房地产开发项目里程碑和关键节点

关键节点 编号 类别 关键节点事项 主责部门 执行流程和指引 阶段性成果定义 1.0 项目启动阶段 1.1 1 里程碑 项目开发令签发或交地时间 公司管理层 1.2 2 里程碑 项目定位和产品定位内部评审通过 营销管理部 项目定位与策划管理流程 根据市场调研结果，形成《项目定位报告》，明确产品形态、风格和档次，市场定位和客户定位、规划设计分析和成本分析 1.3 3 一级 项目一级开发计划的编制 运营管理部 项目计划管理流程 项目里程碑节点和关键节点 1.4 4 一级 项目二级专项计划的编制 相关责任部门 项目计划管理流程 项目二级设计计划/报批报建计划/项目工程进度预估/销售预估 1.5.1 5 一级 概念设计任务书的编制及内部评审 设计管理部 概念设计管理流程 明确概念设计的目标、经济技术指标结论、规划参考、概念设计要解决的问、提交设计成果的深度要求等，指导概念设计的完成 1.5.2 6 里程碑 概念性设计内部通过 设计管理部 项目规划设计管理流程 对概念设计成果的技术评审，确定产品的设计原则和构思，包括产品主题、风格、总平面设计、交通路线组织等 1.6 7 里程碑 建设用地规划许可证获取 项目拓展部 项目报批报建管理 1.7 8 一级 销售中心及样板间选址、定位和开放计划 营销管理部 现场售楼部、样板区的选址、面积规划、功能分区，内外风格、景观等具体要求；售楼部、样板房的开放计划 1.8 9 一级 成本敏感分析、价值分配及目标成本预设 成本管理部 各类成本预测分析（土地费用，建安成本，期间费用，总成本）；成本控制预案；成本控制重点、难点 2.0 项目方案设计阶段 2.1 10 一级 方案设计任务书编制和评审 设计管理部 方案设计管理流程 通过设计任务书明确项目基本情况、项目定位与开发理念、项目技术经济指标、总体规划设计原则、交通与流线规划、群体空间形态规划、景观规划、单体设计原则、结构要求、公共配套规划、分期建设、投资限额、设计成果、进度安排等设计要求，保证设计成果符合进度质量要求 2.2 11 里程碑 规划及建筑方案设计内部通过 设计管理部 项目规划设计管理流程 确定产品形态、功能、外观等，在满足城市规划管理部门提供的规划设计条件前提下，满足公司对该项目的设计要求 2.3 12 里程碑 营销中心和样板间策划方案内部确认 营销管理部 销售示范区管理流程 单体方案确定后，营销管理部组织相关部门深入讨论示范区总体策划：包括项目对外开放主入口至项目示范区的道路、售楼处、示范区景观和公用工程、示范单体、示范外立面、示范样板间、项目提前形成景观区、看房通道等的规划,有效提升客户体验，达到对销售工作的支持 2.4 13 一级 项目营销总体方案评审确定 营销管理部 销售前期管理流程 对市场研究、项目概况、目标客户分析、竞争态势进行分析，提出项目营销总精神、推广策略、销售策略、定价策略、费用计划等，保证项目销售目标达成。 2.5 14 一级 营销总体费用确定 营销管理部 营销费用作业指引 根据《项目营销总体方案》提出总体费用计划，并形成营销费用的年度预算。 2.6 15 一级 目标成本第一版确定 成本管理部 项目成本管理流程 成本管理部在方案设计成果基础上，进行建安成本估算和材料设备采购成本测算，汇总各部门文件形成目标成本，指导下一阶段成本工作；营销管理部提供营销费用测算；设计管理部提供设计费用测算；项目拓展部提供报建费用测算；财务管理部提供期间费用和管理费用测算。 2.7 16 一级 项目部组建 人力资源部 定岗定编作业指引 3.0 项目扩初和施工图设计阶段 3.1 17 一级 地质勘探 项目部 项目部组织地质勘察，取得地勘报告提交设计管理部 3.2 18 一级 扩初设计 设计管理部 设计管理部组织成本管理部、项目部对扩初设计图纸进行评审 3.3 19 一级 关键设备选型 设计管理部 材料设备选型定版管理流程 设计管理部提出电梯等关键设备的选型意见，项目部、成本管理部、营销管理部、招标采购部等相关部门参与讨论 3.4 20 一级 施工图设计任务书编制和评审 设计管理部 施工图设计管理流程 3.5 21 一级 施工图设计完成 设计管理部 施工图设计管理流程 设计管理部组织成本管理部、项目部对施工设计图纸进行内部审查 3.6 22 里程碑 施工报建图完成 设计管理部 项目施工图设计管理流程 3.7 23 一级 施工图设计外部报审 项目拓展部 3.8 24 里程碑 建设工程规划许可证获取 项目拓展部 项目报批报建管理手册 3.9 25 里程碑 市政配套综合管网设计完成 设计管理部 市政配套设计管理流程 3.10 26 里程碑 园林景观施工图完成 设计管理部 园林景观设计管理流程 3.11 27 一级 销售中心及样板间设计完成 设计管理部 销售示范区管理流程 3.12 28 一级 导示系统设计完成 设计管理部 3.13 29 一级 目标成本第二版确定 成本管理部 项目成本管理流程 成本管理部组织进行施工图预算，编制正式目标成本（第二版） 3.14 30 一级 合约规划 成本管理部 管理流程 根据成本科目对工程发包、材料设备采购的合同进行分解，进而确定总包范围、独立承包项目以及材料设备合同的划分。 3.15 31 里程碑 施工总承包合同签约 招标采购部 招标采购管理流程 3.16 32 里程碑 建筑工程施工许可证获取 项目拓展部 项目报批报建管理手册 3.17 33 一级 项目计划里程碑及关键节点修订 运营管理部 项目计划管理流程 3.18 34 一级 项目二级专项计划的修订 相关责任部门 项目计划管理流程 工程总进度计划/营销计划/招标采购计划/资金计划 4.0 施工阶段 4.1 35 里程碑 项目工程开工 项目部 项目工程管理流程 4.2 一级 组团工程施工 4.2.1 36 里程碑 基础完成（正负零以下） 项目部 工程验收管理流程 4.2.2 37 里程碑 主体结构达到预售条件 项目部 报批报建管理手册 4.2.3 38 里程碑 预售许可证获取 项目拓展部 报批报建管理手册 4.2.4 39 里程碑 主体结构工程完成(组团或单体楼) 项目部 工程验收管理流程 4.2.5 40 一级 屋面工程 4.2.6 41 一级 砌体工程 4.2.7 42 一级 内装工程 4.2.8 43 一级 内粉刷工程 4.2.9 44 一级 外装工程 4.2.10 45 一级 外墙保温 4.2.11 46 一级 外墙饰面 4.2.12 47 一级 设备安装 4.2.13 48 里程碑 外脚手架拆除(组团或单体楼) 项目部 4.3 49 里程碑 园林景观完成 项目部 工程验收管理流程 4.4 50 里程碑 市政配套综合管网完成 项目部 4.5 一级 竣工验收 4.5.1 51 一级 水电 4.5.2 52 一级 环保 4.5.3 53 一级 人防 4.5.4 54 一级 电梯 4.5.5 55 一级 燃气 4.5.6 56 一级 热力 4.5.7 57 一级 消防 4.5.8 58 一级 规划 4.5.9 59 一级 档案 4.5.10 60 一级 园林景观 4.5.11 61 一级 五大责任主体验收 4.5.12 62 里程碑 竣工备案 项目拓展部 报批报建管理手册 5.0 销售阶段 5.1 63 一级 策划公司确定 5.2 64 一级 交房确定 5.3 65 里程碑 营销中心完工、移交和开放 营销管理部 5.4 66 一级 样板间、景观示范区完工、移交和开放 5.5.1 67 一级 销售合同样本确定 5.5.2 68 一级 销售价格策略及价格表的确定 5.5.3 69 一级 贷款银行确定 5.5.4 70 一级 前期物业管理方案 5.6 71 一级 开盘方案确定 5.7 里程碑 开盘 营销管理部 销售前期管理流程 5.7.1 72 首批房源开盘 5.7.2 73 第二批房源开盘 5.7.3 74 里程碑 完成销售40% 营销管理部 计划管理流程 5.7.4 75 里程碑 完成销售75% 营销管理部 计划管理流程 5.7.5 76 里程碑 完成销售90% 营销管理部 计划管理流程 6.0 交房阶段 77 一级 交房方案确定 78 里程碑 交付风险检查 营销管理部 销售后续管理流程 79 一级 两书编制 80 一级 分户验收 81 一级 问题整改完毕 82 一级 物业管理权责移交 83 里程碑 集中入住 营销管理部 集中入住管理流程 84 里程碑 房产证获取 营销管理部 销售后续管理流程 名词解释： 1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。 2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和样板间全部完工，对客户开放的日期。属于营销端口要求的时间节点。即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。Administrator:里程碑节点阶段性成果五大节点里程碑计划 项目开发里程碑计划 三个天条 控制措施 1 开盘时间 (1)日常考核：公司在对责任部门进行进度考核时，将着重从上述维度进行考核。原则上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对工作进度的考核以上述节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。(2)年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指标。1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重大质量、安全事故一次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业绩抵扣50%-100%。2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节严重程度酌情扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-50%。 2 交房时间 3 质量/安全事故 五条高压线 1 完成规划方案设计时间 2 完成施工图设计时间 3 项目开工时间 4 基础完成时间（正负零以下） 5 项目竣工时间 项目里程碑计划节点 序号 里程碑节点 主责部门和流程指引 里程碑节点识别要点和导向 主责部门 执行流程和指引 进度的过程控制点项目难点/进度瓶颈 财务／现金流影响 管理精细化 客户导向 1 项目开发令签发或交地时间 公司管理层 ® 2 项目定位和产品定位内部评审通过 营销管理部 定位与策划管理流程 ® 3 概念性方案设计内部通过 设计管理部 规划设计管理流程 ® 4 规划及建筑方案设计内部通过 设计管理部 规划设计管理流程 ® 5 建设用地规划许可证获取 项目拓展部 报批报建管理手册 ® 6 营销中心和样板间策划方案内部确认 营销管理部 销售示范区管理流程 ® 7 建设工程规划许可证获取 项目拓展部 报批报建管理手册 ® 8 基础施工图完成 设计管理部 施工图设计管理流程 ® 9 施工报建图完成 设计管理部 项目施工图设计管理流程 ® 10 市政配套综合管网设计完成 设计管理部 市政配套设计管理流程 ® 11 园林景观施工图完成 设计管理部 园林景观设计管理流程 ® 12 施工总承包合同签约 招标采购部 招标采购管理流程 ® 13 建筑工程施工许可证获取 项目拓展部 项目报批报建管理手册 ® 14 项目工程开工 项目部 项目工程管理流程 ® 15 营销中心完工开放 营销管理部 ® 16 基础完成（正负零以下） 项目部 工程验收管理流程 ® 17 主体结构达到预售条件(组团或单体楼) 项目部 报批报建管理手册 ® 18 预售许可证获取 项目拓展部 报批报建管理手册 ® 19 开盘 营销管理部 销售前期管理流程 ® 20 主体结构工程完成(组团或单体楼) 项目部 工程验收管理流程 ® 21 完成销售40% 营销管理部 计划管理流程 ® 22 外脚手架拆除(组团或单体楼) 项目部 ® 23 完成销售75% 营销管理部 计划管理流程 ® 24 市政配套综合管网完成 项目部 ® 25 园林景观完成 项目部 工程验收管理流程 26 完成销售90% 营销管理部 计划管理流程 ® 27 分户预验收 28 竣工备案 项目拓展部 报批报建管理手册 ® 29 交付风险检查 营销管理部 销售后续管理流程 ® 30 集中入住 营销管理部 集中入住管理流程 ® 31 房产证获取 营销管理部 销售后续管理流程 ® 名词解释： 1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。 2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和样板间全部完工，对客户开放的日期。属于营销端口要求的时间节点。即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。Sheet2 Sheet3