蓝色港湾老板王耀辉的财务秘密

蓝色港湾老板王耀辉的财务秘密 农行第一副行长案发～蓝色港湾的老板王耀辉浮出水面。记者调查揭开蓝色港湾的财务秘密和王耀辉高超的财技。 记者 王芳洁 6月2日，有雨，蓝色港湾的地下车库几乎停满了车。最近几年，这个位于北京朝阳公园湖西北侧的商业综合体人气越来越旺了。 尽管蓝色港湾在北京越来越“火”，但即便是地产圈，对其幕后老板也知之甚少。然而，5月末以来，牵连于近日曝光的中国农业银行(2.62,0.00,0.00%)第一副行长、执行董事杨琨“协助调查”一事，蓝色港湾的实际控制人王耀辉大受瞩目。 经《证券市场周刊》记者调查，起家于黑龙江的王耀辉，发迹于京城，投资涉猎房地产、基础设施建设、矿业以及收藏，但无论哪个行业，王耀辉皆将杠杆“玩”到极致。 蓝色港湾究竟有多大, 公开显示，王耀辉，1966年6月1日出生于黑龙江省齐齐哈尔市。坊间传言，王经营汽车贸易起家，1999年成立中辉国华实业(集团)有限公司(下称“中辉国华”)，中辉国华此后成为王耀辉主要资产的控股平台。 2004年，王耀辉实际控制的中辉投资有限公司与天竺镇政府签订，合作建设天竺商务花园项目，这一项目总投资高达25亿元，占地面积500亩，建筑面积30万平方米。 更为重要的是，一块备受瞩目的“宝地”在北京市土地储备中心挂牌出让，即“蓝色港湾公园商业配套设施”用地，根据2004年9月29日的出让公告，地块的具体位置为:东、南至朝阳公园北湖岸;西至朝阳公园路;北至亮马河，建设用地面积9.6319万平米。 仔细研究上述出让公告便可看出，这块地的出让与通常情况有所不同。就一般的土地出让而言，挂牌及成交时，由于无法提前得知最终买家及最终产品，地块一般以大致位置命名，不太可能和受让方的名称一致。但蓝色港湾地块，似乎一开始便拟好了项目名称。巧合的是，该项目的最终受让方就是北京蓝色港湾置业有限公司(下称“蓝色港湾置业”)。根据出让公告，该地块挂牌阶段仅有一次报价，蓝色港湾置业“轻松”以起始价10.0862亿元摘牌。 目前，在北京市工商局网站上，已经无法查询到蓝色港湾置业公司的情况，仅有一家北京蓝色港湾有限公司(下称“蓝色港湾公司”)，法定代表人为王耀辉，根 据蓝色港湾的网站，蓝色港湾公司即为项目的开发、运营商。蓝色港湾公司是一家法人独资企业。 值得关注的是蓝色港湾项目的规划建筑面积，根据2004年的出让公告，该项目的规划建筑面积为5.9718万平米，业内资深人士告诉记者，土地挂牌公告中的规划建筑面积是由容积率推算而来，因此，多指地上建筑面积，企业摘牌后，会对项目进行设计，并报北京市规划委员会批准，经此次批准，会确定项目的地下建筑面积。企业再去与北京市国土局签订补充协议，按照约定，补交一部分土地出让金。该人士还告诉记者，一般而言，相关政府部门很难改动项目容积率，因此，项目的地上建筑面积很难增加。 根据北京市规委、北京市建委、北京市国土局的公示，蓝色港湾项目于2007年10月获北京市规委竣工验收，11月获北京市建委竣工备案。2008年3月，北京市国土局发布蓝色港湾项目的变更公告，项目的规划建筑面积变更为13.7625万平米(包含地上建筑面积，地下仓储和地下车库)。此次更改的内容甚广，包括了宗地位置、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途、出让年限、地价款、地价水平。 然而，根据蓝色港湾的官方网站，该项目的总建筑面积为15万平米，显然超过了上述规划的建筑面积。据大部分蓝色港湾的公开资料，项目地上建筑面积为6万平米，地下9万平米。 而记者获得的一份由独立第三方出具的蓝色港湾项目估值显示，该项目的总建筑面积为20.8599万平米，其中包括6303平米的酒店、16.6351万平米的商业，以及3.5945万平米的地下车库。 这份于2007年12月编纂的报告还显示，仅商业部分，包括1,3层在内的建筑面积就达到了9.6万平米。记者采访了一位曾经参与上述报告编纂的人士，他强调该报告受托于蓝色港湾置业公司，项目的楼面面积等数据来源于蓝色港湾置业公司。 蓝色港湾的财务秘密 北京恒天财富研究部的一份报告显示，蓝色港湾公司2010年末经审计的资产总额为44.3亿元，负债为29.7亿元，负债率达67.11%。 值得注意的是蓝色港湾公司的负债总额。根据前述蓝色港湾土地变更公示，项目完成后又补交2亿土地出让金，即总的土地款约为12个亿。而一商业地产操盘手告诉记者，即使在目前，类似的矮层高商业地产项目的建安成本不超过5000元/平米，那么即使按照20万平米的楼面面积计算，蓝色港湾项目的建安成本也不过10亿元，而管理费用大致为建安成本的3%，即3000万元。 由上可得，蓝色港湾项目的成本大概为22亿元，当然每年还会有一部分息税方面支持，但对比项目公司的负债总额29.7亿元，不难看出，王耀辉可能早已将 自己投入的土地出让金套现。 恒天财富的报告显示，蓝色港湾公司2010年经审计的主营业务收入为2.1亿元，净利润为1.1亿元。由此可见，该公司的财务费用不足1亿元，对比公司负债总额，公司的融资成本不足3.4%。 显然，在当下的环境中，上述融资成本基本不可能实现。财务人士分析，此种情况的出现有几种可能，其中包括:公司借了钱后做了其他投资赚了钱，或者公司又将钱借给了别人，产生了利息收入等。 北京市国土局朝阳分局网站的土地抵押公示表明，坐落在朝阳区朝阳公园内的蓝色港湾商业配套一共9.63万平方米土地抵押给了农行北京东城支行，两份抵押登记的起始日分别为2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金额分别为9000万元和4.062亿元。 业内人士告诉记者，农行两次抵押贷款在程序上并不一定违规，只要总抵押金额不超过土地的评估价值即可。根据抵押登记公示，蓝色港湾土地的评估价值先后被评为了15亿元和65亿元。虽然短短5个月内，土地评估值飙升了50亿元。事实上，记者获得的第三方对蓝色港湾项目的估值显示，2007年12月前已经达到72.47亿元。 显然，由于商业地产的特性，企业可以不断地根据市价进行重估，从而获得更多的融资，这便是王耀辉的财技之一。 与信托公司及银行的合作显然是王耀辉的重要财技。2008年2月，吉林信托开始发行“北京蓝色港湾置业有限公司股权投资信托计划”，该信托计划发行规模为9.9998亿元，与之相对应的是同期发行的民生银行(6.00,-0.05,-0.83%)非凡理财“T87”计划人民币理财产品，该产品为吉林信托募集收购蓝色港湾置业股权之经费。 民生银行还与蓝色港湾公司发生了其他形式的关联。 公开资料显示，2011年5月，民生银行发售非凡理财人民币T934-1期理财产品(高端)，该理财产品销售所汇集的资金全部投资于云南中豪置业有限责任公司持有的吉林省信托有限责任公司发起的“蓝色港湾有限公司股权收益权(一期)单一资金信托”项下的全部信托受益权。 同时，该行还发售非凡理财人民币T934-3期理财产品(高端)，该理财产品销售所汇集的资金全部投资于中国华能财务有限责任公司持有的吉林省信托有限责任公司发起的“蓝色港湾有限公司股权收益权(三期)单一资金信托”项下的全部信托受益权。 由于民生银行未披露上述两款理财产品的详细信息，外界只能猜测此蓝色港湾公司可能为王耀辉的蓝色港湾公司。 玩转地产 记者了解到，在王耀辉的中辉系中，除了蓝色港湾公司、天竺商务园区项目等地产项目外，还有一家京发置业有限责任公司(下称“京发置业”)。据了解，京发置业手中至少握有朝阳区六里屯的3.2万平米项目。 2010年3月，北京国际信托有限公司成立“北京信托稳健系列房地产集合资金信托计划II期”，募集资金约7亿元，募资对象即为京发置业全资持有的京发房地产，信托计划相关报告中载明，此次募集资金的用途为投入北京CBD的一个项目，而京发置业甚至还在等着北京市政府“拍地”，如该公司不能摘牌，则北京国际信托有限公司将收回资金。 目前，并未听说上述用地已经被京发置业取得，但从上述信托计划不难看出，京发置业募集资金的目的就是买地，以便绕开北京市政府规定的“买地资金必须为开发商的自有资金”这个限制。 显然，王耀辉已经将信托融资的功能用到极致。2010年4,5月，民生银行先后发行4期非凡理财人民币T647期理财产品(高端)，为安徽国元信托发起的“中辉国华实业集团有限公司股权受益权项目单一资金信托”募集资金，该资金信托的投资范围是受让北京宏世通达商贸集团所持有的中辉国华实业集团有限公司股权(简称“标的股权”)收益权，在信托期限届满时，由北京宏世通达商贸集团(简称“收购人”)溢价收购上述标的股权收益权。 北京市朝阳区国土局的文件显示，京发置业于2010年将坐落在朝阳区六里屯(A区)(B区)的3.2万平方米住宅、商业、办公物业抵押给安徽国元信托有限责任公司，抵押期限自2010年3月22日至2012年4月23日。2011年8月，北京京发置业有限公司在朝阳区国土局做了抵押变更登记，抵押金额19亿元，土地评估价为50亿元。 2011年5月，京发置业还将上述地块分为两份再度抵押给吉林省信托有限责任公司，期限是从2011年5月10日到2012年5月15日，两份抵押的金额分别是9亿元和14亿元。该地块的土地评估价值为52.4亿元。 艺术品信托玩家 除了是地产玩家外，王耀辉还是收藏玩家。 在《noart》2011年3月评出的《中国最具影响力收藏家前十》中，王耀辉名列第六。王耀辉为北京雅盈堂文化发展有限公司(下称“雅盈堂”)的实际控制人，根据一份名为《2011中国艺术品基金排行榜》的调查，雅盈堂为当年第二大艺术品基金，截至2011年年底，这家公司目前已发行4只信托，融资总额达8.7亿元。 2010年6月的保利春拍，成立刚刚两个月的雅盈堂以4.368亿元的价格拍下了黄庭坚的《砥柱铭》，随后的9月29日，吉林信托发布的《雅盈堂艺术品收益权集 合资金信托计划》，期限为2年，信托规模为4.5亿元。该信托的募集用途即支付雅盈堂拍卖艺术品的款项，显然主要是为了支付《砥柱铭》之价格。 即便《砥柱铭》刷新了国内艺术品的拍卖价格，学界仍然对其真伪有所争议，但拍卖界资深人士表示，一般来说拍到这样的价格，品质上还是有所保证，尤其其拍卖公司为保利等大型机构。 上述人士表示，艺术品资本化才是大量富有阶层涌进收藏市场的原因。该人士表示，通常的艺术品拍卖，拍卖公司均能给买家一个很长的付款周期，类似上述情况，雅盈堂几乎不需要自己出很多钱，即可搞定名作。 一位拍卖界资深人士告诉记者，一旦用艺术品发行了信托，或者向银行融了资，相关作品即要抵押给债权方，作为买家，并无太多时间来欣赏藏品。“就现在而言，国内70%的藏家都是为了投资，而非真心喜爱收藏。”该人士表示。 调查显示，至少有国投信托、北京信托和吉林信托三家公司曾为雅盈堂发行过信托产品。 2010年8月19日，国投信托有限公司发布的《国投飞龙艺术品基金9号集合资金信托计划》，信托规模为1.5亿元，期限为1.5年-2年，这项信托计划于当年12月29日正式成立。对于信托资产配置情况，该计划发布的2010年四季度报告称，项下信托资金用于受让雅盈堂合法拥有的艺术品的收益权，转让价款为1.5亿元。 2011年3月，北京信托发行《盛藏财富-宝腾一号艺术品投资集合资金信托计划》披露，信托规模4亿元，期限为两年，雅盈堂是投资顾问。 值得关注的是，蓝色港湾置业则作为计划的连带责任保证人为上述信托计划提供担保。 据媒体报道，盛藏财富,宝腾一号计划拟投资的书画类艺术品为北京保利国际拍卖有限公司、北京瀚海拍卖有限公司及上海天衡拍卖有限公司三家拍卖公司的艺术品。不过，市场并不看好，当时的实际发行规模仅为7392万元。 同年5月24日，宝腾一号开始第一次扩募，并于2011年6月8日结束，预计发行规模2.29亿元，实际募集2.65亿元，共签约63份信托合同。至此，宝腾一号总规模为3.39亿元。 上述拍卖界资深人士表示，现在的艺术品拍卖后很多都被资本化，这样藏家根本不需要出太多钱，便可享受藏品的升值空间。在一些小的拍卖公司中，还会有一些违规做法，例如虚增交易价格，使成交价严重背离市场价值，买家一边付很少的钱收下藏品，另一边又以更高的价格去融资。 中辉产业网 王耀辉投资房地产前，中辉实业集团首先涉猎汽车制造业，成立于2001年5 月的中天高科特种车辆有限公司为中美合资企业，中方为中辉国华和北京宏世通达商贸集团，外方为美国安德西国际贸易股份有限公司。王曾是美国安德西国际贸易股份有限公司北京办事处总经理。 2004年，中辉系通过房地产开发进入发展快车道。但和很多小开发商一样，虽然王耀辉已经在北京地产圈捞了一桶金，但由于起步比较晚，也很难赶上一线开发商那班“快船”。因此，希望以多元化投资的形式来获得另一条“生财之道”。 公开资料显示，中辉国华除了投资房地产，业务范围还涉及车辆制造、基础设施建设、矿产、艺术品投资与金融业务等多个领域。 根据公开资料，2003年10月22日，呼和浩特市保安服务总公司与北京市中辉投资有限公司联合投资500万元，成立了呼和浩特市中安护卫有限公司。该护卫公司为呼和浩特市地区银行、金融机构和易燃易爆危险物品等提供专业押运护卫服务。 2005年6月开工的京津塘高速公路二线起于天津滨海新区的北塘镇，在北京朝阳区西直河附近与五环路连接，2008年奥运会前全线通车，中辉投资与首创集团等机构同为投资人。 中辉国华实业还入股了一家基金公司天治基金，该基金公司的大股东则为吉林信托。中辉国华同时也是东方基金第二大股东，占其18%的股权，而东方基金的大股东为东北证券股份有限公司，股权占比达46%。东北证券正是吉林省证券有限责任公司和吉林省信托投资公司证券部合并重组而来。吉林信托还是东北证券的第二大股东。 此外，2005年，中辉系参股的河北永和房地产开发有限公司、石家庄江山房地产开发有限公司曾参与东方热电的重组，后因中电投重组了东方热电，王耀辉等人黯然离场。