项目合作发展建议书

项目合作发展建议书二零一零年五月二十六日前言感谢贵公司决策层领导对敝公司在专业上的信任，使敝司能够有幸参与到与贵司的合作中，希望我们所提供的资料能够得到贵公司的认同，进而为贵公司在决策时提供必要的帮助，为项目的最终成功建立良好的基础。我们诚挚希望能够听到贵公司对我们所提交各项提案的中肯意见，如果能够得到贵公司的认可，我们将在后继的服务中不断完善充实以形成系统完备的可操作性强的整体。衷心祝愿我们能合作成功！目录第一部分：市场第二部分：项目综合分析第三部分：项目开发投资预算与回报分析第四部分：公司服务内容第五部分：公司简介第一部分：市场分析烟台作为首批开放的14个沿海城市之一，有着得天独厚的山海资源，绵长的海岸线，这里气候适宜，物产丰美，经过不断的产业结构调整和城市优势区位规划开发，截止到2010年，全市实现生产总值4358.5亿元，比上年增长14.1%。是2005年的2倍，年均增长14.9%，已经晋升到山东第二大经济城市，全市人均生产总值62264元，按现行汇率计算达到9396美元，增长14.5%。2010年，一、二、三次产业增加值分别达到334.5亿元、2566.5亿元和1457.5亿元，结构比例为7.67：58.89：33.44。高新技术产业产值达到4947.5亿元，增长26.4%，占规模以上工业产值的比重达到44.1%，比年初提高2.2个百分点。这在一个面上反映到了烟台已经从简单的初加工慢慢向高新产业区发展，莱山国家高新区的新建就是一个很好的例证，烟台经济开发区作为国家级的经济开发区，现已成为烟台的工业集中地，也是外来人口的主要聚集地，是劳动密集性与技术密集性的综合区域， 烟台经济开发区注册各类企业12200多家，其中工业企业3100多家，外商投资企业1100多家。形成了机械汽车、电子信息两大主导产业拉动，汽车、手机、电脑、装备制造等五大产品集群崛起，“牡丹花”企业重点支撑的产业发展格局，已经成为全国重要的汽车工业基地、装备制造业基地和电子信息产业基地。1、汽车集群。形成以东岳汽车为龙头，以发动机、自动变速箱、车用空调器为核心配套的产业体系。目前，轿车产能达到24万辆/年，发动机、自动变速箱产能分别为37.5万台/年和30万台/年，聚集零部件企业30多家。2006年实现产值170亿元，计划今年完成产值210亿元。2、手机集群。呈现出浪潮LG稳步高产，伊诺特、得宝数字通信等核心配套企业快速膨胀、富士康手机后来居上的良好态势。2006年，手机集群实现产值150亿元，随着核心配套企业——伊诺特公司二期扩能顺利投产和富士康手机事业群增资扩建，今年产值将达到160亿元。3、电脑集群。形成鸿富泰、宏华胜、富士康精密电子三大事业群，正在实现由主要部件向品牌整机生产的转变。2006年，富士康工业园完成产值100亿元、出口6.5亿美元。随着整个工业园二、三期投资扩建以及游戏机、笔记本电脑等大项目顺利推进，全年产值将达到160亿元。整个集群年内再引进配套企业10家以上，总数超过30家。4、装备制造集群。以斗山工程机械和斗山机床为龙头的装备制造业基地，集聚多宝精密、东镐重工、三宇泰科、宇光机械等20多家配套企业。2006年，以挖掘机、数控机床、工业缝纫机等为代表的22大整机产品迅猛发展，全年实现产值63亿元，预计今年超过70亿元。以上良好的经济发展趋势带来大量的工作岗位，使得家用消费类产品行业发展迅速，同时不动产的发展也与时俱进。2011年1月烟台开发区住房均价为6185元/平方米，环比2010年12月份上涨1.23%，同比2010年1月上涨14.96%。从整体数据来看，2010年1-10月份开发区房价呈现连续上涨的趋势，达到5880元/平方米；在11月份房价有所回落，但在12月份房价再冲新高，达到6110元/平方米。进入2011年后烟台，开发区房价延续上涨趋势，1月份住房均价达到6185元/平方米。高于烟台平均价格，随着一线房企万科、龙湖、天房、保利等先后在烟台拿地，2011烟台楼市变得扑朔迷离、炙手可热。就在刚刚过去的一周，国家统计局公布的统计数据显示，4月份中国70个大中城市中有56个城市的新建商品住宅价格环比出现上涨，数量较上月出现增加。这显示出，调控政策依然未撼动房地产市场。无论是从2010年1月的“国十一条”到今年1月出台的“新国八条”；还是以2009年年末营业税优惠政策取消为调控起点到近期国家发改委要求商品房销售需明码标价的国家最新调控措施都可以看出，即便是以年为单位，调控依然没有出现人们想要的结果。限购、限贷、限外、房产税，在诸多新老调控政策均以“失效”或“效果不明显”落幕后，人们又将目光聚焦于下一个、再下一个调控政策。不过此时，反思比期盼更为重要。在地产开发中思辨，务实更为重要。第二部分：项目综合分析项目资源梳理项目地区位介绍：位于柳子河路之南，同三高速北侧，泰山路烟台物流园之内，来往福山开发区交通便捷，从泰山路步行到柳子河路乘坐23、206可直达开发区，从泰山路步行到同三高速可乘坐32路直达福山、芝罘区。资源1：（地域位置优势）未来的一个趋势就是开发区和福山区慢慢融合，进而两地区无论从购物及居住都会得到一个相互补充，所以位于两区之间的中间地带会变得更为重要，因为这里不近不远的享受到芝罘区、开发区、福山区的多种资源优势。资源2：（需求优势）从福山购房群体分析得知，此片区因为没有良好的居住项目，所以大量此区域工厂职工选择了其他地方购房，如果本项目介入，可以弥补此区域的空白。通过对本项目核心资源的解读，已经明确了“我们有什么”的战略命题；但是，项目的资源并不能够脱离市场态势而孤立存在。因此，我们需要带着自身的资源条件进入到所面对的经营环境中，在市场的试金石作用下进一步提纯。从而确立有利于项目规避风险与发掘价值的市场发展方向，现在就让我们进入下一个策略模块：项目swot分析与战略规划……地理位置优势需求优势为销售带来保证S项目优势属性研判三区交界，资源共享地块不连贯，周边全厂房，环境差生活配套与市政设施缺位对产品细致规划，规划自身的配套W项目劣势属性研判通过景观隔断，可以降低此类影响临近高速，噪音及废气影响较难改善要以产品规划抢占市场制高点要以跨区推广突破区域限制要以产品定位隔性形成搏弈壁垒有利于项目唯一性宣传开发区经济的不断发展带来强大的购买力及源源不断的人流量福山政府对夹河生态公园的建设与规划有利于项目的营销借势O市场机会属性研判形成项目的客户基础开发区和福山区其他项目的竞争房产政策对外来购房人群的影响区域工业印象深厚，改变艰难T营销威胁属性研判区域市场目前欠缺纯住宅项目同三高速带来更多的芝罘客有利于项目客源的拓展及功能定位的确立项目客户分析依据项目所处位置及自身资源，客户主力应该为企业单位职工，其他为个体经营者以及投资客群。客户以30岁以下的年轻人为主，30—50岁左右的客户将会多数为投资群体。区域应该以开发区为主，福山和芝罘为辅，同时周边县市也是不容忽视的购房力量。项目产品定位及推广定位通过对我们的客户及资源构建、市场挑战分析，我们的产品应该是这样子的，它“户型小、总价低、一居到两居、物业好”所以，我们的战略方向：以便利交通网为底色以片区纯品住宅为基调以小户型产品为竞争力以优越配套服务为突破打造三区中心的格调品质生活家项目价格定位按照以上定位，参考同区域的价格走向，本项目的价格体系应以芝罘区、开发区、福山区的价格权重而得。房价占权重权重价格本项目价格福山区4536元40%18145700元/平米，高架工业区不良影响权重0.2，价格定位4500元/平米，后期可拔高开发区6220元50%3110芝罘区7780元10%778引用：开发区作为烟台的移民区拥有大量的外来人口，这也是开发区房价近年来稳步攀升的最重要原因。据搜房网数据监控中心数据显示，4月烟台开发区楼盘最新报价维持在6220元每平米，与3月相比，环比增长0.65%，与去年同期相比增长20.15%。据搜房网数据显示，福山区4月房价为4536元/平方米，相比3月份的4656元/平方米，降幅为2.65%。分析数据可见，均价的下降一方面是由于区域内部分楼盘推出新品，优惠力度较大；另一方面刚亮相的部分新盘价格较低，拉低了整体的均价水平。预计这一情况在5月就会好转，均价会“回归正途”到稳定增长状态。搜房网数据监控中心显示，2011年1月该区域住宅的均价达到了7780元每平米，相比去年12月的7473元每平米，同比上涨4%；相比2010年1月份的6545元每平米，环比上涨达18.9%。可见政策相对严厉的2010年并未对芝罘区的房价造成实质性影响。第三部分：项目开发投资预算与回报分析项目规划有建筑空地无建筑空地无建筑空地无建筑占地面积：约6万平米有建筑占地面积：约3万平方米总规划面积9万平米按照既定容积率2.2-2.9，我公司出二套规划建议，如下：容积率2.0－2.5，正常的小高层+二类高层项目（18层以内）；容积率2.5－3.0，小高层++二类高层项目+一类高层项目（19层以上）。我司建议容积率可控制在2.5-2.9之间，一方面考虑项目利益最大化，另一方面考虑项目周边没有任何公园绿地，做档次楼盘风险较大，所以建议产品做一类高层+二类高层+小高层的混合社区，布局采用行列式布局，景观采用小组团形式，不设大型广场。容积率2.5计算，总规划面积22.5万平米项目成本地价：90000平米*1300000元/667平米=175412293元如规划最后确定容积率为2.5，总建筑面积22.5万平方米，则楼面低价为800元前期费：1．钻探、2．各种配套（基础设施配套费、教育配套费、白蚁防治费、消防专项费、自来水管网费）3．临水、临电4．杂土清运、环卫5．达到开工条件时所涉及的所有费用大约需要230元/平米建安造价：场地平整、质检费、招投标费、工程监理费、地质勘察费、噪音排污费、桩基工程费、土建工程费、自来水管网工程费、共建配套合计：1400元/平方米房屋销售费用：按项目直接费用的4%计算。平均每平方米分摊100元/平米。合计：100元/平方米开发管理费用+财务费：按项目直接费用的5%计算。平均每平方米分摊150元合计：150元/平方米不可预见费：按项目直接费用的1.5%计算。平均每平方米分摊40元合计：40元/平方米每平米总成本=土地成本+前期费用+建安费用+房屋销售费用+开发管理及财务费用+不可预见费用=2720元总成本：2720元/平米*22.5万平米=61200万元项目回报最终利润分析开发总成本：61200万元综合成本价；4500元/㎡可销售面积；225000㎡（假设）；销售总收入4500*225000=101250万元销售税费（营业税与城市维护建设税和教育费附加）=101250万元*5.5%=5568万元开发利润=101250万元-61200万元-5568万元=34482万元成本利润率=34482万元/61200万元=56%第三部分：本项目合作内容建议一、对本项目所提供的服务主要包括：服务一：项目区域市场研究分析服务二：开发企业及项目形象包装顾问（Vi展示）服务三：项目定位及广告整合推广服务四：营销及公关活动的策划、执行服务五：项目销售代理服务二、服务取费标准服务项服务内容收费标准备注服务一市场研究分析6万元一次性收费，之后每年免费提供市场及时信息服务二开发企业及项目形象包装顾问4万元所涉及到的媒体发布及制作费用均不含在内服务三项目定位及广告整合推广6万元服务四营销及公关活动的策划、执行8万元服务五项目销售代理服务代理佣金：总销售额的2.0%合计策划顾问服务费（前四项）：共计24万（月费2万/月）销售代理费（第五项）：总销售额的1.8%三、溢价分配比例双方合作过程中，如本项目阶段内实际销售平均价超出预期平均价（由双方协商并按照市场情况约定），则超出部分视为溢价，溢价与阶段销售面积之乘积即视为溢价利润收益。溢价利润收益由合作双方按照开发商70%，代理公司30%的比例进行分配。四、策划费、销售代理费及溢价利润收取方式1、策划费用收取方式：分月收取，合同签署期，开发商每月月初支付代理公司策划费2万元。2、销售代理佣金结算方式从项目正式开盘起，开发公司每月为代理公司结算一次销售代理提成佣金。每月5日前，代理公司向开发公司提交上一个月的销售业绩报表，经开发公司财务人员审核，按以下标准结算佣金：■在销售套数达到50%（含50%）之前，每月按照80%的比例结算本月销售代理佣金。■在销售套数达到50%-70%（含70%），每月按照90%的比例结算本月销售代理佣金。■在销售套数达到70%-90%（含90%），每月按照95%的比例结算本月销售代理佣金。■在销售率达到90%以后，开发公司根据以上比例全额结算销售代理佣金，并补齐之前销售额佣金差额部分。3、溢价部分结算方式在项目销售套数达到50%，70%，90%，100%时，分别按照当时溢价及阶段销售面积，一次性分配并结算项目溢价利润收益。第四部分公司简介一、公司描述系出名门。公司主创人员源自北京协成行、阳光100等知名企业，传承名企，借鉴成功轨迹；大浪淘沙，优劣自见分晓。综合销售、策划方面，历经代理、开发行当，而将脉络融入体系，乃自成一家。刀锋凌厉。所谓“天马行空”，一则为喜，一则，实为忧。所忧者，浮文画饼，脱离实际，空洞大言。而我公司人员，曾历一线、二线、三线城市项目，其间亦鉴成败，因此做事首讲客观，以深度研判，狠挖客户，刀锋扼其咽喉。古人云，未知其败，何知其成？看破表层，明其风骨，扎实落地，然也。二、立足烟台，与时俱进——业务描述市场调研前期策划营销推广销售执行环境调研客户调研项目评估开发战略定位研判市场定位规划战略户型设计推广依据营销策动广告策动推广执行上市策略销售组织销售推进物管支持三、将帅峰雄，谋定策动——智力描述——专家智力武装的一支地产经营服务团队，包括成功的企业家、学者、专家、一线操盘手、广告媒体营运精英，能够为深远所服务的项目提供不同层面的战略支持。四、全程营销，超值服务——服务领域前期定位——市场研究，项目发展建议对目标市场进行调查与研究，收集分析市场数据，研究竞争对手和典型个案，为项目发展提供信息基础与决策依据。研究土地价值，确定产品概念，明确物业发展方向，以科学的市场依据和专业的规划理念提供精准的前期服务。产品规划——产品定位，设计跟进，成果转化设定符合土地价值和客户需求的产品概念，协助制订规划及建筑设计任务指导书，并进行过程跟进，提出专业调整建议，形成最终设计成果。整合推广——专业企划团队，主流媒介资源针对项目制定相应的营销策略、广告策略、媒介策略、推广活动等系统性的整合方式，使其产生核爆炸的效果，为销售做出强有力的支持。营销代理——以营销策略提升为核心优势，注重销售代理的高效务实以专业的服务和细致周全的策略执行，充分发挥策略提升的专业优势，提升项目的核心竞争力，注重销售执行的高效、务实、规范，以保证项目销售合理完成。五、公司架构总经理办公室销售管理部市场研发部企划推广部各项目销售组市场信息组创意文案组平面设计组公关策划组媒体执行组前期策划组各项目销售组各项目销售组六、擂鼓剑歌,封疆拓域——展示青岛/开发区纯住宅项目、东方花园烟台/大型城市综合体、阳光100城市广场大连/大连市首家运动文化社区---金生佳苑佛山/海景兰湾佛山/龙光、水悦云天日照/首席欧式社区、凯旋广场、凯旋帝景¡±日照/综合性商业、新瑞商业广场日照/精品社区、东辰嘉园、金色家园驰盛地产--御金台海融置业--凯诗维拉中奥置业--中奥城北京/北二环老房回迁项目小街俊景北京/东三环小户型公寓富顿中心北京/最早的中产阶级豪宅燕沙•后北京/东四环大型综合项目大成国际长春/顶级奢华别墅力旺弗朗明歌各项目销售组各项目销售组前期策划组媒体执行组公关策划组平面设计组创意文案组市场信息组各项目销售组企划推广部市场研发部销售管理部总经理办公室