实时的决策依据，是造价咨询顾问的义务。建设过程的变化是正常的，符合中国特色的建设文化，但是要在建设过程中清楚地了解各种变化着的因素对工程造价的影响，也就是说一个专业的称职的造价咨询顾问会为业主在事先建立投资控制的总盘面，然后根据业主的要求去建立投资控制的单体分盘面，再根据设计、招投标、施工的具体情况建立投资控制的合同盘面，最终形成施工决算投资控制决算盘面，根据不同盘面的投资计划、投资决策、投资实施、投资监控来真正实施建设项目全过程的投资控制。让业主在建设项目的全过程心中明明白白有一本帐，项目实际需要多少投资？项目实际发生了多少投资？还有多少投资会在未来建设过程中使用？最终决算发生了多少投资？与计划投资有多少大得偏差？清清楚楚，一目了然。更重要的是在建设过程中建立起一套行之有效的投资监控管理模式，使得建设的决策过程，各种原始资料原原本本得到保存。另外建立全过程的投资控制台帐并与投资总目标的及时互动也是实行全过程投资控制的重要内容。大型群体项目的投资控制由于单体多，施工标段多、分包设备安装多等因素，总体控制与平衡需要依赖于计算机信息技术的支撑与完善，目前已有专业的项目管理软件和全过程投资控制软件来部分和全面支撑这个体系，相信在不远的将来，全过程投资控制的理念会不断深入人心，技术和方法也将会更加完善。.THANKS谢谢观看上海申元工程投资咨询有限公司二零一零年八月.