2009昆山别墅消费调查报告2009昆山别墅消费调查报告
2009
(后附:2009年昆山上半年楼市成交基本情况)
【昆山别墅概况】
据不完全统计,目前整个昆山市场别墅在售项目有30多个,从位置来看,主要集中在西部,北部沿阳澄湖带,和马鞍山路带,南面则靠
近淀山湖,千灯等古镇附近。从建筑风格上看,仍是以欧式别墅居多,
也有少数雅致的中式别墅。
从2003年起,国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。
2006年,国土资源部正式对别墅开发下发了“封杀令”。别墅用地叫停后,对于别墅的开发商来讲,尤其是现在手头有地、有项目的开发商,
应该是一种变...
2009昆山别墅消费调查报告
2009
(后附:2009年昆山上半年楼市成交基本情况)
【昆山别墅概况】
据不完全统计,目前整个昆山市场别墅在售项目有30多个,从位置来看,主要集中在西部,北部沿阳澄湖带,和马鞍山路带,南面则靠
近淀山湖,千灯等古镇附近。从建筑风格上看,仍是以欧式别墅居多,
也有少数雅致的中式别墅。
从2003年起,国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。
2006年,国土资源部正式对别墅开发下发了“封杀令”。别墅用地叫停后,对于别墅的开发商来讲,尤其是现在手头有地、有项目的开发商,
应该是一种变相的利好刺激。另一方面从昆山的房价优势上来看,昆
山的别墅仅相当于上海公寓的价格,“别墅”市场逐渐被开发企业普遍看好。
国土资源部出台政策禁止别墅用地的供应,国家对别墅用地现在
已经不推出了。别墅产品,会越来越稀有,这也是投资者看好的重要
原因。昆山别墅在市场竞争中,具有以下竞争优势: ? 交通条件优越,背山面水;
? 市场容量大,无投资变现后顾之忧;
? 独特人文景观,迎合时尚消费;
? 集约化信息化,管理手段先进。
景区风景资源特征突出,资源品味较高,生态环境优越,对客户
具有强烈的吸引力。
【投资安全性分析】
通过对房产投资风险判断的差异性分析,得出结论:
1、商铺的风险最大,并且未来的供应有较大的不确定性;
2、住宅的流通性高、投资门槛低,因此住宅成为了收益率最好
的物业,这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。而在住宅市场
中,普通住宅的租金和价格波动幅度,又要高于豪宅市场。
3、以上海豪宅的租金价格为例,近几年来的变化很小,并未受
到通胀因素的影响。所以豪宅可以看作奢侈品的一种,其价格主要受
供给、以及小部分高收入者的可支配收入影响,显然通胀并未对这两
个因素造成大的冲击,所以豪宅别墅是比较安全稳健的投资选项
房产投资多层面的产品受的影响,很大的原因就是受到一个城市
的放量的影响。放量大的时候,购买者选择的余地比较大,感觉到可
分担的楼盘比较大。很多投资置业者把昆山别墅类的产品作为第二住
所来购买。投资需求方面,考虑到今后的升值潜力,别墅的升值潜力
是高于公寓产品。别墅这种产品,受经济下滑冲击影响是不是很大。
由于政策调控,别墅产品以后会越来越少,数年以后,市场难有一手
别墅供应,可选择的只有二手别墅。
当前,受开发商大规模降价促销、房地产政策刺激以及长期以来累积
的刚性需求的部分释放等综合因素的影响,全市房地产市场进入快速
回暖阶段,商品房销售价格也在不断上扬。主要
现在:1、上半年全市新建商品房销售均价5433元/平方米,同比增长13.6%,环比上月增长3.2%。其中住宅销售均价5427元/平方米,同比增长17.3%,别墅、高档公寓销售均价8668元/平方米,同比增长23.3%。2、二手房销售价格同比增长11.3%,环比增长2.5%,其中二手房住宅销售价格3604元/平方米,同比增长10.6%,环比增长1.8%,二手房市场呈现快速复苏态势。
商品房销售价格的不断走高,与消费者购买力提升的不同步,应引
起关注。
【昆山房产分析】
1-6
延续5月的热销势头,全市房地产市场继续发力,1-6月全市实现商品房销售面积149.98万平方米,同比增长13.6%,其中当月销量
42.21万平方米,环比增长1.4%,自经济危机以来当月销量达最高。
全市商品房销售结构有所调整,主要表现在:
从分用途看,全市改善性住房和投资性商品房销售在快速升温。1-6月实现住宅销售面积127.41万平方米,同比增长9.2%,其中别墅、高档公寓销售面积24.65万平方米,同比增长38.1%,占住宅比重比上月提高0.9个百分点;办公楼销售面积1.98万平方米,同比下降
7.2%;商业营业用房销售面积16.47万平方米,同比增长61.5%。 从分地区看,花桥经济开发区后来者居上,显出较强的发展潜力,1-6月全区实现商品房销售面积21.64万平方米,同比增长38.2%,占全市总销售面积的14.4%,占比比1-5月增加6.7个百分点,销售势头
直逼开发区。玉山镇、开发区分别实现商品房销售面积37.0万平方米、28.79万平方米,同比增长37%和下降0.8%,占全市总销售面
积的比重比1-5月都有不同程度的减小。其他8镇除巴城、周市、淀
山湖和周庄销售是增长的外,其余4镇销售都出现不同程度的下滑,
尤其是张浦,下滑幅度达64.8%。
【昆山别墅置业意向报告】
1.昆山市作为中国知名旅游城市,有最佳人居环境,随着城市知
名度越来越高,优美的环境被越来越多的人所向往,使昆山市房地产
业的发展具有较大的发展空间。
2.昆山市的房地产市场是一个全国性的市场,以成功人士“第二居住地”为发展方向,广阔的市场将使昆山市的房地产业能保持长盛。
3.昆山市气候资源和岛屿市场的独特性,使房地产业有着较少受
国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动影响的特殊性。
4.土地将进一步升值。地产是房地产业的重要组成部分,随着昆
山市房地产业的快速发展升级,土地价格不断攀升,别墅用地供应被
禁,掌握了紧俏的土地资源和别墅产品就等于掌握了市场,掌握了财
富。
5.昆山经济中心的地位不断得到加强,房地产产品增值空间可
观。
【昆山别墅销售预测】
昆山是一个三线城市,但发展很快。昆山城市规模已经达到65%,
按照一般的城市发展,达到70%是基本饱和,从现在整个政府的批
地情况看,市中心土地并不是特别多,主要是花桥等地最近放量比较
多一点。2000年,别墅市场并不是很成熟,但仍有项目可选,例如
宝岛做的是第一批联体别墅。现在,昆山别墅已经发展到一定的阶段,
因为昆山发展了一批中产阶级,吸引了大量投资置业、长期居留的区
外、境外人士。
从目前来看,市场的放量还可以,如果别墅量再放大一点,就会
出现供大于求的情况。从周边情况看,包括花桥,基本上是外来型市
场。例如,到上海打工的夫妻买房子需要20年时间,但在昆山大概是10-15年时间,从这个情况来推算,昆山别墅需求爆发量的时间要
在2015年左右。所以昆山项目目前主要还是主推上海为龙头的长三
角市场,昆山本身的市场消化量并不是特别大。
从目前的土地报告和批复情况来看,上海是一年放量4千万平方米,今年是2千万,明年是3.5千万左右,会有一些挤出效应。05
年放量是400万平方,今年是200万平方,整个上海市场是供小于
求,会把一部分的昆山市场弥补掉,周边的花桥、淀山湖这些都会给
上海的市场吃掉,昆山基本上满足玉山镇。
别墅新项目也在建设,会赶在2009年经济转暖的黄金销售季节推出。大概在9-10月份,或者12月份年底。
一是昆山市作为优秀旅游城市,有最佳人居环境,随着城市知名度越
来越高,优美的环境被越来越多的人所向往,使昆山市房地产业的发
展具有较大的发展空间。
二是昆山市的房地产市场是一个全国性的、国际性的市场,以成功人
士“第二居住地”为发展方向,广阔的市场将使昆山市的房地产业能保
持长盛。
三是昆山市的城市化进程刚开始快速发展阶段,城市房地产的发展存
在着巨大的发展空间。
四是昆山市气候资源和岛屿市场的独特性,使房地产业有着较少受国
家宏观调控政策和其他大中城市价格变动影响的特殊性。
五是有大项目支撑。一批重大项目的强劲支撑,房地产投资将继续保
持大幅增长,占全社会固定资产投资的比重还将加大。 六是土地将进一步升值。地产是房地产业的重要组成部分,随着昆山
市房地产业的快速发展,土地价格不断攀升。“十一五”期间,昆山市将按“土地供应略少于市场需求”的原则控制土地投放,土地价值将进
一步得到释放。
昆山国民经济保持平稳较快增长。2008年地区生产总值突破1500亿,达1500.26亿元,按可比价计算,比上年增长15.0%。产业结构不断优化,二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年
完成第一产业增加值12.37亿元,比上年增长2.2%;第二产业增加值978.81亿元,增长14.1%;第三产业增加值509.08亿元,增长17.2%,服务业增加值占GDP比重达到33.9%,比上年提高1个百分点。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元(按现行汇率折17687美元)。在台湾电电公会2008年祖国大陆环境与风险调
查中,综合实力位居第二。成为全国18个改革开放典型地区之一。
荣膺影响中国改革十大创新城市。
财政收入再创新高。2008年实现全口径财政收入272.55亿元,比上
年增长35.0%,其中:地方一般预算收入突破百亿元,达到115.69亿元,比上年增长33.7%。全口径财政收入占地区生产总值比重达到
18.2%,比上年提高0.7个百分点。财政收入总量、人均GDP和人均地方一般预算收入继续位居全国各县(市)之首。 2009年上半年,昆山经济增速有所下滑,但经济总量增加绝对值仍
然发展很大,特别是出口经济恢复,经济发展速度渐入佳境。
昆山属于以电子产业为主的出口加工型经济模式,国际金融危机爆发
后,由于欧美市场消费需求急减,企业出口受到严峻挑战,昆山出口
额自2008年11月起同比连跌7个月。由于采取了一系列举措帮助
企业增强国际竞争力,因此,尽管全国出口总体形势不容乐观,但是
昆山市出口同比降幅最小。2009年6月份昆山市单月出口30.9亿美元,同比增长1.2%,一举扭转了经济下滑。
从行业和企业来看,笔记本电脑对我市出口增长起到了至关重要
的作用。今年前6个月,笔记本电脑产量同比增长21.6%,有效地弥补了工业产品出厂价格下跌带来的不利影响。仁宝、纬创集团今年出
口额出现逆势增长,跃居全省出口企业前两位,稳居全球笔记本生产
企业第一和第三位。
在主导产品和龙头企业出口额呈现增长的同时,其他行业的出口额也
在小幅回升。电线电缆出口在4月和5月连续下滑的情况下,6月有所回升,出口额环比增长27.14%;电梯和自动扶梯今年前6个月出口3627万台,货值1.15亿美元;灯具前6个月出口货值同比增长
32.31%。
近年来,昆山越来越被国内外朋友熟知和青睐,人们爱这里美丽的自
然风光和优良的生态休闲环境,并把在昆山购房置业作为生活中的一
件大事、乐事。有关部门调查显示,在昆山购房的有企业管理层人员、
城市白领、普通职员、私营业主、商人、演艺界明星、体育界人士,
还有很多是退休的老人,遍布全国30多个省市自治区,其中65%的购房者用于个人居住。
昆山先后获得 “全国城市环境综合整治优秀城市”、 “全国生态示范区”、“国家园林城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境奖”等国家级荣誉称号。
昆山别墅的客户主要是针对昆山和上海为龙头的长三角地区。昆山作
为上海和苏州之间的“中心花园”风景秀丽,景色宜人。这里物华天宝,
人杰地灵,曾诞生过著名爱国主义学者顾炎武、散文家归有光、画家
龚贤。更是被誉为“百花园中一株幽兰――昆曲”的发源地。
旅游交通便利的昆山,沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道和娄江
水道穿城而过,且临近上海虹桥国际机场,形成了铁路、公路、水路
和航空并存的立体交通网络,星级涉外饭店、旅游汽车出租公司、旅
游购物商场等一应俱全,已形成多功能,多层次的综合性省级旅游渡
假区。
住宿:
昆山自古就是“吴中名邑”,商贾云集,非常繁华。近年来,昆山的酒
店旅馆业也十分发达,现有星级酒店十几家,大小旅馆更是不计其数。
如下榻在昆山市中心,那昆山宾馆、鹿都宾馆是最佳选择。如果您刚
刚从繁忙的工作中脱身,希望寻觅一个宁谧的世外桃源好好放松,建
议您下榻昆山市周边的淀山湖宾馆、申江大酒店。定能沉醉于湖光山
色之中。
美食:
昆山是苏菜的发源地之一,美食文化渊源流长的昆山,阳澄湖大闸蟹、
奥灶面、周市燠鸭、正仪青团子、周庄万三系列食品深受众多游客的
青睐。
娱乐:
昆山的娱乐业远近闻名,魅力在于其丰富的旅游资源,秀丽的山水能
使人暂时忘却都市的喧嚣。既丰富了当地人民的业余生活,也吸引了
周边许多大城市的居民。每逢周末,昆山市内热闹非凡。 昆山市内
健身娱乐场如卡拉OK厅、茶庄星罗棋布。在这儿,生活的浪漫、悠
闲让你乐不思蜀。
昆山还是昆曲的发源地,这里的许多人都会字正腔园的唱上几段,昆
曲是这儿的传统娱乐项目。
购物:
以沃尔玛、欧尚、乐购、大润发等为代表的国际连锁商业机构纷纷进
驻昆山,昆山自古就是鱼米之乡,物产丰富。珍珠养殖业是昆山传统
产业,所产珍珠晶莹圆润,且价格低廉,深受人们喜爱。昆山鸭是昆
山特产,肉质细腻滑口,远近闻名。阳澄湖蟹是大闸蟹中极品,尤其
不可错过。
交通:
京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、苏虹机场路都从昆山通过。至上海虹桥国际机场仅需45分钟车程。
我国的房地产业已进入第三个时期,这个时期的奋斗目标是“居者优其屋”,
在数量发展的同时,要注重质量。根据国际经验,以昆山为代表的我国东部沿海
已经具备进入住房消费高涨期的客观经济条件。此时应当不失时机地因势利导,
以启动住房的消费性投资和经营性投资为突破口,推动整个房地产业消化存量,
调整结构,适度发展,走出低谷。这样做不仅能利用其产业乘数效益,带动相关
产业发展,促进国民经济良性循环,提高市场景气度,而且还能大量消化吸纳城
乡剩余劳动力,从而有利于社会的安定团结。
?经济适用住房;?房屋置换;?租赁市场;?物业管理;?贷款买房。
?智能化小区;?绿色住宅;?老年公寓;?住房郊区化;?小城镇开发。
昆山房地产行业四个方面的问
,即资金来源相对单一,银行风险大的问题;房
价增长过快,价格和市场风险偏高的问题;城市开发用地减少,土地成本升高的
问题;以及粗放式经营带来的耗能过大。
国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集
群经济圈的格局,目前正处于高速发展时期,目标是成为具有世界竞
争力的组团式大城市集群。
根据《中国城市发展报告》数据显示:珠江三角洲城市群的GDP 约占全国的12%,长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP的18%,京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的10%,中国三大城市群的GDP对于全国GDP 总量的贡献率只有40%,比美国纽约、洛杉矶
和五大湖区三大城市群对全美GDP 的贡献率低30个百分点,比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP的贡献率低32个百分点,作为经济发展主力载体和战略制高点,中国三大城市群远
未形成国家财富积聚的战略平台。
因此三大城市圈的发展潜力巨大,单纯依靠中心城市的标杆作用略显
不足,以无锡、昆山为代表的二三线城市的迅速发展才是提升城市集
群竞争力巨大的后发力量。
2009年的中国房地产市场环境更加复杂。当这种市场环境日益复
杂多变,并从卖方市场过渡到买方市场时,资本运作能力和产品技术
水平日益成为未来房地产市场别墅产品竞争的重点。
一方面,从成熟国家房地产企业转型的经验可以看出,开发企业
要在未来市场上做大做强,与金融资源的对接是其发展的一个必要途
径。在这一环节中的企业与专业金融服务机构的合作,将可抓住未来
两年房地产金融市场快速发展的重要时机,利用资本力量,迅速做大
做强,并形成良好的法人治理结构,达到企业主体多元化的目的,从
而规范企业的运作,提升综合竞争力。
另一方面,升级中的房地产市场,将逐步形成发达国家的产业链
专业分化的模式,走向专业化分工协作的路径,从而形成众多的房地
产专业服务产业链。当前的房地产市场发展趋势,从专业化角度分析,
可分为两大类技术领域,一大类是市场类技术,一大类是产品类技术。
23638套!同比增长8成 09年上半年昆山楼市火爆
从成交量月度走势来看,自09年年初以来,整体处于上
升态势。5月份房展会过后一周成交量为今年上半年单周最
高点,单周成交突破千套,最高达1469套。进入6月以后保持持续增长态势,月度成交高峰出现在6月,共成交4667套。
从市场分析来看,今年以来,昆山各区域住宅市场成交
量之所以取得明显回升,一方面是2008年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在2009年春节后开始逐步释放,同时,
随着经济局势的转变,股市的不稳定性,投资的需求也在近
期集中入市。 另一方面,国家及地方政府推出的金融、税
费等各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。加上从3月份过后成交量逐步回升,市场信心也在一定程度上得以恢复和
稳定,使处于观望中的需求有所松动,部分改善型需求入市。
从区域分析来看,09年上半年成交主力区域为开发区、
玉山镇和花桥镇,这三个区域的成交量占到全市成交总额的
63%。其中增长最为明显的区域是开发区,5955套,与去年同期增加176.1%,成为上半年昆山楼市成交冠军。玉山镇以
4797套的成交量紧随其后。花桥共成交4412套,与去年同期增长91.7%,荣列上半年成交第三名。
开发区:供应量充足 品牌楼盘促进成交
从08年初开始,开发区楼盘开发量由点到面全面开花。
从品牌开发商的世茂东壹号、中航城、嘉业阳光水世界等知名项目,到东城蓝郡、国际公馆等性价比楼盘。开发区不仅
是拥有了充足的供应量,在销售方面也交出了满意的答卷。
由1月的104套到6月份的1004套,开发区成交量节节攀
升。以世茂东壹号、中航城、东城蓝郡和国际公馆等热盘销
售为主力支撑。在1月淡季,开发区世茂东壹号和世茂蝶湖湾即分别以61套和43套的销售量引领市场。可以说整个上
半年,世茂东壹号和世茂蝶湖湾的持续热销成了市场关注的
焦点。中航城、东城蓝郡等楼盘也不断推出新房源满足市场
需求。
花桥——区域潜力拉动 成交量屡创新高
随着区域规划、轨道交通优势的凸显,今年上半年,尤
其是5月过后,花桥楼盘的销售速度用惊人来形容毫不为过。
市场之所以在短时间内迅速走热,除区域自住需求外,包含
很大一部分投资需求。区域内的绿地启航社项目在4月、5月连续两次蝉联昆山楼市销售冠军。新盘壹克拉在5月23日开盘一周后即狂销150套,鑫苑的销售量也取得逐步上升,
足见其区域楼盘的潜力和市场认可度。到6月份,花桥赶超
玉山镇和开发区,当仁不让地成为昆山楼市区域成交冠军。
随着下半年新盘常发香城湾的问世,业内人士预测,区域热
度将保持不减。
玉山——性价比占主导 成交量保持平稳
地理位置、行政区域等因素使然,玉山镇曾一度被视为
昆山楼市的风向标,纵观2009年上半年。玉山镇在2月、3月、5月3次成为昆山楼市区域成交冠军。与花桥有所不同
的是,玉山镇楼盘以刚性自住需求为主,性价比是拉动该区
域楼盘销售的最主要因素,销售量由1月份的313套到6月的978套,保持平稳的增长态势。
其中自住尤以新城域和时代文化家园的热销为代表,改
善型住房产品有新盘风景英伦、香榭水岸以及阳澄湖附近部
分高端别墅项目。其中,新盘风景英伦5月开盘热销成交112套。香榭水岸三期80套房源开盘一小时有半数即被抢购一
空,07年买房时排队抢号的火热场面再次上演。5月过后,老盘新华舍和青城之恋相继推出新房源,销售量也取得了稳
步上涨。
其他乡镇篇——紧跟大市场 新盘开盘走俏
5月过后,经过房展会的强力拉动,市场盘热,昆山除
上述三大区域之外的其他乡镇楼盘成交量也逐步走高,其中
尤以周市和千灯表现突出。究其原因是由于新盘云山诗意和
晶蓝上城的开盘放量,加上区域内老盘加推新房源,乡镇楼
市的抬头可圈可点。云山诗意5月新盘首推,项目为中式风
格宅院,均价5400元/平方米,5月份开盘即销售182套,同区域内的大德世家5月也成交95套。千灯晶蓝上城新盘
推出,上半年已售出287套。
据昆山官方网站数据显示,昆山搜房网统计,2009年上半年昆山全市商品房共实现成交23638套,比去年同期增加
10517套,增幅高达80.2%,与去年全年成交总量27298套仅差13个百分点。
09年上半年,昆山全市新增包括普通住宅、商业项目在
内的楼盘27个,新增供应量7058套。各区域楼盘均呈现不
同程度增长态势,一向推盘量较少的千灯、张浦、巴城等乡
镇也出现明显的增长,区域最高增幅达316.4%。
从成交量月度走势来看,自09年年初以来,整体处于上
升态势。5月份房展会过后一周成交量为今年上半年单周最
高点,单周成交突破千套,最高达1469套。进入6月以后保持持续增长态势,月度成交高峰出现在6月,共成交4667套。
从市场分析来看,今年以来,昆山各区域住宅市场成交
量之所以取得明显回升,一方面是2008年受到抑制的以婚
房为代表的刚性需求在2009年春节后开始逐步释放,同时,
随着经济局势的转变,股市的不稳定性,投资的需求也在近
期集中入市。 另一方面,国家及地方政府推出的金融、税
费等各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。加上从3月份过后成交量逐步回升,市场信心也在一定程度上得以恢复和
稳定,使处于观望中的需求有所松动,部分改善型需求入市。
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