重庆盈丰项目汇报演示稿3.2

nullnull 重庆项目工作汇报 重庆盈丰投资有限公司 2007年10月null重庆盈丰寸滩项目汇报 规划面临的问题 拆迁面临的问题 请集团协助解决的问题 1-1.盈丰公司介绍1-1.盈丰公司介绍 重庆盈丰投资有限公司成立于2006年，注册资本500万元，主要从事对外投资、销售等，系西南合成制药有限公司的全资子公司。 由于项目开发需要，盈丰公司目前正在办理增资（注册资本从500万元增加到2000万元）和增项（在经营范围中增加房地产开发项目）工作，准备申请房地产开发（暂定）二级资质。 1-2.项目介绍1-2.项目介绍红线范围内为盈丰公司已购得的556亩土地，现为商住用地蓝线范围为制药一厂、农垦局地块，合600余亩，用地性质较为复杂灰线范围为合药厂区，约500余亩，待厂区环保搬迁后，可将土地性质从工业变更为商住综合用地1-2.项目介绍1-2.项目介绍1）本案土地原属西南合成制药公司，现重庆盈丰已通过招牌挂形式取得 2）本案土地性质原为园林用地，目前已变更为综合用地性质，土地权属证书正在办理中 3）本案占地面积371169.3平方米（折合556.75亩），有偿出让土地面积219815.4平方米，划拨土地面积151353.9平方米 4）本案土地成本16480.5807万元，土地出让金为8877.1401万元，宗地控规和地灾防治规划费9.2792万元，土地出让综合价金25367万元建筑容积率：2.522（平均） 建筑密度：≤30%-≤50% 建设规模：554456.62平方米 其中：计价建筑面积554456.62平方米 （商业34115.2平方米，居住520341.42平方米） 绿地比：≥30% 在划拨用地中消防站0.4ha、农贸市场0.59ha、社区医疗卫生服务站0.05ha。项目背景经济技术指标1-3.工作思路1-3.工作思路 2007年，主要从两个方面进行规划设计方面拆迁方面通过前期策划工作，确定项目定位，遴选出规划设计公司，展开规划设计工作，力争07年底完成项目整体规划方案。 继而根据策划所确定的项目、产品定位完成项目可行性评估。 通过对重庆拆迁政策及市场操作惯例的收集与分析，结合我司地块上受迁方的实际现状，争取07年底制定出科学合理的拆迁方案。1-4 .已完成主要工作汇报1-4 .已完成主要工作汇报8月份，完成前期策划机构的评选工作。从5家公司中筛选出“立业”、“天晟”两家公司，委托展开寸滩项目的前期策划工作。规划设计方面拆迁方案方面其他事务9月份，完成对国内6家规划设计机构的评选工作，并从中遴选出“翌德”、“CDG”两家公司，拟委托根据项目定位展开规划设计工作。从6月至8月，基本完成人员招聘和机构搭建工作，同时完成了办公场所的选址、搬迁等事宜，并完成项目现状沙盘的制作。重庆拆迁政策收集，西南合成相关拆迁资料的收集和整理1-5 .正在进行主要工作汇报1-5 .正在进行主要工作汇报立业和天晟两家公司已完成前期调研工作，提前进入定位研讨阶段，预计在10.10日左右，提交正式的定位报告。 立业公司提出：利用“北大”教育、江景和区域工业文化遗产等三大外部资源，把项目打造成为CBD外围副中心综合性房地产项目——CBD又一城。 天晟公司提出：利用“北大”教育、江景、旅游等资源，通过“童话元素”的营造，把项目建设成为具有“教育本质和童话特性”的综合房地产项目——童话之城。可研报告方面“翌德”和“CDG”两家设计公司目前处在合作意向协商阶段，预计10月中旬确定，即可根据定位报告进行概念性规划方案设计。策划定位方面规划设计方面重庆盈丰已完成项目可行性评估报告初稿，后将根据项目规划方案调整可行性评估报告，使其更为完善，更具参考价值。1-5 .正在进行主要工作汇报1-5 .正在进行主要工作汇报企业经营范围变更，申请（暂定）二级开发资质拆迁方案设计其他事务目前以整理和收集原始拆迁数据、资料和政策为主，并明确了由厂区、家属区、北岸、前进等四大受迁方。1-7. 工作中遇到的主要问题1-7. 工作中遇到的主要问题规划方案设计拆迁方案设计规划拟用地范围规划调整拆迁null重庆盈丰寸滩项目汇报 规划面临的问题 拆迁面临的问题 请集团协助解决的问题 2-1. 规划范围是1700亩？还是1100亩？2-1. 规划范围是1700亩？还是1100亩？556亩已获得土地1）556亩土地已经取得出让，因拆迁未解决，土地证正在办理中； 2）556亩土地上主要受拆建筑为前进公司的宿舍和厂房； 3）土地性质为综合用地。556亩未含合药小区（588户，63500m2）。2-1. 规划范围是1700亩？1100亩？556亩？2-1. 规划范围是1700亩？1100亩？556亩？1100亩土地范围已购556亩土地1）合药厂区500余亩土地，现为工业用地。 2）合药厂区两三年内将实行环保搬迁。 3）合药厂区需将用地性质从工业用地变更为商住综合用地。2-1. 规划范围是1700亩？1100亩？556亩？2-1. 规划范围是1700亩？1100亩？556亩？1700亩土地范围1700亩土地由已购556亩、合药小区（需拆迁558户）、合药厂区（500余亩）、制药一厂（400余亩）、农垦局（200余亩）构成。已购556亩土地1）制药一厂430余亩土地，现为工业用地。 2）制药一厂将实行环保搬迁。 3）制药一厂用地性质为工业用地，需变更为商住综合用地。 4）制药一厂土地成本为200万/亩，如考虑出让金及土地变性费用后，地价约在250万/亩。 5）制药一厂报价为净地价。合药厂区土地500余亩农垦局约200余亩，现为住宅用地。2-2. 从城市发展而言，区域住宅发展空间较大2-2. 从城市发展而言，区域住宅发展空间较大本项目位于寸滩——唐家沱工业物流核心区。从城市发展而言，本区域内近6平方公里内仅有的居住用地，住宅价值增长空间极大。寸滩港区工业区居住区海尔工业园工业及物流区null寸滩项目的发展必须依靠区域板块的发展，本项目是片区内第一个商住综合开发项目，势必要投入大量的资金提升区域价值。 因此，项目规模越大，则区域发展所带来的盈利空间越充分；规模偏小，则容易形成“前人种树，后人摘桃”的局面。谨防“前人种树，后人摘桃”2-2. 从市场竞争而言，规模越大竞争力越强2-2. 从市场竞争而言，规模越大竞争力越强北滨路板块 重庆最热、普通住宅售价最高的板块江北区渝中区南岸区溉澜溪板块 江北最热、普通住宅售价最高的板块石马河板块 江北新兴的住宅板块，开发规模较大江北城板块 重庆CBD商务及金融中心观音桥商贸中心五里店组团重庆住宅的板块特征非常显著。北滨路板块、石马河板块两大新兴板块占据了江北全区6成以上的市场份额。 寸滩项目规模越大，物业形态越丰富，生活配套越完善，更能充分参与板块竞争，与区域发展形成积极互动的双赢局面。寸滩板块 项目所在地江北住宅供应核心区2-2. 以规划设计而言，规模大则综合资源利用越高2-2. 以规划设计而言，规模大则综合资源利用越高项目地块自身属性及周边环境较复杂，存在较多不利因素。规划设计上对各种资源整合优化，综合利用程度较高。 如：公建配套设施 规划调整 滨江景观资源 因此，规模越大，则综合资源利用率越高，成本越经济； 规模越小，则综合资源利用率越低，成本越不经济。下面，以滨江景观资源利用为例进行说明。可利用景观资源分析可利用景观资源分析利用自然冲沟地貌打造重庆最大最长的叠谷流溪景观带滨江景观带不同规模下滨江景观资源利用对比不同规模下滨江景观资源利用对比1700亩1100亩景观优势： 滨江线长度超过1000米 观江视野极为开阔，利于提高优良房（江景房）比例 拥有自然冲沟打造重庆最大最长的叠谷流溪景观带 产生影响： 江景景观极好，卖点突出，易于提升项目档次和产品档次景观优势： 滨江线长度仅约300米 观江视野损失大半 无叠谷流溪景观带 产生影响： 江景景观次之，对项目档次影响较大2-2. 从收益构成来看，规模越大盈利空间越大2-2. 从收益构成来看，规模越大盈利空间越大价格较低价格适中价格较高价格高价格高1700亩将拥有最多的高价位区域2-2.不同开发规模的优劣势对比2-2.不同开发规模的优劣势对比2-3. 按1700亩拿地的工作难点2-3. 按1700亩拿地的工作难点合药厂区将实行环保搬迁。并已明确厂区土地出让收入作为企业搬迁资金。为此，盈丰公司一方面需变更其用地性质为综合用地；另一方面需通过招拍挂取得该地块。 但是厂区土地变性的难度已经不同于556亩土地的变性难度。556亩土地变性是一种补偿手段，而厂区土地变性则极有可能享受不到这一条件。难点1：合药厂区土地变性难点2：制药一厂地块取得及变性1）土地成本较高：根据与该厂区相关人员的接触了解，目前地价已达到200万/亩（溢价部分）。土地成本较高，增加了土地的获取难度。 2）用地性质变更：与盈丰公司以变更用地性质的556亩土地情况不同，556亩土地是历史原因补偿合成公司，而制药一厂则无这一因素，而按现有政策，土地变性难度极大。 3）不能自挂自拍：如制药一厂进行招拍挂程序后，并不能保证盈丰公司能按预定价格摘牌，甚至土地让其它企业摘走。难点3：农垦局地块的取得1）规划调整才能拿地：江北区政府现计划在本地块建设物流码头。此规划不调整，不仅无法拿到农垦局地块。 2）土地成本较高：农垦局地块临江极近，初步估计其地价在250万/亩。 3）拆迁难度大：农垦局地块为住宅用地，现为其职工住宅小区，拆迁量较大。2-4.关于制药一厂土地获取的经济比较 2-4.关于制药一厂土地获取的经济比较 07年江北土地价格分布制药一厂九龙仓地块香港信合地块隆鑫地块制药一厂要求地价在200万/亩，考虑招拍挂和土地转性后，综合价金会达到250万/亩07年7月拿地，土地溢价部分达到140万/亩（现为工业地，未含土地变性及调规情况）07年9月拿地，土地综合价金达到2050万/亩07年8月拿地，土地综合价金达到1417万/亩07年8月，重庆城乡统筹试验区正式确定，土地供应和价格出现“井喷”现象，众多地块价格短期内突破1000万/亩。江北区作为重庆房地产供应的龙头区域，其土地价格在短短三个月内几乎翻番。2-4.关于制药一厂土地获取的经济比较 2-4.关于制药一厂土地获取的经济比较 07年江北江景房价格及增长分布项目所在地金科廊桥水岸龙湖春森彼岸和记黄埔珊瑚水岸05年单价3500元/平米 07年9月江景部分单价达到6500元/平米07年4月单价3700元/平米 07年9月单价6000元/平米中亿阳明山水单价10000至12000元/平米（未开盘）07年9月单价12000元/平米 07年7月至9月，重庆城乡统筹试验区确定，带动重庆整体房价上涨幅度超过15%。其中，大盘、名盘、江景盘的价格增长幅度最高超过100%，而且在重庆历史上首次出现了单价超过10000元/平米的普通住宅楼盘。2-4.关于制药一厂土地获取的经济比较 2-4.关于制药一厂土地获取的经济比较 结合重庆市房地价格的分析，项目公司认为： 如取得制药一厂土地，三到四年后面世，该区域住宅均价完全有能力突破6000元/平米，且临江和看江的普通住宅甚至会超过8000元/平米；如果在该片区规划花园洋房和别墅类高档物业，则其临江部分售价势必远远超过这一价格水平。 据此测算，即使制药一厂地价高达250万元/亩（综合价金），也能获得较好的投资收益。2-5.规划范围问题的小结2-5.规划范围问题的小结 本节中，项目公司对1700亩和1100亩两种开发规划下的规划范围进行界定。 并从城市发展、市场竞争、规划设计、收益构成和经济比较等五个方面分析，说明1700亩和1100亩两种开发规划存在的利弊，以此作为集团决策的依据。核心问题：本项目是按何种规模进行规划设计？2-6. 规划调整的问题——高压电网2-6. 规划调整的问题——高压电网规划110KV高压，能否迁移规划110KV高压，能否迁移现状110KV高压现状110KV高压现状：地块上共有四条110KV高压线过境，其中两条为现状，两条为规划；其余均为10KV及以下电力线。 建议：重庆盈丰正在积极协调，争取10KV及以下电力线全部实现迁移或下地，规划中两条110KV高压线争取迁移，现状中两条110KV高压线由于调整费用过高而保留。按重庆现有，110KV高压线左右各退15米作为保护区，因此高压线会使项目地块被迫分割成多个组团，而不利于整体布局2-7. 规划调整的问题——货运码头2-7. 规划调整的问题——货运码头规划货运码头码头交通干线海尔路渝临高速制药一厂（嘉溢华实业）农垦局盈丰公司码头计划占地520亩 其中： 征农垦局用地约250亩 征制药一厂用地约100多亩 征商社仓库用地约80亩 征重庆盈丰用地约18亩 征黑石子街道近100亩2-7. 码头问题的背景、影响和现状2-7. 码头问题的背景、影响和现状1）2007年9月，江北区政府下发《关于江北区寸滩片区交通物流基地建设专题会议纪要》，提出规划寸滩物流中心（如图），并征用规划区内各单位建设用地。 2）码头规划由江北区政府牵头，市国资委主导，市交运集团实施，目前已进入修规阶段，待规划出台后及上报市规划并实施。码头背景1）交通影响：码头一旦成型，势必形成货物运输干道（如图），使得项目交通组织更为复杂、无序； 2）地形分割：码头交通干道会严重分割项目地块，使得项目规模化的优势受到极大削弱，市场影响力极具下降。 3）心理影响：码头交通产生的噪音、灰尘和道路形象都会严重影响到项目的产品品质和档次，市场认可度大大降低。对项目的影响处理现状目前，嘉溢华实业、西南合成、盈丰公司、制药一厂已联合提交《不同意征地的情况说明》报于相关政府机构，避免码头规划落实。资源集团将就此事形成报告上报方正集团，希望集团能出面协调，避免物流中心项目的实施。2-8. 规划调整的问题——路网2-8. 规划调整的问题——路网受渝长高速路和规划道路（蓝线）建设控制退让红线影响，本地块比较狭窄，使产品形态和环境受到极大限制。能否调整规划道路，更利于开发。规划道路（蓝线）使得A、B地块被分割，不利于地块的整体布局。AB盈丰公司协调规划部门，使道路走向更利于开发。null重庆盈丰寸滩项目汇报 规划面临的问题 拆迁面临的问题 请集团协助解决的问题 3-1. 目前规划拆迁涉及单位3-1. 目前规划拆迁涉及单位合药小区小厂房及民宅前进公司宿舍合药北厂区合药南厂区北岸化工方诚物管3-2. 拆迁范围3-2. 拆迁范围合成制药家属区 前进食品公司 合成制药单身宿舍 北岸家属区） 1100亩的拆迁范围556亩的拆迁范围合成制药家属区 前进食品公司）受迁单位拆迁面积(按1100亩统计)3-3. 拆迁安置费用较高3-3. 拆迁安置费用较高按绝大部分受迁户只接受原建还房安置方式初步估算： 原建还房用地性质为划拨地，拆迁安置费用: 有产权证部分 （城市建设配套费及相关规费减半） 修建费用2000元/m2×93395.4 m2＝18679.08万元 无产权证部分 （货币补偿） 750元/m2×21561.94m2＝1617.15万元 合计 20296.23万元3-3. 尽快解决拆迁问题3-3. 尽快解决拆迁问题 因西南合成制药有限公司整体环保搬迁工作尚未启动，对已受让土地范围内的拆迁进度造成一定影响。 我们希望就此事形成报告，报请集团，建议请西南合成制药有限公司成立拆迁领导小组，尽快完善拆迁摸底统计资料，完成搬迁实施方案，以合成为主最终实施搬迁。null重庆盈丰寸滩项目汇报 规划面临的问题 拆迁面临的问题 请集团协助解决的问题 请集团协助解决的问题请集团协助解决的问题问题一：请集团确定项目征地范围明确规划用地范围，以确定寸滩项目的市场地位，使规划设计机构对资源的整合利用更具针对性和合理性。问题二：请集团督促合成制药加快拆迁工作进度请集团督促合成制药成立强力部门，启动厂区环保搬迁和合药小区的拆迁工作，以便项目能够有效整体推进。问题三：请集团协助解决码头规划调整请集团与重庆政府交换意见，变更或打消江北政府建设寸滩物流中心的设想。null