佛山市南海桂城万科金色家园A9-1项目可行性研究_[全文]

机密资料 注意保存 佛山市南海桂城A9,1项目 可行性研究报告 第一部分 项目概况 第二部分 法律风险分析 第三部分 市场分析 第四部分 规划设计初步分析第五部分 开发周期设想 第六部分 经营效果分析 第七部分 综合评价及建议 深圳市万科房地产有限公司 2005年4月 项目概况: 项目自然条件和周边环境 位置:本项目为佛山市南海区桂城东平路A9街区1号地块，编号为2004-G149，位于桂城 东部的住宅区，东面是建设中的佛山一环路，南边和西边分别是东平路和平三路。 图:项目位置示意 地块东至佛山一环路，北至桂平路，西至平三路，南至2号地块。 东至建设中的佛山一环路 南至2号地块 北至桂平路 西至平三路 宗地规划指标: 宗地状况: 总用地面积(规划证载明):91,303.006平方米; 土地证载明面积:74,638.62平方米; 宗地基本呈长方形，其中东西长约400米，南北长约200米。 控制指标 建筑密度:?25%; 容积率:?2.4(经咨询规划局，以91,303.006平方米计算)，合总建筑面积为219,127.21平方米; 绿地率:?35%; 建筑物层数:11-19层; 退缩及间距要求 退缩佛山一环路的道路红线?12M 退缩平三路的道路红线?10M 退缩桂平路的道路红线?15M 退缩2号地块间距中心线?8M 靠平三路的高层建筑按以上要求增退5M 停车位 公建部分按照100平方米建筑面积配置一个停车位;住宅每户不少于1.2个停车位; 区内需安排一定数量的室外临时停车位。 商业配套:沿平三路、桂平路可配套商业建筑(但不可沿路全封闭作商业，应适当留有一定的商业绿化空间)，佛山一环路边不得作商业。 地形与对外交通: 该地块成梯形状，紧靠桂平路与平三路，南北向较短，东西向较长; 桂平路属于城市性主干道，可做小区的主出入口;平三路可规划次出入口;此外，东侧在建的佛山一环路将进一步提高小区的对外交通能力; 地势与景观:地势平坦，周边视野开阔，除距本项目约500米的城市广场外，无特别的景观、人文资源。 地面现状:项目地面以菜地为主，部分地面上有一些回填物，地块南面有临时建筑需要拆迁。 图:宗地现状 环境与地质状况:满足开发需求 地块附近没有明显的污染源，噪声主要来源于靠近本地块的桂平路及通车后的佛山一环路，需要做一定的降噪处理; 场地基岩表面起伏不大，呈舒缓波状，场内揭露的岩石主要为全风化-强风华的泥质粉砂岩; 本地区处珠江三角洲冲击平原，土层以残积成因的粘性土为主，透水性弱，地下水量很少;基岩裂隙不发育，含地下水较少; 钻探时未发现有影响建筑物安全的不良地质构造存在，更未发现有岩溶土洞;场地土属硬场地土，建筑场地属?类，地基属稳定性地基; 配套设施:能够满足小区未来生活需要 位于成熟市区，项目周边配套完善，水、电、煤气、电视、电话均从红线边接驳，雨污水排放到红线边市政管道 项目本身的商业配套及周边楼盘的商业将为小区业主带来生活的便利; 作为本区域商业中心的城市广场，距离本项目仅500余米，进一步完善了项目配套设施; 项目西侧平三路对面是华南师大附中南海分校，此外南海试验高级中学和南海妇幼保健院均在距离项目500米范围内; 华南师范大学附属学校南海分校 南海实验中学 怡翠花园 鹿璟村 妇幼保健院 城市广场 上海三盛集团正在建设中的苏州园林风格楼盘 二、综合评价 项目位于配套较成熟的市区，周边商业、学校、医院、休闲场所等一应俱全，生活较为便利; 周边交通网络发达，出行非常方便; 项目在享受便宜交通的同时，将受到一定的噪声影响，适当的降噪措施有助于提升项目品质; 项目周边的中高档项目为本项目的面市起到了先期预热的作用，其形成的高品质生活氛围助于本项目的入市。 法律风险分析 项目背景资料:土地使用权属清晰，但存在抵押权。 南海市中兴实业公司(下称“中兴实业”)于2000年6月9日与南海市国土局签署南国出让字(2000)第00269号《国有土地使用权出让》，并获得该块地块的房产证。2000年11月27日，南海市昭信房地产有限公司(下称”昭信公司”)通过佛山市京桂拍卖有限公司拍卖获得该地块土地使用权，并办有国有土地使用权房产证书，证书号为南府国用(2001)字第特010111号，地号为01190750; 该地块上存在一项抵押权:面积30492.6平方米;抵押权利人为中国银行南海支行，设定日期至2005年12月31日止，抵押权担保的债权为3500万元;债务人是土地方股东广东昭信集团股份有限公司。 合作方式:采取房地产交易中心鉴证转让的形式进行 注:上述获取平洲镇镇政府的批准、交易中心交易确认和房产过户同时办理，争取当日全部办妥。 综合评价: 标的权属清晰:属于国有土地使用权，属于私人所有，仅存在抵押权，无其他影响土地开发的权利; 交易方式简单:交易是通过当地房产交易中心鉴证的方式进行，交易完成即按合同约定付款; 付款条件比较有利:前期付款均采取共管方式，取得房产证后方解付款项，因此资金相对安全; 可能存在的风险: 项目受一环线建造的影响，政府规划曾为了确保一环附近土地增值而停止一环周边项目的报建;经过了解，政府相关部门口头答复，本项目属于历史用地，报建不会受到影响; 土地存在抵押权，因此需要解除抵押后方可获得无瑕疵的土地使用权。合同中对土地抵押权的款项是共管来实现的，基本能够保证资金的安全; 2004年11月26日佛山市南海规划分局颁布的规划建筑设计要求所记载总用地面积为91303.006平方米，而土地使用权证书记载总用地面积为74638.62平方米，经与佛山市南海规划分局口头确认，计入容积率建筑面积为91,303.006平方米;总建筑面积为:219,127.21平方米;现仅获得相关部门的口头确认，对方坚持不对本项目可计入容积率的总建筑面积予以承诺。为进一步控制风险，在里约定若出现上述变化则由双方协商解决。 结论:综上，本项目地块权属明晰，风险在一定程度上得到了控制，具有可行性。 地价水平: 本项目地价成本:总地价成本20,236万元，合可售楼面地价为953元/平米 土地市场地价比较: 2003年11月18日至今，佛山市国土局及南海区国土分局已公开拍卖了五块大型城区住宅用地。 土地条件对比: 项目 桂城A12街区 禅城绿影二区 桂城78、81街区 禅城调蓄湖 朝安项目 本项目 拍/挂时间 2003年11月18日 2004年1月13日 2004年10月15日 2004年12月3日 2005年2月2日 —— 与本项目距离 4公里 3.5公里 5公里 3公里 3公里 —— 位置 地块位于桂城第十二街区，怡翠花园东侧 禅城区魁奇路侧、绿影二区 桂城桂澜路西侧78、81街区 季华路南、调蓄湖公园东侧 季华路北、朝安路以东 桂平路以南，平三路以东 净用地面积 262亩 333.60亩 405.68亩 255.3亩 131.67亩 136.95亩 配套情况 距离佛山老城中心区2公里 距离佛山老城中心区1公里 距离佛山老城中心区2.5公里 距离佛山老城中心区1公里 距离佛山老城中心区0.5公里 距离佛山老城中心区2公里 区位未来发展 距离规划中佛山新市中心(澜石大桥或佛陈大桥)4.5公里 距离规划中佛山新市中心(澜石大桥或佛陈大桥)1.8公里 距离规划中佛山新市中心(澜石大桥或佛陈大桥)6.6公里 距离规划中佛山新市中心(澜石大桥或佛陈大桥)1.8公里 距离规划中佛山新市中心(澜石大桥或佛陈大桥)1.8公里 距离规划中佛山新市中心(澜石大桥或佛陈大桥)2公里 自然景观资源 靠近礌岗公园 相距最近的是玫瑰公园，0.5公里 紧临礌岗公园 紧临水景、绿化资源最好的调蓄湖公园 无 无 容积率 2.8 1.9 2.3 1.8 2.8 2.4 居住氛围 拍卖时周围尚无大型楼盘开发 拍卖时周围已经有中高档楼盘“玫瑰花园”、“丽日豪庭”，气氛较成熟 拍卖时周围尚无大型楼盘开发 拍卖时周围已经有高档楼盘“湖景湾”、“帝景湾” 属于以前老城区的工业区，近期逐渐转为住宅区 属于中高档项目集中区域 土地价格对比: 桂城A12街区 禅城绿影二区 桂城78、81街区 禅城调蓄湖 朝安项目 本项目 用地指标 用地面积(?) 174892 222400 270452 170197 87779.6 91303 亩数 262.34 333.6 405.68 255.3 131.67 136.95 容积率 2.8 1.9 2.3 1.8 2.8 2.4 建筑面积(?) 489697.6 436272 622039.6 306355 245227.6 219127.2 可售面积(?) 478148 422090 572720 306342 245227.6 212340 起拍价 起拍土地总价(万元) 32800 39000 50710 38000 —— —— 按建筑面积楼面地价(元/?) 669.8 893.94 815.22 1240.39 —— —— 按销售面积楼面地价(元/?) 685.98 923.97 885.42 1240.44 —— —— 每亩单价(万元/亩) 125.03 162.62 125 149.02 —— —— 成交价 成交土地总价(万元) 42400 65100 69100 68100 33400 18300 按建筑面积楼面地价(元/?) 865.84 1492.19 1110.86 2017.27 1362 835 按销售面积楼面地价(元/?) 886.75 1542.33 1206.52 2223 1362 862.3 每亩单价(万元/亩) 161.62 195.14 170.33 266.75 253.66 133.63 增幅 29.27% 66.92% 36.27% 79% —— —— 总体地价水平 出让金契税和拍卖佣金 1484 2929.5 2418.5 2383.5 1169 —— 市政配套费 1665 2478 2282 2000 —— —— 公建负担 —— —— —— —— —— —— 土地总价(万元) 45549 70507.5 73800.5 72483.5 —— 20236 按建筑面积楼面地价(元/?) 930.15 1616.14 1186.43 2366 1362 923.48 按销售面积楼面地价(元/?) 952.61 1670.44 1288.6 2366.1 1362 953 市场分析 市场分析: 区域发展状况 佛山市简述 自然地理 佛山位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，东倚广州，西接肇庆，南连珠海，北通清远，毗邻港澳，地理位置十分优越。土地肥沃，气候温和，雨量充足，四季常绿。属亚热带季风性湿润气候，年平均气温22.1?C，降雨量1600-2000毫米。 行政区划及人口 佛山现为广东省第三大城市，2003年1月8日由原佛山市、南海市、顺德市、高明市、三水市合并而成。现辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五个区，除原佛山市更名为禅城区外，其余四个区均沿用了原来的市名。 佛山市总面积3848.49平方公里，全市户籍人口338.98万人，常住人口560多万。 经济发展状况 随着近年来“广佛经济圈”概念的提出，经济圈效应日益显现。佛山于03年开始投资120个亿启动连接佛山五区、佛山与珠三角其他城市的快速干线、环线等13项市政工程，广佛地铁连通亦已于03年10月进入实施阶段。 2003年，佛山市国内生产总值1381.39亿元，比上年增长16.1%，为1997年以来的最高增幅。人均国内生产总值40437元，比上年增长15.9%。城镇居民人均可支配收入为14827.20元，比上年增长9.2%，人均消费性支出11264.88元，增长3.0%。居民消费价格总指数比上年上涨0.6%。 佛山在珠三角城市中的综合竞争力分析 从2003年经济指标总量上看，佛山的GDP、工业总产值、财政总收入、社会消费品销售总 额等均处于珠三角第三位。 广州 深圳 佛山 东莞 珠海 中山 惠州 GDP亿元 3466.63 2860.51 1381.39 947.53 476.73 497.1 590.97 工业总产值 (亿元) 4705.91 5073.77 3297.25 2411.13 1036.23 1767.55 1387 财政总收入 (亿元) 274.77 290.84 95.44 67.45 34.82 36.6 24.12 社会消费品零售总额(亿元) 1494.27 801.77 473.19 338.00 159.18 151.71 181.67 人均GDP(元) 47900 53887 40437 36278 20758 城镇居民人均可支配收入(元) 15003 25935.8 14827.2 18471 16602.1 14906 12673.5 外资利用总额 (亿美元) 40.22 50.42 12.86 25.63 25.90 11.95 16.9 城乡居民储蓄余额(亿元) 3727.33 2199.45 1783.99 1231.06 357.39 543.70 379.55 在岗职工平均工资(元) 28237 30611 17641 22598 19202 21020 13265 年末常住人口/户籍人口万 725.19 557.41 /158.84 344.24 158.96 127.89/ 82.02 137.86 286.36 城市发展规划 根据2003年制定的《佛山市域城镇体系规划纲要》，佛山城市发展定位为:广佛都市圈的重 要组成部分、全国重要的现代化制造业基地、岭南文化名城、区域专业化市场及物流基地之 一。规划形成分别以禅城-桂城、顺德为核心的两个两百万人口以上组团、四级簇群式节点 为发展主体的网络型空间形态。 禅城—桂城中心组团 区域规划 桂城—禅城中心组团的空间发展战略为“南延、东联”，以本项目所处区域禅桂主城区、一河两岸新城区为“体”，以平洲——三山、陈村——北滘、罗村——城西、南庄为“四翼”形成“一体四翼”的空间结构。近期重点建设区域为王借岗——南庄产业发展重点地区、禅城—桂城服务发展重点区域、季华南——乐从“一河两岸”新城区。 其中，桂城-禅城服务发展重点区域以基本融合的南海桂城城区和禅城的老城区为主要区域，该区域内集中了桂—禅中心区域的主要商业服务设施，生活便利，居住氛围成熟。 而季华南—乐从“一河两岸”新城区以禅城区新城区为主，近年禅城区城市范围的南扩带动了该区域内的商业、服务、房地产等行业的发展，商业、居住氛围在日渐成熟中。 经济和人口(2003年末统计数据) 禅城区 南海区 顺德区 高明区 三水区 区域范围 (平方公里) 154.68 1073.82 809 960 874 户籍人口 60万 107万 112万 28.8万 39.9万 常住人口 96万 190万 179万 38万 44万 GDP(亿元) 245.83 436.89 509.46 83.13 116.44 人均GDP 42600元 40831元 45663元 28997元 29339元 区域土地供应情况:供应量稳定 桂城区域土地一级市场政府将每年供应量控制在300亩左右。 土地面积(亩) 建筑面积(万?) 2003年 300 56 2004年 405 62 禅城区土地一级市场每年供应量为1000亩左右。 土地面积(亩) 建筑面积(万?) 2004年 1100 132 2005年计划 不超过1000 120 区域房地产发展状况 佛山市房地产现状 04年上半年商品住宅销售大幅度增长，销售面积达到461.7万平方米，超过深圳同期水平。 成交额(亿元) 销售面积(万平米) 销售均价 佛山市 133.46 461.7 2890 禅城区 14.9 43.07 3341 南海区 33.26 127.24 2615 顺德区 78.99 249.84 3160 开发风险相对较小:目前佛山房地产开发土地成本平均每平方米建筑面积相比广州、深圳低出较多;而且佛山楼市竞争也远没广州、深圳那么激烈; 外来房地产品牌进驻:近年奥园、雅居乐、祈福等品牌集团先后进入佛山房地产市场，这些企业都有各自的品牌优势，市民对其接受度高，高品位的楼盘其楼价可相对拉高; 两极分化，高端市场和中低端市场都十分活跃:镇级中低档楼盘以“外销型”为主，大多数面向外来置业者;城区的楼盘以“内销型”为主，当地消费群占了相当的份额; 楼市保持稳定和良性增长:在过去的两年中，住宅面积和竣工面积基本持平，但销售面积和出租面积都有明显增长; 在佛山各区中，售价排名前三位的分别是禅城、南海和顺德，以禅城的房价最高，表明其消费能力最强;南海和顺德区因包含了相当部分的乡镇住宅，销售单价被拉低，城区的住宅售价比此数据要高。 禅-桂片区的各项指标占全市20%-30%左右:2003年五区中，顺德的市场由于有碧桂园、佛山奥园等大盘的支撑，销售量最大，其次是禅城和南海。(三水因03年集中办理了一批商品房权证，故销售数据较往年大幅度上升) 禅-桂楼市一体化:由于环境优美、市政配套完善，在佛山市民心目中，桂城与城南都是最适合居住的区域。随着禅城新城区向南，原禅城居民除选择迁向“一河两岸”新城区外，很多居民选择相对于“一河两岸”区距原生活区域更近、具有更完善的配套、更熟悉的生活氛围的以桂城为中心的禅桂主城区，以桂城“丽雅苑”为例，购房顾客40,便来自禅城。 桂城区发展状况 楼盘重新洗牌，热点向东南转移 今年上半年，由于缺乏大中型楼盘的推出，新盘较少，桂城楼市进入了交接期——遭遇“冷清”:一方面市场以存量消化为主;另一方面，产品高档化明显，楼价上扬。 禅城区楼市热点向城东南转移的趋势越来越明显，佛山楼价新高，最新园林、最新景观、最新销售奇迹均由该板块的楼盘创出。尤其是湖景板块的汇银.帝景湾创下禅城区历史最高楼价，其部分望湖单位达6500元/ m2，这些优质单位面积普遍在200平方米/套左右。相信该楼盘的建设将继续带动城东南楼市的人气 。 商品住宅需求旺盛，空置面积量减少 从2001,2003年施工面积，竣工面积，实际销售面积比较，施工面积和竣工面积基本持平，实际销售面积在2003年却有较大回升，空置面积减少。 从2001,2003年住宅实际销售面积和住宅空置面积比较，住宅销售面积增加，空置面积减少，说明投资性购买有所控制，市场风险减少。 各大楼盘销售已进入尾期，新生大盘少，商品房供货面进一步临短缺，市场机会大。 商品住宅销售单价开始回升，市场潜力大 2003年住宅销售单价增长较快，一方面与市场需求扩大，楼盘品质提高有关;另一方面结合前表施工和竣工面积、市场供应量无明显增加也存在联系。但可以看出禅城楼市整体水平还是比较低，发展潜力比较大。 跨区置业趋势进一步明确 中心城区禅桂楼市一体化已逐步体现，随着中心组团的建设，中心城区的打造这一趋势将不断加剧。由于禅城拥有便利的生活设施，良好教育配套条件，而桂城拥有优质的居住环境，环境污染相对较少，因此，由于两地的差异化致使异地选择成为禅城未来的居住选择。中心组团新城区的建设，将加快中心组团的凝聚力，佛山“一环”及佛山地铁等交通干线的建设，缩短了周边乡镇与中心城区的心理距离，这将进一步促进周边乡镇居住进城置业的趋势。乡镇消费力将是未来购房的主力之一，中心城区成熟的生活配套设施，优质的生活环境，成为吸引他们购房主要因素。 佛山市民企较多，大企业的高级管理层及中小企业业主成了高端市场最活跃的消费群高档次的大盘，其目标消费群均定位为当地及其他区域的一些高端消费群体，其中本地消费群占据4成以上的分额，当地高端消费力十分强盛; 目前镇级的楼市消费力还未得到有效的挖掘，随着佛山城市化进程的加快，镇级房地产开发比重会越来越大，消费量的增大，该部分的消费，更有效地增加房地产市场的消化量。 楼价面临新的突破 土地拍卖，成本增加 过往佛山市中心地价在600元/平方米至1000元/平方米之间，折合地价每亩为100万至120万。但经过近期的土地拍卖，发展商之间的竞争，致使土地价格逐步推高，尤其是04年12月拍出的调蓄湖地块，每亩单价达到267万元，楼面地价超过了2000元/平米。地价的上涨必然将促进房价的提升。 禅城各大地块地价对比表 项 目 总体规模面积 投地金额 每亩地价 丽日豪庭 13万平米 3.12亿元 195万/亩 颐景园 17万平米 4.65亿元 186万/亩 丽日玫瑰名城 22万平米 6.51亿元 197万/亩 调蓄湖 17万平米 6.81亿元 267万/亩 税费调整，影响房价 建材成本的增加，造成建安费用的拉升 由于政府各项建筑工程的启动，工程的投资加剧直接引起对建材的大量需求，从2004年底 开始，全国各地建材成本迅速上升，这种供需结构的失衡，导致市场的供需出现矛盾，造成 了建材成本的不合理上升，从而对楼价的造成影响。 相似楼盘调查 针对本案的特点，我们在该板块选择了几个相似楼盘进行比较分析。 怡翠花园 位置:桂东路和平二路交汇处，紧邻城市广场 建面:53万平米 占地:25万平米 容积率:2.2 规模及产品:共分四期，第四期为小高层，共346户，板楼，大部分户型朝南。 均价:4000元/平米。 户型: 户型 面积 比例 备注 二房二厅 70—80平米 10, 三房二厅 120平米 30, 四房两厅 140,150平米 60, 商业及车位:临街商铺价格为11000元/平米，内部销售完毕;小区内部商业街8000元/平 米，销售速度慢。车位暂未销售，车位比为1:1。 销售情况:去年10月开始销售，当月销售90,，底层和顶层单位消化速度慢。 楼盘评析:该盘可算桂城豪宅的代表作之一，其利用配套优势及大盘优势，推广力度不大， 成功销售。 鹿憬村 位置:桂东路，城市广场西面。 建面:26万平米 占地:8万多平米 规模及产品:约17栋高层和小高层产品，一梯四户或六户。 均价:目前所余20多套，约3300元/平米。 户型 面积 比例 备注 一房一厅 110,135平米 20, 二房二厅 85,93平米 20, 四房两厅 (含储藏室) 130,150平米 60, 简析:楼盘紧邻商业中心，附近有城市广场、国美等大型商场，生活极为便利。但户型设计 较差，容积率偏高(楼间距近)，难以提升档次。 丽日豪庭(四期) 位置:魁奇路和汾江南路交汇处 建面:总25万平米 占地:13万平米 容积率:1.9 规模及产品:14栋小高层，12栋多层。4000余户居民，1.5万平米的商业 均价:一期多层4000元/平米，二期小高层4300元/平米，三期小高层(看公园景)4800 元/平米 户型: 户型 面积 比例 备注 三房二厅 110,135平米 55, 二房二厅 85,93平米 10, 四房两厅 130,160平米 30, 复式 210,240平米 5, 顶楼 户型评析:较为方正使用，从一梯两户到一梯四户均有，部分楼体带有观光电梯 小高层外立面 组团园林 商业及车位:沿街商铺为一层，平均售价1.6万/平米，车位为15万/位，半地下车位，车位比为1:1.5 销售情况:该盘销售较早，2000年开始销售，去年5月售4期，销售完毕。 楼盘评析:该项目为禅城规模较大的高端楼盘，所处的地段位置较优越，距离禅城中心不远，生活配套很成熟，并且靠近惠景公园。该项目产品建造的效果相对禅城楼盘较好，三、四期景观及外立面设计都不错，堪称禅城的大社区优质楼盘，销售也较好，目前住宅销售已收尾，主要进行商业销售及招商。 帝景湾 位置:季华路和湖景路交汇处，调蓄湖公园东南部，紧靠湖景湾 建面:总11万平米 占地:4.8万 容积率:2.3 规模及产品:7栋12层小高层，8栋18层高层 均价:没有湖景和公园景的均价为4500元/平米，湖景及公园景户型均价5500元/平米，综合均价约为4900元/平米 户型 户型 面积 比例 备注 三房二厅 148,190平米 40, 部分带20,30平米的入户花园 二房二厅 95,120平米 10, 四房两厅 187,215平米 50, 小部分为一梯两户 户型评析:户型相比较湖景湾偏大，两梯三户设计，大入户花园，部分入户花园可改为四房中的一房。 帝景湾整体规划 帝景湾高层户型 商业及车位:商业和车位均未销售 销售情况:目前推售为二期，有一部分可看湖景，销售约150套左右，占40, 楼盘评析:该盘规模也较大，综合品质也较好，观湖面较小，销售情况不错。 调研分析: 客户群分析:以上项目为禅城和桂城市区内的高价楼盘，主要针对的客户群为多次置业的禅城、桂城的高端客户，主要为私营业主、个体经营者、公务员、高级白领、部分镇上的私营业主。该客户群特点为:以常住为主，需张显身份、经营及工作区域在市区、大多拥有私家车。 发展商分析:以上项目均为本地发展商，在佛山本地都较有实力，其中鸿业豪庭是中房佛山公司开发。这些发展商都具有较强的产品意识，均请知名的设计公司、园林公司合作，中介代理公司合富、珠江恒昌、世联都已进驻佛山市场。 产品分析:在产品设计上佛山市场始终紧跟广州市场，从怡翠花园各期的发展可以看出整个市场产品设计的变化，丽日豪庭前期和后期可以代表佛山地产产品的两个阶段，而湖景湾、帝景湾代表了第三阶段，尤其湖景湾的园林环境及建筑设计都能达到广州目前较优质的楼盘标准。 销售分析:佛山房地产市场近两年整体向好的趋势非常明显，优质楼盘一般都能形成热销，如怡翠花园、丽日豪庭、帝景湾销售都较好，鹿憬村销售相对差一些，原因是其产品已无法树立豪宅形象，难以支持高房价。 本案市场定位 SWOT分析 结合近两年禅城市场背景，与相似楼盘比较后，本案的SWOT分析如下: 优势 从地理位置来看，桂城的新区，政府将该区域作为住宅生活区。 距离桂城的著名商业中心城市广场、易初莲花、国美等较近，沿桂东路向西约1公里。 附近有南海实验中学、华南师大附中等名校。 公司企业品牌及房地产开发水平相比当地开发商具有明显优势。 劣势 本项目规模不大，容积率略高，可以发挥的空间较小。 地块周边环境是工厂和空地。 地块东面的佛山一环路和北面桂东路的跨线立交的影响。 机会 大广佛圈的未来发展，也将有利于本项目，广佛地铁的动工不但对整个佛山房地产产生利好，更对桂城内的本项目产生利好。 近几年桂城开发的几个大盘已进入销售末期，新楼盘供货不足，市场竞争相对趋缓，市场机会巨大。 威胁 桂城范围内的主要项目有:地块斜对面上海三盛集团项目(高层)今年5月开盘，中海千灯湖项目预计明年开盘。 目标客户定位 本项目自身特点(地处桂城新城区，本公司房地产开发水平胜于当地在售项目等)具备成为禅城区标志性房地产项目的竞争基础，同时考虑到本片区当地买家对区域的忠诚度较高，因 此本项目拟将目标客户定位在“在桂城区工作、居住的长期居民和原居民”、“在禅城区和桂城区工作的外来白领”和“桂城区周边乡镇富裕的居民”这三类人群中。考虑到目前桂城区长期居民和原居民对区域的地域情结较重，本项目将重点关注并在项目开发首期着重关注该类人群。 在桂城区工作、居住的长期居民和原居民 桂城区分别是佛山市南海区的城区，集中了南海很大部分产业，居民收入和生活条件都较好，由于长期居住，该类目标客户群地域情结较重，且具有较强的购买力，购房意向以具小区环境、产品品质较优、楼盘品牌影响力较强、户均面积较大的产品为主。目前桂城的几个高端市区大盘的主要构成者为此类消费者，且多为二次及以上置业者。 在禅-桂城区工作的外地白领阶层 该类人群由于是外来人口须在本地置业落户，没有对区域选择偏执的爱好，且事业处于上升期，收入较充裕，若邻近工作地点能有优质物业，能吸引其购房。该类人群购房重社区文化、重品质品牌、重交通便利。桂城丽雅苑等市区高端楼盘集中很大部分该类人群，据了解，丽雅苑的二手房租赁中出租率较好的3000,4000元/月的豪华装修房，客户也是该类人群。 桂城区周边乡镇富裕的居民 禅—桂城是佛山中心城区，随着佛山城市化进程加快，随着经济收入不断提高，改善居住条件、为下一代提供更好的教育和文化环境氛围而到禅—桂城购房居住的也越来越普遍。 项目定位:桂城高档片区的精品社区 产品建议 总体:城市精品社区，营造城市生活，建筑品质感高。禅城属于佛山市中心，交通配套条件好，消费者观念传统，禅城区在消费者心目中是配套较好的片区，本案所在区域将成为禅城新的住宅区，本项目将成为该区域的引领性楼盘。 住宅产品建议:以小高层为主;如具备条件则可辅以部分情景洋房。小高层在禅城市区比较普遍，客户认同率高;情景洋房用以提升项目档次。 小高层定价: 权重 本项目 怡翠花园 鹿憬村 外部 周边生活配套 20% 10 11 11 市政交通 15% 10 10.5 10.5 外部环境景观 15% 10 10.5 10.5 内部 规模 7% 10 12 10 户型 8% 10 9.5 8 园林 8% 10 9 9 建筑外观 3% 10 9 9 物业管理 8% 10 8 8 社区配套 8% 10 10 10 发展商品牌 8% 10 8 6 分值 100% 100 100.2 96 P1,75,×4000元/平米×100/100.2,2994元/平米 P2,25,×3300元/平米×100/96,859元/平米 P=3853元/平米。 按照市场价格自然增幅为5%，3853×1.05=4045元 2006年小高层均价可在4045元/平米左右 结论:项目按照三年开发周期，整体均价约在4100元/平米 商业:沿建筑底部设计商业，不再独立设置商业，可在建筑底部设置沿街商业。建议单价 8000元/平方米，销售率100,。 车位 建议售价9万元/个，据了解周边楼盘帝景湾、绿茵鸣苑车位售价为8—10万/个。该项目的目标消费者为比较富裕的首次和二次置业者，因此有相当一部分配备私家车，预计销售率可以达到可售部分的30,,40,。 规划设计初步分析 规划方案: 规划方案指标: 规划方案说明: 本地块为佛山市南海区桂城东平路A9街区1号地块。北面为桂平路，东面为平三路，西面为佛山一环路，南面为城市规划道路。小区由二十六栋从十一层到十九层的高层组成，所有的住宅均南北朝向。小区商业沿桂平路和平三路布置，局部地方为两层商业。住宅沿地块四周布置，五栋高层将围合的大空间分割成一大、一中、一小三个空间。会所、篮球场、网球场、游泳池、小区内活动广场在大的围合空间内。另外的两个围合空间设置一些休息亭、活动设施和一些小品。其中东面四栋、西面六栋还围合出三个迷你小空间供人活动。幼儿园位于小区的东南角，设对外和对内的进出口。住宅都为一层架空，一部分作为停车、一部分作为架空花园。网球场、篮球场下面作半地下停车库。小区的外部景观资源稀缺，主要靠营造内部景观。噪音主要来自北面、西面。为减少噪音对小区的影响，北面的住宅尽量往南靠，尽量远离城市道路;西面的住宅山墙对着马路。小区的主入口位于北面用地的中央，次入口位于南面用地的中央。一条内部路连接主、次入口，横贯穿于小区。这样方便住户回家。小区的车行线(也为消防车道)为住宅围合的大的内环线，其它的道路不考虑行车。 开发周期设想 项目为“金色系列”加速项目，分三期开发，每年开发一期 年开发规模5-9万平米: 售价确定:住宅均价4107元/平米，商业8020元/平米 经营效果分析 1、建安成本分析:按可售楼面地价为2028元/平方米 2、总体经济效益:销售净利润率为11.63%，内部收益率为28.37% 3、利润体现:可实现净利润11,147万元 销售净利润率最低的产品是住宅小高层，为9.30%; 商业产品的销售净利润率最高，为27.17%; 项目净利润总额为11,147万元，其中2006年体现1,374万元，2007年体现3,262万元，2008年体现5,322万元;2009年体现1,190万元。 4、项目资金流量分析:内部收益率28.37% 资金峰值发生在06年1季度，为19,605万元，峰值比例为24.5%，表明本项目资金占用相对较少; 累计净现金流量为正的时间发生在07年4季度，距离首笔地价支付的时间为10个季度。 5、售价敏感性分析:具备一定的抗市场风险能力 当本项目售价按照预计售价的95%时，本项目销售净利润率为9.07%、内部收益率为22.75%，能够满足公司对该项目的要求; 当本项目售价按照预计售价的90%时，本项目销售净利润率为6.24%、内部收益率为19.14%，此时存在一定的市场风险。 综合评价及建议: 本项目区位位置、规模及周边环境等条件符合万科在佛山的发展战略; 本项目权属清楚，交易方式简单，风险可控; 对比万科近两年来在佛山竞标的项目，本项目地价成本较为合理，且可分期付款; 市场条件成立，具备一定的市场空间; 项目盈利水平达到要求，抗风险能力较强; 项目东侧的佛山一环将对本项目造成一定的噪音影响，需要注意避免; 关注项目鉴证交易手续办理过程，交易申请、成交确认、换证等手续要在尽量短的时间完成。 综上所述，因本项目竞争较为激烈，建议准予签署本项目《土地转让合同》。 深圳市万科房地产有限公司 2005年4月 PAGE PAGE 23