2006-2007年中国商业地产市场分析及投资咨询与预测报告

2006－2007年中国商业地产及投资咨询中国投资咨询网版权所有www.ewise.com.cn1引言2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。2006年1－7月中国房地产开发综合景气指数为103.51，房地产开发投资指数为101.52，土地开发面积指数为100.99，销售价格指数为109.54。2006年1－7月中国完成开发土地面积12731.1万平方米，与2005年同期相比增长了31.8％，全国完成购置土地面积18520.1万平方米，与2005年同期相比下降了4.8％。2006年1－7月中国房地产开发投资额为9411.5亿元，比2005年同期增长24%，中国东部地区房地产投资额为6125.6亿元，比2005年同期增长20%。中部地区的房地产投资额为1621.6亿元，比2005年同期增长35%。西部地区的房地产投资额为1664.3亿元，比2005年同期增长30.1%。2006年全国土地交易价格指数（工业仓储用地）第一季度的价格指数为104.5％，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第1季度的价格指数为107％。2006年1－7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6%。随着以美式摩尔为代的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。本文共十九章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，其次分析了中国房地产行业发展的总体概况和房地产市场的需求状况，再次对中国商业地产的发展现状做了细致分析，再次分别对商铺地产市场、写字楼市场、工业地产市场、购物中心地产市场、酒店地产市场做了具体分析，再次分析了中国主要城市商业地产的发展情况，再次介绍了商业地产重点企业的运营情况，再次对中国商业地产市场做了竞争2006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告中国投资咨询网版权所有www.ewise.com.cn2格局分析和投融资分析，最后分析了中国商业地产未来的发展趋势。您若想对商业地产有个系统的了解或者想投资中国商业地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。万瑞咨询房产行业研究部二零零六年九月2006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告中国投资咨询网版权所有www.ewise.com.cn3目录第一章商业地产行业相关概念及特性........................................11.1房地产业的定义及分类..............................................................................................11.1.1房地产定义..........................................................................................................11.1.2商业地产定义......................................................................................................11.1.3房地产的分类......................................................................................................21.1.4房地产业主要涵盖的领域..................................................................................31.2房地产市场的基本概念..............................................................................................31.2.1房地产市场的组成部分......................................................................................31.2.2房地产行业对经济和生活的影响......................................................................41.2.3中国房地产市场的特点......................................................................................71.2.4房地产行业管理的......................................................................................91.3房地产市场分析的和特点................................................................................121.3.1房地产市场分析的层次....................................................................................121.3.2房地产市场分析的内容....................................................................................121.3.3房产地市场分析的特点....................................................................................131.3.4提高房地产市场分析有效性的途径................................................................141.4中国房地产行业特征与发展历程............................................................................141.4.1中国房地产行业的特征分析............................................................................141.4.2中国房地产行业的发展历程............................................................................161.4.3房地产行业在国民经济中的地位....................................................................16第二章房地产行业发展概况.......................................................182.1中国房地产业发展现状............................................................................................182.1.1中国房地产发展状况........................................................................................182.1.22005－2006年1－7月中国房地产市场分析.................................................202.1.3中国房地产供需状况分析................................................................................282.1.4中国房地产周期................................................................................................302.2从宏观经济角度看中国房地产业............................................................................322.2.1宏观经济与房地产业二者相互影响................................................................322.2.2中国独有的增长模式将影响房地产业发展....................................................332.2.3宏观参数的调整将对房地产影响巨大............................................................342.3中国房地产行业面临的挑战....................................................................................352.3.1全球房地产泡沫威胁经济发展........................................................................352.3.2中国房地产行业三大弊端................................................................................352.3.3中国房地产业面临的主要问题........................................................................362.3.4当前中国房地产市场的新问题........................................................................372.3.5中国房地产品牌缺乏影响力............................................................................382.4中国房地产行业发展趋势与策略............................................................................392006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告中国投资咨询网版权所有www.ewise.com.cn42.4.1中国房地产行业主要对策分析........................................................................392.4.2解决房地产问题的对策分析............................................................................412.4.3房地产企业集团发展的对策与思路................................................................422.4.4中国房地产行业发展趋势的特点....................................................................45第三章中国房地产行业需求分析...............................................493.1中国的人口现状.......................................................................................................493.1.1人口规模及其变化............................................................................................493.1.2人口结构............................................................................................................503.1.3人口地区分布及密度........................................................................................523.1.4人口素质状况....................................................................................................533.2房产市场需求现状分析............................................................................................533.2.1近年市场需求开始回升....................................................................................533.2.2个人消费成为市场需求的主体........................................................................553.2.3个人购房在房产市场需求结构中的地位........................................................553.2.4商品房空置状况................................................................................................573.3影响房地产消费需求的因素....................................................................................583.3.1中国GDP的发展..............................................................................................583.3.22005－2006年一季度居民消费价格指数.......................................................593.3.32006年二、三季度中国消费景气分析...........................................................643.3.4中国房地产业的市场容量分析........................................................................713.3.5中国居民房屋消费理念....................................................................................71第四章中国商业地产现状分析...................................................754.1中国商业地产概况...................................................................................................754.1.1商业地产成为房产市场的新增长点................................................................754.1.2中国商业地产已进入新规则时代....................................................................764.1.3中国商业地产市场的特征与机遇....................................................................764.1.4商业地产在城市经济中的地位和作用............................................................794.22005－2006年1－7月商业地产发展状况.............................................................804.2.12005年中国商业地产的曲线运动...................................................................804.2.22005年1－12月中国商业地产开发状况.......................................................854.2.32006年中国商业地产进入新时代...................................................................874.2.42006年1－7月中国商业地产开发状况.........................................................884.3商业地产面临的困惑与缺陷....................................................................................904.3.1商业地产市场发展的三大瓶颈........................................................................904.3.2中国商业地产发展存在的问题........................................................................924.3.3中国商业地产的困顿........................................................................................934.3.4商业地产的结构失衡危机................................................................................934.4商业地产的发展策略................................................................................................954.4.1中国商业地产现存的误区及原因....................................................................952006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告中国投资咨询网版权所有www.ewise.com.cn54.4.2中国商业地产的发展对策................................................................................974.4.3把脉中国商业地产定位....................................................................................984.4.4商业地产要求专业化服务..............................................................................100第五章商铺地产市场.................................................................1035.1中国商铺市场概况.................................................................................................1035.1.1三种规模的商铺市场态势..............................................................................1035.1.2商铺地产成为“金矿”..................................................................................1045.1.3商铺市场面临融资结构调整..........................................................................1055.1.42006年中国商铺投资市场调查.....................................................................1075.2商铺地产投资分析.................................................................................................1085.2.1商铺独具六大投资价值..................................................................................1085.2.2商铺投资趋势与成功要素..............................................................................1105.2.3商铺投资的个性化形式..................................................................................1115.2.42005年商铺投资要点分析.............................................................................1135.2.5七类商铺的投资分析及策略..........................................................................1145.3商铺投资风险与对策..............................................................................................1295.3.1产权式商铺风险增大......................................................................................1295.3.2小区商铺的投资风险......................................................................................1295.3.3投资商铺的风险及对策..................................................................................1315.4商铺地产面临的问题..............................................................................................1355.4.1商铺市场四大问题需改善..............................................................................1355.4.2商铺投资热中的冷思考..................................................................................1375.4.3社区商铺投资应注意的问题..........................................................................1385.4.4商铺市场遭遇三大瓶颈..................................................................................138第六章写字楼市场.....................................................................1406.1中国写字楼市场概况..............................................................................................1406.1.12003年全国写字楼市场的回顾.....................................................................1406.1.22004年全国写字楼市场分析.........................................................................1406.1.3中国写字楼市场供应量大增..........................................................................1436.1.42006年中国写字楼产品大趋势.....................................................................1466.2中国各大城市写字楼市场概况..............................................................................1476.2.12006年第二季度北京市写字楼分析.............................................................1476.2.22006年第二季度上海写字楼市场分析.........................................................1526.2.32006年上半年广州写字楼市场分析.............................................................1526.2.42006年上半年深圳写字楼市场分析.............................................................1586.2.52006年上半年成都写字楼市场分析.............................................................1636.3写字楼市场营销分析..............................................................................................1676.3.1写字楼需求变化的模型研究..........................................................................1676.3.2写字楼的营销阶段与手段..............................................................................1702006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告中国投资咨询网版权所有www.ewise.com.cn66.3.3写字楼市场需求差异化明显..........................................................................1776.3.4写字楼租赁业务持续旺盛..............................................................................1796.4写字楼市场投资分析..............................................................................................1796.4.1写字楼地产投资的新热点..............................................................................1796.4.2小户性写字楼成投资新宠..............................................................................1816.4.3甲级写字楼投资具有潜力..............................................................................1836.4.42006年上海写字楼投资分析.........................................................................1846.4.5南京个人投资写字楼分析..............................................................................1866.5写字楼市场发展趋势..............................................................................................1896.5.1北京写字楼市场发展趋势..............................................................................1896.5.2上海写字楼市场的发展趋势..........................................................................1916.5.3深圳写字楼发展趋势......................................................................................1926.5.4成都写字楼趋势预测......................................................................................194第七章工业地产市场.................................................................1967.1中国工业地产市场概况..........................................................................................1967.1.1工业地产成房产商开发新热点......................................................................1967.1.2全国工业地产布局整体内移..........................................................................1977.1.3工业地产制造三管齐下..................................................................................1977.1.4工业房地产市场走势稳定..............................................................................2007.2中国各大城市工业地产的发展动态......................................................................2007.2.1海外投资机构看好上海工业地产..................................................................2007.2.2天津工业地产热度趋高..................................................................................2027.2.3深圳工业地产迅速壮大..................................................................................2037.2.4温州工业房地产投资升温..............................................................................2057.3中国工业地产投资分析..........................................................................................2067.3.1海外资本关注工业地产..................................................................................2067.3.2全国工业地产投资价值渐现..........................................................................2077.3.3工业地产成城市投资热点..............................................................................2087.3.4“微型工业”掀起工业地产投资热潮..........................................................2107.3.5投资工业地产稳赚不亏..................................................................................2117.4中国工业地产的发展前景......................................................................................2127.4.1工业用地选址向二类城市转移......................................................................2127.4.2工业地产开发将成“香饽饽”......................................................................2137.4.3工业地产极具升值价值..................................................................................215第八章购物中心地产市场.........................................................2188.1购物中心地产发展概况..........................................................................................2188.1.1购物中心造就商业地产..................................................................................2188.1.2中国购物中心从开发时代向运营时代转变..................................................2198.1.3郊区型购物中心是大势所趋..........................................................................2202006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告中国投资咨询网版权所有www.ewise.com.cn78.2购物中心地产问题分析..........................................................................................2218.2.1大型购物中心增长过快..................................................................................2218.2.2重庆商业地产应敲响警钟..............................................................................2228.2.3商业地产不能脱离商业圈..............................................................................2238.3购物中心地产投资的定位与策略..........................................................................2248.3.1商业地产的定位条件......................................................................................2248.3.2购物中心以专业化推动产业化之路..............................................................2268.3.3投资购物中心地产的方法..............................................................................2318.3.4购物中心招商租赁策略分析..........................................................................233第九章酒店地产市场.................................................................2429.1酒店地产发展概况.................................................................................................2429.1.1酒店地产的概念..............................................................................................2429.1.2酒店地产将酒店产权“私有化”..................................................................2439.1.3酒店地产成为楼市的亮点..............................................................................2449.1.4上海酒店地产增长迅速..................................................................................2459.2酒店地产的营销分析..............................................................................................2469.2.1酒店地产的主要营销模式简介......................................................................2469.2.2广州星级酒店开发成新风..............................................................................2479.2.3深圳地产商兴起开发高档酒店......................................................................2489.3酒店地产投资与趋势..............................................................................................2519.3.1产权式酒店投资风险较高..............................................................................2519.3.2酒店地产风险与利润......................................................................................2529.3.3酒店地产投资注意事项..................................................................................2549.3.4酒店地产的发展趋势......................................................................................255第十章北京商业地产市场.........................................................25810.1北京市商业地产总体分析....................................................................................25810.1.1投资者需求和商业供应对比分析................................................................25810.1.2北京各区供应量及比例分析........................................................................26010.1.3北京各区单位项目的平均数对比分析........................................................26210.1.4北京各区开发商业项目最终目的情况分析................................................26410.1.5北京人口数量、收入、消费与开发面积对比分析....................................26610.22005－2006年北京商业地产市场.......................................................................27210.2.12005年1－9月北京商业地产市场分析.....................................................27210.2.22005年北京商业地产特点...........................................................................27510.2.32006年上半年北京商业地产市场活跃.......................................................27610.2.42006年下半年北京商业地产形势良好.......................................................27910.3北京市商业地产市场细分研究............................................................................28110.3.1百货/购物中心/大型超市..............................................................................28110.3.2商业街............................................................................................................2822006－2007年中国商业地产分析及投资咨询报告中国投资咨询网版权所有www.ewise.com.cn810.3.3社区