中原豪宅产品配置研究

豪宅产品配置研究本中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页【前言】关键词： 豪宅、配置、弥补劣势配置、提升附加值配置出发点：通过对深圳及国内豪宅产品的配置现状及发展趋势进行大量的研究，总结其共性和差异性，并以此对兆丰龙华项目的配置的设置及前期规划提供有力的借鉴本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页【内容】第一章：何谓豪宅？豪宅定义、分类、特点、客户基本价值取向第二章：豪宅产品的配置豪宅产品的标准配置豪宅产品弥补自身劣势的配置借鉴豪宅产品提升自身附加值的配置借鉴本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页第一章：何谓豪宅？本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅定义豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。豪宅认识误区别墅=豪宅大面积=豪宅高层=豪宅本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅特点一、稀缺资源真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有，并用知识和智慧对这种资源作完美的阐释和表现。这种资源可以是自然资源，比如自然的海景、湖景、河景、山景、森林等资源，如圣莫里斯、观澜高尔夫等可以是一种不可替代的人文资源，如长城脚下的公社等也可以是二者的结合，比如杭州西湖周围的别墅、南京玄武湖和莫愁湖畔的豪宅本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅特点二、隐性价值真正的豪宅不以经济实用为目的，而是通过和谐，个性和创新等要素从隐性的角度构造产品的精神内核和价值。当有形的产品材料和精神价值、产品形象和品牌融为一体，我把它称作整体感。本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页真正的豪宅需要在财富、审美意趣和个性表达上同样处于高水准的人群加入。正如真正的优雅是个性的表达，而迥然不同于摆阔和卖弄一样，真正的豪宅也不同于对事物的统治，而是一种体验。三、客户考验审美水准真正的豪宅可以有些超出常规，但却并非通过简单地占有就得到满足，更是与平庸的事物格格不入。其次，豪宅更强调“宅”的概念，即豪宅应该是精神的栖息地、生活的港湾，它提供给主人一种奢侈而自由的生活方式。豪宅特点本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅不是一次性产品，而是体现着增大使用价值和可修复的理念。消耗、甚至破坏，是已经被时代抛弃的落后奢侈方式，而真正的豪宅提供保护和改善的可能性。豪宅的产品仅仅是物质上的准备，而服务才真正体现了奢华生活的内涵。豪宅产品不仅需要在技术上超过他人，也有必要提供与产品质量和价格匹配的服务。而面对豪宅产品个性化的客户，更要求高度吻合其个性化需要的服务和产品。四、服务诠释高尚生活豪宅特点本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅分类地段比价资源容积率IIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVI与城市中心的位置关系与区域市场主流产品比价项目自身的容积率产品对山、林、湖、海的拥有度十七英里、观澜高尔夫IIV：由低到高圣莫里斯、星河丹堤中信红树湾、熙园远郊豪宅近郊豪宅城市豪宅本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅分类第一类：城市豪宅（受资源、容积率的影响，档次差别较大）1、拥有一定的自然资源，如红树湾、香蜜湖、银湖。2、距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套。3、产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多层、TH、独栋别墅相对较少。4、相对主流产品拥有很高的溢价，多作为第一居所本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅分类豪宅分类第二类：近郊豪宅（经济型豪宅）1、拥有较丰富的自然资源，如银湖山等2、距离城市中心较近，约10-20KM，享有一定的市政配套3、产品容积率相对较高，产品链丰富。4、相对主流产品拥有较高的溢价，多作为第一居所本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅分类豪宅分类第三类：远郊豪宅（顶级豪宅）1、拥有丰富的自然资源，如山、海、湖、林等2、距离城市中心远，市政配套等严重缺乏3、产品容积率低，基本以TH、叠院、独栋别墅为主4、相对主流产品拥有极高的溢价，多作为第二居所本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅客户的基本的价值取向价值取向基本价值取向本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页第二章：豪宅的产品配置本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页兆丰龙华项目基本经济技术指标区位：梅林关片区，距离福田中心区7KM北地块占地：11.3万㎡容积率：2.0北地块建面：22.6万㎡资源：水景、山景配套：交通便捷，但生活配套缺乏兆丰龙华项目发展方向：景观资源+产品型豪宅（经济型豪宅）本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅项目配置研究说明研究对象：研究方向：经济型豪宅标准配置弥补劣势配置提升附加值配置选取样本：圣莫丽斯、星河丹堤、万科第五园、振业城参考样本：香港及内地豪宅项目本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页经济型豪宅产品标准配置本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅产品的配置取决于豪宅客户的价值取向本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页豪宅客户的基本的价值取向回顾价值取向基本价值取向本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页基本价值取向VS产品配置共性环境风水尊荣私密服务安全私享或感受山为灵水为财身份/体现自我价值静谧和安逸诠释高尚生活/人性化人生基本需要基本价值取向休闲广场休闲道私家庭院流水/喷泉豪华入口/会所尽端路品牌物管物管科技的运用产品配置共性本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页经济型豪宅的标准配置需满足客户的基本价值取向产品配置共性客户基本价值取向产品标准配置本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页环境之憾振业城缺乏以休闲广场为核心的绿化轴线，显得非常分散；虽栋距宽，但硬地过多，若多种植一些草皮绿化就更加理想振业城私家道的设置虽然同局部景观能有机结合，但线条过于单一，档次低，且路灯设置在中间，动线会存在一定障碍。星河丹堤、圣莫丽斯环湖木质栈道值得借鉴圣莫丽斯拥有天然的景观资源，规划方面却不能实现对资源占有的均好性；而叠院的设计方面中间单位露台退台不足，私家空中庭院味道不足，东方花园的产品设置值得借鉴本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页尊荣之憾圣莫丽斯的豪、星河丹堤的大气、第五园的传承，社区入口的形象体现的项目的个性，振业城、中央悦城的社区入口和周边的主流产品差别不大。万科第五园的泛会所以及乒乓球等运动设施与日益提升的产品档次明显不符，同时也制约了本身的价值提升，值得警醒。本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页服务之憾对于物管而言，振业物业虽然通过了iso9000认证，管理过众多物业、管理的品种也多样化等，但是人性化管理、标准化工作模式、精细化的工作安排都还有差距，在物管行业无论是品牌认知度还是美誉度方面，只能是二类物管，星河丹堤、中央悦城也属于此类，这些会在一定程度拉低物业档次，中海为香蜜湖一号专门成立了中海物业精英团队——中海深蓝，值得反思万科第五园与振业城在可视对讲方面的考虑同样值得借鉴本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页经济型豪宅弥补劣势的产品配置本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页圣莫丽斯借鉴劣势：周边资源配套严重不足对策：双会所以及正在洽谈的依顿公学效果：变劣势为卖点，增加项目的高尚元素，提升竞争力本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页金地香蜜山、曦城借鉴劣势：北环、广深高速的噪音影响对策：金地香蜜山的会呼吸的窗、曦城的四重防噪的处理效果：规避劣势本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页振业城、曦城借鉴劣势：周边市政配套缺失对策：振业城的幼儿园、小学的配置，学校的运动场地与社区的交叉使用效果：规避劣势，提升竞争力本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页经济型豪宅一般都会面临市政配套不足，外部环境干扰方面的问题，通过增加配置规避劣势，提升竞争力是理想的方向，但每个项目的劣势会有不同，依题而论本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页经济型豪宅提升附加值的产品配置本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页提升项目的附加值实际上就是通过提升客户感知的价值来实现提升项目的附加值的产品配置通常从增加硬件配置和提升软性配置（项目市场形象与服务）两方面考虑必须考虑的问题：性价比本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页提升项目附加值的产品配置发展方向提升附加值的产品配置硬件配置软性配置产品标准配置产品差异性配置精神内涵服务本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页标准化配置的提升细节休闲广场：注重人性化，注意场景与周边环境间的协调，可适当增加个性雕塑或珍稀植物本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页标准化配置的提升细节休闲道：木质栈道、个性登山道、被植物簇拥的林荫小道，注意沿线的场景布置，避免形成单调的线条，曲径通幽，增强动感本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页标准化配置的提升细节私家庭院：门拱、花池、曲径、草皮、绿篱，庭院虽小，避免形成标准化，单一化，增强立体感，使空间更为生动，富立体感本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页标准化配置的提升细节流水/喷泉：水流环绕，财自生来，增加动感，风生水起本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页标准化配置的提升细节豪华入口/会所：注意与项目风格、调性匹配本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页标准化配置的提升细节尽端路：绿篱环绕，路基的材质、高差、线条避免单一本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页差异化配置的提升方向品味休闲休闲类运动休闲生活休闲高尚生活元素科技运用节能科技安防智能化家居智能化提升方向基本形成标准化配置本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页差异化配置的提升方向品味休闲：红酒吧、雪茄吧、书院等北京MOMA水幕电影院红酒吧本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页运动休闲：差异化配置的提升方向高尔夫练习场、壁球、沙滩排球场、垂钓场、冰壶球等本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页差异化配置的提升方向生活休闲：生活休闲：高档餐饮、精品、五星级客房等北京MOMA五星级餐厅波托菲诺的丹桂轩本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页差异化配置的提升方向节能科技：本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页差异化配置的提升方向安防科技：本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页差异化配置的提升方向家居智能化：本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页软性配置提升方向精神内涵：本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第*页软性配置提升方向服务：中海深蓝是中海物业为豪宅项目而成立的服务精英第一太平戴维斯（FPDSavills）通过与Trammell Crow 公司的合作，扩展其专业、高度个性化的服务范围，建立起一个由244家办事处组成的、覆盖19个国家的全球性网络。Trammell Crow公司是美国主要跨国公司在北美的领先物业服务供应商.目前在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业