二线城市房价阶梯式爬升

二线城市房价阶梯式爬升 近一段时间以来，有关于二线城市房价“雪崩”的传闻不绝于耳。其实，中国的楼市具有鲜明的“政策市”特征，从近期发展轨迹不难看出，房价呈阶梯式爬升，上涨，盘整，再上涨，再盘整，而目前个别二线城市房价出现盘整实为正常现象。 近日，一则关于“东莞房价雪崩”的报道让人产生诸多猜想。而这则消息在“拐点论”尚争论不休的今天，尤为让人关注。东莞房价出现盘整迹象，极个别楼盘“特价房”售价调整达三成，这让人似乎看到了楼市“雪崩”迹象。由此引发的猜测是众多涨幅较大的二线城市房价会纷纷跟进，进而引发一场更大的震荡。 但是记者经过多方采访后，发现不管是专家还是业内人士，都对这种说法持否定态度。专家认为，今后房价发展模式是以“爬台阶”的形式展现出来。所谓“爬台阶”，是指房价经历一段上涨阶段之后，便会在某个位置停顿下来，在盘整的过程中蓄积上涨的能量，而条件成熟之后便又会再次上涨，如此多次反复。而在这每一次的反复过程中，房价都会上一次台阶。 对此专家示，对于有换房需求的购房者来说，在盘整时期把握机会出手，不失为一种明智的做法。 东莞“楼市雪崩”真相 有报道称，东莞楼市在今年2月的最后一天突然“雪崩”:由品牌发展商万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水”秀――该楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。此价格与去年9月23日推出的一批精装修房均价7800元(含每平方米800元装修)相比，降幅达20%。 此后，光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000元/平方米，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。同比去年这两个楼盘10月份的均价，降幅也在20%左右。甚至有东城区某楼盘推出“现楼3980元起”的震撼价～ 目前市场主力房价在5500元/平方米左右，这一价格正好与2006年10月前后持平。少量房源价格降幅达2500元/平方米，这一价格比起去年7月份6837元/平方米的峰值，降幅超过30%。 东莞的房价是不是真的雪崩了呢,从售项目售楼处时得知，在售的楼盘中仍然有打折促销现象，如光大地产旗下的景湖春晓，部分特价房售价在5600元/平方米左右，下调30%，这家公司在此前已跟随万科开展过促销活动，因此不足为奇。但也有一些在售楼盘并不为所动，如君悦2046售价仍然为7000元/平方米，未做调整。 东莞本地的中介公司告知，目前房价的确是有所回调，但是并没有媒体所描述的那样:直降30%。东莞合富置业南城片区一家分店的工作人员告诉记者，周边二手房的确有少量卖家降价抛盘，但大多数卖家心态还是很平和。而记者连线另外一家中介公司东莞满堂红地产吉之岛店工作人员潘小姐时，得到的说法也与前面的说法一样，即目前房价并未出现大幅降价现象。 对此，东莞本地的业内人士认为，东莞部分楼盘采用打折促销手段，并不能与房价下降划上等号。东莞光大地产也是打折促销参与者之一，该公司策划总监乔启军在自己博客中写道，“打折”是楼盘有针对性的促销手段。一般来说，“打折”的都是一些积压下来的，房型、朝向等不尽好的房子，考虑到该类产品市场接受度低， 1 / 3 通过性价的拉动，以比较价格优势来促进销售。他特别提到，万科运河东一号对外号称“七折”，但细算起来实际上仅降价10%,15%，远小于“七折”的30%。其他楼盘近期的“打折”也一样。 广东省房地产协会市场研究部主任黄福新在接受记者采访时也表示，东莞的房价并未出现“雪崩”现象。他说:“此前东莞房价受深圳影响，快速上涨，而眼下宏观调控政策发挥了作用，房价适当回调是完全可以理解的。” 出现盘整是正常现象 据了解，目前珠三角区域的深圳、广州房价继续处于振荡调整中，各种打折促销活动也没有扭转住宅成交量持续萎缩的态势。其他一些区域楼市也不同程度地出现了打折促销活动，在长三角区域，上海出现了一些零散的促销活动，杭州的一些开发商试图通过打折促销加快销售，南京郊区也出现多个楼盘打折的现象，但这些城市都未改变住宅成交量低迷的局面;地处环渤海区域的北京也未能独善其身，在陆续投放市场的限价房、经济适用房的周边楼盘也出现了促销活动，市场又迎来了新的一轮盘整时期。 “就我看来，目前国内部分区域房地产市场出现回调迹象，房价向合理区间回归。但长期来看，我国正处在经济持续较快发展的阶段，居民居住水平较低，未来房价总体还是上升的趋势。”国务院发展发展研究中心市场经济研究所廖英敏研究员如此告诉记者。她表示，近几年，经济增长偏快的背景下，房价上涨幅度较大，普通居民购房困难，国家加大了房地产市场的调控力度，并逐渐显现成效，使珠三角、长三角以及环渤海都市圈等国内经济发展最快的三个区域，楼市趋冷，房价出现盘整迹象。 廖英敏说:“目前房地产市场还是处于发展阶段，需求非常旺盛，尤其是前段投机性需求较旺，导致房价快速上涨，为了保证房地产市场的健康发展，国家理所当然会对市场进行调控，因此出现盘整是再正常不过的。” 专家表示，当房价经历过一段时间的上涨之后，便会停顿下来，这已成为一种正常现象。而观察每次盘整时期房地产市场的变化，不难发现虽然有部分涨幅过大的物业价位出现小幅回落，但相对于启动之前还是有一定的涨幅。最为重要的是盘整的表现形式也只是小幅波动，没有出现大面积大幅降价现象，更没有发生“跳水”甚至“崩盘”的现象。 二线城市房价不会“崩盘” 二线城市房价会不会“崩盘”。我们可以从空房率来进行分析。 任志强表示，目前中国的城市人口仍在不断扩张，住房的刚性需求仍在扩大，现有的商品房开发量与实际需求存在一定的缺口。大多数房价上涨速度过快的城市，恰恰是城市存量房空屋率较低的城市，或者是非常住人口购买率较高、虽有空屋但无助于解决实际居住需求的城市。 据了解，目前排在空房率最低前十位的城市乌鲁木齐、长春、贵阳等，统计资料显示，在2007年乌鲁木齐的空房率全国最低，仅0.34%，而根据国家统计局、发改委公布的“2007年12月份全国70个大中城市房屋销售价格”数据显示，乌鲁木齐以21.3%的涨幅排在第一。在空房率排名前十的城市中，重庆、长春等城市的涨幅也超过了全国10.5%的平均水平。 2 / 3 专家分析认为，二线城市房地产市场发展相对较为落后，因此空房率也普遍偏低。由此可见，对于空房率原本偏低的二线城市来说，有实在的刚性需求为后盾，发生房价“雪崩”现象几乎不可能。 表2007年空屋率最低的十个城市及房价年度涨幅 城市 空屋率 涨幅 乌鲁木齐 0.34% 21.3% 广州 0.38% 5.7% 重庆 0.39% 13.5% 长春 0.64% 11.3% 昆明 0.93% 5.9% 深圳 1.06% 16.4% 贵阳 1.76% 9.8% 天津 1.83% 7.6% 成都 1.88% 9.3% 北京 2.02% 15% 观望期选择机会更多 中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为，从长期看，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，因此房价整体上涨的趋势仍然不可避免。而在未来一两年内，中国房地产市场将出现全国房价平缓上升、局部区域房价理性回归、个别热点城市快速增长并存的格局。 陈晟进一步阐述说，是基于房地产市场供给相对有限、需求依然旺盛的基础判断做出上述预测的。从供给上看，住宅供给依然偏紧，这是由有限的住宅用地供给决定的，加上开发商在不明朗的市场下可能会调整企业城市布局并放缓拿地推盘的节奏，由此可以认为商品住宅供给近期依然偏紧的状况没有发生根本改变。从需求上看，住宅需求依然保持稳健增长的态势。较快的经济发展速度和收入增长水平、较高的银行储蓄比例和较低的存款利率、较年轻的人口结构、较多的高校毕业生，这些都客观上促使需求呈现稳步增长的态势。 基于上述原因，专家认为有换房需求的购房者，不妨在盘整时期下手。上海中原物业代理有限公司副总经理唐振东表示，目前房价出现盘整，房价不再快速上涨，这对购房者来说，应该是一个不错的购房时机。“等到房价启动之后再买房，购房成本必然增加，既然如此，为何不趁早呢,”他说。 本文经许可，摘自第一理财网(www.Amoney.com.cn ) 3 / 3