逾期交房计算违约金

逾期交房，是很多开发商的“通病”，这让很多购房者困惑不已，而更让他们困惑的则是逾期交房的赔偿问题。面对专业的计算方法，违约赔偿金常常令消费者感到遥不可及。那么，购房者该如何正确计算违约金？        逾期交房  应核查所赔违约金     2007年4月，张先生在市中心购买了一套总价为70万的商品房，首付21万，银行按揭49万，在与开发商签订的一份《商品买卖》中，规定交房时间为2008年3月1日，如逾期交房，则赔偿相应违约金。     今年3月，虽已到了交房日，张先生却没能按时收到房，而至于何时交房，开发商也没有给出明确答案。直至2008年7月1日，就在开发商延期4个月后，张先生终于验收了房子。而此时，开发商也正忙于给业主结算相应的违约赔偿金。 在违约金的计算上，开发商认为，应用张先生已付房款（即首付21万）的万分之一/天来计算：21万元×万分之一×122天（逾期天数）=2562元。     为什么赔偿金只有这么少？疑惑不解的张先生拿来了当初的购房合同，在仔细查看后，他发现了两处问题：一是，开发商没有结算逾期天数内的已付款利息；二是，开发商在计算违约金时，没有用总房款的万分之一来结算，而是用首付款。     虽然张先生已经看出了开发商的诡计，但他却不知该如何重新计算违约金，        违约金种类决定赔款金额 在张先生事件中，开发商明显违约，所以要根据合同向张先生赔偿相应的违约赔偿金。 所谓“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。     至于违约金的赔偿问题，应该根据购房者在签订合同时所选的违约金的种类而定：如超过约定期限的，购房者有权选择“合同继续履行”或者“解除合同”来追究开发商违约责任。而根据二者的不同约定类型，由此得到的计算和赔偿金额，也各不相同。 一、按照“合同继续履行”计算违约金     选择“合同继续履行”是说，一旦开发商没能在约定期限内交房，购房者在获得相应赔偿后，依然继续履行合同，张先生便是在此前提下。 在以上案例中，张先生的违约赔偿金应该参照其购房合同。合同规定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。 而张先生的房子是在延期122天后交付的，所以已经超出了90天的约定时间。而此时，按照合同，根据张先生所选的“合同继续履行”规定：超过逾期期限内的，除甲方应支付乙方已付款利息外，甲方还应每日按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。 由此，张先生应该获得违约金为：已付款利息+违约金。     已付款利息=70万（总房款）×7.83%（现行贷款利率）/365天×122天（逾期天数）=18320元。   违约金=70万（总房款）×万分之一×122天 = 8540元。18320+8540=26860就是张先生最终获得的违约金。而在开发商计算的违约金中，没有将银行按揭部分，即49万元列入计算的基数，只是以首付的21万元作为计算基数。实际上，只要购房者已办理了按揭购房手续，并能够证明银行已将贷款支付给开发商，则应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金，即21万加上49万。 二、按照“解除合同”计算违约金 选择“解除合同”是说，一旦开发商未能按时交房，购房者可以选择解除合同，并要求开发商支付违约赔偿金，一般是0.03%。以张先生事件为例，假设他选择了“解除合同”这一项，那么，其合同规定：如超过逾期天数的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，此外，甲方还应每日按商品房价款的0.03% 向乙方支付违约金。     已付款利息=70万×7.83%/365天×122天=18320元；违约金=70万×万分之三×122天=25620。 因此，张先生应获得的违约金为：已付款利息+违约金=43940元。