深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目房屋征收

PAGEPAGE\*MERGEFORMAT1深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目房屋征收补偿编制单位：深圳市大鹏新区城市更新和土地整备中心编制时间：二○一六年十一月PAGE\*MERGEFORMAT-25-PAGE\*MERGEFORMAT-21-目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc464656533"第一章总则PAGEREF_Toc464656533\h-1-HYPERLINK\l"_Toc464656534"1.1【目的和依据】PAGEREF_Toc464656534\h-1-HYPERLINK\l"_Toc464656535"1.2【实施机构】PAGEREF_Toc464656535\h-1-HYPERLINK\l"_Toc464656536"1.3【适用范围】PAGEREF_Toc464656536\h-1-HYPERLINK\l"_Toc464656537"1.4【征收补偿方式】PAGEREF_Toc464656537\h-2-HYPERLINK\l"_Toc464656538"1.5【征收补偿内容】PAGEREF_Toc464656538\h-2-HYPERLINK\l"_Toc464656539"1.6【价值时点】PAGEREF_Toc464656539\h-2-HYPERLINK\l"_Toc464656540"第二章项目概况PAGEREF_Toc464656540\h-3-HYPERLINK\l"_Toc464656541"2.1【征收范围】PAGEREF_Toc464656541\h-3-HYPERLINK\l"_Toc464656542"2.2【征收规模】PAGEREF_Toc464656542\h-3-HYPERLINK\l"_Toc464656543"第三章货币补偿方案PAGEREF_Toc464656543\h-5-HYPERLINK\l"_Toc464656544"3.1【房屋货币补偿】PAGEREF_Toc464656544\h-5-HYPERLINK\l"_Toc464656545"3.2【征收奖励】PAGEREF_Toc464656545\h-8-HYPERLINK\l"_Toc464656546"第四章房屋安置方案PAGEREF_Toc464656546\h-9-HYPERLINK\l"_Toc464656547"第五章资金概算方案PAGEREF_Toc464656547\h-11-HYPERLINK\l"_Toc464656548"5.1【资金来源】PAGEREF_Toc464656548\h-11-HYPERLINK\l"_Toc464656549"5.2【资金构成】PAGEREF_Toc464656549\h-11-HYPERLINK\l"_Toc464656550"5.3【资金概算假设前提】PAGEREF_Toc464656550\h-11-HYPERLINK\l"_Toc464656551"5.4【资金概算结果】PAGEREF_Toc464656551\h-12-HYPERLINK\l"_Toc464656552"第六章附则PAGEREF_Toc464656552\h-14-HYPERLINK\l"_Toc464656553"6.1【本方案未规定情形】PAGEREF_Toc464656553\h-14-HYPERLINK\l"_Toc464656554"6.2【特殊情况处理】PAGEREF_Toc464656554\h-14-HYPERLINK\l"_Toc464656555"6.3【名词解释】PAGEREF_Toc464656555\h-14-HYPERLINK\l"_Toc464656556"6.4【房地产市场租金】PAGEREF_Toc464656556\h-15-HYPERLINK\l"_Toc464656557"6.5【其它相关问题的处理】PAGEREF_Toc464656557\h-15-HYPERLINK\l"_Toc464656558"6.6【房屋征收补偿资金账户】PAGEREF_Toc464656558\h-16-HYPERLINK\l"_Toc464656559"6.7【法律责任】PAGEREF_Toc464656559\h-16-HYPERLINK\l"_Toc464656560"6.8【方案解释】PAGEREF_Toc464656560\h-17-HYPERLINK\l"_Toc464656561"6.9【生效和废止】PAGEREF_Toc464656561\h-17-HYPERLINK\l"_Toc464656562"第七章附件PAGEREF_Toc464656562\h-18-HYPERLINK\l"_Toc464656563"附件一《海生路项目选址意见书和界址点坐标附表》PAGEREF_Toc464656563\h-18-HYPERLINK\l"_Toc464656564"附件二深圳市房屋征收补偿规则PAGEREF_Toc464656564\h-18-HYPERLINK\l"_Toc464656565"附件三资金概算测算过程PAGEREF_Toc464656565\h-18-第一章总则1.1【目的和依据】为确保深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目（以下简称本项目）顺利进行，房屋征收行为，维护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市政府令第248号，以下简称248号令）等法规、政策有关会议纪要，结合深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目的实际情况，制定本项目房屋征收补偿方案（以下简称本方案）。1.2【实施机构】龙岗区人民政府是本项目的征收主体，委托大鹏新区管理委员会负责本项目重大事项决策。大鹏新区城市更新和土地整备中心是本项目的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。大鹏新区葵涌办事处（以下简称办事处）是本项目的房屋征收实施单位，受深圳市大鹏新区城市更新和土地整备中心委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。1.3【适用范围】本方案仅适用于本项目征收红线范围内的房屋征收补偿。补偿范围为深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目征收范围内的房屋、构筑（附属）物及其他地上附着物。规划红线穿越房屋等特殊情况的补偿范围，由征收部门、征收实施单位、被征收人根据实际情况协商后确定。1.4【征收补偿方式】符合本方案产权调换条件的，以不重复补偿为前提，被补偿人可选择产权调换、货币补偿、产权调换与货币补偿相结合的方式；不符合本方案产权调换条件的，实行货币补偿。1.5【征收补偿内容】对房屋权利人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值（含土地使用权的价值）的补偿；（2）室内装修装饰的补偿；（3）构筑（附属）物及其他地上附着物的补偿；（4）因搬迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。符合本方案规定的，还可按本方案确定的对象和标准，给予置业补助、擅改经营性用途适当补偿、提前搬迁奖励。1.6【价值时点】本项目以深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目房屋征收提示公告发布之日2016年9月22日为评估价值时点。第二章项目概况2.1【征收范围】2.1.1项目简介深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目位于深圳市大鹏新区葵涌办事处坝光社区，该项目西接海潮路，东接白沙湾路，为城市支路，长0.97千米，双向2车道，红线宽18米。2.1.2项目位置本项目位于深圳市大鹏新区葵涌办事处坝光社区。2.2【征收规模】建筑物情况根据测绘数据显示，本项目拟征收永久性住宅房屋建筑面积779.76㎡(2栋)，拟征收构筑物、其他附着物28项目。具体情况详见下表：拟征收永久性住宅统计表序号测绘编号名称结构建筑面积（㎡）备注1BY278住宅混合526.95　2BY266住宅混合252.81　合计：　779.76　拟征构筑物、其他附着物统计表序号编号名称结构工程量单位备注1BY278水池砖混3.89m³　2不锈钢梯不锈钢10.84㎡　3不锈钢护栏不锈钢7.48㎡　4地砖瓷2.21㎡　5台阶砖混0.36m³　6水泥地水泥102.81㎡　7雨篷砖混2.55㎡　8砖木棚砖木13.71㎡　9女儿墙混合1.28m³　10混合3.55m³　11BY266女儿墙混合5.39m³　12滴水1混合6.04㎡　13滴水2混合0.94㎡　14滴水3混合6.87㎡　15围墙1混合0.35m³　16门楼混合1.25㎡　17水泥地1水泥81.14㎡　18水池混合0.10m³　19水泥地2水泥27.69㎡　20围墙2混合1.63m³　21水沟水泥22.68m0.45*0.622杂房砖、水泥17.80㎡　23铁门铁1.95㎡　24排水沟混合72.46m0.3*0.325水泥地3水泥19.32㎡　26铁皮棚1铁皮163.63㎡现状已灭失27铁皮棚2铁皮18.90㎡现状已灭失28铁皮棚3铁皮47.47㎡现状已灭失第三章货币补偿方案3.1【房屋货币补偿】1、已取得商品性质房地产权利证书的住宅房屋，按类似商品性质房屋的市场价格评估补偿。2、根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市政府令248号)附件的规定给予货币补偿。3、本项目范围内未经产权登记的建筑，属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）规定范围，已经申报但尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：（1）符合“两规”处理条件但尚未处理的，根据“两规”及其配套政策确定其可以获得的产权状况，扣减其补办处理手续的地价、罚款后予以补偿。可获得非商品性质产权的住宅房屋，以栋为产权调换基本单位，参照本方案房屋产权调换规定给予补偿。（2）符合原村民非商品住宅建设用地标准（一户一栋政策）的农村城市化历史遗留违法建筑，不超过建筑面积480平方米的部分按照商品性质房屋扣减10%的公告基准地价后予以补偿，超出480平方米的部分给予建筑物重置价补偿。除以上规定情形外的其他农村城市化历史遗留违法建筑，经规划国土部门审查不属于依法应当拆除或者没收的，对建筑物不予产权调换，扣减参照“两规”相应情形（商业办公类参照生产经营性）规定标准的2倍罚款后给予重置价补偿。对未经申报或者经规划国土部门审查属于依法应当拆除或者没收的农村城市化历史遗留违法建筑，不予补偿。属于房地产登记历史遗留问题处理情形的，不再补办房地产登记手续，按照合法建筑扣减补办房地产登记手续的地价、相关税费后予以补偿。4、华侨住宅房屋征收华侨房屋的，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令248号)有关规定予以补偿，国家、广东省另有规定的，从其规定。3.1.2构筑物、其他附着物补偿费对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。3.1.3室内自行装饰装修（二次装修）补偿费被征收房屋室内自行装修装饰费补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，按照评估确定的重置成新价给予补偿。室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。3.1.4搬迁费（1）按被征收房屋本体的建筑面积计算，参照以下标准给予搬迁费： 序号类型搬迁费1住宅房屋（含宿舍、公寓、工业配套宿舍）每平方米40元2厂房每平方米40元3办公每平方米40元4商业每平方米60元 　　（2）被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。　（3）对非政府投资的市政公共设施、管线，征收后给予还建且产权仍归原投资单位的，不予另行补偿。　（4）征收住宅或者生产经营性房屋，征收人以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。3.1.5临时安置费（1）实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排住处临时过渡的，征收人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置费。因征收人的责任，延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时安置费，逾期1至3个月时按原临时安置费标准增发50%，逾期4至8个月时按原临时安置费标准增发70%，逾期9个月以上时按原临时安置费标准增发100%。（2）实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。（3）被征收人使用征收人提供的周转房的，征收人不再支付临时安置费。3.1.6置业补助住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。3.2【征收奖励】被征收人在征收决定所规定的时限内签订补偿协议，按期腾空、交付房屋的，房屋征收部门应当区分不同情况给予不同的奖励。具体奖励规则由房屋征收决定确定，奖励总金额不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%。第四章房屋安置方案4.1【产权调换房屋安置方案】对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换，并按照下列规定结算差价：产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的，超出面积部分以市场评估价结算差价；被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的，以市场评估价的差额结算差价。以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋，以住宅房屋的房地产权利证书为产权调换基本单位，按照下列规定进行补偿：（1）符合原村民非商品住宅建设用地标准（一户一栋政策）的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿；（2）被征收人为非原村民的，不超过建筑面积100平方米的部分给予产权调换，超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。（3）华侨住宅房屋华侨住宅房屋，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》(市政府令248号)的规定给予补偿，国家、广东省另有规定的，从其规定。（4）困难户住宅房屋被征收人属于生活特别困难人员的，其被征收住宅房屋每户建筑面积小于45平方米（在本市内有其他住宅用房的合并计算），选择产权调换方式的，按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米、3人以上建筑面积不小于60平方米的标准，由征收人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价；选择货币补偿的，按规定面积基数以本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格给予补偿。4.2【安置房情况】（1）安置房基本情况本项目选择产权调换的房屋安置在坝光新村（安置区）。坝光新村（安置区）位于丰树山路两侧，北侧为规划中的城市郊野公园，东侧为规划中的居住用地，南面为丰树山学校和规划中的公共服务配套设施，西面为犁壁山。坝光新村（安置区）总占地面积211496.55㎡，总建筑面积为665660.67㎡，其中住宅面积为478295.6㎡，商业配套面积16966.95㎡。户型有60—170㎡共7个类别，被拆迁人符合产权调换条件的按照“拆一补一”原则，先签先选。（2）安置房结算被征收房屋套内建筑面积和产权调换房屋套内建筑面积差额原则上不得超过±10㎡。在实际的选房过程中，因安置房建筑面积有一定差额导致超出±10㎡的除外。对产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积不一致的，按照本方案产权调换和货币补偿规定进行结算。第五章资金概算方案5.1【资金来源】本项目资金来源为区财政统筹资金。5.2【资金构成】本项目资金构成分为直接补偿费、专项经费、不可预见费（含征收奖励）和业务费。一、直接补偿费，包括包括房屋补偿费、二次装修补偿费、构筑物补偿费、其他补偿补助费、置业补助等；二、专项经费，是指依据相关政策和规定，由第三方提供技术支持而产生的中介服务费用，包括前期核查、测绘、评估、督导、方案编制、方案审核等费用；三、不可预见费，依据直接补偿费的20%计提（含5%征收奖励金）；四、业务费，专项用于征收工作业务支出，按直接补偿费的2%计提。5.3【资金概算假设前提】概算时点本方案设定概算时点为2016年9月22日。补偿方式假设本次概算假设所有被征收人均以货币方式补偿，不考虑安置。建筑物合法性假设被征收房屋位于未征转土地上的，本次概算假设其均符合“两规”处理范畴；被征收房屋位于已征转土地上的，本次概算假设均已取得合法产权或为征转地之前建成且未予补偿；因尚未完成确权工作，概算价格取完全产权房屋价格，未考虑“两规”罚款、地价等扣减。被征收对象的面积、用途等均以委托方提供的深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目《深圳市建（构）筑物测绘报告（现状报告）》，以此为前提进行估算。本概算报告仅供相关部门申请征收补偿安置资金参考，不对其他用途负责。其估算价值并非完全等同补偿价值，最终的补偿价值以评估公司出具的正式评估报告为准。本概算报告全部数据采用电子化表格估算，其计算过程可能因小数位的取舍而出现不想等的情况，最终以合计结果为准。本概算报告中所使用的货币为人民币，估算结果取整。5.4【资金概算结果】按本方案货币补偿原则，测算得到本项目征收补偿总金额共计人民币6,283,806元。其中：直接补偿费为人民币5,094,406元，专项经费为人民币68,630元，不可预见费为人民币1,018,881元，业务费为人民币101,888元。测算结果详见下表：深圳国际生物谷坝光核心启动区海生路市政工程项目房屋征收资金概算总表概算依据：《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第248号）补偿项目工程量单位补偿金额（元）备注直接补偿费住宅类房屋779.76㎡4,522,608按5800元/㎡估算，最终以评估正式报告评估值为准。临时、构筑（附属）物——㎡108,621按重置价计算室内自行装修装饰（二次装修）——㎡389,880按重置成新价计算搬迁费——㎡31,190按248号文相关规定计算临时安置费——㎡42,107按补助3个月计算置业补助——㎡——　直接补偿费合计：——5,094,406　专项经费测绘前期调查费————2,043按测绘费用的20%估算方案编制费————19,800按现行相关规定计算方案审核费————3,960按方案编制费的20%测绘服务费————10,217《测绘生产成本费用定额》（财建[2009]17号）及深圳市地籍收费标准相关规定测绘监理费————2,043按测绘费用的20%估算评估服务费————25,472按直接补偿费的5‰估算评估督导费————5,094按评估费用的20%估算专项经费合计：——68,630　不可预见费————1,018,881按直接补偿费的20%记取（含5%征收奖励金）业务费————101,888按直接补偿费的2%记取合计　　6,283,806　说明：1、本表概算金额是根据相关单位提供的征收工程量资料，结合征收区域的房地产市场价格、租金、交易均价水平，以及相关政策行业惯例等进行概算。2、本次概算均假设被征收房屋为完全产权状态条件，未考虑房屋新旧程度、“两规”罚款、地价等扣减，最终评估价值以评估公司出具的正式评估报告为准。3、本测试结果为本项目房屋征收货币补偿资金总概算，仅供相关部门审核、拨付征收补偿资金参考之用，本项目最终费用以实际发生并经相关部门批准为准。第六章附则6.1【本方案未规定情形】本项目涉及的评估、测绘机构选取、相关公示、异议处理、征收纠纷的处理、证据保全等事项，以及本方案未明确的其它情形，均按248号令等有关法规、政策执行。6.2【特殊情况处理】本方案未涉及的特殊情况，由大鹏新区葵涌办事处依据现有法律、法规，参照大鹏新区同类型征收项目相关会议纪要或处理意见，提出处理方案报上级有关部门审议通过后实施。6.3【名词解释】（1）原村民非商品住宅建设用地标准：是指非商品住宅建设标准与人口资格标准，即“一户一栋”。建设标准：是指原村民居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米。人口资格标准：原村民是指截止2003年10月29日公安机关登记在册并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员；按照每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准中的一户，是指原村民的户籍单位；截止2004年3月31日原村民中年满30周岁未婚的可认定为一户。（2）“两规”：《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》。（3）房地产市场评估价格：房地产市场评估价格是指由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，估算和判定出的房地产在估价时点的客观合理价值。（4）重置价：是指由估价机构评估的采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物或构筑物、附着物等的正常价格。（5）重置成新价：是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物或构筑物、附着物等的正常价格。（6）安置房成本价格：包含勘察和前期工作费、建筑及设备安装工程费、小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费、管理费等；不包含征收补偿费、地价，有线电视、网络、燃气等开户费，公共设施专用基金、办证费等。安置房成本价格由建设单位负责核算并报区政府批准后实施。（7）生活特别困难人员：是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民。6.4【房地产市场租金标准】临时安置补助费市场租金标准范围住宅（元/㎡·月）厂房（元/㎡·月）商业（元/㎡·月）海生路项目红线范围1818606.5【其它相关问题的处理】（1）评估报告异议的处理方法被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，可按规定向房地产评估机构申请复核评估。被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可按规定向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。（2）不履行补偿决定的处理房屋征收部门与被征收人在本方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请辖区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。因被征收人不同意评估机构、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的，房屋征收部门应当依法进行证据保全后，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市政府令第248号）相关规定确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。被征收人对补偿决定不服的，可按规定向深圳市人民政府申请行政复议，或向深圳市龙岗区人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的搬迁期限内又不搬迁的，由大鹏新区城市更新和土地整备中心就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后，在法定期限届满之日起3个月内依法申请人民法院强制执行。6.6【房屋征收补偿资金账户】开户行：深圳农村商业银行葵涌支行户名：深圳市大鹏新区葵涌办事处财政办公室帐户：0000758416906.7【法律责任】（1）房屋征收工作人员应秉公办事，不得徇私舞弊，违反者，视其情节轻重，由主管部门给予批评教育或行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。（2）被征收人提供虚假资料，骗取国家征收补偿款或非法获得产权调换安置的，应当依法追究法律责任。（3）对阻碍征收工作人员履行职责，扰乱社会秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定处理，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。6.8【方案解释】由征收主体负责本方案的解释。6.9【生效和废止】本方案自发布之日起生效，本次征收与补偿完毕之日废止。第七章附件附件一《海生路项目选址意见书和界址点坐标附表》附件二深圳市房屋征收补偿规则附件三资金概算测算过程附件一《海生路项目选址意见书和界址点坐标附表》附件二深圳市房屋征收补偿规则　　　　各类型非商品房货币补偿的计算方式 产权证明资料房屋类型货币补偿金额计算方式备注1《房地产证》（非市场商品房）私房被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-10%公告基准地价 2行政划拨用地性质的房屋被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-35%公告基准地价×年期修正系数 3房改房被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-土地收益金（房改购买价的1%）其他应当补交的费用按相关规定办理4其他协议出让土地的房屋被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-应补交的地价 5《房屋所有权证》（含原宝安县级以上政府发放的权属证书） 被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-10%公告基准地价（无土地使用年限） 6《集体土地使用权证》 被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-10%公告基准地价（无土地使用年限）其他应当补交的费用按相关规定办理，其中应当补交的规划建设管理费用不超过单项工程土建总造价的10%7《国有土地使用证》 被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格 　　说明：1．本表《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经房地产登记、规划国土等相关部门和机构认定。　　　　　2．1999年3月5日前所建历史遗留违法私房、历史遗留生产经营性违法建筑，在本办法施行前已经根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》取得非商品性质房地产证的，适用本部分规定补偿标准。附件三资金概算测算过程（一）直接补偿费1、房屋补偿对现状住宅用途的房屋，按照市场评估价格（含土地价值）进行概算，补偿标准参照坝光片区类似房地产市场价格水平，结合本项目房屋结构、成新等因素，拟定混合结构住宅市场评估价为5,800元/平方米估算，详见下表：房屋资金概算明细表序号测绘编号名称结构建筑面积（㎡）概算单价（元/㎡）概算总值（元）备注1BY278住宅混合526.9558003,056,310　2BY266住宅混合252.8158001,466,298　合计：　779.76　4,522,608　上述补偿价格系将房屋的新旧程度、建筑结构、土地使用年限、建筑层高等因素设定与本项目中完整产权房屋的全新状况相同，实际操作过程中将根据房屋的实际情况进行相应修正。2、临时、建（构）筑物补偿费根据相关单位提供的工程量数据，本项目涉及的临时、建（构）筑物共28项，临时、建（构）筑物的补偿按重置价值补偿，经测算概算总值为108,621元，详见下表：临时、建（构）筑物资金概算明细表序号编号名称结构工程量单位概算单价（元/㎡）概算总值（元）备注1BY278水池砖混3.89m³5001,944　2不锈钢梯不锈钢10.84㎡2002,167　3不锈钢护栏不锈钢7.48㎡2501,870　4地砖瓷2.21㎡100221　5台阶砖混0.36m³500179　6水泥地水泥102.81㎡10010,281　7雨篷砖混2.55㎡300765　8砖木棚砖木13.71㎡2002,742　9女儿墙混合1.28m³500640　10混合3.55m³5001,775　11BY266女儿墙混合5.39m³5002,697　12滴水1混合6.04㎡2001,208　13滴水2混合0.94㎡200188　14滴水3混合6.87㎡2001,374　15围墙1混合0.35m³500175　16门楼混合1.25㎡200250　17水泥地1水泥81.14㎡1008,114　18水池混合0.10m³50052　19水泥地2水泥27.69㎡1002,769　20围墙2混合1.63m³500813　21水沟水泥22.68m1503,4020.45*0.622杂房砖、水泥17.80㎡60010,680　23铁门铁1.95㎡300586　24排水沟混合72.46m805,7970.3*0.325水泥地3水泥19.32㎡1001,932　26铁皮棚1铁皮163.63㎡20032,726现状已灭失27铁皮棚2铁皮18.90㎡2003,780现状已灭失28铁皮棚3铁皮47.47㎡2009,494现状已灭失合计：　　　　108,621　备注:本《临时、建（构）筑物资金概算明细表》中概算单价仅为本方案测算临时、建（构）筑物的补偿资金做参考，临时、建（构）筑物的补偿金额最终以评估单位出具的正式评估报告价格为准。3、二次装修补偿费根据相关单位提供的工程量数据，结合项目涉及的物业类型、装修特点，住宅房屋按照500元/平方米进行测算，测算得到二次装修的补偿概算总值为389,880元，详见下表：二次装修补偿资金概算明细表序号物业类型概算面积（㎡）概算单价（元/㎡）概算总价（元）1住宅779.76500389,880合计--779.76--389,8804、搬迁费根据“深圳市人民政府令第248号”文的相关规定，结合现场勘查的情况，按照房屋现状用途概算搬迁费，住宅、厂房、办公类搬迁费标准为40元/㎡标准补偿。经测算，本项目搬迁费补偿总值为31,190元，详见下表:搬迁费资金概算明细表序号物业类型概算面积（㎡）概算单价（元/㎡）概算总价（元）1住宅779.764031,190合计779.76--31,1905、临时安置费根据“深圳市人民政府令第248号”文的相关规定，结合现场勘查及市场调查的情况，征收房屋按照相应的用途给予3个月市场租金临时安置费。住宅及临时建筑物的补偿概算标准为18元/㎡•月。经测算，本项目临时安置费补偿总值为42,107元，详见下表:临时安置费资金概算明细表序号物业类型概算面积（㎡）租金（元/㎡）补偿期（月）概算总价（元）1住宅779.7618342,107合计779.76　　42,107（二）专项经费1、测绘前期调查费按测绘费用的20%估算，测绘前期调查费为2043元。2、方案编制费本项目编制费根据方案编制单位同委托方签订的委托确定费用为暂定价19800元。3、方案审核费按方案编制费用的20%计算。即方案审核费为：19800×20%＝3960元。4、测绘服务费参照《测绘生产成本费用定额》（财建[2009]17号）及深圳市地籍收费标准相关规定取费标准。暂定价为10217元。5、测绘监理费按测绘服务费用的20%计算。即测绘监理费为：10217×20%＝2043元。6、评估服务费本项目评估服务费暂按直接补偿费的5‰估算。最终评估费用以实际评估量按大鹏新区现行收费标准收费。即评估服务费为：5,094,406×5‰＝25,472元。7、评估督导费暂按评估费用的20%估算。即评估督导费为：25,472×20%＝5,094元。专项经费总计：68,630元。（三）不可预见费参照类似项目经验，按直接补偿费的20%计提，其中5%为房屋征收奖励金。即不可预见费为：5,094,406×20%＝1,018,881元。（四）业务费按直接补偿费的2%计提。即业务费为=5,094,406×2%＝101,888元（五）项目征收费用概算总额按本方案货币补偿原则，测算各项征收直接补偿费为人民币5,094,406元，专项经费为人民币68,630元，不可预见费为人民币1,018,881元，业务费为人民101,888元。综上，本项目征收补偿总金额共计人民币6,283,806元。