REICO报告：解读我国房地产金融

  REICO解读我国房地产金融     一、我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持，但近来金融支持力度下降   目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。   自1998年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为25.78%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.82%）12.96个百分点。2004年后，房地产开发贷款和消费信贷增长率均呈下降之势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，消费信贷增长率下降了22个百分点。   在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。2004年房地产信托全年共发行了89个，发行额达111.74亿元，较上一年度增长了近一倍。银监局"212号文"出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场反映情况看，这一影响是非常迅速的，9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。今后一段时期内，这种影响将会更加明显。   长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康目标，并明确了房地产业在国民经济中的支柱地位，因此需要更明晰稳定的房地产金融配套政策的支持。   二、我国房地产金融市场没能构成多元的支持体系和风险分担体系   我国房地产融资渠道单一，多元化融资格局远未形成，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展业缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。   房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。目前房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。   三、我国的房地产金融风险仍处于合理的范围,但供需层面的两个误读影响着对它的客观   1、整体上考察，我国的房地产金融风险仍处于合理的范围   从四家国有商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行）对房地产业贷款情况来看，全部贷款的平均不良率较低，从2004年底到2005年第一季度末一直维持在4.5%到4.6%之间；远远低于四大银行全部贷款的不良比率13.69%；房地产贷款的质量要好于其它行业贷款的平均水平。   从数量分析，我国商业银行和整体金融机构对房地产业的贷款，占商业银行和全部金融机构贷款的比例与国际经验相比非常低；从贷款质量分析，房地产贷款不良贷款率低，质量远高于平均水平。因此，在金融机构环节存在的金融风险比较小。   2、供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价   整体上考察，我国的房地产金融风险并不高，但社会上却对此有着较大的误解，而这种误解也影响着房地产金融政策。中国房地产业的迅速发展一直受益于房地产金融的积极支持，但2003年后，这种支持力度却有所减弱。我们认为供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价，进而影响了房地产金融支持的力度。   （1）供给层面：对房地产开发信贷的误读   正如在REICO2004报告中指出的那样，现在社会上普遍将固定资产统计中"房地产（业）开发投资"增长速度误认为是全社会房地产投资增长速度；并认为这个"超常规"增长速度造成了全社会投资过热。房地产投资的"超常规"增长源自其对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的生产方式，替代业主（机关、工商企业、个人）自建的方式，而房地产开发信贷的高速增长也正是对这种市场化产业化方式的积极支持。   （2）需求层面：对个人房地产信贷的误读   从制度层面看，我国从1998年开始取消原先的单位福利房，实行住房商品化。这样，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置。因此这种住房贷款的快速增长是原有住房潜在需求在银行信贷支持下的短期剧烈释放；其次，从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的开支，更重要的是增加了居民未来收入增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。   应该客观评价房地产金融风险，保持持续稳定的金融支持力度，这既是促进产业繁荣，也是防范金融风险的保障措施。   四、我国房地产金融发展空间巨大,商业银行信贷将长期是住宅融资的主要工具   我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。   我国房地产金融结构的发展是不平衡的。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管住宅证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。即使在资本市场非常发达的美国，房地产贷款40年增长了88倍，成为商业银行的第一大信贷资产，占到2004年总贷款的52%。未来相当长一段时间内，尽管商业银行信贷在住宅融资中的份额可能会有所下降，但较长时间内仍将是住宅融资的主要工具。未来商业银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代，而非自身发展速度的减缓。日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。   五、必须明确建立福利性金融制度是我国政府的基本职责   大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收入人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。   必须明确建立福利性金融制度是政府的基本职责。大多数国家在购房资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担对政策性的住宅融资责任，要求他们满足偿付能力较弱的中低收入人群的融资实为苛求；而福利性金融体系除了处于探索之中的住房公积金制度外几乎空白，所以建立针对中低收入人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。   尽快建立针对中低收入群体的金融支持体系。发达国家往往明确中低收入群体融资的限制条件，建立与政策性住宅金融联动的各种金融制度，并积极发挥财政的作用。我国在解决中低收入群体的住房问题上，单纯依靠金融部门的支持是不够的，还需要发挥财政部门的作用，尤其是对于低收入阶层，国家预算直接付款资助比金融部门的支持更有效果。金融体系的支持也需要相关的配套政策支持；同时为了公平、有效地为中低收入群体提供政策性服务，我国不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象，更需要加强对政策实施对象的甄别。 -全文完-