我国房地产经济现状及发展趋势

PAGE/NUMPAGES我国房地产经济现状与发展趋势[摘要]作为世界上最大的房地产市场,我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位,也对国民经济的发展起着举足轻重的影响.本文结合我国宏观调控政策,深入分析了我国房地产的现状以与今后的发展趋势.1引言中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场.改革开放以来,特别是1998年进一步深化城镇住房改革以来,伴随着城镇化的快速发展,中国的房地产业得到了快速发展.我国房地产业的快速发展,对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展,促进社会经济发展,发挥了重要的作用.同时,我们也清醒地认识到,中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题.如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足,住房保障制度仍相对滞后,中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放,资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后.尤其是一些地方房价过高的问题,已成为社会关注的焦点.2我国房地产经济现状2.1宏观经济现状2.1.1中国经济面临的问题.国际经济不景气,从而导致国内银根紧缩,中小企业向银行借贷困难,只能转向民间高利贷.企业想通过扩大出口却遭遇人民币升值.想加大投资,地方政府却债台高筑,土地难卖囊中羞涩.企业无心投资实业,纷纷转行做地产.想促进消费却遭遇高通胀,民间财富缩水.2.1.2逐步上升的通货膨胀的压力.我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0.2000年,100万美元可兑换820多万人民币,可在****公园周边买到11套120平米的豪宅,把这些房子出租,租金每年约60万元.用这些租金滚动买房,11年还可再买6套住宅.2011年,把16套住宅全部按每平米4万元出售,可变现7680万人民币,兑换成1203万美元,增值11倍还多.2.1.3房地产的调控受经济的影响.自从1998把房地产培育成经济支柱后,迄今为止,政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整.当经济上行,房地产业开始调控,当经济危机时,房地产就受政府的扶持而发展.近两年的调控政策是,2010国十条打击房地产,2011双限彻底打压地产行业.2.2土地资源根据房企拿地半年报的资料显示0,在2011年上半年中,排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方,同比减少4.5%,占城市土地成交总建筑面积的30%.支付出让金总额2132亿,同比减少27.1%,占城市土地出让金总额31.1%.二三线城市商业地产在未来十年都有很好的发展机会.在短期内调控不会结束的背景之下,二三线城市将成为未来房企销售火拼的主战场.与2009年各大房企在一线城市展开的"地王"厮杀战相比,开发商们无疑发现转战二、三线城市也不失一个好的选择.根据万科、保利以与金地公布的拿地公告整理发现,**、**、**、**、**以与北上广深四大城市的周边城市成为其"布局"之地,无论是在拿地的数量还是金额上,都远远超过了一线城市.正所谓"手中有粮,心中不慌".中小房企在楼市调控政策中"瑟瑟发抖"的同时,大型房企开发商们却从中看到了机会.一线城市固然是"必争之地",但是随着中国城镇化的不断推进,二、三线城市将会日渐繁荣,住宅需求也会日渐旺盛.在土地市场暂时冷清的情况下,大型房企趁机拿地,布局未来,自是情理之中.2.3房地产布局调整2.3.1大开发商竞争加剧.在国家宏观调控的措施下,楼市降价潮大有愈演愈烈之势.在越发严厉的调控压力之下,以万科、龙湖、中海、恒大、世茂、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开发商,在全国刮起了一股主动打折降价的促销热潮.2.3.2房地产企业在洗牌.根据相关统计数据显示：房地产企业并购在前7月已经创出数年新高,相比去年同期分别上涨72%与102%.在8月份发生的规模房企的股权变动高达18起,累计交易总价值高达53.3亿,刷新了自2008年以来的交易纪录.2.3.3房企的转型.随着地产格局的变化,很多地产公司向多元化方向发展,其中商业地产、地产工业化、养老养生地产、旅游地产、文化地产、城市化运营将是趋势.2.4政策导向2.4.1国家只对房地产市场出现的价格过快上涨的城市给予抑制,而并非对所有城市如此.房地产业的平稳、健康发展对国民经济发展仍起着重要作用.2.4.2央行二季度储户调查显示,投资方向调查中选择"房地产投资"的居民占22.2%,仍为居民投资上选.说明房地产是通胀时代人所共知最具有保值、增值功能的产品.2.4.3民间借贷合法化.央行定调民间借贷,"民间借贷"具有了制度层面的合法性,是正规金融有益和必要的补充.2.4.4存款准备金率下调.央行下调法定存款准备金率,这将有更多的资金流入房地产市场,开发商资金不再吃紧,购房者将获得更多的个贷,在一定程度上推动行业发展.3地产经济发展趋势从当前房地产投资和房市的表现分析,我国房地产行业目前还处在繁荣时期,整个房市仍处在上升阶段,但从市场表现来看,房市则处在不成熟到成熟的调整期.未来几年,市场理性将会逐渐回归.另外,从城市居民的经济实力和购买力来看,只要国民经济保持着稳定增长,楼市不出现严重供不应求的情形,那么楼市就永远不会崩溃.而且,通过国家对房地产行业的政策调整,引导房地产进入成熟理性的发展期,市场会不断成熟.3.1房地产政策调整在未来几年中,国家对房地产政策一是完善,二是调整,三是继续整顿,国家将进一步理顺房地产政策,纠偏改错,使其房地产业健康发展0.主要有：国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；国家进一步完善房地产土地分类供应政策；一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时,就是限购房政策自动取消之日；国家按区域性调整政策性商品房政策；下半年对商品房的金融政策将适度调整；下半年对商品房的管理政策会也会适度调整,调整幅度不会太大.国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开,让更多的民间资本融入进来,参加保障性住房建设.同时加强对保障性住房建设监管,加强对保障性住房使用监管.保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配,纳入中央与地方政府年度财政预算.一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位,第二批廉租房与公租房开建；二线城市:第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售,用来保障资金回笼.第二批廉租房与公租房开建,来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务.三线城市:第一批廉租房与公租房开建,由于资金缺口进展缓慢.四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配,要等到2013年启动.限价房属于政策性商品住房之列,由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场,30年内房地产的需求都属于刚性需求期.由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策,计划期的限价房远远不能满足市场需求.2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质,地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售.这样,既解决了庞大限价房群体的需求,又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼.3.2商品房走势无人能够改变城镇住房刚性需求的局面,但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈.土地在市场经济模式下循环,建设在计划经济模式下循环.地方政府不堪财政捉襟见肘的压力,为了迅速回笼资金,将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转,对商品房较大冲击的态势已经形成.2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主,城市商品房的态势仍然严峻.3.2.1二线城市商品房：按土地按市场经济运行,建设按计划经济模式中运行.商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说,可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发,这是房地产业的一个危险信号.3.2.2三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多,他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业.地方政府是持续土地财政的做法,房地产业必须完成地方财政税收.3.2.3四线城市商品房：属于穷则思变地区.应该说四线城市房地产商日子最好过.地方政府是必须超额完成地方财政税收,乘上土地财政最后一班车.3.3土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加,但不会超过2011年15%,土地供应向政策性商品住房倾斜.对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控X围.呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累,将商品住房土地供应量会适量放开.对保障性住房,政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式,政策性商品住房将是土地供应主体.保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%.政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应,实行限制性招、拍、挂.占总土地供应总量50%.商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应,招、拍、挂.占总土地供应总量35%.这样的土地供应格局基本定型.由于地方财政情况没有较大的好转,地方土地财政的态势暂时无法缓解.3.4房地产业质量标准化走势在房地产业的大调整中,除了去解决市场与资金问题,每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题.房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化.现行粗框大面积房地产业建设,即无法有效的控制作业时间,也无法有效的控制建设与装修成本,同时也无法有效的控制作业质量.产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路.4结语政府的调控不是为了打压房市,而是为了促进房地产市场的平稳健康发展.对投机炒房等行为的"打压",那也是为了遏制房价的过快上涨,促进房市的健康发展.防止房地产市场的大起大落、促进房市的平稳健康发展是中央政府的一贯思想,也可以说是第一位的指导思想.在"十二·五"乃至今后一段时期,我国的房地产业仍有较大的发展空间,并将伴随着城镇化的积极稳妥发展而平稳发展.房地产行业是影响国计民生的支柱行业.作为房地产企业,要与时响应国家号召,严格遵守政策规定,不断了解和学习国家宏观政策,并认真评估企业发展动态.紧抓机遇,不断进步,使我国房地产行业持续和谐、健康发展.参考文献[1]徐健．如何引导房地产业健康有序地发展[j]．北方经济,201l<6>：95—96．[2]黄平,吴春义．我国房地产行业发展现状以与趋势分析[j]．物业研究,201l<10>：90—91．[3]朱中一．中国房地产业的发展现状与2011年与"十二·五"时期发展态势[n]．